Jedro

Pri razlagi pogodbe oziroma njenega določila je potrebno najprej izhajati iz narave same pogodbe (določila), to je njene kavze. Vsaka pogodbena obveznost mora namreč imeti dopustno podlago (razlog). Kavza se sicer domneva, vendar pa je pogodba (oziroma njeno določilo) nična, če se ugotovi, da le-te ni oziroma da je nedopustna.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba r a z v e l j a v i ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

S sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožečih strank, da je tožena stranka dolžna tožečim strankam, vsaki do 1/3, plačati znesek 1.790.506,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dne 01.10.2001 do plačila ter jim povrniti vse njihove pravdne stroške, vse v 15 dneh, pod izvršbo. Tožeči stranki je še naložilo, da v roku 15 dni plača toženi stranki pravdne stroške v znesku 474.822,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi za čas od izdaje sodbe do dneva plačila.

Proti sodbi se pritožuje tožeča stranka ter navaja, da se pritožuje iz pritožbenih razlogov absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 14. točki 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) ter zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava po 2. in 3. točki 1. odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, oziroma, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Sodišču prve stopnje očita, da se ni izreklo oziroma, da se je izreklo le na splošno o navedbah in predlaganih dokazih tožeče stranke, ki jih je podala v tožbi in njenih nadaljnjih vlogah, ki se nanašajo na dogovor o posredovanju z dne 28.03.2000, zlasti pa glede veljavnosti predpogodbe z dne 28.12.2000, zato sodbe ni mogoče preizkusiti. Po oceni tožeče stranke je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo, da sta zakoniti in veljavni ter primerni in v korist tožeče stranke tako dogovor o posredovanju z dne 28.03.2000 kot predpogodba z dne 28.12.2000. Pri tem tožeča stranka opozarja, da so tožniki obenem s predpogodbo podpisali tudi zastavno listino in da je vse listine pripravila tožena stranka. Nedvomno dogovor o posredovanju zavezuje obe pogodbeni stranki, pri čemer pa za toženo stranko kot pravno osebo in strokovnjaka na področju svoje dejavnosti, za katerega sklepa dogovor in prevzema obveznosti in upravičenja, veljajo strožja pravila stroke. Sodišče prve stopnje je neutemeljeno sledilo trditvam tožene stranke, ko je ugotovilo, da je upravičena tudi do provizije za posredovanje nepremičninskega posrednika, agencije P.U. s.p. v znesku 358.014,00 SIT, saj ta strošek nima temelja v obligacijskem razmerju med njo in tožečo stranko. Sodišče prve stopnje je nepravilno ugotovilo, da je predpogodba z dne 28.12.2000 v skladu s 45. členom Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju: ZOR), saj ta dejansko pomeni kombinacijo med posojilno in posredniško pogodbo. Iz določil predpogodbe in dejanskega poteka dogodkov je očitno, da tožena stranka ni nameravala kupiti nepremičnine in je bila pogodba le navidezna, njen pravi namen je bil nudenje posojila tožeči stranki ter pridobitev razlike v vrednosti nad v predpogodbi prenizko ovrednoteno vrednostjo nepremičnine. Kavza pogodbe je bila torej v najemu kredita in izplačilu posojila. Tožena stranka je kot strokovnjak na področju posredovanja na nepremičninskem trgu nedvomno vedela ali bi vsaj morala vedeti za pravo vrednost nepremičnine, ki je znašala najmanj toliko, kot je bila dogovorjena in plačana kupnina ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe 20.06.2001, to je 215.000 DEM, očitno pa je izkoristila stisko in potrebo tožeče stranke, zato je postavila nerealno nizko vrednost domnevne kupnine po predpogodbi z dne 28.12.2000. Tako ravnanje je po oceni tožeče stranke v nasprotju z načeli skrbnosti dobrega nepremičninskega posrednika in zaščite interesov naročnika. Tožena stranka si je zagotovila in poplačala tako posredovanje po dogovoru v višini dogovorjene provizije in stroškov, kot dodatno plačilo po predpogodbi pa to, da bo sklenjena pogodba z nekom tretjim, ki ga bo