Jedro

Določbe SZ-1 o možnosti odpovedi najemne pogodbe zaradi krivdnih razlogov so kogentne narave in stranki svojega obligacijskega razmerja v tem delu ne moreta urediti drugače. Krivdni odpovedni razlogi so skladno z 91. členom SZ-1 ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe in so določeni v 103. členu SZ-1. V tem primeru je potrebno slediti določbi 2. odstavka 17. člena OZ, da so določbe predpisov, s katerimi je delno ali v celoti določena vsebina pogodb, sestavni del teh pogodb in jih dopolnjujejo ali pa stopajo na mesto pogodbenih določil, ki niso v skladu z njimi. Tako po konkretni najemni pogodbi (ki povzema prejšnjo ureditev) kot po določbah SZ-1 je mogoče odpovedati najemno pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine ali stroškov. Tako razumevanje v najemno pogodbo povzete določbe 3. alineje 1. odstavka 53. člena SZ izhaja iz sodne prakse in je edino življenjsko sprejemljivo. Višina neplačanih zneskov ni odločilna za obstoj krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe.

Če je zapadlost terjatve odvisna od nastopa dejstev (neredno plačevanje), ki jih je treba šele ugotoviti, se zapadlost terjatve iz notarskega zapisa dokazuje na način predpisan v 3. in 4. odstavku 20. člena ZIZ. Notarski zapis je izvršljiv, če je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo in če je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, zapadla. Iz notarskega zapisa, sklenjenega med tožencem in pravnim prednikom tožnice, izhaja, da je dolžnik soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo, vendar pa sodišče prve stopnje ni imelo podlage za ugotovitev, da je tudi terjatev iz notarskega zapisa zapadla, kar šele vzpostavlja njegovo izvršljivost.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano zamudno sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka uveljavljala odpoved najemne pogodbe za stanovanje v mansardi večstanovanjske hiše na M., sklenjene med pravnim prednikom tožnice in tožencem ter izselitev toženca iz navedenega stanovanja v 60 dneh. Zavrnilo je nadalje uveljavljano plačilo zneska 143,57 EUR v 15 dneh, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 09. 10. 2008 dalje do plačila, ter plačilo 1.191,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 09. 10. 2008 dalje do plačila. Zavrnilo je tudi zahtevano plačilo 140,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 10,00 EUR od 01. 02. 2007, od zneska 10,00 EUR od 01. 03. 2007, in tako dalje vsak mesec do 01. 03. 2008, vse do prenehanja obveznosti, v 15 dneh, ter zahtevo za povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke.

2. Zoper zamudno sodbo se pritožuje tožeča stranka zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava po 1. in 3. točki 1. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS št. 26/99 s kasnejšimi spremembami; ZPP) in sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano zamudno sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku in toženi stranki naloži v plačilo stroške postopka v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, podrejeno pa, da izpodbijano zamudno sodbo v celoti razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Pritožba navaja, da izpodbijana sodba ni bila pravilno vročena pooblaščenki tožeče stranke na naslov odvetniške pisarne. Pooblaščenka je sodno kuverto z vsebovano zamudno sodbo našla v nabiralniku dne 03. 11. 2010 brez ustreznih oznak brez vsakršne zakonite vročitve. Navadno vročanje po določbah ZPP za sodbo, zoper katero je dovoljena pritožba, ni dovoljeno. S takšnim ravnanjem je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev pravdnega postopka po 8. točki 2. odstavka 339. člena ZPP.

Pritožba nadalje navaja, da je sodišče zagrešilo absolutno bistveno kršitev postopka po 7. točki 2. odstavka 339. člena ZPP, ki določa, da gre za tako kršitev, če je sodišče v nasprotju z določbami tega zakona izdalo zamudno sodbo. Pritožba meni, da v predmetni zadevi niso podani razlogi, ki bi opravičevali ugotovitev sodišča prve stopnje, da je „očitno“, da tožeča stranka nesklepčnosti tožbe ne bi mogla odpraviti z dopolnitvijo posameznih navedb v okviru istega tožbenega zahtevka. Sodišče prve stopnje bi moralo tožeči stranki dati rok za dopolnitev navedb, saj ima vsaka stranka pravico do navajanja dejstev in za navedena dejstva predlagati dokaze vse do prvega naroka v pravdni zadevi, v kolikor so podane ustrezne okoliščine pa tudi kasneje. Tožeči stranki je bila tako nezakonito odvzeta pravica do neposrednega obravnavanja pred sodiščem, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev postopka po 10. točki 2. odstavka 339. člena ZPP, ki določa, da je absolutna kršitev postopka, če je sodišče izdalo sodbo brez glavne obravnave, pa bi bilo moralo opraviti glavno obravnavo.

