Jedro

Tožniki utemeljeno navajajo, da sodišče zmotno enači odpoved pogodbe z razvezo pogodbe. Tožniki so svoj zahtevek oprli na trditev, da je bila sporna pogodba razvezana v skladu z določbo tretjega odstavka 6. člena najemne pogodbe, v kateri sta se stranki dogovorili, da se pogodba, če najemnina ni plačana najkasneje do 15. dne v mesecu za tekoči mesec, razveže z iztekom meseca, za katerega najemnina ni plačana, da je čas je bistveni element tega določila, dokaz veljavnosti razveznega pogoja pa je izpis iz Banke najemodajalca in da v citiranem času ni bilo priliva od najemnika.

Kljub morebitni zamudi s plačilom najemnine bi lahko stranki s sklenitvijo ustreznega aneksa ali ustnega dogovora obdržali najemno pogodbo v veljavi.

Zaradi zmotne uporabe materialnega prava sodišče prve stopnje trditve tožnikov o uporabi stanovanja s strani drugega toženca ni štelo za odločilne in ni ugotavljalo odločilnih dejstev glede vtoževanega tožbenega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve zoper drugega toženca, zato je treba sodbo sodišča prve stopnje glede njega razveljaviti in v tem obsegu zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v I. točki izreka v delu, ki se nanaša na drugega toženca, razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. V ostalem delu (glede odločitve v I. točki izreka, ki se nanaša na prvega toženca in v II. točki izreka) se pritožba zavrne in se v izpodbijanem in nerazveljavljenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo: tožbeni zahtevek tožeče stranke (tožnikov), da sta toženca dolžna nerazdelno plačati tožnikom, na transakcijski račun prve tožnice, znesek 5.400,31 EUR, v petnajstih dneh po izdaji sodbe brez obresti, po tem roku pa z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe prve stopnje do plačila; zahtevek, da sta toženca dolžna nerazdelno plačati tožnikom, na transakcijski račun prve tožnice, zamudne obresti: od 700,00 EUR od 31. 5. 2015, od 700,00 EUR od 30. 6. 2015, od 700,00 EUR od 31. 7. 2015, od 700,00 EUR od 31. 8. 2015, od 700,00 EUR od 30. 9. 2015, od 498,32 EUR od 5. 6. 2015, od 1.290,77 EUR od dneva vložitve tožbe in od 111,22 EUR od 5. 6. 2015, vse do plačila; podredno da sta toženca dolžna nerazdelno plačati tožnikom, na transakcijski račun prve tožnice, zamudne obresti od prisojenega po 1. točki zahtevka od dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje do plačila; zahtevek na povračilo pravdnih stroškov (točke 1. do 4. I. točke izreka). Glede stroškov je sodišče odločilo, da so tožniki dolžni v roku 15 dni v korist proračuna Republike Slovenije nerazdelno plačati stroške postopka v višini 513,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila, na račun Okrožnega sodišča v Ljubljani (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožujejo tožniki iz vseh pritožbenih razlogov. Nedopustno je, da okrožno sodišče (kot stvarno pristojno za odločanje o veljavnosti pogodbe), ki je zavrnilo tožbo proti najemniku, pojasni, da pogodba ni veljavna, okrajno (ki ni stvarno pristojno) pa pojasni, da je veljavna. Sodišče je bistveno kršilo določbe pravdnega postopka, med drugim, ko je od tožnikov zahtevalo dokaze za neprerekane trditve glede stroškov stanovanja in ko je zavrnilo dokazne predloge glede poizvedb pri davčni upravi in za zaslišanje priče A. A., ki je v imenu tožnikov urejala razmerje. Napačno je uporabilo materialno pravo, med drugim, ko je izenačilo instituta odpovedi pogodbe in razveze pogodbe, in nepravilno ugotovilo dejansko stanje. Sodišče se je ukvarjalo zlasti z vprašanjem uporabnine, kljub temu, da so tožniki v tožbi napisali, da je pravna podlaga za tožbo škoda, ki so jo utrpeli tožniki, ker stanovanja niso mogli oddajati in ker so subsidiarno odgovorni za plačilo upravniku. Hkrati so navedli, da je podlaga neupravičena obogatitev tožencev, ker so stanovanje uporabljali, pa niso imeli pravne podlage in ker jim ni bilo treba plačati upravniku zneska za upravljanje. Sodišče bi moralo odgovoriti tudi na vprašanje odškodnine in ne le na vprašanje uporabnine in neupravičene obogatitve, tega ni storilo in je že zato treba zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovni postopek.