priskrbela-torej za posredovanje, in to v višini polovice razlike med nizko predvideno kupnino in kupnino, ki bo realna in tudi dejansko dosežena. Tožeča stranka navaja, da je bilo v času ravnanj pravdnih strank področje posredovanja na trgu nepremičnin pokrito z velikim številom nepremičninskih posrednikov in z izoblikovanimi merili stroke, zato je mogoče šteti, da so bili posredniki, ob upoštevanju določb zakona o obligacijskih razmerjih, s temi normami in običaji seznanjeni, prav ti običaji in norme pa so bili vsebinsko sprejeti v kasneje sprejeti Zakon o nepremičninskem posredovanju (Ur. list RS, št. 42/2003). Zato je ravnanje tožene stranke, ki si je zadržala polovico od razlike kupnine nad zneskom 180.000 DEM, to je od 35.000 DEM, protipravno in neupravičeno. V domeni in vedenju tožene stranke, kot nepremičninskega posrednika, je bilo vrednotenje nepremičnin in poznavanje njihovih tržnih cen. Tožnikom to ni bilo poznano, kar se je kazalo tudi v njihovi očitno neprimerno visoko postavljeni ceni 300.000 DEM in dvoletni neuspešni prodaji. Po oceni tožeče stranke zato predpogodba ni bila v skladu s 45. členom ZOR, pač pa je pomenila spremembo in dopolnjevanje posredniške pogodbe in gre za fiktivno pogodbo. 3. člen pomeni dejansko zapis posojilne pogodbe, 4. in 5. člen pa pomenita spremembo dogovora o posredovanju z dne 28.03.2000 tako, da si je tožena stranka izgovorila bistveno večjo plačilo, ob tem pa si je poleg razlike iz predpogodbe zaračunala tudi vse stroške in provizijo od pogodbene višje cene tako, kot so bile dogovorjene po dogovoru o posredovanju. Skrbnost in pravila ravnanja na področju posredovanja v prometu z nepremičninami so bila v letu 2000 že sprejeta na ravni Gospodarske zbornice Slovenije, v okviru Informacijske borze nepremičnin in pri 19.05.1999 ustanovljeni Nepremičninski zbornici kot strokovnem združenju. Ta pravila in kodeks so za člane zavezujoča. Tudi sicer je bila tožena stranka v svoji aktivnosti na trgu nepremičnin dolžna spoštovati splošno uveljavljena pravila pri posredovanju z nepremičninami, kar pa ni storila in je ravnala tako, da si je sama s posredovanjem pridobila korist, ki je z njenim opravljenim delom v očitnem nesorazmerju in nima podlage v posredovanju, pač pa v določbi predpogodbe, s katero si je izgovorila razliko med predpogodbeno vrednostjo in prodajno ceno nepremičnine. Za takšno razliko pa ni nobene podlage. Tožeča stranka še navaja, da je sklicevanje na to, da je tožnik I.Š. podpisal pobotnico tudi v imenu tožnic brezpredmetno in pravno irelevantno.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče nima pomislekov glede pravilnosti ugotovitve sodišča prve stopnje, da je dogovor o posredovanju z dne 28.03.2000 sklenjen v skladu z določbami XXI. poglavja ZOR in da kot tak tudi zavezuje. Ravno tako je pravilno zavrnilo ugovor tožeče stranke, ki je trdila, da je dogovorjena provizija za 0,5 % previsoka, ko je na podlagi izvedenih dokazov ugotovilo, da provizija ne predstavlja le stroškov posredovanja, temveč tudi vse stroške v zvezi s sestavo in zastopanjem pri pridobitvi potrebnih listin, zastopanje v upravnem postopku ter izdelavo predloga za vknjižbo v zemljiško knjigo. Sodišče prve stopnje je (vsaj glede njenega pretežnega dela) pravilno ocenilo, da predpogodbi z dne 28.12.2000 ni mogoče odreči skladnosti s 45. členom ZOR, spregledalo pa je, da je bila ta sklenjena pod razveznim pogojem, na kar brez dvoma kaže njen 4. člen. Kot določa 1. odstavek 74. člena ZOR, je pogodba sklenjena pod (razveznim) pogojem, če je njeno prenehanje odvisno od negotovega dejstva, 3. odstavek 74. člena ZOR pa določa, da pogodba sklenjena pod razveznim pogojem, neha veljati, če se pogoj izpolni. V obravnavanem primeru je bila sklenitev kupoprodajne pogodbe s tretjim, dotedaj še neznanim kupcem, kot je to določeno v 4. členu predpogodbe z dne 28.12.2000, za obe pogodbeni stranki negotovo dejstvo, to med pravdnima strankama ni sporno, kot izhaja tudi iz razlogov izpodbijane sodbe. Ker je prenehanje predpogodbe naravna posledica sklenitve kupoprodajne pogodbe s tretjim, slednje pa je bilo ob sklenitvi predpogodbe negotovo dejstvo, pomeni sklenitev kupoprodajne pogodbe med tožniki ter I. in S.