Jedro

Pogoji za priznanje lastnosti stranke etažnim lastnikom v predmetni zadevi niso podani. Stanovanjski zakon omogoča skupnosti etažnih lastnikov, da se registrirajo kot pravna oseba, vendar je njihova pravna sposobnost omejena na sklepanje poslov v zvezi z upravljanjem stanovanjske hiše. Zato ni nobene podlage, da bi v sporu, ki presega okvir upravljanja in se nanaša na stvarnopravna razmerja, lastnost stranke priznali etažnim lastnikom, ki niti niso organizirani v skupnost lastnikov. Poleg tega etažni lastniki v predmetni zadevi nimajo premoženja, na katerega bi bilo mogoče seči z izvršbo. V poštev bi prišla kvečjemu sredstva rezervnega sklada, vendar je po prvem odstavku 45. člena SZ-1 na premoženje rezervnega sklada dovoljena izvršba samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih v skladu s prvim odstavkom 44. člena.

Uporabno dovoljenje, ki je bilo podlaga za prevzem posameznih delov stavbe (in z njimi povezanih skupnih delov), je bilo izdano tudi za sporna parkirna mesta, ta so bila takrat fizično že vrisana. Ob vpisu etažne lastnine so bila ta parkirna mesta vpisana kot posamezni del in ne kot skupni del, tožeča stranka ni izkazala, da bi bila sporna parkirna mesta izrecno vključena v kupoprodajne pogodbe kot del skupnih delov in naprav. Ko so se kupci posameznih delov vpisali v zemljiško knjigo kot etažni lastniki, so imeli možnost vpogleda v načrt etažne lastnine in tako ugotoviti, kaj so v naravi skupni deli, posebej še, ker skupni deli v kupoprodajnih pogodbah očitno niso bili konkretno opredeljeni. Tako ravnanje bi bilo od povprečno skrbnih kupcev stanovanj vsekakor mogoče pričakovati. Tožeča stranka je sicer lahko bila v zmoti, vendar ta zmota ni bila opravičljiva, zato je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožeča stranka ni bila dobroverni lastniški posestnik spornih parkirnih mest in zato do njihovega priposestvovanja ni moglo priti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je Okrajno sodišče v Kopru (I) zavrnilo predlog tožečih strank za priznanje lastnosti stranke etažnim lastnikom stavb z ID oznako 0000-1010 in 0000-1009, (II) dovolilo spremembo tožbe z dne 1.2.2021, (III) zavrglo tožbo vseh tožnikov, razen tožbe A. A. (IV) zavrnilo tožbeni zahtevek A. A. na ugotovitev, da obstaja in je priznana izločitvena pravica etažnih lastnikov, ki je bila prerekana pod zap.št. 1214 dodatnega končnega seznama za preizkus terjatev z dne 27.11-2019, na ugotovitev, da so etažni lastniki skupni lastniki delov stavbe, naštetih v izreku sodbe (sporna parkirna mesta) ter da se te nepremičnine v zemljiški knjigi vknjižijo kot poseben skupni del stavb v etažni lastnini in sicer kot skupna lastnina vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavb v etažni lastnini (naštetih v izreku) in (V) tožečim strankam naložilo v plačilo pravdne stroške v znesku 5.326,94 EUR.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka. Najprej nasprotuje sklepu sodišča, da se etažnim lastnikom ne prizna položaja stranke v postopku. Pri tem se sklicuje na sodno prakso, ki etažnim lastnikom tako sposobnost podeljuje. Tožena stranka ni tožena kot etažni lastnik, temveč kot investitor, zato gre za razmerje etažnih lastnikov proti tretjim. Kot enotna stranka so nastopali v stečajnem postopku in bili napoteni na pravdo. Rok 15 dni, ki ga je sodišče dalo za predložitev pooblastil, je absolutno prekratek, saj gre po podatkih katastra za 441 posameznih delov stavbe in še več etažnih lastnikov. V tem primeru gre za specifično situacijo, ko je tožena stranka kot investitor ostala lastnik samo zato, ker etažna lastnina še ni dokončana. Zato investitorja ne bi smeli šteti kot etažnega lastnika in so torej podani pogoji iz 2. člena Pogodbe o upravljanju, po kateri je za zastopanje etažnih lastnikov pooblaščen upravnik. stališče sodišča, zaradi katerega je zavrnilo tožbo A. A. (napačna aktivna oziroma pasivna legitimacija), ker v tožbi niso bili vključeni vsi etažni lastniki, je napačno in neživljenjsko. Svojo odločitev o nedobrovernosti je sodišče napačno oprlo zgolj na izpovedi prič B. in C. (ki sta za izid pravde zainteresirana), prezrlo pa je konsistentne in prepričljive izpovedi prič D., E., F. in G., ki so izpovedali, da je bilo ob nakupu predstavljeno s strani predstavnikov tožene stranke, da so sporna parkirna mesta skupna in namenjena kratkotrajnemu parkiranju, saj bi stalno parkiranje oviralo promet. To je izhajalo tudi iz dokumentacije, ki je bila kupcem na voljo (projektna dokumentacija, prospekt, komercialno tehnični opis nepremičnin). Zato so bili etažni lastniki v dobri veri in so šteli sporna parkirna mesta za svoja in jih kot taka tudi uporabljali (prvi lastniki več kot 10 let). Tožena stranka je to vprašanje začela problematizirati šele z začetkom stečajnega postopka. Izkoristila je neurejeno in netransparentno etažiranje objekta. Tudi če se prodaja bodoči posamezni del,se ta prodaja skupaj s skupnimi deli in napravami, zato tožena stranka ne bo smela samovoljno poseči v skupne dele stavb. V posledici je napačna tudi odločitev o pravdnih stroških.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Pritožbeno sodišče najprej ugotavlja, da je bila pritožba vložena po odvetniški družbi, pri čemer pritožniki, razen A. A., še vedno niso predložili pooblastila odvetniški družbi. Ker je med ostalim sporno prav vprašanje, kdo je tožeča stranka in ali je bila tožba pravilno zavržena, je pritožbeno sodišče vseeno obravnavalo tudi pritožbo zoper točki I. In III. izpodbijane sodbe.

