Jedro

Za omejitve javnopravne narave prodajalec odgovarja, če kupcu niso bile znane (in ne, če bi mu morale biti znane), ob pogoju, da je prodajalec vedel zanje ali vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožnici plačati 143.500,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov, kot so razvidni iz izreka sodbe, v roku 15 dni in ji povrniti pravdne stroške, kakor tudi podredni tožbeni zahtevek, da se kupoprodajna pogodba št. 01/02-2007 z dne 8. 3. 2007, ki sta jo sklenila tožena stranka kot prodajalec in tožnica kot kupec, za nakup stanovanjske enote št. 2 na D. skupaj z aneksom št. 1 z dne 15. 5. 2007 razveže, v posledici pa je tožena stranka dolžna plačati tožnici znesek 143.500,00 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, kot so razvidni iz izreka sodbe, in ji povrniti pravdne stroške. Odločilo je tudi, da je tožnica dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 3.917,68 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo je tožnica vložila pravočasno pritožbo, zaradi napačno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, napačne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi primarnemu oziroma podrednemu tožbenemu zahtevku, s stroškovno posledico, podredno pa sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, odločitev o stroških pa pridrži do končne odločitve. Navaja, da je sodišče prve stopnje nepravilno zavrnilo izvedbo dokaznega predloga z izvedencem gradbene stroke. Dokaznega predloga tožnica ni umaknila, kar jasno izhaja iz zapisnika naroka z dne 18. 4. 2013, temveč je zgolj izrazila mnenje, da bi sodišče z vidika ekonomičnosti postopka, lahko o zadevi odločilo že zaradi pravne napake – omejitev javno pravne narave, saj je bilo nesporno, da je stanovanje, ki je predmet kupoprodajne pogodbe, črna gradnja. Sodišče je s tem zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 18. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), tožnici je bila kršena tudi pravica do poštenega sojenja, v posledici pa je sodišče tudi nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Tožnica je zatrjevala, da napake na stanovanju zadevajo solidnost gradnje, v dokaz te trditve je bil predlagan izvedenec gradbene stroke. Do vprašanja, če so na stanovanju napake, ki zadevajo solidnost gradnje, se sodišče ni opredelilo, čeprav je od tega odvisna tudi dolžina roka. Tudi v tem obsegu je sodišče zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka in sicer iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj sodba nima razlogov o odločilnem dejstvu. Sodišče je kot nesporno ugotovilo, da je stanovanje delno neskladna (črna) gradnja, kot to izhaja tudi iz odločbe gradbenega inšpektorja. Sodišče napačno zaključi, da je tožnica gradbeno dovoljenje videla, tega ni nikoli izpovedala. Dokumentacije, ki ji jo je predložila tožena stranka, ni prepoznala kot gradbeno dovoljenje (ki to tudi ni bila). Ob sklenitvi pogodbe tožnica tako nikakor ni mogla vedeti, da je stanovanje neskladna gradnja. Tudi bi bilo preveliko breme, da bi sama preverjala ali je stanovanje zgrajeno tako, kot je opisano v odločbi gradbenega dovoljenja. Sodišče je spregledalo ključno dejstvo, da je tožena stranka strokovnjak na gradbenem področju, zato se je nedvomno zavedala, da je stanovanje neskladna gradnja, kljub temu pa ga je prodala tožnici, kar je storila načrtno in namenoma. Tudi do teh trditev se sodišče ni opredelilo. Zaključki sodišča prve stopnje so povsem arbitrarni in v nasprotju z osnovnimi načeli obligacijskega prava. Sodišče prve stopnje je sicer omejitev javnopravne narave presojalo zgolj z vidika podrednega tožbenega zahtevka, ne pa tudi primarnega, s čimer je spet zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 339. člena ZPP. Tudi sicer je napačen zaključek sodišča prve stopnje, da ni mogoče govoriti o spremenjenih okoliščinah. Neskladna gradnja je bila dokončno in pravnomočno ugotovljena šele po sklenitvi kupoprodajne pogodbe, naknadno je bila v zemljiško knjigo tudi vpisana zaznamba neskladne gradnje, tožnici pa prepovedano razpolaganje z nepremičnino, kar je z vidika spremenjenih okoliščin za tožnico tudi bistvenega pomena. Glede stvarnih napak je sodišče prve stopnje zmotno ocenilo, da je tožnica napake grajala prepozno. Natančno je pojasnila, da se je v marcu 2011 prvič seznanila, da stvarne napake na stanovanja zadevajo solidnost gradnje, v septembru 2011 pa se je dodatno seznanila še z napakami, ki se tičejo strešne konstrukcije. Kadar gre za solidnost gradnje, rok za grajanje napak poteče šele v šestih mesecih, odkar se je stranka seznanila z napakami (24. - člen Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb ZVKSES). Tožnica stvarnih napak ni grajala šele z dopisom z dne 10. 