Jedro

Omejitve solastninskih upravičenj, dogovorjene med prodajalcem in tožencem v njegovo korist, niso omenjene v pogodbah, ki jih je prodajalec (nato) sklepal z ostalimi kupci – solastniki. To pomeni, da sklenjeni dogovor med prodajalcem in tožencem ne zavezuje tožnika in ostale solastnike. Nadaljnji kupci (solastniki) so singularni in ne univerzalni pravni nasledniki prodajalca. Zato pogodba, sklenjena med prodajalcem in tožencem, ustvarja pravice in obveznosti le med njima in njunimi univerzalnimi pravnimi nasledniki (prvi in drugi odstavek 125. člena OZ).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Pravdni stranki trpita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom dovolilo spremembo tožbe z dne 23. 10. 2014. S sodbo je ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku in tožencu naložilo, da v roku petnajst dni izprazni notranje dvorišče – atrij in nišo z vgrajeno omaro na skupnem hodniku desno od glavnih vrat, kar predstavlja skupne dele nepremičnine parc. št. 1, k. o. ..., tako da z notranjega dvorišča odstrani vse stvari, navedene v izreku in skupnega hodnika iz niše odstrani vgrajeno nišno omaro s svojimi stvarmi ter v bodoče opusti vsaka taka ali podobna poseganja v to nepremičnino. Toženi stranki je naložilo v plačilo pravdne stroške tožeče stranke v višini 126,00 EUR.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo tožena stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP(1). Predlaga spremembo sodbe z zavrnitvijo tožbenega zahtevka ter povračilom pravdnih stroškov, podredno se zavzema za razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Navaja, da je zmotno ugotovljeno dejansko stanje glede dogovora o uporabi stanovanjske hiše. Vztraja, da je bil slednji sklenjen. Tožena stranka uporablja omaro in del atrija na podlagi ustreznega pravnega naslova – pogodbe in aneksa s prodajalcem kot tedanjim edinim lastnikom nepremičnine. Tožeča stranka je vanjo in v pravni položaj prodajalca vstopila. Ostali kupci so bili z dogovorom in njegovo vsebino seznanjeni. Niso mu nasprotovali. Spoštovali in izvajali so ga sedem let ter ga s konkludentnim ravnanjem potrdili. Spremembe dotedanje rabe ni bilo. Zmotno je uporabljeno materialno pravo. Sodba je nekonsistentna v razlogih glede vprašanja, ali gre za položaj etažne lastnine ali solastnine. Pravilna je ugotovitev, da etažna lastnina ni bila vzpostavljena, zato so razlogi o skupnih in posameznih delih stavbe nerazumljivi. Atrij in omara nista skupna dela, ampak del stanovanja tožene stranke, ki ga v skladu z dogovorom o načinu rabe solastne stvari v naravi predstavlja solastni del tožene stranke. To izhaja tudi iz registra nepremičnin, česar sodišče brez obrazložitve ni upoštevalo. Tožena stranka je atrij in nišo zakonito uporabljala. Nikoli ni zatrjevala svoje izključne lastninske pravice na atriju in niši. Trdila je le, da ima zakonito pravico uporabe in posesti. Način, na katerega uporablja del atrija, ne pomeni posega oziroma otežene uporabe in dostopa do atrija ter stanovanj ostalim solastnikom.

3. Sodbi nadalje očita obremenjenost z absolutnima bistvenima kršitvama postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Nepravilno so uporabljeni pojmi, povezani z etažno lastnino in pojmi, povezani s solastnino. Nerazumljiv je sklep sodišča, da je prodajna pogodba s toženo stranko v delu, ki presega obseg stanovanja in posega v način uporabe skupnih delov in naprav, v odnosu do ostalih solastnikov neučinkovita. Tožnika nista podala take trditvene podlage. V sodbi niso navedeni dokazi, ki niso bili izvedeni. Ta odločitev ni obrazložena. Sprejeta odločitev odstopa od sodne prakse, po kateri solastnik stvari lahko s tožbo zahteva od drugega solastnika, ki stvar poseduje in uporablja, da mu jo izroči v posest in uporabo le, če je glede tega stvar razdeljena, čemur pa je namenjen nepravdni postopek delitve nepremičnine z vzpostavitvijo etažne lastnine. Sklicuje se na odločbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 195/2003 z dne 18. 3. 2004 in II Ips 73/2000 z dne 17. 8. 2000. Vztraja, da je v primeru neobstoja sporazuma o delitvi solastne nepremičnine položaj rešljiv samo v nepravdnem postopku po določilih 13. poglavja ZNP(2).

4. Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo tožene stranke. Predlaga njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe ter plačilo njenih pritožbenih stroškov.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Tožeča stranka zahteva varstvo solastninske pravice na podlagi 100. člena SPZ(3), ki določa, da imata solastnik in skupni lastnik pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari, solastnik pa tudi pravico do tožbe za varstvo svoje pravice na delu stvari. Trdila in dokazovala je, da ima tožena stranka brez ustreznega soglasja ostalih solastnikov (oziroma lastnikov posameznih stanovanj v stavbi) v posesti del notranjega atrija in nišo v skupnem hodniku, ki sta skupna dela v solastnini vseh lastnikov stanovanj. Tožena stranka se je branila z ugovorom, da je obravnavana stanovanjska hiša v solastnini več solastnikov, da je dejanska raba razdeljena v dogovoru med solastniki in da so dogovorjeni tudi skupni deli nepremičnine. Trdila in dokazovala je, da ima za uporabo dela atrija in hodnika zakonito podlago – soglasje prvotnega lastnika celotne stavbe kot prodajalca in edinega lastnika posameznih stanovanj.

7. Ob taki trditveni podlagi obeh pravdnih strank, ki sta se sicer strinjali, da etažna lastnina ni vzpostavljena, hkrati pa sta se obe sklicevali na pojme, povezane z njo (posamezni deli – stanovanja – in skupni deli), sodbi ni mogoče očitati absolutne bistvene kršitve pravil postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker jima je sledila in pri opisu in konkretizaciji očitanih in ugotovljenih spornih posegov navedla, da predstavljajo poseg v (funkcionalno) skupne dele stanovanjske stavbe. Presoja, da gre za nedopustno vznemirjanje ostalih solastnikov, je glede na ugotovljene dejanske okoliščine, pravilna.

8. Pritožba ne izpodbija pravilne ugotovitve sodišča prve stopnje, da ob prodaji stanovanjske stavbe tedanji prodajalec ni oblikoval etažne lastnine. Vztraja pa, da je sama s prodajalcem z aneksom k svoji prodajni pogodbi sklenila ustrezen dogovor o načinu uporabe (posesti) solastne stvari. Trdi, da ta dogovor (o dovoljeni uporabi dela atrija in posesti niše v hodniku) veže tudi tožeče stranke.

9. Pritožbeno sodišče pritrjuje nasprotni dokazni oceni, ugotovitvam in razlogom sodišča prve stopnje v točkah 11 in 12 sodbe. Na podlagi predloženih pogodb, ki so v spisu, in zaslišanja vseh solastnikov se je prepričalo: - da sta pravdni stranki s prodajnima pogodbama (tožena s pogodbo z dne 24. 11. 2006, tožeča s pogodbo z dne 20. 12. 2006) kupili vsaka svoj solastninski delež obravnavane stanovanjske stavbe, - da je bilo v obeh pogodbah določeno, da kupljena solastninska deleža v naravi predstavljata v pogodbi opisano stanovanje, - da je toženec s prodajalcem 1. 12. 2006 sklenil aneks k prodajni pogodbi, ki je ob nespremenjenem solastnem deležu stavbe določil širši opis stanovanja – atrij na dvorišču v izmeri 4 m2 – in posest vgradne omare v hodniku.