Glede predloga za priznanje lastnosti stranke

5. Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna, z razlogi se pritožbeno sodišče v celoti strinja in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje. Tretji odstavek 76. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) omogoča priznanje lastnosti stranke tudi tistim oblikam združevanja, ki nimajo sposobnosti biti stranka, če ugotovi, da glede na sporno zadevo v bistvenem izpolnjujejo glavne pogoje za pridobitev sposobnosti biti stranka, zlasti če imajo premoženje, na katerega je mogoče seči z izvršbo. Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1) omogoča skupnosti etažnih lastnikov, da se registrirajo kot pravna oseba, vendar je njihova pravna sposobnost omejena na sklepanje poslov v zvezi z upravljanjem stanovanjske hiše1. Zato ni nobene podlage, da bi v sporu, ki presega okvir upravljanja in se nanaša na stvarnopravna razmerja, lastnost stranke priznali etažnim lastnikom, ki niti niso organizirani v skupnost lastnikov2. Poleg tega etažni lastniki v predmetni zadevi nimajo premoženja, na katerega bi bilo mogoče seči z izvršbo. V poštev bi prišla kvečjemu sredstva rezervnega sklada, vendar je po prvem odstavku 45. člena SZ-1 na premoženje rezervnega sklada dovoljena izvršba samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih v skladu s prvim odstavkom 44. člena (za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad).

Glede zavrženja tožbe

6. Pravilna je tudi ta odločitev sodišča prve stopnje. Upravnik po Pogodbi o upravljanju nima pooblastila za zastopanje etažnih lastnikov v predmetni pravdi, saj gre za spor, v katerem med etažnimi lastniki obstaja konflikt interesov. Tožba je usmerjena proti osebi, ki je v zemljiški knjigi vpisana kot lastnik posameznega dela, torej proti etažnemu lastniku3. Tudi sicer pa so pritožniki spregledali, da so sami kot tožnika navedli tudi H. d. d. - v stečaju kot enega od etažnih lastnikov, ki trdijo, da so sporni parkirni prostori skupni del obeh stavb.

