Jedro

Ob vložitvi obravnavane tožbe je bila prevladujoča sodna praksa upravnih organov, da mora predkupni upravičenec pred vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla najprej iztožiti sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila v pravdnem postopku. Pristojna upravna enota je v tem primeru štela, da rok za vložitev zahteve za odobritev začne teči šele od pravnomočnosti sodbe. Tožnik v skladu s tako prevladujočo sodno prakso v šestdesetdnevnem roku ni vložil zahteve za odobritev pravnega posla ampak tožbo za sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. V primeru zavrnitve zahtevka, tožnik zaradi poteka šestdesetdnevnega roka ne bi mogel več zahtevati odobritve pravnega posla. Zato sta sodišči prve in druge stopnje ravnali pravilno, ko sta tožbenemu zahtevku za sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ugodili. Revizijsko sodišče pa je zaradi zagotovitve pravne varnosti v tem vmesnem obdobju reviziji delno ugodilo in je sodbo sodišče druge stopnje spremenilo tako, da je pritožbi tožene stranke ugodilo le toliko, da je v izreku sodišča prve stopnje dodalo, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe opravi šele po tem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota. Z ugoditvijo zahtevku za sklenitev pogodbe je tožniku omogočeno, da v šestdesetih dneh od pravnomočnosti odločbe pred upravno enoto zahteva odobritev pravnega posla.

Izrek

Reviziji se delno ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se po spremembi glasi: „Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se na koncu prve točke izreka (za besedilom kupoprodajne pogodbe) doda besedilo: „Prenos lastninske pravice se v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota“.

Sicer se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.“ Sicer se revizija zavrne.

Toženki sami krijeta svoje stroške revizijskega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo zahtevku tožnika za sklenitev pogodbe za prodajo kmetijskih zemljišč in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vpis lastninske pravice. Sodišče druge stopnje je pritožbo toženk zavrnilo in je odločitev sodišča prve stopnje potrdilo.

2. Zoper takšno odločitev toženki vlagata revizijo zaradi bistvene kršitve postopka in napačno uporabljenega materialnega prava. Navajata, da je bila predmet prodajne ponudbe z dne 24. 11. 2004, ki je bila objavljena na pristojni upravni enoti, le parc. št. 1114/4, k. o. ..., ki je njiva v izmeri 1490 m2. Navajata, da je zmotna ugotovitev sodišča prve stopnje, da sta tudi parc. št. 1114/7 in 1114/8 nastali z delitvijo parc. št. 1114/4, zato sodišče glede teh dveh nepremičnin ne bi smelo ugoditi tožbenemu zahtevku. Menita, da bi sodišče moralo poskrbeti, da se vsa odločilna dejstva pravilno ugotovijo in bi tako moralo tožečo stranko opozoriti, naj dokaže, da sta parceli 1114/7 in 1114/8 res nastali iz parcele 1114/4. Poudarjata, da je sodišče prve stopnje napačno ugodilo zahtevku za sklenitev pogodbe tudi glede nepremičnin parc. št. 1114/11 in 1114/12. Opozarjata, da se ti dve parceli nahajata v neposredni bližini ureditvenega območja za poselitev in da njuna majhnost (180m2 in 204 m2) že sama po sebi zanika namen Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), ki je v povečanju in zaokrožitvi kmetij oziroma usmerjanju kmetijskih zemljišč h kmetom. Menita, da je napačno stališče sodišč prve in druge stopnje, da upravni spor, ki teče pred upravnim sodiščem ne bi v ničemer vplival na razmerje med pravdnimi strankami. Predlagata, naj Vrhovno sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, naj jo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje.

3. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Revizija je delno utemeljena.