Pritožba sodišču prve stopnje očita, da je ugotovilo, da se za razmerja, ki so predmet tega postopka, uporablja 103. člen Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/2003; SZ-1), vendar je v nadaljevanju podalo nelogično, nezakonito in nesmiselno obrazložitev, ki je v celoti v nasprotju sama s seboj, z odločilnimi dejstvi in tudi z izrekom sodbe. Določilo 103. člena SZ-1 se namreč navezuje na Najemno pogodbo, kot se je sodišče že opredelilo v izvršilnem postopku med istima strankama opr. št. In 62/2008 istega sodišča in je tožeča stranka predlagala tudi vpogled v omenjeni izvršilni spis. Višje sodišče je v svojem sklepu opr. št. I Ip 858/2009 z dne 22. 04. 2009 zapisalo, da gre v konkretnem primeru za pogodbo o najemu stanovanja za neprofitno najemnino, podrobnosti ureditve take pogodbe, trajanje, posledice in možnosti odpovedi pa določa specialen predpis, to je SZ-1. Odkod torej sodišču zaključek, da velja le Najemna pogodba, ki je za toženca „ugodnejša“ in zakaj naj bi bila „ugodnejša“? Če bi stranki drugače uredili določila Najemne pogodbe kot to določa zakon, bi veljalo drugačno stališče, vendar ga nista, zato veljajo neposredno določila SZ-1. Po mnenju pritožbe sodišče prve stopnje napačno zaključuje, da iz trditev v tožbi ne izhaja zatrjevana pravna posledica. Tožnica je namreč zatrjevala, da toženec ni plačal stroškov za najemno stanovanje in ene najemnine in več zaporednih razlik/delov najemnin. To povzema tudi sodišče v svoji obrazložitvi kot dejansko stanje in to ni sporno, sporno je, kako sodišče na takšno stanje uporablja materialno pravo. Tožeča stranka meni, da je neplačilo stroškov v skupni višini 1.109,50 EUR, kar iz pregleda predloženih kontnih kartic dobaviteljev pomeni, da toženec kot najemnik vsak mesec ni izpolnjeval obveznosti plačila stroškov, ne zgolj dvakrat zaporedoma in zgolj 2 meseca v zadnjih 12 mesecih, ampak celo mnogokrat več, nedvomno izkazan in podan krivdni razlog po določilih Stanovanjskega zakona in tudi po Najemni pogodbi. Toženec že od leta 2006, to je 4 leta ne plačuje stroškov, kot je to dogovorjeno po Najemni pogodbi in določilih Stanovanjskega zakona.

Poleg zneska stroškov je toženec dolžan plačati tudi zaostalo najemnino in vse razlike najemnine. Najemna pogodba ne določa, da bi moral toženec zamuditi s plačilom najemnine v celoti in s stroški v celoti, saj tako ni mogoče interpretirati ne Najemne pogodbe ne Stanovanjskega zakona. Po določilih Stanovanjskega zakona je dovolj, da ni plačana obveznost stroškov, tožnica je mnenja, da je enako določilo tudi v Najemni pogodbi. Tudi beseda „in“ se interpretira tako, da velja za neplačilo dvakrat zaporedoma ali dvakrat v zadnjih 12 mesecih tako za najemnino kot za stroške. Če sodišče meni, da je potrebno obravnavati točno besedo „in“ v celotni besedni razlagi, pa velja tudi gramatikalno pravilo, da ni potrebno, da gre za celotno najemnino, ampak da tudi razlike zadoščajo za odpoved pogodbe, saj nikjer ne piše v celoti. To pomeni, da je znesek razlik v celotnem časovnem in zaporednem obdobju od 01. 02. 2007 do 01. 03. 2008, skratka neplačilo dela najemnine dvakrat zaporedoma in tudi dvakrat v zadnjih 12 mesecih. Pritožba se sklicuje na načelo pravičnosti, saj je nevzdržno in nepravično, da nekdo ne plača obveznosti 12 mesecev zapored, in tudi ne najemnine, in da takšno stanje ne bi predstavljalo obstoja krivdnih razlogov. Sodišče prve stopnje je s tem po mnenju pritožbe zagrešilo absolutno bistveno kršitev postopka po 14. in 15. točki 2. odstavka 339. člena ZPP.

