Jedro

Pritožba zmotno meni, da je treba 2. odstavek 27. člena ZPSPP razlagati tako, da je le v korist najemnika. Če je bila pogodba sklenjena za določen čas, najemnik pa je prostore po prenehanju pogodbe še naprej uporabljal, tožeča stranka pa očitno ni vložila pri sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov, je prišlo do pogodbe, obnovljene za nedoločen čas. Ker je bila pogodba sklenjena, je za sporni čas tožeča stranka tudi utemeljeno izdajala račune in zato je sodišče prve stopnje pravilno izdalo sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine.

Izrek

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da obstoji terjatev toženca nasproti tožeče stranke v višini 55,91 EUR s pripadki, vzdržalo je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Kranju z dne 31.3.2003 v veljavi v 1. točki izreka za glavnico 1.268,40 EUR s pripadki, v preostalem delu pa sklep Okrajnega sodišča v Kranju v 1. točki izreka za pobotano glavnico s pripadki razveljavilo in v tem delu tožbeni zahtevek zavrnilo. Toženi stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke.

Proti obsodilnemu delu sodbe vlaga pritožbo tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena ZPP. Tožena stranka ves čas trdi, da je šlo za pogodbo za določen čas in da nato poslovnega prostora ni več uporabljala. Ni pisne pogodbe o podaljšanju. Sodišče prve stopnje tega ni povzelo v sodbi in o tem se ni izjavilo. Po 27. in 12. členu ZPSPP mora biti pogodba v pisni obliki. Tožena stranka je nasprotovala razširitvi tožbe s postavitvijo podrednega zahtevka zaradi uporabnine in ugovarjala zastaranje. Sodišče o tem nima razlogov in tega ni presojalo. O poslovnem odnosu po 1.12.1999 je sodišče napačno štelo, da bi morala tožena stranka dokazovati, da ni uporabljala prostora. Tožeča stranka bi morala dokazati, da je tožena stranka uporabljala sporni prostor. Ni prišlo do sporazumnega prenehanja pogodbe januarja 2003. Na naroku 14.7.2008 je pooblaščenec tožene stranke zatrjeval, da naj bi toženec decembra 2002 dal ustno odpoved najemne pogodbe pričama L. in K.. Priča K. tega ni potrdila in tako tudi ne priča D.. Odločilno pričanje priče Uštar na naroku 14.7.2008, ki je izpovedala, da ji je v osebnem pogovoru toženec izjavil, da poslovnega prostora ne uporablja več. To ji je povedala tudi sodelavka M. U.. Toženec ni želel podpisati pripravljenega aneksa k pogodbi. Povedala je, da pred tem v podjetju niso ukrepali. Zato ni jasno, zakaj tožeča stranka ni vstopila v delovni prostor, če je toženec vseskozi zatrjeval, da ga ne uporablja. Morala bi preveriti, ali ga ne uporablja kdo drug. Zato ni bilo sporazumnega prenehanja in ni jasno, kako je tožeča stranka vstopila v poslovni prostor in čigavi predmeti so bili. Gre za odločitev v nasprotju z 12. členom ZPSPP. Sodišče tudi zmotno razlaga 2. odstavek 27. člena. Ta določba je namenjena varstvu najemojemalca in ne najemodajalca. Interes najemodajalca je, da ima veljavno sklenjeno pisno pogodbo, kar je odklonil in kar je povedala priča U.. Gre za zmotno materialnopravno sklepanje. Računu so izdani brez podlage, saj ne temeljijo na najemni pogodbi. Zato je sodišče zmotno uporabilo 23. člen ZIZ.

Na pritožbo je odgovorila tožeča stranka in predlaga zavrnitev pritožbe.

Pritožba ni utemeljena.

O zatrjevani bistveni kršitvi določb ZPP: Pritožba trdi, da sodišče prve stopnje ni obrazložilo ugovora tožene stranke, da v spisu ni bila predložena listinska dokumentacija o podaljšanju najemnega razmerja. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v tem primeru pravno relevantno dejstvo, ali je po prenehanju pisne pogodbe za določen čas prišlo do podaljšanja najemne pogodbe na podlagi zakona oziroma 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. list SRS, 18/94 in naslednji, v nadaljevanju ZPSPP) saj tožeča stranka ne trdi, da bi obstajal aneks k pogodbi za določen čas. Tožena stranka je trdila, da do pisnega podaljšanja ni prišlo, in da o tem ne obstoji listinska dokumentacija. Sodišče prve stopnje v sodbi ni ugotovilo, da obstoji pisna pogodba o podaljšanju. Sodišče prve stopnje se je namreč postavilo na stališče, da je prišlo do podaljšanja pogodbe na podlagi 27. člena ZPSPP. Zato ne gre za smiselno očitano 14. točko 2. odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je odgovorilo na pravno naziranje in ugovore tožene stranke.

