Jedro

Lahko lastnik odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine ali stroškov v roku, ki ga določa najemna pogodba, vendar mora pred vložitvijo tožbe predhodno pisno opozoriti najemnika. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od petnajstih dni.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da se toženki odpove najemna pogodba za enosobno stanovanje s kabinetom in shrambo št. 12 na naslovu ..., v zemljiški knjigi vpisano z ID znakom: 000. Toženki je naložilo, da se je dolžna iz stanovanja izseliti ter ga izpraznjenega stvari in oseb izročiti pooblaščencu tožeče stranke v roku 90 dni, hkrati pa mora plačati tudi stroške postopka v višini 150,00 EUR.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo toženka iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov. Poudarja, da sodišče glede dejstva, da je bila s predhodnim opominjanjem seznanjena, ni izvedlo dokaza z zaslišanjem stranke. Toženka je v postopku sodelovala sama brez strokovne pomoči, zato bi jo sodišče moralo pozvati k dopolnitvi ugovornih navedb ter poučiti o procesnih pravicah. Prav tako bi jo moralo poučiti o omejitvah glede navajanja novih dejstev in predlaganja novih dokazov ter jo seznaniti s pravilom o povezavi trditvenega in dokaznega bremena. Sodišče je zagrešilo kršitvi 12. in 285. člena ZPP, kar predstavlja relativno bistveno kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, ki je vplivala na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Hkrati je kršilo tudi toženkino pravico do izjave.

3. Na pritožbo je odgovorila tožnica in prerekala podane pritožbene navedbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Po 4. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1 lahko lastnik odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine ali stroškov v roku, ki ga določa najemna pogodba, vendar mora pred vložitvijo tožbe predhodno pisno opozoriti najemnika (tretji odstavek 103. člena SZ-1). Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od petnajstih dni. Tožnica je v tožbi podala izrecne trditve o kršitvah toženkine obveznosti ter o načinu opominjanja in predložila dve opozorili toženki (s 5. 10. 2015 in 10. 12. 2015) o neizpolnjenih določbah najemne pogodbe zaradi neplačevanja stanovanjskih obveznosti, ki ustrezata pogojem iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1. Hkrati je predložila s strani toženke podpisani povratnici o prejemu obeh opominov.

6. Toženka v odgovoru na tožbo ni trdila, da opominov ne bi prejela, hkrati je priznala tudi obstoj dolga. Pavšalna navedba, da je predlog za izvršbo preuranjen, ker bi upnik lahko dolžnika pozval k plačilu, ne zanika konkretnih trditev tožnice, da je bila toženka k plačilu pozvana in je pozive prejela. Ker je toženka hkrati s tožbo prejela oba opomina ter obe povratnici kot javni listini, bi morala neresničnost vsebine le-teh izrecno zatrjevati, saj je na njej dokazno breme, da verodostojnost javnih listin izpodbija. Zgolj s pavšalnim hipotetičnim stavkom, ki neposredno niti ne zanika prejema obvestil, temveč le navrže, da bi jih tožnica morala poslati, toženka ni zadostila ne trditvenemu ne dokaznemu bremenu glede neobstoja izpolnjenega pogoja po tretjem odstavku 103. člena SZ-1. Ker toženka trditev o neprejemu opominov ni podala, sodišče tudi ni bilo dolžno izvesti dokaza z njenim zaslišanjem, saj tak dokaz trditvene podlage ne more nadomestiti.

7. Toženka je bila v pozivu k odgovoru na tožbo izrecno opozorjena, da mora biti slednji obrazložen, tako da iz njega izhaja, v katerem delu nasprotuje zahtevku in zakaj, predložiti pa mora tudi listine in predlagati dokaze, s katerimi se ugotavljajo v postopku zatrjevana dejstva. Dodatno sodišče toženke na njene obveznosti ni bilo dolžno opozarjati. Prav tako ji ni bilo v okviru materialnoprocesnega vodstva dolžno dodatno pojasnjevati, kakšne so njene pravice in obveznosti v postopku in ji sugerirati, na kakšen način se lahko brani. Očitanih postopkovnih kršitev zato sodišče prve stopnje ni zagrešilo, prav tako je pravilno uporabilo materialno pravo, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP.

8. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 154., na 155. in prvem odstavku 165. člena ZPP. Ker toženka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka. Enako je sodišče odločilo glede stroškov tožnice, saj z odgovorom na pritožbo ni pripomogla k odločitvi pritožbenega sodišča in ta vloga v postopku ni bila potrebna.