7. Pritožniki se neutemeljeno sklicujejo na prekratek rok za pridobitev pooblastil4. Sodišče jih je prvič pozvalo na dopolnitev tožbe s pooblastili že s sklepom z dne 9. julija 2020, nato pa še s sklepom z dne 5.10.2020. Tožeča stranka tožbe ni ustrezno dopolnila niti do 22.10.2022, niti do vložitve predmetne pritožbe, čeprav ji je bilo stališče sodišča znano ves čas. Ker odvetniška družba ni izkazala pooblastila za zastopanje preostalih tožnikov (razen A. A.), kljub temu, da je za to imela dovolj časa, je bila tožba pravilno zavržena.

Glede aktivne oziroma pasivne legitimacije strank postopka

8. Materialnopravno stališče sodišča prve stopnje je bilo, da so etažni lastniki, kadar tožijo na ugotovitev, da nek del stavbe predstavlja skupni del stavbe, enotni nujni sosporniki, zaradi česar ni bila tožena oziroma ni tožila prava stranka. Tako stališče po mnenju pritožbenega sodišča ni pravilno. V predmetni zadevi gre za tožbo na ugotovitev lastninske pravice, torej tožbo po določbah Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Res bi imel uspeh tožnikov v tej pravdi za posledico, da bi bilo treba spremeniti pogodbo o medsebojnih razmerjih in na tej podlagi tudi vpise solastniških deležev na skupnih delih in napravah ter na zemljišču obeh stavb, vendar je tožbeni zahtevek oblikovan v skladu z zahtevo iz 100. člena SPZ, po katerem ima skupni lastnik pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari, saj tožnica A. A. zahteva ugotovitev skupne lastnine v korist vseh skupnih lastnikov. Pravice (in obveznosti) etažnih lastnikov na skupnih delih (če bi se izkazalo, da je zahtevek utemeljen) so nujen, neločljiv sestavni del njihove lastninske pravice na posameznem delu stavbe5. Kljub temu, da je sodišče prve stopnje materialnopravno napačno zahtevek zavrnilo (tudi) iz tega razloga, pa je zahtevek v nadaljevanju vseeno obravnavalo. Napačna uporaba materialnega prava zato glede na povedano v nadaljevanju te sodbe ni vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe.

Glede zahtevka na ugotovitev lastninske pravice

9. Tožeča stranka je trdila, da parkirna mesta predstavljajo skupni del stavbe, ki zato ne morejo biti v samostojnem pravnem prometu in so neločljivo povezana z lastninsko pravico na posameznih delih stavbe. Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje parkirna mesta po svoji naravi niso skupni deli stavb, ampak tipični posamezni deli6. Prav tako ne gre za skupne dele na pogodbeni podlagi. Res v gradbenem dovoljenju ta parkirna mesta niso bila predvidena, vendar so bila nato ta parkirna mesta določena v projektu izvedenih del, kar pomeni, da je bilo uporabno dovoljenje dano tudi za sporna parkirna mesta. Na tej podlagi je bil izdelan tudi projekt za vpis etažne lastnine. Tožena stranka je bila investitor in lastnik celotne stavbe, vse dokler ni bila vknjižena lastninska pravica etažnih lastnikov na posameznih delih stavb (49. člen SPZ). Zato ne more biti dvoma, da je tožena stranka lahko sporna parkirna mesta določila kot posamezne dele stavbe, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Drugače bi bilo, če bi bilo v kupoprodajnih pogodbah izrecno dogovorjeno, da so sporni parkirni prostori skupni7 del obeh stavb, česar pa tožeča stranka ni izkazala, saj ni predložila nobene kupoprodajne pogodbe, iz katere bi bilo kaj takega razvidno.