Š. dne 20.06.2001, izpolnitev dogovorjenega (razveznega) pogoja in je tedaj predpogodba z dne 28.12.2000 nehala veljati (v delu, kjer sta se pravdni stranki dogovarjali o nakupu nepremičnin). Tožeča stranka pa pravilno opozarja, da ima predpogodba z dne 28.12.2000 naravo mešane pogodbe, pri čemer 4. in 5. člen vsebujeta tudi elemente pogodbe o posredovanju. To je potrebno presojati skupaj z dogovorom o posredovanju, ki sta ga pravdni stranki sklenili dne 28.03.2000 in ta očitno s sklenitvijo predpogodbe z dne 28.12.2000 ni prenehal, saj je tožena stranka posredovala tudi pri sklenitvi in izvedbi kupoprodajne pogodbe z dne 20.06.2001, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, tožeča stranka pa tega v pritožbi niti ne izpodbija. Preuranjen pa je zaključek sodišča prve stopnje o veljavnosti dogovora (klavzule) iz 5. člena predpogodbe z dne 28.12.2000, to je dogovora, da si v primeru prodaje nepremičnine tretjim po višji ceni, pogodbeni stranki razdelita razliko kupnine in sorazmerni del stroškov. Sodišče prve stopnje je očitno izhajalo iz napačnega materialno pravnega izhodišča, da ta dogovor ni sestavni del pogodbenega razmerja, ki ima pravno podlago v pogodbi (dogovoru) o posredovanju z dne 28.03.2000 ter ga je zato treba presojati v skladu z določili 813. do 826. člena ZOR, kot tudi v skladu z ostalimi določbami ZOR, še posebej njegovimi temeljnimi načeli, določbami o dopustni podlagi ter v povezavi z določbami o neveljavnosti (ničnosti) pogodbe oziroma njenih določil, na kar je opozarjala tožeča stranka v pripravljalnih vlogah v postopku pred sodiščem prve stopnje in na kar opozarja v pritožbi. V tej zvezi tožeča stranka tudi utemeljeno graja ravnanje sodišča prve stopnje, da njene navedbe ni v celoti presojalo, ravno tako se ni izjasnilo (in odločalo) o njenih dokaznih predlogih, ki jih je podala v zvezi s trditvijo, da tožena stranka ni ravnala s skrbnostjo dobrega strokovnjaka (2. odstavek 18. člena ZOR) ter v nasprotju z dobrimi poslovnimi običaji nepremičninskih posrednikov (1. odstavek 21. člena ZOR), torej tistih, ki jih je tožeča stranka navedla in predlagala v pripravljalni vlogi dne 24.05.2004. Kot tudi priznava tožeča stranka, ni dvoma, da je tožena stranka upravičena do posredniškega plačila (provizije). Zmotna je ocena sodišča prve stopnje, da predstavlja posredniška provizija tožene stranke le provizija od v predpogodbi z dne 28.12.2000 dogovorjene kupnine (180.000 DEM v tolarski protivrednosti) ter da polovica razlike kupnine zaradi večje kupnine po kupoprodajni pogodbi z dne 20.06.2001 ni posredniška provizija, ker naj bi slednja imela pravno podlago v predpogodbi z dne 28.12.2000. Kot je bilo že zgoraj pojasnjeno, sta bili pravdni stranki v odnosu naročnik-posrednik tudi po prenehanju veljavnosti (pred)pogodbe z dne 28.12.2000, zato je potrebno razmerje pravdnih strank pred sklenitvijo predpogodbe in po njenem prenehanju presojati v celoti ter v tej luči tudi upravičenje tožene stranke do plačila iz naslova posredovanja. Ne glede na vsa v tem postopku s strani tožeče stranke zatrjevana ravnanja tožene stranke, ki merijo na nedopustnost zgoraj navedene klavzule, pritožbeno sodišče ugotavlja, da so razlogi, ki potrditvah tožeče stranke utemeljujejo sankcijo ničnosti tega določila (klavzule), zgoščeni v sami podlagi (kavzi) pogodbe. Pravilno je namreč izhodišče, da je treba pri razlagi pogodbe oziroma njenega določila najprej izhajati iz narave same pogodbe (določila), to je njene kavze. Vsaka pogodbena obveznost mora namreč imeti, v skladu s 1. odstavkom 51. člena ZOR, dopustno podlago (razlog). Kavza pravnega posla se sicer domneva (3. odstavek 51. člena ZOR), vendar pa je pogodba (oziroma njeno določilo) nična, če se ugotovi, da le-te ni oziroma da je nedopustna. Temeljno načelo pogodbenega prava je sicer načelo svobodnega urejanja obligacijskih razmerij (10. člen ZOR), vendar je omejitev tega načela že v tem načelu, ki strankam prepoveduje urejanje obligacijskih razmerij