5. Vrhovno sodišče uvodoma poudarja, da je sodišče druge stopnje pravilno ugotovilo, da sta toženki šele v pritožbi prvič ugovarjali trditvi tožeče stranke, da so vse nepremičnine, glede katerih zahteva sklenitev prodajne pogodbe, nastale iz parc. št. 1114/4. Tožeča stranka je ob navedbi, da so vse nepremičnine, glede katerih zahteva sklenitev pogodbe, nastale z delitvijo parcele 1114/4 k. o. ... predložila izpiska iz zemljiške knjige, iz katerih je bilo razvidno, da so vse v zahtevku navedene nepremičnine nastale z delitvijo, ni pa bilo razvidno z delitvijo katere nepremičnine. Glede na to, da tožena stranka do pritožbe nikoli ni ugovarjala trditvi, da so vse nepremičnine nastale z delitvijo parc. št. 1114/4 k.o. ..., je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da se to dejstvo šteje za nesporno. Tako je neutemeljen očitek, da je v zvezi z dokazovanjem tega dejstva kršila svojo dolžnost materialno procesnega vodstva.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednja pravno pomembna dejstva: da sta toženki dne 24. 11. 2004 podali ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča parc. št. 1114/3 k. o. ... in da je bila ponudba na oglasni deski Upravne enote ... objavljena od 6. 12. 2004 do 5. 1. 2005; da so izjavo o sprejemu ponudbe podali tožnik, Š. in H. B. ter G. B., da pa je le tožnik uveljavljal prednostno pravico pri nakupu kot drug kmet; da sta toženki dne 5. 1. 2005 z Š. in H. B. sklenili prodajno pogodbo za sporne nepremičnine, ki pa je upravna enota ni odobrila; da sta se Š. in H. B. zoper takšno odločitev pritožila, da je pristojno ministrstvo njuno pritožbo zavrnilo in sta zato vložila tožbo na upravno sodišče; da se je parc. št. 1114/4 razdelila v parc. št. 1114/7, 1114/8, 1114/9, 1114/10, 1114/11 in 1114/12 vse k. o. ...; da nepremičnini parc. št. 1114/9 in 1114/10, k.o. ... spadata v ureditveno območje za poselitev in da na teh dveh parcelah obstaja predkupna pravica občine, zaradi česar tožnik zanju ne more zahtevati sklenitve pogodbe.

7. Vrhovno sodišče je že v več zadevah utemeljilo stališče, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča po določbah ZKZ sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe in to pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Zavzelo je tudi stališče, da mora zato kupec najprej v zakonskem roku (22. člen ZKZ) od pristojne upravne enote zahtevati odobritev pravnega posla, da pa mu v tem postopku ni treba predložiti sklenjene pogodbe, ampak zadošča sklic na sprejem ponudbe. Šele po odobritvi s strani upravne enote, ko postane pogodba veljavna, pa lahko – če mu seveda prodajalec noče izstaviti zemljiškoknjižnega dovolila - z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom zahteva od sodišča, naj ugotovi, da je bila med njima sklenjena pogodba z vsebino, kot izhaja iz ponudbe in sprejema ponudbe in zahteva tudi izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.(1)

8. Ob vložitvi obravnavane tožbe je bila prevladujoča sodna praksa upravnih organov, da mora predkupni upravičenec pred vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla najprej iztožiti sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila v pravdnem postopku. Pristojna upravna enota je v tem primeru štela, da rok za vložitev zahteve za odobritev začne teči šele od pravnomočnosti sodbe. Tožnik v skladu s tako prevladujočo sodno prakso v šestdesetdnevnem roku ni vložil zahteve za odobritev pravnega posla ampak tožbo za sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. V primeru zavrnitve zahtevka, tožnik zaradi poteka šestdesetdnevnega roka ne bi mogel več zahtevati odobritve pravnega posla. Zato sta sodišči prve in druge stopnje ravnali pravilno, ko sta tožbenemu zahtevku za sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ugodili. Pravilna je tudi odločitev sodišča druge stopnje, da dejstvo, da se parc. št. 1114/11 in 1114/12 nahajata v neposredni bližini ureditvenega območja, ni pravno pomembno. Revizijsko sodišče pa je zaradi zagotovitve pravne varnosti v tem vmesnem obdobju na podlagi prvega odstavka 380. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) reviziji delno ugodilo in je sodbo sodišče druge stopnje spremenilo tako, da je pritožbi tožene stranke ugodilo le toliko, da je v izreku sodišča prve stopnje dodalo, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe opravi šele po tem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota. Z ugoditvijo zahtevku za sklenitev pogodbe je tožniku omogočeno, da v šestdesetih dneh od pravnomočnosti odločbe pred upravno enoto zahteva odobritev pravnega posla. Če je bilo v vmesnem obdobju že odločeno o tožbi H. in Š. B. zoper odločitev o neodobritvi sklenjene prodajne pogodbe za sporna zemljišča, bo to lahko upoštevala tudi pristojna upravna enota v postopku odobritve pravnega posla.

9. Odločitev, da toženki sami krijeta svoje stroške revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP in drugem odstavku 154. člena ZPP.

Op. št. (1): Glej odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 835/2007, X Ips 365/2010 in II Ips 369/2010.