10. 2011, temveč je toženi stranki s tem v zvezi že dne 7. 6. 2011 poslala dopis, kar je tožnica jasno navedla v drugi pripravljalni vlogi, sodišče pa dopisa z dne 7. 6. 2011 ne upošteva, niti ne pojasni zakaj, zato sodbe tudi v tem obsegu ni mogoče preizkusiti. Kolikor se upošteva, da je tožnica napake grajala že dne 7. 6. 2011, jih je grajala v roku šestih mesecev, torej pravočasno. Sodišče sploh ne pojasni če zatrjevane napake šteje za napake v solidnosti gradnje ali ne, čeprav je to z vidika pravočasnosti grajanja napak ključno. Ali gre za tovrstne napake, pa bi lahko ocenil le izvedenec gradbene stroke, katerega postavitev pa je sodišče, kot rečeno, neupravičeno zavrnilo. Sodišče se je materialnopravno zmotno oprlo na pogodbeno klavzulo videno – kupljeno. Klavzula je nična saj nasprotuje prisilnim predpisom ZVKSES in Zakona o varstvu potrošnikov (ZVPot). Ne strinja se tudi z zaključkom sodišča prve stopnje glede fiktivnosti določene kupnine v kupoprodajni pogodbi. Napačno sodišče zaključi, da je bila kupnina za stanovanje le 62.000,00 EUR in ne vtoževanih 143.500,00 EUR. V tem obsegu graja dokazno oceno sodišča prve stopnje, poleg tega navaja, da se sodišče ni opredelilo do vseh odločilnih dokazov, ki jih je predložila tožnica, kar spet predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Graja tudi dokazno oceno sodišča o stanju stanovanja ob prevzemu.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožnica kot kupec je 8. 3. 2007 s toženo stranko kot prodajalcem sklenila kupoprodajno pogodbo za stanovanje št. 2 v stavbi v D. Trdi, da je v marcu 2011 ugotovila, da gre pri stanovanju in pri objektu, v katerem se stanovanje nahaja, za obstoj stvarnih napak in sicer tako resnih, da te zadevajo solidnost zgradbe. Poleg tega je prejela odločbo Inšpektorata RS z okolje in prostor z dne 2. 9. 2011, v kateri je ugotovljeno, da morajo inšpekcijski zavezanci (tožena stranka in ostali) takoj ustaviti gradnjo objekta, ker se gradnja izvaja v nasprotju z gradbenim dovoljenjem. Kasneje pa je bila tudi izdana odločba z dne 29. 12. 2011, s katero je bilo tožnici kot lastnici stanovanja naloženo, da mora na svoje stroške odstraniti nelegalne objekte in vzpostaviti legalno stanje objekta po pridobljenem gradbenem dovoljenju z dne 29. 1. 2007. Dodatno se je torej izkazalo, da je objekt črna gradnja, kar je bilo toženi stranki znano, vendar je to dejstvo tožnici zamolčala. Po svojem pooblaščencu je z dopisom z dne 10. 10. 2011 toženo stranko pozvala, da odpravi napake ter da vloži vlogo za spremembo gradbenega dovoljenja, česar tožena stranka ni storila, zato je tožnica dne 18. 10. 2011 odstopila od pogodbe. V nadaljevanju (druga pripravljalna vloga) pa je trdila, da je toženi stranki že dne 7. 6. 2011 poslala dopis, v katerem jo je seznanila z dopolnitvami izvedenskega poročila (iz marca 2011) in zahtevala odpravo napak. V posledici odstopa od pogodbe, s primarnim tožbenim zahtevkom zahteva vrnitev kupnine. Tožnica je postavila tudi podredni zahtevek na razveljavitev pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin v zvezi s črno gradnjo, ki predstavlja omejitev javno pravne narave in na vrnitev kupnine. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje oba tožbena zahtevka zavrnilo, primarnega iz razloga nepravočasnosti grajanja (stvarnih) napak, klavzule videno – kupljeno in ker tožnici „ni moglo ostati neznano kakšno je bilo gradbeno dovoljenje, kakšna pa je sama zgradba v naravi“, podrednega pa iz istega (zadnjega) razloga in „ker je bila seznanjena z gradbenim dovoljenjem oziroma je takšno možnost zagotovo imela“. Odločitev je materialnopravno napačna.