10. Ker gre torej za stvar, ki je v pravnem prometu, se je sodišče prve stopnje v nadaljevanju pravilno ukvarjalo s trditvami o priposestvovanju. V zvezi s tem je tožeča stranka najprej navajal, da so sporna parkirna mesta dejansko vozni pas, dodatno pa še, da gre za skupna parkirna mesta, namenjena za kratkotrajno parkiranje. Ker so imeli etažni lastniki sporna parkirna mesta več kot 10 let v dobroverni posesti, so jih po njenem mnenju priposestvovali. Ni sporno, da so bila vsa parkirna mesta vrisana hkrati, pri čemer so bila v zemljiški knjigi vpisana kot posamezni deli stavbe v etažni lastnini, zato o dobroverni posesti v smislu, da gre za vozišče, ni mogoče govoriti. Razlogi sodišča prve stopnje v zvezi s tem so pravilni in prepričljivi, zato se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanja nanje sklicuje.

11. Ostanejo le navedbe, da so sporna parkirna mesta šteli za skupna, namenjena kratkotrajnemu parkiranju. Etažni lastniki so postali lastniki etažnih delov z vpisom v zemljiško knjigo, torej najprej 20068, pri čemer zaključek sodišča prve stopnje, da so etažni lastniki sporne parkirne prostore imeli v posesti najmanj 10 let, ni sporen. Sporno je vprašanje, ali je bila ta posest dobroverna. Ker je priposestvovanje lahko začelo teči najprej 2006, se za odločanje uporabljajo določbe SPZ. Po drugem odstavku 43. člena SPZ pridobi dobroverni lastniški posestnik nepremičnine lastninsko pravico na njej po preteku desetih let. Dobroverni lastniški posestnik je tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik stvari, torej tisti, ki ne ve oziroma ne more vedeti, da ni lastnik stvari. Zmota je opravičljiva, ko posestnik utemeljeno meni, da so izpolnjene vse predpostavke za prenos lastninske pravice: pravni naslov, pridobitni način, razpolagalna sposobnost. Dobra vera se sicer domneva, vendar je treba upoštevati tudi načeli zaupanja v zemljiško knjigo in domneve lastninske pravice, saj so bili sporni deli stavb v zemljiški knjigi ves čas vpisani kot posamezni deli v lasti tožene stranke. Zato velja domneva, da je tožeča stranka za to, da gre za posmezne dele stavbe, vedela in torej ne bi mogla biti dobroverna. Ona je torej tista, ki mora izkazati, da je bila v opravičljivi zmoti, da so sporna parkirna mesta skupni del obeh stavb. Ta zmota ne more temeljiti na (ne)uporabi s strani tožene stranke, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Tožena stranka je namreč stavbi gradila z namenom prodaje in ne za lastno uporabo, kar je bilo tožeči stranki nedvomno znano, poleg tega je že od 14.8.2012 v stečajnem postopku. Prav tako samo dejstvo, da so bili etažni lastniki v zmoti, še ne zadošča za zaključek, da je bila ta zmota opravičljiva. Izpovedi, da so jim predstavniki Kraškega zidarja zagotovili, da gre za skupni del, niso bile potrjene s strani zaslišanih prič C. in B.9. Priča F., ki je posredoval pri prodaji stanovanj, ni v zvezi s spornimi parkirnimi prostori povedal ničesar konkretnega. Res je izpovedal, da je po njegovem mnenju tehnična dokumentacija zavezujoča, vendar je hkrati izpovedal tudi, da so bile po tistem izvedene še določene spremembe in da je odločilen načrt etažne lastnine. Edina predložena kupoprodajna pogodba je bila sklenjena pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja, v njej o skupnih delih in napravah niti ni govora, prav tako ni določeno, da bi sestavni del pogodbe predstavljal kakšen projekt, iz katerega bi bili razvidni predvideni skupni deli in naprave stavbe. To je logično, saj stanovanj in parkirnih mest, posledično pa tudi skupnih delov10 ob podpisu pogodbe še ni bilo. Šlo je torej za nakup bodoče stvari, ki v času sklenitve pogodbe še ni bila izdelana. Prav dokončni določitvi predmeta pogodbe je bil navsezadnje namenjen dodatek k pogodbi, ki je bil sklenjen, ko je bila etažna lastnina že vzpostavljena. Vendar tudi v dodatku skupni deli niso našteti, kar pomeni, da so bili razvidni le iz načrta etažne lastnine. Zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni izkazala, da bi bila v opravičljivi zmoti (da bi kljub ustrezni skrbnosti lahko štela, da gre za skupno lastnino etažnih lastnikov) je pravilen in ga tožeča stranka s sklicevanjem na izpovedi (za izid te pravde zainteresiranih) etažnih lastnikov ne more ovreči. Uporabno dovoljenje, ki je bilo podlaga za prevzem posameznih delov stavbe (in z njimi povezanih skupnih delov), je bilo izdano tudi za sporna parkirna mesta, ta so bila takrat fizično že vrisana. Ob vpisu etažne lastnine so bila ta parkirna mesta vpisana kot posamezni del in ne kot skupni del, tožeča stranka ni izkazala, da bi bila sporna parkirna mesta izrecno vključena v kupoprodajne pogodbe kot del skupnih delov in naprav. Ko so se kupci posameznih delov vpisali v zemljiško knjigo kot etažni lastniki, so imeli možnost vpogleda v načrt etažne lastnine in tako ugotoviti, kaj so v naravi skupni deli, posebej še, ker skupni deli v kupoprodajnih pogodbah očitno niso bili konkretno opredeljeni. Tako ravnanje bi bilo od povprečno skrbnih kupcev stanovanj vsekakor mogoče pričakovati. Tožeča stranka je sicer lahko bila v zmoti, vendar ta zmota ni bila opravičljiva, zato je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožeča stranka ni bila dobroverni lastniški posestnik spornih parkirnih mest in zato do njihovega priposestvovanja ni moglo priti.