Sodišče je zavzelo štiri stališča, s katerimi se ni mogoče strinjati. Sodišče pojasnjuje: da najemna pogodba, sklenjena med dvema pravnima osebama, ne more vsebovati razveznega pogoja, ker tak pogoj nasprotuje kogentnim določbam Stanovanjskega zakona (SZ-1) o odpovedi pogodbe; da gola obljuba tretjega, da bo poravnal tuj dolg, ne pomeni, da je ta oseba prevzela poroštvo za ta dolg oziroma, da je bila sklenjena poroštvena pogodba v smislu 1012. člena Obligacijskega zakonika (OZ); da ne zadošča, da je neupravičeni pridobitelj seznanjen s tem, da bo postal neupravičeni pridobitelj ob nastopu pogoja in je o nastopu pogoja seznanjen; da listinski dokument ne more služiti hkrati kot trditvena podlaga in dokaz.

Prva točka pomeni, da sodišče enači odpoved pogodbe z razvezo pogodbe. Tožniki trdijo, da ni tako, saj so učinki različni. Pritožbeno sodišče naj se opredeli do vprašanja, ali je mogoče najemno pogodbo za stanovanje skleniti pod razveznim pogojem in ali dejstvo, da gre za gospodarsko pogodbo, to kaj spremeni. Sodišče prve stopnje je na vprašanje odgovorilo nikalno. Po mnenju tožnikov je okrajno sodišče, ki ni stvarno pristojno za razsojanje o veljavnosti ali neveljavnosti pravnega posla med gospodarskimi podjetji, vezano na odločitev okrožnega sodišča. Po stališču tožnikov, s katerim se je v zadevi I Pg 000/2015 molče strinjal tudi najemnik, je bila pogodba razvezana. Sodna praksa sklenitev najemne pogodbe z razveznim pogojem dovoljuje, izrecno dovoljuje tudi obstoj odložnega pogoja, kadar je ta povezan s plačevanjem najemnine. Ne more držati, da a priori obstaja prepoved prostega urejanja najemnih razmerij s pogoji. Sodišče bi moralo pojasniti, v čem se loči ureditev, ki dovoljuje odložni pogoj, ne dovoljuje pa razveznega pogoja. Sodišče enači odpoved pogodbe in razvezo pogodbe in pojasnjuje, da zaradi kogentnih določb SZ-1 pogodbe ni mogoče razvezati. Tudi s tem se pritožniki ne strinjajo. Sodišče je napačno uporabilo materialno pravo. Najemne pogodbe se pogosto sklepajo pod razveznimi pogoji, o sklenitvi pod pogojem sicer SZ-1 molči. Ni razloga, da bi bil razvezni pogoj ničen, saj velja pogodbena svoboda. Odpoved pogodbe pa je enostransko oblikovalno upravičenje. Tudi če je čas trajanja upniško dolžniškega razmerja določen, ni v nasprotju s prisilnimi predpisi, da tudi v tem primeru stranki ena drugi omogočita prenehanje pogodbenega razmerja še pred potekom roka z odpovedjo (zadeva VS RS II Ips 97/2012). Razvezni pogoj je dvostranski akt, odpoved pogodbe pa je enostranski akt. SZ-1 ščiti najemnika pred enostranskimi akti. Vsaka restrikcija 3. člena OZ mora biti opravljena previdno, saj omejuje gospodarsko pobudo.

Sodišče loči med golo obljubo in poroštveno zavezo,vendar ne pojasni, v čem obljuba, ki jo je dal drugi toženec, ne izpolnjuje pogojev glede poroštva. Bistveno je, da se ena od strank pisno zaveže, da bo plačala tuj dolg in s tem je poroštvena zaveza popolna.

Spregledano je, da so tožniki toženca opozorili na razvezo pogodbe v primeru neplačane najemnine, pri čemer je čas bistven element tega pogodbenega določila, in posebej opozorili, da najemnina ni bila plačana. Zakaj sodišče zahteva, da bi morali tožniki še posebej pojasniti, da se stanovanje uporablja brez pravnega naslova in se mora prenehati uporabljati, sodišče ni pojasnilo. Imetnik mora sam paziti na svoje koristi.

Sodišče ne loči med diferenciacijo priložene dokumentacije. V dokumentaciji, ki je bila priložena tožbi, je Upravnik, podal trditveno podlago za nastanek stroškov in podal dokaze o nastanku teh stroškov. Tožniki so se sklicevali na nastanek stroškov in priložili dokaz o nastanku teh stroškov, glede natančnejše razdelitve so se sklicevali na tožbo Upravnik, v dokaznem delu pa na dokaze, ki so bili tej tožbi priloženi.