v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi in moralo, pri sklepanju obligacijskih razmerjih ter pri uveljavljanju pravic in izpolnjevanju obveznosti iz teh razmerij pa morajo spoštovati načelo vestnosti in poštenja. Temeljna načela ZOR niso neposredno uporabljiva, so pa izhodiščna merila, v skladu s katerimi je treba razlagati pravna pravila oziroma pogodbena določila ob reševanju konkretnih primerov. Tako bo pri posredniški pogodbi, ne glede na vse konkretne okoliščine, nagibe in odločilne elemente, morala kavza ustrezati pojmu cause acquirendi. Če držijo trditve tožeče stranke, se v obravnavni zadevi lahko izkaže, da dopustne kavze pri sklenitvi posredniške pogodbe med pogodbenima strankama ni bilo in da je z vidika tožene stranke kavza spornega določila pridobitev premoženjske koristi brez protidajatve, ki temelji zgolj na izkoriščanju tržnih razmer. Prav takšna kavza pa je nična, saj nasprotuje morali. To bi namreč kazalo na nepotrebnost takega dogovora, ker ne bi povzročil spremembe drugih določil dogovora o posredovanju z dne 28.03.2000, razen seveda v tem, da tožena stranka kot posrednik pride do dodatnega zaslužka. Navedeno pogodbeno določilo je torej potrebno obravnavali z več vidikov, z vidika pomena samega nepremičninskega posredovanja (sodišče prve stopnje ne bo moglo obiti trditev tožeče stranke in njenih dokaznih predlogov, ki se nanašajo na dobre poslovne običaje nepremičninskih posrednikov), z vidika sorazmernosti dogovorjene višine provizije, z vidika enake vrednosti medsebojnih dajatev ter končno z vidika poštenosti pogodbenih pogojev do potrošnika (kar v predmetni zadevi so tožniki v razmerju do tožene stranke po Zakonu o varstvu potrošnikov). Presoditi je potrebno, ali sporno pogodbeno določilo lahko uživa pravno varstvo oziroma ali mora sodišče z upoštevanjem ustreznih okoliščin samo določiti podlago za izračun posredniške provizije. Pri tem ne sme motiti (zavesti) dejstvo, ki navidezno izhaja iz spornega določila, to je, da je za toženo stranko realizacija tega določila ugodneje, kot če bi se realizirala predpogodba z dne 28.12.2000. Ker sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava zgoraj navedeno pri pravni presoji predpogodbe z dne 28.12.2000, posebej pa pri razlagi 5. člena predpogodbe, ni upoštevalo, je dejansko stanje v tem pogledu zmotno in nepopolno ugotovilo, zato je bilo potrebno pritožbi ugoditi in v skladu s 355. členom ZPP sodbo sodišča prve stopnje razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pri ponovnem odločanju bo moralo sodišče prve stopnje upoštevati zgoraj navedene napotke in pri presoji pogodbene klavzule iz 5. člena (pred)pogodbe z dne 28.12.2000 ugotoviti pravo naravo tega določila, to je, presoditi trditve tožeče stranke (in odločiti o njenih dokaznih predlogih v tej zvezi), ali je to določilo nično, ali pa gre le za spremembo v dogovoru o višini posredniške provizije. Če bo ugotovilo slednje, bo še moralo presoditi, ali je provizija v skladu z načelom ekvivalence vzajemnih dajatev in če bo ugotovilo, da je taka provizija pretirano visoka, bo moralo ravnati po 3. odstavku 822. člena ZOR.

Pritožbeno sodišče zaradi odgovora na pritožbene trditve še dodaja sledeče: Zmotno je stališče tožeče stranke, da gre pri predpogodbi z dne 28.12.2000 za navidezno pogodbo (66. člen ZOR), saj gre pri taki pogodbi za hoteno in sporazumno neskladnost med voljo (vseh) pogodbenih strank na eni strani ter na drugi strani izjavo te volje navzven, namenjeno drugim, da bi pri tem nastala zmotna predstava. Takih dejanskih okoliščin, da bi bilo mogoče sklepati, da je šlo za navidezno pogodbo pa tožeča stranka ni zatrjevala. Tožeča stranka tudi neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je sledilo toženi stranki v njeni trditvi, da je upravičena tudi do stroška (provizije) za posredovanje nepremičninskega posrednika, agencije P.U. s.p. v znesku 358.014,00 SIT, saj iz izpodbijane sodbe (1. odstavek na 7. strani) jasno izhaja nasprotno, to je, da je sodišče sledilo trditvam tožeče stranke.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.