Jedro

Nujna pot pomeni velik poseg v lastninsko pravico, zato je po mnenju pritožbenega sodišča prvostopenjsko sodišče prevelik poudarek dalo koristi, ki bi nastala gospodujočemu zemljišču, premalo pa tehtalo, katera izmed predlaganih poti po služečih zemljiščih bi bila za posameznega lastnika služečega zemljišča manj obremenjujoča v smislu izkoriščanja in uporabe.

Škoda, ki nastane zaradi ustanovitve nujne poti, ni enaka vrednosti prodajne cene po principu primerljivih prodaj, zmanjšane za določene koeficiente, samo tistega dela nepremičnine, kjer pot poteka, ampak predstavlja škoda zmanjšanje možnosti gospodarskega izkoriščanja in uporabe celotne obremenjene nepremičnine. Višine nadomestila torej ni mogoče matematično ugotoviti, kot to velja pri razlastitvi, temveč jo je potrebno vrednostno določiti. Nadomestilo pokriva škodo, ki lastniku zemljišča nastane zaradi zmanjšane vrednosti preostanka obremenjene nepremičnine, omejene možnosti uporabe trase nujne poti in drugo škodo, ki jo je bilo mogoče predvideti v postopku ustanovitve nujne poti. Če je nasprotnima udeležencema nastala škoda zaradi že izdelane idejne zasnove projekta, ki jo bo zaradi ustanovitve nujne poti na njuni nepremičnini potrebno spremeniti, ni videti razloga, da se navedena škoda nasprotnima udeležencema ne bi priznala.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedenim sklepom odločilo, da se v korist nepremičnine parcele št. 1286/4 k.o. ..., ki je v lasti predlagatelja, po delu parcele št. 1286/15 in parcele št. 1286/16 obe k.o. ..., ki sta v solasti nasprotnih udeležencev, dovoli nujna pot v širini 3 metrov, v skupni dolžini 47,57 metrov in s površino 142 m2, za hojo in vožnjo z osebnimi vozili ter občasno za vožnjo z intervencijskimi gasilskimi vozili, vozili prve pomoči, vozili dostave kosovnega materiala in trdih ali tekočih goriv, kombiniranimi in tovornimi vozili, vse nosilnosti do 8 ton osne obremenitve (I. točka izreka). Nadalje je za potrebe nepremičnine parcele št. 1286/4 k.o. ..., ki je v lasti predlagatelja, dovolilo napeljavo in izgradnjo komunalnih vodov, kanalizacije, vodovoda, elektrike in elektronskih komunikacij, v širini 2,5 metrov po delu parcele št. 1286/15 in parcele št. 1286/16 obe k.o. ..., znotraj trase nujne poti hoje in vožnje, določene v I/2 točki izreka sklepa. Skupna površina nujne poti vseh komunalnih vodov znaša 118,93 kvadratnih metrov (II. točka izreka sklepa). Potek poti, položaj posameznih točk in razdalja med njimi so razvidni iz skice sodnega izvedenca mag. J. D. z dne 9. 1. 2017, ki je sestavni del tega sklepa (III. točka izreka). Predlagatelju je za dovoljeno nujno pot hoje in vožnje ter napeljavo komunalnih vodov po služečih nepremičninah parc. št. 1286/15 in 1286/16, obe k.o. ..., naložilo, da je nasprotnima udeležencema dolžan plačati denarno nadomestilo, vsakemu v znesku 3.048,74 EUR, v roku 30 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne zamude do plačila (IV. točka izreka).