10. Ključna je nadaljnja ugotovitev, da solastniki nepremičnine oziroma kupci stanovanj niso bili seznanjeni z listinami in pogodbami, ki so jih sklepali drugi solastniki oziroma kupci z istim prodajalcem. O tem se je zanesljivo prepričalo s pogodbami, ki so v spisu, pa tudi z zaslišanjem vseh solastnikov in priče A. Ob takih dejanskih ugotovitvah je tudi pravno pravilen zaključek, da pogodba, sklenjena med prodajalcem in toženo stranko, ostalih solastnikov ne zavezuje. Trditvena podlaga tožeče stranke v tej smeri je bila zadostna (primerjaj tožbene navedbe pod točko III na list. št. 3 spisa). Pritožbeni očitki o kršitvi 7. člena ZPP so neutemeljeni. Ustno predočenje prodajalca drugim kupcem, da naj bi toženčevemu stanovanju v pritličju pripadal tudi del atrija, kar izpostavlja pritožba, pravilnih ugotovitev sodišča prve stopnje ne more omajati. Ne gre za napačno povzemanje izpovedb strank in prič (oziroma za očitano procesno kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP), pač pa za dokazno oceno sodišča, ki je upoštevaje izvedene dokaze pravilna, celovita in skladna s pravili 8. člena ZPP. Pritožba je ne more omajati s sklicevanjem na izpis iz katastrske evidence nepremičnine. Gre za dokaz, s katerim ni mogoče dokazovati vsebine pogodbenega razmerja med pravdnima strankama. Čeprav se sodišče res ni izrecno opredelilo do tega dokaza, ga je smiselno glede na oceno relevantnih dokazov zavrnilo in to dovolj jasno pojasnilo, da tudi očitanih procesnih kršitev po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni. Kar zadeva pritožbene navedbe o konkludentno izraženem soglasju solastnikov k dogovoru med toženo stranko in prodajalcem, pa gre za pritožbene novote, ki jih na prvi stopnji ni bilo in se sodišču do njih ni bilo opredeljevati. Ker so prepozne in neupravičene, nanje tudi ni treba odgovarjati (prvi odstavek 337. člena ZPP). Ne glede na to pritožbeno sodišče dodaja, da so neutemeljene, saj so bile nasprotne že tožbene trditve, o nasprotovanju ugotovljenim posegom tožene stranke pa sta izpovedovala tudi sama tožnika.

11. Ob pritožbeno neprerekanem dejstvu, da prodajalec ob prodaji ni razdelil svoje lastninske pravice na nepremičnini v etažno lastnino z enostranskim poslom (109. člen SPZ), je pravilna presoja sodišča, da pogodba z aneksom, sklenjena s toženo stranko, ni pogodba o medsebojnih razmerjih, ki bi jo sklenili etažni lastniki v smislu 116. člena SPZ. Skupni deli bi morali biti namreč najprej določno ugotovljeni, da bi bil lahko določen način njihove uporabe. A tega v obravnavani pogodbi ni.

12. Kot že rečeno, pa je ključna dejanska ugotovitev sodišča, da kakršnekoli omejitve solastninskih upravičenj, dogovorjene med prodajalcem in tožencem v korist tožene stranke, niso omenjene v pogodbah, ki jih je prodajalec (nato) sklepal z ostalimi kupci – solastniki. To pomeni, da ni pravne osnove za zaključek, da bi sklenjeni dogovor med prodajalcem in tožencem zavezoval tožnika in ostale solastnike. Nadaljnji kupci (solastniki) so singularni in ne univerzalni pravni nasledniki prodajalca. Zato pogodba, sklenjena med prodajalcem in tožencem, ustvarja pravice in obveznosti le med njima in njunimi univerzalnimi pravnimi nasledniki (prvi in drugi odstavek 125. člena OZ(4)). Da bi dogovor zavezoval tudi singularne pravne naslednike prodajalca, pa bi morali biti izpolnjeni zakonski pogoji bodisi o prenosu pogodbe (122. člen OZ) ali o prevzemu dolga (427. člen OZ). Za oboje je potrebna pogodbena privolitev prevzemnika, česar pa sodišče prve stopnje v obravnavanem primeru ni ugotovilo. Iz njegovih nadaljnjih ugotovitev izhaja, da tudi solastniki med seboj niso sklenili pogodbe o ureditvi razmerij in uporabi. Kot že rečeno, konkludentno soglašanje z uporabo atrija in niše na prvi stopnji ni bilo zatrjevano, sodišče pa je z zaslišanjem tožnika ugotovilo, da ga niti ni bilo. Tudi ne drži pritožbena navedba, da ugotovljeni poseg ne otežuje uporabe in dostopa do atrija ter stanovanj ostalim solastnikom. Iz nasprotnih ugotovitev sodišča izhaja, da ograjeni del notranjega dvorišča ovira prehod – izključni dostop do tožnikovega stanovanja v nadstropju. Pritožbeno sodišče jih sprejema, ker imajo oporo v opravljenem ogledu sporne nepremičnine in v izpovedbi obeh tožnikov. Nasprotne (gole) pritožbene trditve, da toženka vgrajenega dela atrija ne uporablja na način, ki bi oteževal uporabo in dostop ostalim solastnikom, sprejete dokazne ocene ne omaje.

