Jedro

Sodišče sklep o domiku izda šele, ko ponudnik pridobi z zakonom predpisano odobritev prodaje. Določilo sedmega odstavka 179. člena ZIZ je potrebno interpretirati tako, da mora biti odobritev pravnega posla dokončna.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sklep sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje nepremičnini parc. št. 376/27 in 376/45, obe k.o. x, na podlagi dražbenih pogojev za najvišji ponudek domaknilo najboljšemu ponudniku A. B. in odločilo, da se bo po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine, pri zgoraj navedenima nepremičninama, izbrisala zaznamba sklepa o izvršbi, skupaj z zaznambo zastavne pravice v korist D., A. Ž., A. in DURS DU Novo mesto.

2. Zoper sklep se pritožuje dolžnik po pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi, napadeni sklep razveljavi in vrne prvostopnemu sodišču v ponovno odločanje. V pritožbi navaja, da je sodišče 1. 4. 2011 razpisalo prvo javno dražbo, na kateri je očitno A. B. podal najboljšo ponudbo za nakup nepremičnin, pri čemer pa iz sklepa ni razvidno, kakšen je bil najvišji ponudek in bi po prepričanju dolžnika moralo biti navedeno, za kakšno ceno je bila domaknjena nepremičnina kupcu A. B.. Sodišče namreč na sami dražbi ugotovi, kdo je ponudil najvišjo ceno, ko je jasno iz samega poteka dražbe, kolikšna je ta najvišja cena in je posledično potrebno to navesti tudi v sklepu o domiku. Iz napadenega sklepa, ne iz izreka in ne iz obrazložitve ni razvidno, za koliko sta bili nepremičnini prodani oziroma kolikšna je najvišja ponujena cena, saj je očitno prišlo do zvišanja ponudb, saj so se prijavili trije ponudniki in je eden podal najvišji ponudek in sicer naj bi bil to A. B.. Skratka sodišče ni izdalo sklepa, v katerem bi bilo navedeno, za koliko se je prodala nepremičnina, pri čemer bi moralo biti to navedeno v sklepu o domiku. Prav tako bi sodišče, pred izdajo sklepa o domiku, moralo dolžniku in seveda upnikom, poslati v vednost izjavo ali je ponudnik z upnikom povezana oseba, kar pa dolžnik ni nikoli prejel in se sploh ne ve, ali je bila izjava sploh dana oziroma ali je kupec z upnikom povezana oseba. Dolžnik glede na to, da gre za njegove nepremičnine, ni prejel odločbe Upravne enote Novo mesto o odobritvi pravnega posla in mu ni znano, ali je le-ta postala pravnomočna oziroma dokončna v upravnem postopku. Ni tudi jasno, glede na to, da so v uvodu napadenega sklepa navedeni trije upniki, v 2. točki pa, da se bo izbrisala zaznamba za štiri fizične oziroma pravne osebe in ni jasno, kaj ima A. pri vsem tem in tudi iz obrazložitve ni tega razvidno, saj 2. točke sodišče sploh ni z ničemer obrazložilo.

3. Upniki na vročeno pritožbo niso odgovorili.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po 2. odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS št. 26/99 s spremembami – v nadaljevanju: ZPP), v zvezi z določbo 15. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS št. 51/98 s spremembami – v nadaljevanju: ZIZ).

6. Sedmi odstavek 189. člena ZIZ določa, da v primeru, če je za sklenitev prodajne pogodbe potrebna odobritev po zakonu, sodišče po končani dražbi ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno in ga napoti, da v določenem roku vloži ustrezno vlogo za pridobitev odobritve. Po ponudnikovi pridobitvi odobritve sodišče nadaljuje postopek in takoj izda sklep o domiku. Sodišče torej sklep o domiku izda šele, ko ponudnik pridobi z zakonom predpisano odobritev prodaje. Gre za odobritev, ki jo za pridobitev lastninske pravice na kmetijskem zemljišču in gozdu predpisuje 19. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-UPB1, Uradni list RS št. 55/2003).

7. Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi postopek prodaje nepremičnine izvedlo v skladu z določbami členov 181. do 189. ZIZ, nato pa v skladu z citirano določbo sedmega odstavka 189. člena ZIZ, po končani javni dražbi (katere se dolžnik ni udeležil) ugotovilo, da je za sklenitev prodajne pogodbe potrebna odobritev po zakonu in je potem, ko je ugotovilo, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, le-tega napotilo, da v določenem roku vloži ustrezno vlogo za pridobitev odobritve. Pri tem pritožbeno sodišče ugotavlja, da pa je odločitev sodišča prve stopnje, ki je takoj po prejemu odločbe Upravne enote Novo mesto, ki takrat še ni bila dokončna, takoj nadaljevalo postopek z izdajo sklepa o domiku nepremičnine, ki predstavlja gozdno zemljišče, preuranjena. Prvostopenjsko sodišče je namreč, ob izdaji sklepa o domiku spregledalo, da odločba Upravne enote Novo mesto ob prejemu, še ni postala dokončna. Določilo sedmega odstavka 179. člena ZIZ je namreč potrebno interpretirati tako, da mora biti odobritev pravnega posla dokončno, saj je smisel navedenega določila ravno v kontroli pravnega prometa z določenimi nepremičninami, zato je odločitev sodišča prve stopnje o domiku preuranjena. Glede na ostale pritožbene navedbe pa pritožbeno sodišče le še ugotavlja, da iz podatkov v spisu (zapisnik o javni dražbi) izhaja, da je ponudnik A. B., ki je plačal varščino, podal edino ponudbo za nakup predmetnih nepremičnin v višini 3.820,00 EUR za obe parceli, pri čemer ni potrebno, da bi bilo iz samega sklepa o domiku razvidno, za koliko sta bili nepremičnini prodani oz. kolikšna je najvišja ponujena cena, saj takšna zahteva ne izhaja iz določbe šestega odstavka 189. člena ZIZ, prav tako je izjava o tem, ali je ponudnik z upnikom povezana oseba, v smislu četrtega odstavka 189. člena ZIZ, potrebna le v primeru iz 200. a člena ZIZ, kar pa tudi ni podano v konkretnem primeru, saj nepremičnina ni bila kupljena za ceno, ki je nižja od ugotovljene vrednosti po 178. členu ZIZ. Iz sklepa o ugotovitvi vrednosti namreč izhaja, da je ugotovljena vrednosti predmetnih nepremičnin 3.620,00 EUR, nepremičnine pa so bile prodane za 3.820,00 EUR, torej je bila nepremičnina prodana za višji znesek od izklicne cene oz. od ugotovljene vrednosti. Zato je pritožbeno sklicevanje na obveznost podaje izjave po četrtem odstavku 189. čl. ZIZ pravno zmotno.

8. Prav tako je v sklepu o domiku preuranjena odločitev sodišča prve stopnje o izbrisu zaznambe sklepa o izvršbi in zaznambi zastavne pravice v 2. točki izreka izpodbijanega sklepa, saj takšno odločitev sodišče, v skladu z določbo prvega odstavka 192. člena ZIZ, sprejme šele po izdaji sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu, ki se izda po pravnomočnosti sklepa o domiku in po položitvi kupnine, kar vse bo sodišče prve stopnje upoštevalo v nadaljevanju postopka.

9. Glede na navedeno je bilo potrebno preuranjeno odločitev prvostopenjskega sodišča razveljaviti in vrniti zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Odločitev o pritožbenih stroških pa se, v skladu z določbo tretjega odstavka 165 člena ZPP, v zvezi s 15. členom ZIZ, pridrži za končno odločbo.