2. Zoper navedeni sklep se pritožujeta nasprotna udeleženca iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku1 ter zaradi kršitve človekovih pravic in temeljnih svoboščin, zaščitenih z Ustavo RS in Evropsko konvencijo o človekovih pravicah. Predlagata, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep razveljavi (pravilno spremeni) in predlog predlagateljev v celoti zavrne, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo odločanje, vse s stroškovno posledico. Navajata, da mora vsak poseg v lastninsko pravico proti volji lastnika sodišče strožje obravnavati in uporabljati bolj restriktivne dokazne standarde ter pretehtati vse vidike nameravanega posega, in ob upoštevanju testa sorazmernosti sprejeti odločitev o posegu v varovano lastninsko pravico. Nasprotna udeleženca sprejemata razlago, da mora imeti nepremičnina dostopno potno povezavo z javno cesto in da odsotnost te povezave upravičuje tudi poseg v lastninsko pravico na način, da se nepremičnine obremenijo z nujno potjo, vendar pri tem stojita na stališču, da mora odločanje o možnih variantah obsegati resno tehtanje med škodo in posledicami, ki nastanejo na obremenjeni nepremičnini in ki nastajajo lastniku teh nepremičnin z vzpostavitvijo nujne poti. Sodišče se je v konkretni zadevi premalo ukvarjalo z dejansko škodo, ki bo nastala nasprotnima udeležencema z vzpostavitvijo nujne poti po njunih nepremičninah in je dalo prevelik poudarek na škodi oziroma stroških, ki jih bo imel predlagatelj, če bi se pot vzpostavila po varianti B, zaradi česar je v posledici te kršitve sprejelo materialno pravno napačno odločitev. Med strankama ni bilo sporno, da na parceli predlagatelja stoji stanovanjska hiša, ki je bila nelegalno zgrajena in za katero več let obstoji dokončna in pravnomočna upravna odločba, ki predlagatelju nalaga njeno rušitev. Odločba o rušitvi je prestala vsa možna pravna sredstva instančnih odločanj, vključno z odločitvijo Vrhovnega sodišča RS, vendar predlagatelj ni uspel doseči ne drugačne odločitve upravnega organa in ne možnosti za legalizacijo navedenega objekta. Nesprejemljiva je zato argumentacija predlagatelja in sodišča, da sta pot in komunalna ureditev potrebna za nadaljnje izkoriščanje navedene parcele, skladno njenemu namenu. Sodišče ni upoštevalo dejstva, da parcela v stanju, kot je sedaj v naravi, ne potrebuje take poti, kot jo je določilo sodišče, torej poti, ki mora biti utrjena za vožnjo z vozili do 8 ton osne obremenitve in zadostne širine za vožnjo s tovornimi vozili. Gre za prekomeren poseg v lastninsko pravico nasprotnih udeležencev in za omogočanje komoditete predlagatelja, kar je nedopustno in kar po nepotrebnem omejuje lastninsko pravico nasprotnih udeležencev. Zaradi istih razlogov je nesprejemljiva tudi odločitev o dovoljenosti gradnje komunalnih vodov, saj objekta, ki je nedovoljena gradnja, ni dovoljeno priključiti na javno infrastrukturo. Ob sklepanju prodajne pogodbe dne 24. 1. 2012 je bilo tako prodajalcu, občini I., kot tudi kupcu, predlagatelju, znano, da navedena nepremičnina nima urejene povezave z javno potjo in da nima urejenih komunalnih priključkov. V takšni situaciji bi se pogodbeni stranki morali dogovoriti, na kakšen način se bo uredila potna povezava in se dogovoriti, da se ta uredi v breme prodajalca, torej po njegovi parceli 1286/7, v tem postopku obravnavani kot varianta B. Očitno sta obe stranki ob sklepanju pogodbe špekulirali in se dogovorili, da bo za obe bolj ekonomično, da se obremeni nepremičnina