Jedro

Pravila o predkupni pravici so uporabna pri menjalni pogodbi le takrat, ko ta pogodba pomeni ali je vsaj zelo blizu simulirani pogodbi, ki prikriva prodajo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Tožeča stranka je dolžna v roku 8 dni plačati stroške pritožbenega postopka prvotoženi stranki v znesku 116.000,00 SIT in drugotoženi stranki v znesku 136.250,00 SIT.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na razveljavitev menjalne pogodbe glede dela poslovnih in parkirnih prostorov ter na sklenitev kupoprodajne pogodbe glede teh prostorov s tožečo stranko (1.točka izreka), tožeči stranki pa naložilo povrnitev 242.890,00 SIT pravdnih stroškov prvotoženi in 313.082,00 SIT pravdnih stroškov drugotoženi stranki (2.točka izreka). Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožnica se ne strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da bi bilo mogoče predkupno pravico uveljavljati le v primeru kupne pogodbe in ne tudi v primeru menjalne pogodbe z doplačilom razlike vrednosti med obema nepremičninama. Ta razlika je bila v konkretnem primeru tolikšna, da je bila pogodba med toženkama pretežno kupna pogodba. Pritožnica tudi ne soglaša z zaključkom prvostopnega sodišča, da na obvestilo prvotožene stranke z dne 26.4.1995 tožeča stranka svoje predkupne pravice ni ustrezno uveljavljala. Prvotožena in drugotožena stranka sta na pritožbo odgovorili in se sklicevali zlasti na to, da je bila bistveni del njune pogodbene volje zamenjava nepremičnin. Pritožba ni utemeljena. Sodišče druge stopnje je ob odločanju o začasni odredbi v tej zadevi (sklep opr.št. Cpg 1864/96 z dne 14.1.1997) pogodbeno predkupno pravico tožeče stranke sicer ocenilo kot pravico na celotni stavbi na naslovu XXX. Takšnega stališča, zavzetega sicer pri odločanju do dokaznega standarda verjetnosti, drugostopno sodišče ob odločanju o pritožbi zoper sodbo ne zagovarja več. Obrazložitev prvostopnega sodišča o tem, da daje 9.člen najemne pogodbe z dne 29.4.1994 tožniku predkupno pravico le za najeti poslovni in parkirni prostor in ne za celotno stavbo, je namreč prepričljiva. Zaključki sodišča prve stopnje o obsegu predkupne pravice sicer s pritožbo niso izpodbijani. Zaradi nadaljnje argumentacije pa je stališče drugostopnega sodišča o tem vprašanju kljub temu potrebno zavzeti že uvodoma. Ob takšnem obsegu tožnikove predkupne pravice po oceni pritožbenega sodišča ne more biti utemeljen zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka svoje predkupne pravice ni uveljavljala skladno s 528.čl. ZOR. Obvestila prvotožene stranke z dne 26.4.1995 namreč ni mogoče šteti kot takšnega, da bi od njegovega prejema tožniku tekel rok iz 1.odst. 528.čl. ZOR. Če naj bi bila tožeča stranka dolžna v roku enega meseca obvestiti prvotoženo stranko o tem, da bo izkoristila predkupno pravico, in hkrati že tudi plačati ali položiti kupnino, bi ji moral biti znan znesek, ki naj ga plača ali položi pri sodišču. Ker bi morala po 2.odst. 528.čl. ZOR plačati ali položiti "kupnino, ki je bila dogovorjena s tretjim", je preko cenitve ugotovljena objektivna vrednost relevantnega dela nepremičnine neupoštevna. Obvestilo, od katerega lahko teče rok iz 1.odst. 528.čl. ZOR, mora vsebovati tudi informacijo predkupnemu upravičencu o višini kupnine, ki je bila dogovorjena s tretjim. Za prostore, za katere ima tožnik predkupno pravico, dopis prvotožene stranke z dne 26.4.1995 prodajne cene (ki bi jo tožeča stranka lahko "izenačila") ni navajal. Dopis ne vsebuje niti skupne cene nepremičnin prvotoženke. Tudi če bi bila ta cena tožeči stranki znana, pa iz nje zaradi različnega ovrednotenja posameznih delov ne bi mogla ugotoviti, koliko od celote odpade na tisto, kar je predmet njene predkupne pravice. Po mnenju sodišča druge stopnje rok iz 1.odst. 528.