Glede odločitve

12. Na podlagi vsega povedanega je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

1 Primerjaj odločbo VS RS II Ips 80/2014 2 Primerjaj odločbo VSM I Cp 886/2021 3 Res je bila tožena stranka tudi investitor obeh stavb in prodajalec posameznih delov, vendar to glede na vsebino tožbe (ugotavljanje originarne pridobitve lastninske pravice) ni pomembno. Lastninska tožba je lahko usmerjena samo proti zemljiškoknjižnemu lastniku. Tožena stranka je namreč v stečaju, prerekana je bila izločitvena pravica tožnikov, tožba temelji na določbi 310. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP). 4 Navsezadnje bi pooblastila potrebovali tudi za vložitev predloga za priznanje lastnosti stranke. 5 Primerjaj sodbo VS RS II Ips 13/2012. 6 Drugače kot na primer pri zemljišču, na katerem stoji stavba in ki služi njeni redni rabi ali kot pri strehi, stopnišču in podobnih skupnih delih. 7 Ker je tožba oblikovana tako, da naj bi ti prostori služili lastnikom vseh posameznih delov stavbe, ne gre za posebni skupni del, ampak kvečjemu za splošni skupni del (21. člen SZ-1). 8 Iz tožbenih navedb ni razvidno, kdaj je na primer postala lastnica tožnica A. A. oziroma njeni pravni predniki (če posameznega dela ni kupila neposredno od tožene stranke). Ni pa sporno, da so se stanovanja prodajala pred uveljavitvijo ZVKSES. 9 Tožeča stranka z navedbo, da gre za pristranske priče, ne more uspeti, saj so za izid pravde kvečjemu še bolj zainteresirani zaslišani D., G. in E.. 10 Predvsem tistih, ki niso že po naravi stvari skupni in jih lastnik ob vzpostavitvi etažne lastnine določi kot take v načrtu etažne lastnine.