nasprotnih udeležencev, namesto, da bi to breme nosil prodajalec. Če bi občina zagotovila potno povezavo po varianti B, to ne bi bila prevelika žrtev in ne bi prišlo do nesorazmerja glede stroškov. Pri tehtanju razlogov bi moralo sodišče upoštevati in ovrednotiti tudi ta vidik in se do njega opredeliti ter ga umestiti v argumente za in proti ter sprejeti takšno odločitev, ki upravičuje vzpostavitev poti po varianti B. V izhodišču je potrebno upoštevati dejstvo, da določitev nujne poti po določeni varianti A za nasprotna udeleženca dejansko pomeni, da je ta del parcele za njiju trajno izgubljen in da ima isti pomen kot razlastitev ali prodaja. V sprejeti odločitvi je za njiju breme še težje, kot je razlastitev ali dokončna odtujitev, ker bosta še vedno pravno formalna lastnika tega dela, njegov ekonomski lastnik pa bo predlagatelj, pri čemer vsa bremena, javne dajatve in skrbi v zvezi s potjo bremenijo lastnika oziroma nasprotna udeleženca. Ocena sodišča, da je varianta B dražja od variante A je za nasprotna udeleženca nesprejemljiva. Dejstvo je, da je občina I. prodala parcelo 1286/4, ki meri 733 kvadratnih metrov, v letu 2012 predlagatelju za 60.000,00 EUR oziroma po 81,85 EUR za kvadratni meter. Sodišče pri tem zmotno šteje, da je bila prodajna cena le 50.000,00 EUR, ker je odštelo pripadajoči DDV. Meni, da je kvadratni meter navedenega zemljišča minimalno vreden 100,00 EUR. Sodišče bi moralo upoštevati na eni strani koristi, ki jih bo z vzpostavitvijo poti deležen predlagatelj, in jih kompenzirati s škodo oziroma stroški na njegovi strani. Na drugi strani pa bi moralo upoštevati, da gre za poseg v temeljno človekovo pravico in v dobrino lastnika, ki ima trajno vrednost ter tudi dejstvo, da sta obe parceli nasprotnih udeležencev kot celota zaradi posega postali manj vredni. Konkretni poseg pomeni, da se parceli zmanjšata za 10%, torej je njuna vrednost zmanjšana za najmanj 10 %, na drugi strani pa je predlagatelj s potjo pridobil na vrednosti svojih parcel za približno 30 %. Vse navedeno je bistveno pri oceni sorazmernosti. Sodišče je neupravičeno naložilo večje breme na pleče nasprotnih udeležencev, predlagatelj pa se bo na ta način na njun račun okoristil. Pri tehtanju variant A in B bi moralo sodišče upoštevati tudi okoliščino, da sta oba nasprotna udeleženca dala izjavi, da se v primeru ustanovitve poti po varianti B dovoljuje brezplačen prehod čez parcelo 1286/5, torej tudi za potrebe dostopa do garaže, kar izvedenec pri izračunu stroškov ene in druge variante ni upošteval. Prav tako je občina I. načeloma že potrdila, da bo brezplačno dovolila prehod preko parcele 1286/7. Tudi teh dejstev sodišče pri tehtanju obeh variant ni upoštevalo. V točki II/1 je sodišče sprejelo odločitev, da se v korist vsakokratnega lastnika parcele št. 1286/4 dovoli napeljava in izgradnja komunalnih vodov, kanalizacije, vodovoda, elektrike in elektronskih komunikacij znotraj trase dovoljene nujne poti. Pri tej odločitvi gre za prekoračitev stvarne pristojnosti sodišča, saj sodišče nima pristojnosti dati dovoljenja za gradnjo komunalne infrastrukture, ker gre za upravno področje. Po ZGO mora biti za tak poseg izdano ustrezno gradbeno oziroma upravno dovoljenje, ki se izda v upravnem postopku in je v izključni pristojnosti upravnega organa. Sodišče bi lahko ob ustrezno postavljenem zahtevku predlagatelja sprejelo odločitev, da se dovoli služnost za izgradnjo in napeljavo navedene infrastrukture in ne da se dovoli napeljava in izgradnja.