čl. ZOR v konkretnem primeru sploh ni začel teči. Zato tudi o posledicah njegove zamude oz. nerealizacije obvez iz 2.odst. 528.čl. ZOR ni mogoče govoriti. V odvisnosti od tega, kako se oceni dopis prvotožene stranke z dne 26.4.1995, je ob realizaciji pogodbe med toženkama obvestilo predkupnemu upravičencu bodisi izostalo (1.odst. 532.čl. ZOR), ali pa je bilo napačno (2.odst. 532.čl. ZOR). V obeh primerih pa lahko predkupni upravičenec zahteva razveljavitev pogodbe le v primeru, da je bila tretjemu (kupcu stvari) njegova predkupna pravica znana ali mu ni mogla biti neznana. Ta pogoj je v 1.odst. 532.čl. ZOR določen izrecno, v 2.odst. 532.čl. ZOR pa implicite. Če naj bi bilo tretjemu znano oz. mu ne bi moglo ostati neznano napačno obvestilo predkupnemu upravičencu, potem to obsega tudi vedenje o predkupni pravici sami. Predpostavke iz 1. oz. 2.odst. 532.čl. ZOR, ki zadevajo tretjega, so namenjene varstvu dobrovernega kupca. Da naj bi drugotožena stranka ob sklepanju pogodbe za njegovo predkupno pravico vedela oz. da ji ni mogla ostati neznana, tožeča stranka v postopku ni trdila. Trditveno in dokazno breme o tej okoliščini nosi tožnik, saj bi sicer šlo za dokazovanje t.i. "negativnega dejstva". Ker torej tožeča stranka ene izmed predpostavk za tožbo iz 532.čl. ZOR ni niti zatrjevala, še manj pa dokazala, je bilo njen zahtevek treba zavrniti že iz tega razloga. Pravila, po katerih lahko predkupni upravičenec realizira svojo pravico, so nedvomno prilagojena prodajni pogodbi in tuja menjalni pogodbi. Zakon v 2.odst. 528.čl. ZOR govori o plačilu kupnine, ki je bila dogovorjena s tretjim, v 1. in 2.odst. 532.čl. ZOR pa o pogodbenih pogojih. S tem so mišljeni pogoji pogodbe, izraženi kot denarna izpolnitev tretjega. Le takšne pogoje lahko predkupni upravičenec enači s tem, da jih ponudi sam. Pri menjalni pogodbi denarne izpolnitve ni. Tudi pri menjavi, pri kateri tretji presežek vrednosti plača v denarju, predkupni upravičenec ne more ponuditi enake izpolnitve kot tretji (ker pač nima stvari, ki jo tretji poleg denarja tudi izroča). Zato bi bila po oceni pritožbenega sodišča pravila iz 527. do 533.čl. ZOR uporabna pri menjalni pogodbi le takrat, ko ta pogodba pomeni ali je vsaj zelo blizu simulirani pogodbi, ki prikriva prodajo. S tem v zvezi pa je že prvostopno sodišče ugotovilo, da tožeča stranka takšno prikrivanje zgolj zatrjuje, ne poda pa o njem nobenih konkretnejših trditev ali dokazov. Ob neznatnem obsegu predkupnih pravic glede na celoten predmet transakcije je možnost, da bi toženki pogodbo deklarirali kot menjavo zaradi izigravanja predkupnih upravičencev, zelo majhna. Za sklep o nasprotnem bi bilo vsekakor treba ponuditi trdne dokaze. Ker teh tožnik ni ponudil, se menjalna pogodba kot izhodišče za presojo predkupne pravice pokaže kot ustrezna. Glede na vse obrazloženo pritožbeni razlogi niso podani, kot tudi ne razlogi, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti. Zato je bilo potrebno pritožbo po 368.čl. ZPP/77 zavrniti in izpodbijano sodbo v celoti potrditi. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na 1.odst. 166.čl. ZPP/77. Prvotoženi in drugotoženi stranki so v okviru njunih stroškovnih zahtev priznani stroški potrebnih in argumentiranih odgovorov na pritožbo (sodna taksa in sestava po Odvetniški tarifi).