Jedro

Za izpodbijanje pogodbe, sklenjene po 117. čl. stanovanjskega zakona, bi bil tožnik legitimiran le, če bi spadal v krog upravičencev za privatizacijo. Tožnik pa tega ne zatrjuje. Zato ne more imeti pravnega interesa za uveljavljanje ničnosti te pogodbe, kajti tudi če bi bila pogodba nična, ne bi mogel doseči, da bi prva tožena stranka stanovanje ponudila njemu v nakup.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na ničnost prodajne pogodbe, ki sta jo v novembru 1991 sklenili za dvosobno stanovanje v N., M. C. kot kupovalka in Občina N. kot prodajalka, ter pogodbe za isto stanovanje, ki sta jo dne 16.10.1992 sklenili M. C. kot prodajalka in H. B. kot kupovalka. Sprejelo je stališče, da je prodajna pogodba po določbah stanovanjskega zakona o privatizaciji, ki je sklenjena v nasprotju s 117. čl. stanovanjskega zakona, izpodbojna, ne pa nična. Tožnik, ki ni pogodbena stranka, ni legitimiran za izpodbijanje spornih pogodb.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo tožnikovo pritožbo in potrdilo sodbo prve stopnje. V obrazložitvi sodbe je navedlo, da je treba presojati prodajno pogodbo med lastnikom in kupcem, ki ni imetnik stanovanjske pravice, po splošnih pravilih, to je po zakonu o prometu z nepremičninami. Po določbah tega zakona pa sporni pogodbi nista nični.

Proti tej sodbi vlaga tožnik revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi obe sodbi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje ter mu s tem omogoči dokazovanje, da kupec ni bil imetnik stanovanjske pravice. V zvezi z uveljavljanjem ničnosti se sklicuje na 8. člen zakona o prometu z nepremičninami, ki predpisuje obveznost prodaje nepremičnin na javni dražbi s sankcijo ničnosti za kršitev te določbe.

Revizija je bila vročena toženim strankam, ki nanjo niso odgovorile, in Državnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil (3. odst. 390. čl. zakona o pravdnem postopku).

Revizija ni utemeljena.

Prodajna pogodba z dne 13.11.1991 med prvo toženo stranko občino N. kot prodajalko in drugo toženko M. C. kot kupovalko je bila sklenjena na podlagi ugotovitve, da je kupovalka imetnica stanovanjske pravice na prodanem stanovanju na podlagi odločbe št. 36-68/73-2 z dne 24.8.1977 (peti odstavek na tretji strani sodbe prve stopnje). Ta ugotovitev je za odločitev v obravnavani zadevi bistvena. Do nakupa stanovanja po določbah stanovanjskega zakona o privatizaciji (117.člen in naslednji) so bili upravičeni imetniki stanovanjske pravice in z njihovo pisno privolitvijo njihovi ožji družinski člani. Druga toženka je z vselitvijo na podlagi odločbe št. 36-68/73-2 z dne 24.8.1977 pridobila stanovanjsko pravico. Tožeča stranka zatrjuje, da je toženki stanovanjsko razmerje prenehalo na podlagi 58.člena zakona o stanovanjskih razmerjih ( Ur.l. SRS št.35/82). Toda obstoj razlogov za prenehanje stanovanjskega razmerja med prvo in drugo toženo stranko ni ugotovljen. Za uveljavljanje teh razlogov bi bila upravičena prva tožena stranka kot stanodajalec in lastnik stanovanja bodisi pri uveljavljanju izpraznitvenega zahtevka po 58.čl. zakona o stanovanjskih razmerjih, bodisi pri odklonitvi prodaje po pogojih za privatizacijo na podlagi drugega odst. 128.čl. stanovanjskega zakona (Ur.l. RS št. 18/91 in 21/94). Le lastnik bi bil torej upravičen, da se na podlagi 128. čl. stanovanjskega zakona sklicuje na razloge za prenehanje stanovanjskega razmerja po 58.čl. zakona o stanovanjskih razmerjih. Stvar njegove ocene okoliščin in njegove odločitve je, ali se te pravice posluži ali ne. Prva tožena stranka kot lastnica spornega stanovanja je toženki priznala, da je imetnica stanovanjske pravice. To je izrečno navedeno v prodajni pogodbi z dne 13.11.1991 (prej navedena ugotovitev sodbe prve stopnje). Zato te pogodbe ni mogoče obravnavati kot pogodbe s kupcem, ki ni imetnik stanovanjske pravice. Druga toženka je to pravico imela in prva tožena stranka ji jo je priznala. Za izpodbijanje pogodbe, sklenjene po 117. čl. stanovanjskega zakona, pa bi bil tožnik legitimiran le, če bi spadal v krog upravičencev za privatizacijo. Tožnik pa tega ne zatrjuje. Zato ne more imeti pravnega interesa za uveljavljanje ničnosti te pogodbe, kajti tudi če bi bila pogodba nična, ne bi mogel doseči, da bi prva tožena stranka stanovanje ponudila njemu v nakup. Niso ugotovljene okoliščine niti za zakonito, niti za pogodbeno predkupno pravico tožnika, kar bi lahko bila podlaga za tožnikovo upravičenje, da izpodbija sporno pogodbo. Ker tega upravičenja nima, se ne more uspešno sklicevati na razloge, zaradi katerih bi prva tožena stranka, če bi bili resnično podani, lahko odklonila prodajo stanovanja drugi toženki.

Za privatizacijo stanovanj veljajo predpisi stanovanjskega zakona kot lex specialis glede na splošne predpise, ki urejajo prodajo nepremičnin. Za prodajo po predpisih o privatizaciji ne velja določba o javni dražbi zakona o prometu z nepremičninami. Zaradi odgovora na vprašanje, ali naj se v tem primeru uporabi zakon o prometu z nepremičninami ali stanovanjski zakon, je pomembno, da sta prva in druga tožena stranka sklenili prodajno pogodbo na podlagi ugotovitve, da je druga toženka imetnica stanovanjske pravice. Ta ugotovitev pa je temeljila na stanovanjski odločbi in na dejstvu, da je v času sklenitve pogodbe druga toženka imela sporno stanovanje v posesti. Ali so pred tem nastopili razlogi za prenehanje stanovanjskega razmerja, pa ni vprašanje, ki bi ga lahko tožeča stranka postavljala v tem postopku.

Uveljavljani revizijski razlog ni podan, prav tako ne razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386.čl. zakona o pravdnem postopku - ZPP). Zato je revizijsko sodišče zavrnilo tožnikovo revizijo kot neutemeljeno (393.čl. ZPP).