Pritožba sodišču prve stopnje očita tudi, da neutemeljeno in brez vsakršnih razlogov zaključuje, da tožnica zneskov stroškov ni plačala in tega ne dokazuje niti zatrjuje in ji s tem jemlje aktivno legitimacijo in hkrati možnost podajanja novih navedb do prvega naroka. Za takšne zaključke sodišče nima osnove, saj je zaključilo postopek, preden je razpisalo glavno obravnavo. Prav tako je nelogično navajanje in obrazložitev sodišča, da tožnica nima aktivne legitimacije, v isti sapi pa, da ima notarski zapis, ki je izvršljiv, in že ima izvršilni naslov, in da zato nima pravnega interesa. Ravno zato tožnica uveljavlja zahtevek v pravdi, da bo lahko v pravdnem postopku zatrjevala in dokazala svoje pravice tudi glede stroškov dobaviteljev. Sodišče prve stopnje je odvzelo pravice tožnici, da dopolni tožbeno podlago v okviru te tožbe, ne le v delu, ki se nanaša na plačilo stroškov, pač pa tudi v vseh ostalih delih, saj toženec krši tudi ostala določila Najemne pogodbe v delu, ki se nanaša na ogled stanovanja in tožnice ne spusti v stanovanje, tako da tožnica ne more opraviti ogleda, kar je dolžnost toženca, da dopusti ogled tožnici dvakrat na leto (junij, december). Tožnica je toženca pozvala, da ji dopusti ogled stanovanja s pozivi z dne 16. 11. 2009, 31. 05. 2010, 29. 06. 2010 in 31. 08. 2010, v katerih je predlagala datum ogleda, vendar ji toženec ogleda ni omogočil. 3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Ne drži pritožbena navedba, da tožeči stranki z opustitvijo vročitve ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem, kar naj bi predstavljalo absolutno bistveno kršitev pravdnega postopka po 8. točki 2. odstavka 339. člena ZPP. Skladno s 6. odstavkom 139. člena ZPP se na kršitev pravil o vročanju ni mogoče sklicevati, če naslovnik kljub kršitvi prejme pisanje. V tem primeru se šteje, da je bila vročitev opravljena v trenutku, ko je naslovnik pisanje dejansko prejel. Pooblaščenka tožeče stranke je po lastnih navedbah pisanje prejela 03. 11. 2010, takrat je bila vročitev opravljena.

6. Pritožba pa utemeljeno opozarja na to, da so razlogi o odločilnih dejstvih nejasni in med seboj v nasprotju. Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da za obstoječe najemno razmerje velja 103. člen SZ-1, ki določa krivdne odpovedne razloge. V nadaljevanju pa presodi, da je potrebno obstoječe najemno razmerje obravnavati skladno z veljavno zakonodajo in najemno pogodbo, ki obvezuje obe pravdni stranki, ki je za toženca ugodnejša. Najemna pogodba namreč določa v 3. alineji 1. odstavka 19. člena, da lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih. V 4. točki 1. odstavka 103. člena SZ-1 pa je določeno, da lahko lastnik odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen, pa v 60 dneh od prejema računa. Omenjena krivdna odpovedna razloga zaradi neplačevanja najemnine in stroškov se razlikujeta, sodišče prve stopnje pa meni, da je potrebno uporabiti določilo, ki je vsebovano v najemni pogodbi, ker je za toženca ugodnejše, čeprav predhodno ugotovi veljavnost 103. člena SZ-1 za obravnavano najemno razmerje. S tem zagreši bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki 2. odstavka 339. člena ZPP.