V sodbi je najti več navedb, ki so same s seboj v nasprotju. To velja glede navedb iz 22. in 25. točke obrazložitve. 22. točka zahteva predpostavko, da je pogodba prenehala veljati 30. 4. 2015. Stanovanje mora vrniti v posest dejanski posestnik, sodišče pa se sklicuje na najemnika. Sodišče šteje izpovedi prvega toženca in prič za prepričljive in navedbe prvega toženca, da od 10. 6. 2015 v stanovanju ni več prebival, za dokazane. Tožniki citirajo pričanje prvega toženca, njegova izpoved ni prepričljiva. Tožniki ne razumejo, kaj je sodišče ugotovilo: ali je prvi toženec stanovanje uporabljal ali ne in tudi, ali ni pogodba prenehala veljati. Toženec ni dokazal, da bi redno uporabljal stanovanje priče B. B. Sodišče je opravljalo dejanja v korist tožencev, brez njihove zahteve. Nihče ni prerekal stroškov za delovanje stanovanja, pa je sodišče od tožnikov zahtevalo, da stroške obrazložijo, vključno z dokazili. Od tožnikov je zahtevalo natančno poročilo, kdo je bil v stanovanju, kljub temu, da je ugotovilo, da je v stanovanju nekdo bival, od tožencev pa ni zahtevalo pojasnil. Tožniki so zahtevek utemeljili na osnovi neupravičene obogatitve in škode. To so izrecno zapisali v tožbi in pripravljalnih vlogah, podlagi se med seboj ne izključujeta. Sodišče se je ukvarjalo zlasti z obogatitvenim zahtevkom, s škodo pa ne oziroma mnogo manj. Sodišče ni pojasnilo, katerih predpostavk odškodninske odgovornosti tožnikom ni uspelo dokazati. Izrecno so dokazovali vse predpostavke. Škodo sta toženca povzročila skupaj, saj sta stanovanje uporabljala skupaj in sta bila v pravni skupnosti. Poleg tega sta bila na račun tožnikov obogatena. Ker tožnikom nista izročila ključev in izpraznila ter izročila stanovanja, sta jim povzročila škodo. Tožniki res niso vložili tožbe na izpraznitev stanovanja zoper toženca, glede na hitrost reševanja zadev pri sodiščih to ni smiselno. Če je sklenitev najemne pogodbe pod razveznim pogojem dovoljena, ni dvoma, da je bila pogodba razvezana 30. 4. 2015. Stanovanje je bilo torej po 30. 4. 2015 uporabljano brez pravnega naslova. Da je bilo vsaj del časa v uporabi, ni prerekal nihče. Sodišče zahteva od tožnikov nemogoče, saj zahteva, da bi vedeli in dokazali, kdo točno je uporabljal stanovanje, medtem ko sta s ključi razpolagala toženca. Dokaza, kot ga želi sodišče, tožniki ne zmorejo. Dokazali so, da sta stanovanje uporabljali dve osebi kontinuirano in o tretji osebi ni moglo biti govora.

Prvi toženec je v odgovoru na tožbo pisal neresnico. Zapisal je, da je bil zaposlen v F. d. o. o., izkazalo pa se je, da je bil zaposlen drugje. Uporaba stanovanja tako ni mogla biti v zvezi z njegovo zaposlitvijo pri najemniku. S stanovanjem je razpolagal drugi toženec osebno, na tak način je plačeval dolg do prvega toženca. Prvi toženec ni nikoli o drugem tožencu pisal kot o direktorju, temveč vedno kot o gospodu C. C. Ta je stanovanje uporabljal osebno, kar so tožniki zatrdili in česar drugi toženec ni prerekal. O dejstvu razveze sta bila oba toženca seznanjena, v spisu je o tem več dokazil, vključno z elektronskim sporočilom z dne 15. 4. 2015. Oba toženca sta se zanimala za stanje plačil najemnin. Drugi toženec je spraševal o izpolnitvi vsega potrebnega s strani pritožnikov.

Sodišče se z vlogo drugega toženca ne ukvarja pretirano. Zapiše, da ni bil porok za plačilo, molči pa o trditvah tožnikov, da je stanovanje uporabljal, česar ni prerekal. Stanovanje je uporabljal vsaj kot poplačilo prvega toženca. Bivanje v stanovanju je bilo povezano izključno z interesi drugega toženca, to pomeni razpolaganje v osebno korist drugega toženca.

Glede prvega toženca tožniki navajajo, da je priča A. A. povsem neverodostojna. Prvi toženec je na vprašanja odgovarjal nedoločno in mu ne gre zaupati. Priča D. D. je prvega toženca povabila k sebi po tistem, ko je spal v postelji, kjer je nekdo umrl, tj. po tistem, ko je prvi toženec pričel uporabljati tudi stanovanje priče B. B., to je bilo od meseca avgusta 2015 naprej. Tožniki povzemajo posamezne dele izpovedi prvega toženca in prič in zatrjujejo, da so tožniki dokazali, da je prvi toženec stanovanje uporabljal. Prvi toženec bi se moral razbremeniti in dokazati, kdaj je stanovanje nehal uporabljati, česar ni storil. Ni dvoma, da je prvi toženec stanovanje uporabljal vse do septembra, res pa ni bil določen glede obsega uporabe. Možnost je imel uporabljati stanovanje X. 32 od maja do konca septembra in ga je tudi, vsaj občasno, uporabljal. Sodišče je prezrlo praktični aspekt uporabe. Stanovanja tožniki niso mogli uporabljati, dokler ni bilo povsem prazno in dokler niso prejeli ključev.

