Jedro

Sodišče prve stopnje pravilno materialnopravno zaključilo, da je tožeča stranka upravičena do plačila provizije, dogovorjene v 4. členu Pogodbe, vendar ne v dogovorjenem enem procentu, temveč v višini 0,5 %, upoštevaje določbo petega odstavka 25. člena ZNPosr. Pritožbeno stališče tožene stranke, da je celotno določilo 4. člena Pogodbe, ker to vsebuje v nasprotju z zakonom dogovorjeno 1 % provizijo, nično, je zgrešeno. Sankcija ničnosti, kot to določa 86. člen OZ, v obravnavanem primeru ni upoštevna, ker ne gre za kršitev prepovedi, ki je predpisana v javnem interesu. Gre zgolj za neenakovrednost dajatev, ki se lahko sanira. Določilo 4. člena posredniške pogodbe, da je posrednik upravičen do plačila posredniške provizije tudi v primeru, če naročitelj sam proda nepremičnino, ki je predmet pogodbe, je zato veljavno. Višino provizije pa je treba po petem odstavku 25. člena ZNPosr omejiti na eno četrtino s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje (2 %), to je na 0,5 %.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi, delno pa se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje (in sklep) v izpodbijani točki I. izreka potrdi, v izpodbijani točki III. izreka pa se sodba sodišča prve stopnje (sklep) spremeni tako, da sedaj glasi: ″Tožeča stranka mora povrniti toženi stranki 1.052,67 EUR pravdnih stroškov v 15 dneh od prejema sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. dne dalje do plačila.″

II. Tožena stranka nosi sama svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo delno za znesek 4.475,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 7. 2015 dalje do plačila in 37,00 EUR izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 9. 2015 dalje do plačila, izdani sklep o izvršbi vzdržalo v veljavi (točka I. izreka). V presežku za nadaljnjih 12.074,99 EUR s pp., je izdani izvršilni sklep razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo (točka II. izreka). Istočasno je odločilo, da pravdni stranki nosita vsaka svoje pravdne stroške (III. izreka).

2. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da se je tožena stranka s sklenjeno posredniško pogodbo veljavno zavezala, da bo tožeči stranki kot posredniku plačala provizijo tudi v primeru, če bo sama našla kupca stanovanj, ki so predmet posredniške pogodbe (člen 4). Od v pogodbi za ta primer dogovorjene 1 % provizije je sodišče prve stopnje tožeči stranki priznalo le 0,5 % provizijo, upoštevaje določilo petega odstavka 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), da tako dogovorjena provizija lahko znaša največ eno četrtino s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje in da sta pravdni stranki s pogodbo sicer dogovorili 2 % provizijo (člen 3). Ker je tožena stranka dokazala, da sta bili prodajni pogodbi za dve stanovanji sklenjeni že pred sklenitvijo posredniške pogodbe, za eno stanovanje pa je bila dogovorjena kompenzacija, je zaključilo, da ta tri stanovanja niso bila predmet posredniške pogodbe in je tudi v tem delu zahtevek tožeče stranke kot neutemeljen zavrnilo. Toženi stranki je tako od vtoževanega zneska 16.550,65 EUR po računu tožeče stranke sodišče naložilo plačilo 4.475,66 EUR s pp.

3. Tožena stranka po pooblaščenki izpodbija sodbo sodišča prve stopnje v prisodilnem delu, to je v točki I. izreka in v izreku o pravdnih stroških (točka III. izreka). Uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in posledično napačno ugotovljenega dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Vztraja, da je določilo 4. člena Posredniške pogodbe v nasprotju z določbo člena 13/III in IV. točka 7 ter člen 25/V ZNPosr ter zato nično, pri čemer se je sklicevala na določbe 86. člena v zvezi z 88/I členom OZ. Meni, da sodišče prve stopnje glede na zakonsko določilo, da višina konkretne provizije ne sme preseči eno četrtino višine provizije za posredovanje ni imelo podlage, da je tožeči stranki priznalo provizijo v tako določeni maksimalni višini, saj se s tako višino provizije ni strinjala nobena od pogodbenih strank. Obravnavana provizija pa po mnenju tožene stranke tudi ne temelji na kakšnem opravljenem poslu, saj da storitev opisanih v specifikaciji računa tožeča stranka ni opravila. Nadalje navaja, da se po pogodbi in po določbah ZNPosr provizija obračuna od dejansko dosežene prodajne cene za katero pa, da med pravdnima strankama ni sporno, da je bila nižja od oglaševane cene in tožeča stranka ne more biti upravičena do provizije od oglaševane cene, četudi ji tožena stranka ni posredovala podatkov o doseženi prodajni ceni spornih stanovanj. Tožeča stranka bi pridobitev teh podatkov lahko zahtevala v pravdnem postopku a jih ni. Dokazno breme glede osnove za izračun provizije je na strani tožeče stranke. Tožena stranka izpodbija nadalje tudi odločitev o pravdnih stroških. Meni, da je nepravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da uspeh tožeče stranke v pravdni znaša 50 % in da nosi vsaka stranka svoje stroške postopka, saj da uspeh tožeče stranke v pravdi znaša manj kot 30 %.

4. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

5. Pritožba je delno, kolikor izpodbija odločitev o pravdnih stroških, utemeljena. Sicer pritožba ni utemeljena.

6. Tožena stranka sodišču prve stopnje neutemeljeno očita, da je to zmotno uporabilo materialno pravo, ker je tožeči stranki dosodilo plačilo 0,5 % provizije za prodana stanovanja za katera je tožena stranka sama našla kupca. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki pritožbeno niso izpodbijane, to pa so: (-) da sta pravdni stranki 14. 3. 2014 sklenili posredniško pogodbo za prodajo stanovanj v stavbah št. 4807, 4808 in 4809 na naslovu C. (s parkirnimi prostori), (-) da sta se v 3. členu Pogodbe dogovorili, da znaša provizija tožnika, če bo našel kupca s katerim bo toženka sklenila prodajno pogodbo, 2 % od dosežene prodajne cene, s 4. členom pa sta dogovorili 1 % provizijo, če bo toženka sama našla kupca brez njegovega posredovanja, (-) da so bila stanovanja za katere je sodišče tožeči stranki priznalo provizijo predmet posredniške pogodbe in so bila prodana, je sodišče prve stopnje pravilno materialnopravno zaključilo, da je tožeča stranka upravičena do plačila provizije, dogovorjene v 4. členu Pogodbe, vendar ne v dogovorjenem enem procentu, temveč v višini 0,5 %, upoštevaje določbo petega odstavka 25. člena ZNPosr1. Pritožbeno stališče tožene stranke, da je celotno določilo 4. člena Pogodbe, ker to vsebuje v nasprotju z zakonom dogovorjeno 1 % provizijo, nično, je zgrešeno. Sankcija ničnosti, kot to določa 86. člen OZ, v obravnavanem primeru ni upoštevna, ker ne gre za kršitev prepovedi, ki je predpisana v javnem interesu. Gre zgolj za neenakovrednost dajatev, ki se lahko sanira. Določilo 4. člena posredniške pogodbe, da je posrednik upravičen do plačila posredniške provizije tudi v primeru, če naročitelj sam proda nepremičnino, ki je predmet pogodbe, je zato veljavno. Višino provizije pa je treba po petem odstavku 25. člena ZNPosr omejiti na eno četrtino s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje (2 %), to je na 0,5 %. Vse v zvezi z ničnostjo obravnavane pogodbene določbe podane pritožbene navedbe so tako neutemeljene.

7. Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila predmet med pravdnima strankama sklenjene posredniške pogodbe prodaja stanovanj v stavbah št. 4807, 4808 in 4809 in ne posamezno stanovanje in da je tožena stranka s sklenitvijo posredniške pogodbe tožeči stranki naložila izvajanje oglaševanja in drugih aktivnosti iz 2. točke Splošnih pogojev za vse tri stavbe (od katerih sta dve večstanovanjski, tretja pa garažni prostori) in je nemogoče oglaševanje in marketinške aktivnosti omejiti zgolj na posamezno stanovanje, so neutemeljene pritožbene navedbe, da obračunana obravnavana provizija ne temelji na nobeni opravljeni storitvi in da te ne izhajajo iz vtoževanega računa.