13. Solastnik, ki s svojim ravnanjem samovoljno poseže v stvar v solastnini, ne da bi za poseg imel z zakonom predpisano soglasje solastnikov, ravna brez pravne podlage in zato protipravno. Njegovo ravnanje že samo po sebi predstavlja protipravno vznemirjanje solastninske pravice v smislu 99. člena SPZ. S tem namreč neposredno krši upravičenja solastnikov opravljati s stvarjo v solastnini (67. člen SPZ)(5). Ob ugotovljenem protipravnem vznemirjanju tožene stranke je tožbenemu zahtevku ugodeno ob pravilni uporabi 99. in 100. člena SPZ.

14. Zmotno je pritožbeno naziranje, da solastnik zoper solastnika nima pravice do pravnega varstva po 100. členu SPZ, dokler stvar med njima ni razdeljena. Če so lastninska upravičenja enega od solastnikov ogrožena zaradi enostranskega ravnanja drugega solastnika, ima prvi pravico do sodnega varstva na podlagi 100. člena SPZ. Odrekanje pravnega varstva v takih primerih bi bilo ustavno nedopustno. Zaradi narave solastninske pravice (pravica več oseb na isti stvari) sta v solastninskih razmerjih avtonomija in svoboda vsakega posameznega lastnika omejena z enakimi upravičenji drugega lastnika, ne smeta pa biti bistveno okrnjeni ali celo izključeni, zlasti ne tako, da bi imelo večjo težo in pomen samovoljno ravnanje enega od solastnikov, ki bi ustvarjalo neravnotežje v lastninskih razmerjih(6). Po stališčih sodne prakse je mogoče solastniku odreči lastninsko varstvo le izjemoma, če bi se z ugoditvijo zahtevku nesorazmerno poseglo v solastnikove ustavne pravice, na primer v ustavno pravico do zasebnosti in nedotakljivosti stanovanja(7), za kar je šlo v zadevi, na katero se sklicuje pritožba, v obravnavanem primeru pa ne.

15. Pritožbeni razlogi torej niso podani. Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in sprejelo materialnopravno pravilno odločitev. Pri sojenju ni zagrešilo uveljavljanih niti uradno upoštevnih procesnih kršitev. Zato je bilo treba pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

16. O pritožbenih stroških je odločeno na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje pritožbene stroške, ker je pritožnica s pritožbo propadla, tožeča stranka pa z odgovorom na pritožbo ni bistveno prispevala k odločanju na pritožbeni ravni.

Op. št. (1): Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999. Op. št. (2): Zakon o nepravdnem postopku, Uradni list SRS, št. 30/1986 in naslednji.

Op. št. (3): Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, št. 87/2002 s spremembami.

Op. št. (4): Obligacijski zakonik Uradni list RS, št. 83/2001 s spremembami.

Op. št. (5): Primerjaj VS RS II Ips 270/2011 z dne 19. 2. 2015. Op. št. (6): Primerjaj odločbo Ustavnega sodišča RS, Up-1292/08 z dne 10. 9. 2008. Op. št. (7): Primerjaj VS RS II Ips 137/2013 z dne 24. 4. 2014, tudi VSL III Cp 999/2015 z dne 8. 4. 2015.