Glede škode tožnikom obsega uporabe stanovanja s strani prvega toženca ni treba dokazovati, dovolj je, da dokažejo, da je imel posest in da posesti ni vrnil tožnikom in je stanovanje uporabljal protipravno. Glede obogatitve je sodišče ugotovilo, da je prvi toženec stanovanje uporabljal do 10. 6. 2015, kasneje pa ne več. Tožniki zatrjujejo, da je stanovanje uporabljal ves čas. Občutek imajo, da sodišče neupravičeno ščiti prvega toženca. Ne drži, da so tožniki aktivno legitimirani za uveljavljanje uporabnine zoper prvega toženca šele od 10. 6. 2015. Nepomembno je, ali je bil prvi toženec pogodbena stranka ali ne. Pomembno je, da je bil obveščen o razvezi pogodbe, če najemnina ne bo plačana, na to je bil opozorjen že v februarju 2015. Vsebina dopisa iz februarja bi morala biti za vsakega dovolj. Dne 15. 4. 2015 so tožniki prvega toženca obvestili, da najemnina ni plačana. Vedel je, da bodo 30. 4. 2015 nastopile posledice. Enako velja glede drugega toženca. Glede graje sodišča, da vsi trije tožniki ne morejo terjati uporabnine, tožniki navajajo, da če jo je kdo terjal neupravičeno, bo to sodišče ugotovilo in zahtevo zavrnilo.

Glede drugega toženca je sodišče le v delu povzelo temelj. Poleg poroštva so tožniki pojasnili, da je drugi toženec stanovanje uporabljal v celotnem spornem obdobju za svoje potrebe. Drugi toženec je stanovanje uporabljal osebno. Glede na pisanje prvega toženca je od njega prejel ključe oziroma je imel do ključev dostop. Stanovanje je uporabljal tudi kot plačilo prvemu tožencu v času, ko najemna pogodba ni več veljala. Drugi toženec bi moral kot zakoniti zastopnik osebno vrniti ključe stanovanja, tega ni storil. Gre za odgovornost zakonitega zastopnika in ne pravne osebe. Ključe bi moral vrniti v trenutku, ko je postal uporabnik in je imel do njih dostop. V vsakem primeru je tožnikom povzročil škodo.

Sodišče je bilo že v tožbi seznanjeno s strukturo stroškov stanovanja, ki so bili glede obsega in višine neprerekani s strani tožencev. Sodišče je grajalo tožnike, da so se sklicevali na drug sodni spis, vendar so tožniki priložili del drugega sodnega spisa v dokazne namene. Tožbo Upravnik, so povzeli kot trditveno podlago in kot dokaz. Priložili so kompletno relevantno vlogo Upravnik, in ta tvori del tega postopka. Splošno znano je, da se stroški stanovanj obračunavajo mesečno. V posameznih razdelilnikih je navedeno, za katere stroške gre, iz katerega obdobja izhajajo ter na katero obdobje se nanašajo. Prepis razdelilnikov je nepotreben. Sodišče se moti, da so uporabniki dolžni plačati le del stroškov, plačati morajo vse stroške. Tožniki menijo, da neprerekanih trditev niso dolžni dokazovati. Sodišče je pojasnilo, da je bil strošek za elektriko zadosti utemeljen, pa kljub temu tega stroška ni dosodilo. Tožniki so že v tožbi podali ustrezne trditve in dokaze, v pripravljalni vlogi so to še enkrat ponovili (13. 7. 2019). Razvidne so vse posamezne mesečne obremenitve (obdobje in znesek), prav tako vse piše v posamičnem razdelilniku. Tožniki so izrecno zapisali, da so stroški specificirani v vsakem razdelilniku. Sklicevali so se na v spis vložene razdelilnike glede vsakega posameznega stroška. Te stroške je E. E. poravnala, delno (v višini 966,68 EUR) pred vložitvijo tožbe zoper njo, po pravnomočnosti sodbe je poravnala še 348,51 EUR.

Sodišče napačno napiše, da ni materialnopravne podlage za nerazdelno plačilo uporabnine, o nerazdelnem plačilu odškodnine molči. Stanovanje je enota in je nedeljivo. Če ga uporabljata dva uporabnika hkrati, je nemogoče določiti razmerje med njima. Uporabnika sta v dejanski in pravni skupnosti. Tudi če ni tako, zahteva za nerazdelno plačilo obsega tudi zahtevo za razdelno plačilo in sodišče lahko dosodi, koliko stanovanja je kdo uporabljal in prisojeno razdeli. Tožniki so v dejanski in pravni skupnosti.