3. Predlagatelj na pritožbo nasprotnih udeležencev ni odgovoril. 4. Pritožba je utemeljena.

5. Pri nujni poti gre za prisilen poseg v lastninsko pravico, zato morajo biti izpolnjeni v zakonu določeni pogoji, in sicer mora na eni strani obstajati ekonomski interes upravičenca (nemožnost uporabe nepremičnine zaradi pomanjkanja potne zveze ali če je uporaba povezana z nesorazmernimi stroški), na drugi strani pa zakon ščiti tudi interese lastnika služeče stvari. Z ustanovitvijo nujne poti namreč ne sme biti onemogočeno ali znatno ovirano izkoriščanje in uporaba njegovega zemljišča. Prav tako mora z ustanovitvijo nujne poti nastati za gospodujoče zemljišče večja korist kot bi znašala škoda, ki zaradi ustanovitve nujne poti nastane na obremenjeni nepremičnini2. Za dovoljeno nujno pot je upravičenec dolžan plačati zavezancu primerno nadomestilo (88. in 89. člen Stvarnopravnega zakonika)3. Določila o nujnih poteh se v skladu z določbo 91. člena SPZ smiselno uporabljajo tudi za priključitev na javna komunalna in druga omrežja, če lastnik nepremičnine, ki to zahteva, izpolnjuje pogoje za priklop.

6. Pri vsaki ustanovitvi nujne poti si nasproti stojita dva interesa. Lastniku tistih nepremičnin, ki sploh nimajo potne zveze z javno potjo, ali pa je ta zveza neprimerna, se z ustanovitvijo nujne poti omogoči redno gospodarjenje in gospodarsko koriščenje njegove nepremičnine, lastniku tistih nepremičnin, preko katerih naj bi nujna pot potekala, pa ustanovljena nujna pot povzroča stalne ali pa le občasne motnje, omejevanja in škodo. Pri ustanavljanju nujnih poti je potrebna ta dva nasprotujoča si interesa uskladiti.

7. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je za redno rabo stavbnega zemljišča, ne glede na to, ali je zazidano ali ne, potreben dostop do takšne nepremičnine z vozili, zaradi česar ni nujno, da v času odločanja o nujni poti objekt na nepremičnini že stoji in še manj, da so zanj izdana ustrezna dovoljenja. Pravilno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da pri redni rabi ni odločilno le sedanje stanje, temveč je treba upoštevati tudi možnost bodoče rabe nepremičnine.

8. Med udeleženi postopka je nesporno, da nepremičnina predlagatelja potrebne potne povezave z javno potjo nima, kar pomeni, da predlagatelj utemeljeno zahteva dovolitev nujne poti. Nesporno je tudi dejstvo, da ima gospodujoča nepremičnina dva dostopa do javne poti. Glede na ugovor nasprotnih udeležencev, da je mogoče ustanoviti nujno pot z manjšo obremenitvijo za služečo nepremičnino preko druge nepremičnine, je sodišče s pomočjo izvedenca gradbene stroke A. B. ugotovilo, da sta obe obravnavani varianti, torej varianta A (po zemljišču nasprotnih udeležencev) in varianta B (po zemljišču občine I.) primerni in nobena ne onemogoča ali znatno ovira služečih nepremičnin za njihovo normalno uporabo.

9. Pri odločanju oziroma primerjavi med varianto A in varianto B je sodišče prve stopnje sicer pravilno upoštevalo dolžino oziroma obseg nujne poti preko posameznega zemljišča, gradbeno tehnično obremenitev posamezne variante ter stroškovni vidik, vendar pa iz primerjave izhaja, da je dolžina oziroma obseg nujne poti pri varianti A le nebistveno krajša oziroma manj obsežna od variante B. Po varianti A je trasa nujne poti dolga 47,57 metrov in ima površino 142 kvadratnih metrov, medtem ko je trasa nujne poti po varianti B dolga 49,87 metrov in ima površino 163 kvadratnih metrov, prav tako pa po mnenju pritožbenega sodišča tudi stroškovni vidik variante B, ki za vzpostavitev nujne poti terja strošek v višini 6.913,00 EUR, ne pomeni nesorazmernega stroška v primerjavi z vrednostjo koristi, ki jo predlagatelj z vzpostavitvijo nujne poti pridobi in ki je ocenjena v višini 21.073,00 EUR. Pravno nepomembna je po mnenju pritožbenega sodišča tudi okoliščina, da ima v primeru variante A predlagatelj možnost neposrednega dostopa do garaže, saj predlagatelj zahteva ustanovitev nujne poti zaradi dostopa do parcele in ne zaradi dostopa do garaže. 10. Kot je bilo že navedeno nujna pot pomeni velik poseg v lastninsko pravico, zato je po mnenju pritožbenega sodišča prvostopenjsko sodišče prevelik poudarek dalo koristi, ki bi nastala gospodujočemu zemljišču, premalo pa tehtalo, katera izmed predlaganih poti po služečih zemljiščih bi bila za posameznega lastnika služečega zemljišča manj obremenjujoča v smislu izkoriščanja in uporabe.