6. Sodišče prve stopnje se je opredelilo do trditve tožnice, da se je pokazalo, da ima prodana stvar pravno napako in sicer omejitev javnopravne narave (494. člen OZ) (1). Zaključilo je namreč, da je sicer šlo za napako (neskladno - črno gradnjo), ki pa tožnici ni mogla ostati neznana (prvi odstavek stran 20 sodbe), zato do pravnega varstva iz tega naslova ni upravičena. Sodišče prve stopnje zato očitane absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka s tem v zvezi ni zagrešilo.

7. Ker pa je sodišče prve stopnje pri odločitvi spregledalo, da za takšne omejitve prodajalec odgovarja, če kupcu niso bile znane (in ne, če bi mu morale biti znane), ob pogoju, da je prodajalec vedel zanje ali vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. O teh pravno relevantnih dejstvih, pa izpodbijana sodba nima razlogov. Že zaradi tega je odločitev sodišča prve stopnje glede primarnega tožbenega zahtevka napačna oziroma vsaj preuranjena, zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo v celoti (odločitev o podrednem tožbenem zahtevku je odvisna od odločitve o primarnem tožbenem zahtevku) in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). V nadaljevanju postopka naj zato sodišče prve stopnje jasno ugotovi, ali je bilo dejstvo, da je stanovanje delno neskladna gradnja tožnici kot kupcu znano (ne zadostuje sklepanje, da bi ji moralo biti znano) in ali je tožena stranka (kot prodajalec) za to vedela oziroma ali je omejitve javnopravne narave mogla pričakovati, pa jih tožnici ni sporočila (494. člen OZ).

8. Poleg tega je preuranjena tudi odločitev v zvezi z obstojem stvarnih napak. Tožnica je v tožbi trdila, da je toženo stranko pozvala, da odpravi napake na stanovanju z dopisom z dne 10. 10. 2011, nato pa (še pravočasno), da je to storila že z dopisom z dne 7. 6. 2011 (priloga A57). Do te, za odločitev relevantne trditve, se sodišče prve stopnje ni opredelilo, niti dokaza ni ocenilo. Če bo potrebno (če tožbeni zahtevek ne bo utemeljen že na podlagi odstopa od pogodbe zaradi pravne napake), naj se zato sodišče prve stopnje v nadaljevanju opredeli in dokazno oceni tudi to listino (dopis z dne 7. 6. 2011) in če bo zaključilo, da gre za obvestilo o napaki v smislu 464. člena OZ, ugotavlja tudi, če gre za napake, ki se tičejo solidnosti gradbe (62. člen OZ), za katere velja zakonsko določeni šest mesečni rok za grajanje (24. člen ZVKSES). V ta namen bo verjetno treba postaviti izvedenca gradbene stroke, ki ga je tožnica tudi predlagala in tega predloga nedvomno ni umaknila, kot je to jasno razvidno iz zapisnika glavne obravnave z dne 18. 4. 2013, ko je le predlaga prednostno obravnavo tožbenega zahtevka na podlagi pravne napake. Nato naj o tožbenem zahtevku (primarnem, če bo potrebno pa tudi podrednem) ponovno odloči. 9. Pritožbeno sodišče še dodaja, da je sodišče prve stopnje v zvezi s primarnim tožbenim zahtevkom prekoračilo trditveno podlago pravdnih strank, ko je pri svoji odločitvi upoštevalo klavzulo „videno – kupljeno“, na katero se nobena od pravdnih strank ni sklicevala. Poleg tega pa ima pritožba prav, da je klavzula nična, upoštevaje določbo četrtega odstavka 4. člena ZVKSES, kot tudi določbo 37. člena ZVPot. 10. V tej fazi postopka pritožbeno sodišče na ostale pritožbene navedbe ni odgovarjalo, saj za odločitev niso odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

11. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

(1) Stanovanje je (delno) neskladna gradnja, v posledici katere je bila tožnici s strani inšpekcijske službe izdana odločba dne 29. 12. 2011, s katero ji je bilo naloženo, da mora na svoje stroške odstraniti nelegalne objekte in vzpostaviti legalno stanje, prepovedan pa ji je tudi promet s stanovanjem, kar je tudi že zaznamovano v zemljiški knjigi, s čimer se tožnici omejuje uživanje nepremičnine, izključeno pa je tudi njeno upravičenje razpolaganja z lastno stvarjo (kot enim izmed upravičenj lastninske pravice).