8. Ob ugotovitvi sodišča prve stopnje, da tožena stranka tožeči stranki ni posredovala podatkov o doseženih prodajnih cenah stanovanj in zato s temi podatki tožeča stranka brez svoje krivde ni mogla biti seznanjena, tožena stranka pa pravilnosti te ugotovitve pritožbeno ne izpodbija, je sodišče prve stopnje utemeljeno pri izračunu provizije sledilo izračunu tožeče stranke, ki je kot osnovo upoštevala podatke o oglaševanih prodajnih cenah stanovanj. Tožena stranka ima sicer prav, ko navaja, da je dokazno breme glede osnove za izračun provizije na tožeči stranki. Toda tožeča stranka je temu zadostila s tem, ko je pojasnila, da ji pogodbena vrednost prodanih stanovanj ni znana, ker ji tožena stranka te podatke skriva oziroma ji podatkov o sklenjenih kupoprodajnih pogodbah kljub večkratnim pozivom ne da, tožeča stranka pa teh drugače ne more pridobiti. S tem pa je dokazno breme glede teh podatkov prevalila na toženo stranko. Tožena stranka bi zato morala trditve tožeče stranke izpodbiti bodisi tako, da bi zatrjevala, da je tožeči stranki sporočila zahtevane podatke, bodisi tako, da bi te sporočila sama, vendar tega ni storila niti tekom pravdnega postopka, čeprav jo je tožeča stranka k temu tudi v vlogah tekom pravdnega postopka pozivala.2 Ker jo je k predložitvi ustreznih podatkov pozivala sama tožeča stranka, intervencija sodišča ni bila potrebna.

9. Pritožbene navedbe tožene stranke, s katerimi tožena stranka izpodbija odločitev sodišča prve stopnje v točki I. izreka se tako izkažejo za neutemeljene. Pritožbeno sodišče pa v postopku na prvi stopnji ni zasledilo niti katere od po uradni dolžnosti upoštevnih postopkovnih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP. Pritožbo je bilo zato v tem delu kot neutemeljeno zavrniti in potrditi v točki I. izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

10. Pritrditi pa je pritožbi glede pravdnih stroškov. Ker je sodišče prve stopnje odločalo o denarnem tožbenem zahtevku, ni imelo podlage, da o pravdnih stroških odloča po prostem preudarku. Kot utemeljeno v pritožbi navaja tožena stranka, bi moralo sodišče upoštevati uspeh pravdnih strank upoštevaje vtoževani znesek in dosojeni znesek oziroma zavrnjeni znesek tožbenega zahtevka. Ob dejstvu, da je od vtoževanega zneska 16.550,65 EUR, tožeča stranka uspela le z zahtevkom v znesku 4.475,66 EUR je njen uspeh le 27 % in ne 50 % kot ga je določilo sodišče prve stopnje. Sodišče prve stopnje je zmotno uporabilo materialno pravo (člen 154/I in 155/I ZPP). Posledično je bilo temu ustrezno spremeniti odločitev sodišča prve stopnje v točki III. izreka (člen 358 5 alineja ZPP).

11. Pritožbeno sodišče je moralo odmeriti pravdne stroške uveljavljane po pravdnih strankah v postopku na prvi stopnji, saj teh ni odmerilo sodišče prve stopnje. Utemeljeno priglašeni stroški tožeče stranke znašajo 525,00 EUR, utemeljeno priglašeni pravdni stroški tožene stranke pa 1.635,46 EUR (po stroškovniku iz listne številke 88-89 spisa). Glede na uspeh pravdnih strank v pravdi je tožeča stranka upravičena do pravdnih stroškov v znesku 141,21 EUR (27 %), tožena stranka pa do 1.193,98 EUR (73 %). Po medsebojnem pobotanju odmerjenih stroškov obeh pravdnih strank se tako izkaže, da mora tožeča stranka povrniti toženi stranki 1.052,67 EUR pravdnih stroškov v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. dne dalje do plačila. Pritožbeno sodišče je pravdne stroške obeh pravdnih strank odmerilo po specificiranem stroškovniku obeh pravdnih strank upoštevaje veljavni Zakon o sodnih taksah (ZST) in Odvetniško tarifo (OT).

12. Tožena stranka mora sama nositi svoje pritožbene stroške (člen 154/I v zvezi s členom 155/I in 165/II ZPP). Tožena stranka s pritožbo v pretežnem delu ni uspela, v delu s katerim je uspela pa niso nastali posebni stroški.

1 Peti odstavek 25. člena ZNPosr določa: ″Ne glede na prvi odstavek tega člena se nepremičninska družba in naročitelj lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja. Plačilo za posredovanje iz prejšnjega odstavka mora temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje. [...]″. 2 Glej vloge tožeče stranke (dopolnitev tožbe, prva pripravljalna vloga itd.).