3. Toženca na pritožbo nista odgovorila.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi ugotovilo: da je bila med prvo tožnico in družbo F. d. o. o., ..., dne 10. 2. 2014 sklenjena najemna pogodba za trisobno stanovanje št. 139, ID znak 0000-000-139, ki se nahaja v drugem nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu X. 32, v ...; da je bil 13. 1. 2015 med prvo tožnico in družbo F. sklenjen aneks k navedeni najemni pogodbi, s katerim sta pogodbeni stranki spremenili drugi odstavek 10. člena najemne pogodbe tako, da sta bila kot uporabnika stanovanja navedena G. G. in prvi toženec H. H.; solastnika navedenega stanovanja, ki je bil predmet najemne pogodbe, sta druga tožnica in tretji tožnik, vsak do 1/2; drugi toženec I. I. je zakoniti zastopnik družbe F.; stanovanje, ki je bilo predmet najemne pogodbe z dne 2. 10. 2014, je bilo s strani F. tožnikom vrnjeno 30. 9. 2015. Tožniki so zoper družbo F. pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani že vložili tožbo, ki se je obravnavala v postopku pod opr. št. I Pg 000/2015, njihovi tožbeni zahtevki so bili zavrnjeni.

6. Zmotno je navajanje tožnikov, da naj bi bilo sodišče v tej pravdni zadevi vezano na odločitev okrožnega sodišča (v gospodarskem sporu), ki je stvarno pristojno za odločanje o veljavnosti pogodbe in je presodilo, da je bila pogodba med tožniki in F. razvezana 30. 4. 2015. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno navedlo, da se objektivne meje sodbe v zadevi I Pg 000/2015 ne raztezajo na vprašanje razveze pogodbe. Sodišče je vezano le na (pravnomočno) odločitev o tožbenem zahtevku, ta pa je v navedeni zadevi zajemal zgolj plačilo določenega zneska s strani družbe F. tožnikom. Sodišče prve stopnje je, glede na to, da o tem še ni bilo odločeno, lahko (kot predhodno vprašanje) presojalo veljavnost oz. prenehanje sporne najemne pogodbe.

7. Neutemeljeni so očitki sodišču v zvezi z zavrnitvijo dokaznih predlogov glede poizvedb pri davčni upravi in glede zaslišanja priče A. A. Pravilne razloge v zvezi s poizvedbami na FURS je sodišče prve stopnje navedlo v 30. točki obrazložitve in konkretnih razlogov, s katerimi bi izpodbijali pravilnost ugotovitev sodišča prve stopnje, tožniki v pritožbi ne navajajo. Nepotrebno pa je bilo tudi zaslišanje priče A. A., ki naj bi izpovedala, da toženci ključev niso vrnili do 30. 9. 2015, saj je sodišče na podlagi drugih izvedenih dokazov ugotovilo, da je bilo stanovanje tožnikom vrnjeno 30. 9. 2015. Njeno zaslišanje glede vračila ključev in dejstva, da je bila primopredaja 30. 9. 2015, tako ni bilo potrebno, medtem ko so bile navedbe tožnikov, da naj se jo vabi glede najemnega razmerja, presplošne.

8. Tudi večkrat ponovljeni očitki, da sodišče ni navedlo razlogov glede zatrjevane odškodninske pravne podlage niso utemeljeni. Sodišče prve stopnje je namreč razloge v zvezi s tem navedlo v 13. točki obrazložitve. Navedlo je, da ni ugotovilo protipravnih ravnanj tožencev, ki bi kazala na njuno odškodninsko odgovornost, kar so pravilni zaključki, sodišče druge stopnje se bo o tem izjasnilo še v nadaljevanju. Kakor hitro ni podan eden izmed elementov odškodninske odgovornosti, odgovornosti ni, saj morajo biti elementi podani kumulativno. Ker je sodišče ugotovilo, da odškodninska odgovornost tožencev ni podana, pa je neutemeljen tudi očitek, da sodišče molči o nerazdelnem plačilu odškodnine.

9. Neutemeljena so zatrjevanja tožnikov, da so v sodbi podane navedbe, ki so same s seboj v nasprotju. Takšnih navedb sodišče druge stopnje ni ugotovilo in je bilo sodbo sodišča prve stopnje mogoče preizkusiti, zato smiselno zatrjevana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ni podana. Sodišče prve stopnje je namreč svojo odločitev primarno oprlo na ugotovitev, da najemna pogodba ni prenehala dne 30. 4. 2015, temveč z dnem, ko je najemnik (F.) stanovanje vrnil najemodajalcu, tj. 30. 9. 2015, ko je iztekel čas, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena. Dodatno pa je navedlo razloge, iz katerih zahtevek zoper prvega toženca ne bi bil utemeljen tudi sicer (tudi, če bi bila najemna pogodba dne 30. 4. 2015 razvezana, kot trdijo tožniki). Tožniki zatrjujejo še dodatna nasprotja v pojasnilih sodišča glede izpovedi prvega toženca in prič, kar se nanaša na dokazno oceno sodišča prve stopnje, o katerih se bo sodišče druge stopnje izjasnilo v nadaljevanju.