11. Glede na obrazloženo je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek.

12. V ponovljenem postopku bo moralo prvo sodišče ponovno pretehtati odločitev in se v postopku usklajevanja in tehtanja obeh variant odločiti za tisti dostop, ki ne bo ugodnejši le za gospodujočo nepremičnino, temveč bo za lastnika služeče nepremičnine manj obremenjujoč oziroma s katero potjo se po obremenjeni nepremičnini povzroča manjša škoda glede na potrebe in razmere na služečih nepremičninah4. 13. Če bo prvo sodišče v ponovljenem postopku sprejelo enako odločitev glede primernosti ustanovitve nujne poti po nepremičninah nasprotnih udeležencev, pritožbeno sodišče daje napotke tudi glede določitve denarnega nadomestila.

14. Za dovoljeno nujno pot je upravičenec dolžan plačati zavezancu primerno nadomestilo. Pri določitvi denarnega nadomestila je sodišče prve stopnje kot izhodiščno vrednost ocenilo znesek 76,00 EUR za kvadratni meter ter po formuli 142 x 76 *1*(0,015+0,550*1*1) določilo nadomestilo v višini 6.097,48 EUR. Po mnenju pritožbenega sodišča pa škoda, ki nastane zaradi ustanovitve nujne poti ni enaka vrednosti prodajne cene po principu primerljivih prodaj, zmanjšane za določene koeficiente, samo tistega dela nepremičnine, kjer pot poteka, ampak predstavlja škoda zmanjšanje možnosti gospodarskega izkoriščanja in uporabe celotne obremenjene nepremičnine5. Višine nadomestila torej ni mogoče matematično ugotoviti, kot to velja pri razlastitvi, temveč jo je potrebno vrednostno določiti. Nadomestilo pokriva škodo, ki lastniku zemljišča nastane zaradi zmanjšane vrednosti preostanka obremenjene nepremičnine, omejene možnosti uporabe trase nujne poti in drugo škodo, ki jo je bilo mogoče predvideti v postopku ustanovitve nujne poti. Če je nasprotnima udeležencema nastala škoda zaradi že izdelane idejne zasnove projekta, ki jo bo zaradi ustanovitve nujne poti na njuni nepremičnini potrebno spremeniti, ni videti razloga, da se navedena škoda nasprotnima udeležencema ne bi priznala.

15. Glede pravice napeljave komunalnih vodov preko tujega zemljišča bi bil (v primeru ugoditve predlogu) zaradi jasnosti primerneje oblikovan izrek, da se dovoli nujna pot zaradi priključitve na javno kanalizacijsko, vodovodno, električno in elektronsko omrežje, ki se izvede z napeljavo in izgradnjo komunalnih vodov, kanalizacije, vodovoda, elektrike in elektronskih komunikacij v širini 2 metrov po delu parcele št. 1286/15 in parcele št. 1286/16 znotraj trase nujne poti hoje in vožnje.

1 V nadaljevanju ZPP. 2 Dr. Miha Juhart, dr. Matjaž Tratnik, dr. Renato Vrenčur, Stvarno pravo, str. 395, GV založba, Ljubljana, 2007. 3 V nadaljevanju SPZ. 4 M. Juhart in drugi; Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV založba, Ljubljana, 2004, str. 461. 5 Tone Frantar, Stvarno pravo, Gospodarski vestnik, Ljubljana, 1993, str. 448.