7. Stališče prvostopenjskega sodišča glede uporabe določila, ki je za najemnika ugodnejše, je zmotno. Določbe SZ-1 o možnosti odpovedi najemne pogodbe zaradi krivdnih razlogov so kogentne narave in stranki svojega obligacijskega razmerja v tem delu ne moreta urediti drugače. Krivdni odpovedni razlogi so skladno z 91. členom SZ-1 ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe in so določeni v 103. členu SZ-1. V tem primeru je potrebno slediti določbi 2. odstavka 17. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/01 s kasnejšimi spremembami; OZ), da so določbe predpisov, s katerimi je delno ali v celoti določena vsebina pogodb, sestavni del teh pogodb in jih dopolnjujejo ali pa stopajo na mesto pogodbenih določil, ki niso v skladu z njimi. Pri presoji ali obstajajo utemeljeni razlogi za odpoved najemne pogodbe, je tako sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, saj bi moralo uporabiti 103. člen SZ-1. Poleg tega prvostopenjsko sodišče zmotno meni, da najemne pogodbe po določbi 3. alineje 1. odstavka 19. člena te pogodbe (ki je povzeta iz Stanovanjskega zakona iz leta 1991 (Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami; SZ)) ni mogoče odpovedati, če najemnik ne plačuje le najemnine ali le stroškov. Pritožba utemeljeno opozarja, da je tako po najemni pogodbi (ki povzema prejšnjo ureditev) kot po določbah SZ-1 mogoče odpovedati najemno pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine ali stroškov. Tako razumevanje v najemno pogodbo povzete določbe 3. alineje 1. odstavka 53. člena SZ izhaja iz sodne prakse in je edino življenjsko sprejemljivo (prim. sodbi VS RS II Ips 172/99, II Ips 766/95). Pritožbi je potrebno pritrditi tudi v tem, da višina neplačanih zneskov ni odločilna za obstoj krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe (prim. sodbo VSL I Cp 168/2000).

8. Sodišče prve stopnje je zavrnitev tožbenega zahtevka obrazložilo tudi z dejstvom, da ima tožnica v zvezi z najemnino neposredno izvršljiv notarski zapis, ki je podlaga za neposredno izterjavo dolga toženca v izvršilnem postopku, zato za izterjavo ne potrebuje drugega izvršilnega naslova. Tako sklepanje prvostopenjskega sodišča je preuranjeno. V zvezi z izvršljivostjo notarskega zapisa je potrebno upoštevati 20. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 51/98 s spremembami, vključno s št. 89/99; ZIZ), ki je veljal v času sklepanja notarskega zapisa in se nanaša na izvršljivost notarskega zapisa. Če je zapadlost terjatve odvisna od nastopa dejstev (neredno plačevanje), ki jih je treba šele ugotoviti, se zapadlost terjatve iz notarskega zapisa dokazuje na način predpisan v 3. in 4. odstavku 20. člena ZIZ, torej z zapisnikom o poravnavi, z notarskim zapisom, z javno listino ali s po zakonu overjeno listino, če na ta način to ni mogoče, pa s pravnomočno odločbo, izdano v pravdnem postopku, s katero se ugotavlja, da je terjatev zapadla. Notarski zapis je izvršljiv, če je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo in če je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, zapadla. Iz notarskega zapisa, sklenjenega med tožencem in pravnim prednikom tožnice, izhaja, da je dolžnik soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo, vendar pa sodišče prve stopnje ni imelo podlage za ugotovitev, da je tudi terjatev iz notarskega zapisa zapadla, kar šele vzpostavlja njegovo izvršljivost. 9. Sodišče prve stopnje ima prav, da je do plačila stroškov obratovanja in vzdrževanja stanovanja skladno z 9. členom najemne pogodbe upravičeno podjetje, ki storitve zagotavlja. Drži tudi, da tožnica v tožbi ni zatrjevala in dokazovala, da je terjatev za plačilo stroškov prešla nanjo, ker je te stroške plačala sama. Po mnenju sodišča prve stopnje je očitno, da tožeča stranka nesklepčnosti tožbe ne bi mogla odpraviti z dopolnitvijo posameznih navedb v okviru istega tožbenega zahtevka. Vendar ima pritožba prav v tem, da sodišče prve stopnje ne navede nobenega razloga za svoj zaključek, da nesklepčnost ni odpravljiva. Res iz dejstev, ki so navedena v tožbi, ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka, vendar mora sodišče v takem primeru tožeči stranki s sklepom določiti rok za odpravo nesklepčnosti tožbe (3. odstavek 318. člena ZPP). Sodišče prve stopnje ni obrazložilo, zakaj tožeče stranke ni pozvalo, da nesklepčnost odpravi. S tem je podana kršitev 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, saj ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti.

10. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno na podlagi 354. člena ZPP razveljavilo izpodbijano sodbo in vrača zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje upošteva zgoraj navedene razloge za razveljavitev.

11. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.