10. Utemeljeno pa tožniki izpodbijajo zaključke sodišča prve stopnje v zvezi z ugotovitvijo, da najemna pogodba 30. 4. 2015 ni prenehala, temveč je prenehala šele 30. 9. 2015, ki jih je sodišče oprlo na kogentne določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki se nanašajo na odpoved najemne pogodbe. Tožniki utemeljeno navajajo, da sodišče zmotno enači odpoved pogodbe z razvezo pogodbe. Tožniki so svoj zahtevek oprli na trditev, da je bila sporna pogodba med njimi in F. razvezana v skladu z določbo tretjega odstavka 6. člena najemne pogodbe (A20), v kateri sta se stranki dogovorili, da se pogodba, če najemnina ni plačana najkasneje do 15. dne v mesecu za tekoči mesec, razveže z iztekom meseca, za katerega najemnina ni plačana, da je čas je bistveni element tega določila, dokaz veljavnosti razveznega pogoja je izpis iz Banke najemodajalca, da v citiranem času ni bilo priliva od najemnika. Tožniki so torej zatrjevali, da je bila pogodba (ker najemnina za april 2015 ni bila plačana v roku) razvezana v skladu z voljo strank in ni šlo za odpoved pogodbe, za katero veljajo kogentne določbe SZ-1. Takšnih trditev tožnikov toženca tudi nista prerekala in zatrjevanemu dejstvu, da je bila pogodba razvezana 30. 4. 2015, nista nasprotovala.

Glede prvega toženca

11. Kljub opisani zmotni uporabi materialnega prava je zavrnitev zahtevka zoper prvega toženca pravilna, iz dodatnih razlogov, ki jih je navedlo sodišče prve stopnje. Sodišče prve stopnje je tako ugotovilo, da je bil prvi toženec o tem, da naj bi najemna pogodba prenehala (veljati), prvič obveščen s strani pooblaščenca tožnikov šele dne 10. 6. 2015. Sodišče prve stopnje je o tem pravilne razloge navedlo v 24. točki obrazložitve. Glede na to, da je prvi toženec v obdobju od 30. 4. 2015 do 8. 6. 2015 pooblaščencu tožnikov poslal več obvestil v zvezi s stanjem v stanovanju in urejanjem drugih stvari v zvezi z njim (npr. tudi glede odprtja vrat izdelovalcu energetske izkaznice), so pravilni razlogi sodišča prve stopnje, da bi moral imetnik oziroma lastnik stvari v obravnavanem primeru pokazati določeno skrbnost in pri uporabniku stanovanja preveriti, ali je ta seznanjen z neobstojem podlage za nadaljnjo uporabo stanovanja, ga z navedenim seznaniti in ga pozvati k izpraznitvi. Zaključke sodišča prve stopnje tožniki neutemeljeno izpodbijajo ne glede na elektronsko sporočilo z dne 15. 4. 2015 (priloga A129), v katerem je bilo napisano, da najemnina za mesec april še ni bila plačana. Prvi toženec ni bil stranka najemne pogodbe in se mu, kot je navedlo sodišče, z vprašanjem, ali in kdaj naj bi ta prenehala, ni bilo treba ukvarjati. Kljub morebitni zamudi s plačilom najemnine bi lahko stranki, kot je pravilno navedlo sodišče prve stopnje, s sklenitvijo ustreznega aneksa ali ustnega dogovora obdržali najemno pogodbo v veljavi. Zaključek sodišča prve stopnje, da je bil prvi toženec šele 10. 6. 2015 seznanjen z zahtevo za izpraznitev, je pravilen. Pravilen pa je tudi nadaljnji zaključek, da bi zato tožniki od prvega toženca plačilo uporabnine lahko zahtevali šele od 10. 6. 2015 dalje. Do tega datuma uporaba stanovanja s strani prvega toženca ne predstavlja brezplačne uporabe brez pravnega naslova. Prav tako je neutemeljen očitek prvemu tožencu glede dolžnosti vračila ključev stanovanja prvi tožnici, saj, kot je bilo že navedeno, prvi toženec ni bil stranka najemnega razmerja in bi stanovanje (ter ključe) po prenehanju najemne pogodbe tožnikom moral vrniti najemnik.