Zmotno meni pritožba, da mora sodišče prve stopnje obravnavati podredno postavljeni tožbeni zahtevek oziroma iz podredno postavljene tožbene podlage (obogatitev). Če se je sodišče prve stopnje odločilo, da ugodi tožbenemu zahtevku iz primarno postavljene podlage in s tem v zvezi tožbenemu zahtevku, ni treba obravnavati podredno postavljenega in s tem tudi ne ugovora zastaranja. Podredni tožbeni zahtevek oživi šele, ko sodišče zavrne primarnega.

Pritožba nadalje trdi, da je dokazno breme tožeče stranke, da je tožena stranka uporabljala poslovne prostore tudi po 1.12.1999, ko je pisna pogodba za določen čas potekla. Sodišče prve stopnje pa je pravilno štelo, da je dokazno breme, da je poslovni prostor nehala uporabljati oziroma izpraznila, glede na trditveno podlago, na strani tožene stranke. Gre za negativno dejstvo. Tožena pa bi zlahka dokazala, da je izročila poslovni prostor tožeči stranki po zatrjevanem prenehanju pogodbe, to je po 1.12.1999. Pač pa je tožeči stranki uspelo dokazati svoje trditve in sicer, da je prišlo do podaljšanja pogodbe na podlagi zakona, ker toženec ni vrnil ključa oziroma izpraznil prostorov. Pri tem ni odoločilno dejstvo, kot zmotno meni pritožba, kar pa že sodi v odgovor na pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja, da je toženec odklonil podpis aneksa. Do podaljšanja pogodbe je prišlo na podlagi zakona, zato odklonitev podpisa aneksa ni pravno odločilno dejstvo. Toženec bi se zlahka razbremenil, če bi dokazal, da je ob spornem pogovoru z uslužbenko tožeče stranke na primer vrnil ključe, podpisal primopredajni zapis ali kako drugače s konkludentnimi ravnanji zaključil poslovno razmerje zaradi najema poslovnih prostorov.

O zatrjevani zmotni ugotovitvi dejanskega stanja: Pritožba graja dokazno oceno v delu, ko je sodišče prve stopnje na podlagi zaslišanja prič (K., D. in U.) ugotovilo, da še v pričetku 2003 prostor ni bil izpraznjen. Priča D. in A. sta skozi špranjo pogledala v prostor, ki je bil zaklenjen. Tožeča stranka ni imela ključev, pač pa je priča A. U. med drugim izpovedala, da je tožena stranka račune za najem predmetnega prostora neredno plačevala, da ji je pošiljala opomine in jo klicala po telefonu in da je tožena stranka tedaj omenila, da prostora ne uporablja več. Izjavil pa je, da ne želi podpisati aneksa. Nato je sodišče prve stopnje utemeljeno sklepalo, da je tožeča stranka ves čas menila, da je tožena stranka najemnik in da mu je pošiljala račune, katere je toženec očitno prejel. Tožena stranka računov ni zavrnila. Res je, kar trdi pritožba, da nihče ni med dokaznim postopkom neposredno potrdil, da bi toženec podal ustno odpoved najemnega razmerja tožeči stranki 2003 in dovolil vstop L. v sporni prostor. Vendar je sodišče sklepalo na podlagi posrednih dokazov oziroma izpovedbe tistih prič, ki so slišale od drugih, da se je to zgodilo in na podlagi celotnega dokaznega postopka. Zato je pravilen sklep sodišča prve stopnje, da je bila uporaba poslovnih prostorov najmanj še v letu 2002. Ni pomembno, ali je toženec tedaj res izročil poslovne prostore oziroma je prišlo do ustnega prenehanja pogodbe. V tej pravdi gre za zapadle najemnine za sporni čas in v tem času je tožeča stranka dokazala, da je bila sklenjena pogodba oziroma podaljšana na podlagi 27. člena ZPSPP. Toženec pa ni dokazal, da bi vrnil ključe, da bi zavrnil račune ali pa kako drugače jasno pokazal, da je zanj res prenehalo pogodbeno razmerje 1.12.1999, kot sedaj v pravdi trdi.

O pravilni uporabi materialnega prava: Pritožba zmotno meni, da je treba 2. odstavek 27. člena ZPSPP razlagati tako, da je le v korist najemnika. Če je bila pogodba za določen čas, najemnik pa je prostore po prenehanju pogodbe še naprej uporabljal, tožeča stranka pa očitno ni vložila pri sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov, je prišlo do pogodbe obnovljene za nedoločen čas.

Ker je bila pogodba sklenjena, je za sporni čas tožeča stranka tudi utemeljeno izdajala račune in zato je sodišče prve stopnje pravilno izdalo sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine (23. člen ZIZ).

Ker je sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, in ker ni zagrešilo kršitev določb postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi v izpodbijanem delu sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Izrek o pravdnih stroških temelji na določbi 165. člena ZPP v zvezi s 154. členom ZPP. Tožena stranka ni uspela, tožeča pa z navedbami ni prispevala k rešitvi te zadeve.