12. Po izvedenem dokaznem postopku je sodišče zaključilo, da je prvi toženec dokazal, da v obdobju od 10. 6. 2015 dalje v spornem stanovanju ni več bival. Dokazna ocena sodišča prve stopnje je skrbna, prepričljiva in skladna z 8. členom ZPP in jo sodišče druge stopnje sprejema kot pravilno, pritožbene navedbe tožnikov v zvezi z dokazno oceno pa niso utemeljene. Sodišče prve stopnje je tako verjelo izpovedi prvega toženca,1 da potem, ko je bil 10. 6. 2015 seznanjen s prenehanjem najemne pogodbe in zahtevo tožnikov, da se izseli, v stanovanje ni več vstopil. Vse zaslišane priče pa so izpovedale, da je prvi toženec v spornem obdobju večkrat prespal pri njih, od julija do septembra 2015 pa je uporabljal stanovanje, v katerem je prej živela pokojna sestra priče J. J. Glede na oddaljenost dogodkov, je nerazumno pričakovati, da se bodo priče spomnile točnih datumom. Neutemeljeni so očitki glede priče D. D., ki se je spomnila, da je nekdo umrl v postelji, kjer je spal prvi toženec, in na tej podlagi podani zaključki tožnikov, da je prvega toženca priča D. D. povabila k sebi šele po tistem, ko je pričel uporabljati stanovanje priče B. B. (ker je umrla njegova sestra). Tožniki navajajo, da je bilo to po pričanju priče B. B. od avgusta 2015 naprej (čeprav iz njegove izpovedi izhaja, da se je prvi toženec v navedeno stanovanje vselil v sredini julija oz. sedem do deset dni po pogrebu pričine sestre).2 Neutemeljene pa so tudi navedbe, da naj bi bili priči B. B. in A. A. povsem neverodostojni, česar tožniki konkretizirano ne obrazložijo, tudi po oceni sodišča druge stopnje jima je sodišče prve stopnje utemeljeno verjelo. Po povedanem je zahtevek tožnikov zoper prvega toženca sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo za celotno vtoževano obdobje po obeh zatrjevanih pravnih podlagah, saj v njegovem ravnanju tudi ni ugotovilo protipravnosti.

Glede drugega toženca

13. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da so navedbe tožnikov o poroštvu drugega toženca neutemeljene in o tem navedlo pravilne razloge. Iz elektronskih sporočil drugega toženca, na katera se sklicujejo tožniki, namen prevzema plačila najemnine in stroškov stanovanja, skleniti poroštveno pogodbo ali prevzeti odgovornost za plačilo nastalega dolga družbe F., ni razviden. Kot je pravilno navedlo sodišče, pa na to tudi ni mogoče sklepati na podlagi elektronskih sporočil, ki so jih pooblaščencu tožnikov pošiljali prvi toženec ali druge osebe. Navedba drugega toženca kot direktorja F. v elektronskem sporočilu pooblaščencu tožnikov, da bodo do konca meseca računi zaprti in stanovanje izpraznjeno (15. 9. 2015, priloga A14), ne zadošča za obstoj poroštvene pogodbe. Iz sporočila z dne 2. 10. 2015 (priloga tožnika A63) pa je razvidno, da je pooblaščenec tožnikov navedel, da je bilo obljubljeno plačilo do 30. 9. s strani direktorja (I. I.), zato so neutemeljene pritožbene navedbe, da se je I. I. kot fizična oseba in ne kot direktor zavezal za plačilo s poroštveno pogodbo. Dejstvo, s katerega elektronskega naslova so se pošiljala sporočila, ne more biti odločilno.

14. Neutemeljena je tudi navedba, da gre, ker drugi toženec kot zakoniti zastopnik F. ni vrnil ključev stanovanja, za osebno odgovornost zakonitega zastopnika in ne pravne osebe. Navedeno stališče je zmotno. Sodišče prve stopnje je pravilno navedlo, da drugi toženec kot zakoniti zastopnik družbe F. osebno ne odgovarja za njene dolgove. Ob obrazloženem pa je pravilen zaključek sodišča, da (na tej podlagi) zatrjevane protipravnosti ravnanja drugega toženca ni ugotovilo, zato njegova odškodninska odgovornost ni podana.

15. Utemeljeno pa tožniki opozarjajo, da so trdili, da je drugi toženec stanovanje uporabljal v celotnem spornem obdobju za svoje potrebe. Sodišče prve stopnje je v sodbi ugotovilo, da iz neprerekanih trditev tožnikov izhaja, da je stanovanje v celotnem spornem obdobju (tj. od 1. 5. 2015 do 30. 9. 2015) uporabljal drugi toženec. Ob (sicer zmotnem) zaključku sodišča prve stopnje, da pogodba 30. 4. 2015 ni prenehala veljati, in zavrnitvi zahtevka (tudi) zoper drugega toženca z obrazložitvijo, da je pogodba prenehala šele 30. 9. 2015 in zato ni podlage za zahtevek na plačilo uporabnine zoper osebe, ki so v stanovanju dejansko bivale (pač pa bi prva tožnica najemnino lahko terjala od svojega najemnika), dodatni razlogi glede tovrstnih trditev niso bili potrebni. Ob drugačnem materialnopravnem stališču in ugotovitvi, da je bila pogodba razvezana 30. 4. 2015, pa so trditve tožnikov relevantne in jih je treba upoštevati.

16. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava sodišče prve stopnje trditve tožnikov o uporabi stanovanja s strani drugega toženca ni štelo za odločilne in ni ugotavljalo odločilnih dejstev glede vtoževanega tožbenega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve zoper drugega toženca, zato je treba sodbo sodišča prve stopnje glede njega razveljaviti in v tem obsegu zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen Zakona o pravdnem postopku ZPP). Zaradi prej navedenega stališča je namreč dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno in se sodišče v sodbi ni opredelilo do več relevantnih vprašanj.

17. V ponovljenem sojenju bo tako sodišče prve stopnje moralo ugotoviti in se opredeliti do vseh odločilnih dejstev na podlagi tožbenega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve zoper drugega toženca. Posebej se bo moralo opredeliti glede aktivne legitimacije tožnikov (problem glede te je sicer zaznalo).3 Tožniki so namreč trdili, da je prva tožnica podpisnica pogodbe o najemu in prejemnica najemnin in drugih prihodkov iz naslova uporabe stanovanja do leta 2037, kot izhaja iz darilne pogodbe z dne 20. 10. 2014, druga tožnica in tretji tožnik pa sta lastnika nepremičnine ID znak 0000-000-139. Sodišče prve stopnje bo moralo vprašanje aktivne legitimacije razčistiti s tožniki oziroma glede legitimacije izvesti in oceniti dokaze, saj gre za vprašanje pravilne uporabe materialnega prava. Aktivno legitimacijo bo treba razčistiti tudi glede zahtevka na povračilo stroškov stanovanja, saj so tožniki navajali, da je prva tožnica: upravniku večstanovanjske stavbe Upravnik, plačala stroške 1.290,77 EUR; na podlagi opomina upravnika v imenu druge tožnice in tretjega tožnika (kot njuna zakonita zastopnica) plačala stroške v višini 498,32 EUR; iz lastnih sredstev na podlagi opomina družbe K. d. o. o., poravnala stroške v višini 111,22 EUR. Glede zahtevka na povračilo stroškov tožniki utemeljeno opozarjajo, da toženca višine teh stroškov prav tako nista prerekala (sodišče je kljub temu zahtevek iz naslova stroškov v pretežnem delu zavrnilo na podlagi zaključka, da tožniki niso navedli vseh pravno odločilnih dejstev). Glede stroškov električne energije pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da so to terjatev tožniki ustrezno obrazložili, a je zahtevek tudi v tem delu zavrnilo zaradi že opisanega zmotnega materialnopravnega stališča. 18. Ob povedanem, ko se sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni opredelilo do vrste vprašanj ter odločilnih dejstev na podlagi zatrjevane neupravičene obogatitve drugega toženca, sodišče druge stopnje ocenjuje, da samo ne more dopolniti postopka, ker bi s prvim ugotavljanjem dejstev na pritožbeni stopnji prekomerno poseglo v pravico strank do pritožbe oziroma dvostopenjskega sojenja. Vrnitev zadeve (le) glede drugega toženca v novo sojenje sodišču prve stopnje pa tudi ne bo povzročila hujše kršitve strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja.

19. Pritožba zoper odločitev o zavrnitvi zahtevka zoper prvega toženca ob že obrazloženem ni utemeljena. Ker sodišče druge stopnje v tem izpodbijanem delu tudi ugotovilo razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo glede odločitve v I. točki izreka, ki se nanaša na prvega toženca, in v II. točki izreka (tj. v stroškovni odločitvi, ki se nanaša samo na prvega toženca) zavrnilo in v tem izpodbijanem in nerazveljavljenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

20. Na ostale pritožbene navedbe sodišče druge stopnje ne odgovarja, ker za odločitev niso odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).4

21. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je odpadla, ker ti niso bili priglašeni.

PRAVNI POUK: Zoper sklep o razveljavitvi je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti nov postopek.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 V zvezi z njegovo verodostojnostjo so neutemeljeni očitki tožnikov, da je pisal neresnico, saj je prvi toženec v prvi pripravljalni vlogi pojasnil, da je bilo v odgovoru na tožbo napačno navedeno, da je bil zaposlen pri F. X. 2 Ta je, kot je izpovedala priča B. B., umrla 7. julija, pogreb pa je bil kake tri dni po njeni smrti. 3 Glej 32. točko obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje. 4 Npr. na navedbe, s katerimi tožniki izpodbijajo razloge sodišča glede zatrjevane nerazdelne obveznosti tožencev ipd.