Jedro

Kadar pogodbenika dopustno in avtonomno dogovorita medsebojne pravice in obveznosti s pogodbo (10.člen ZOR), lahko v primeru spora iz takega razmerja moritorno uveljavljata drug proti drugemu le take pravice oz. obveznosti, ki izhajajo iz konkretnega pogodbenega razmerja. Ker pa v tem primeru pravdni stranki s sklenjeno najemno pogodbo dogovorita tudi medsebojne pravice in obveznosti v zvezi z obnovo najetega objekta ali konkretno, da gre tožniku v primeru prodaje objekta predkupna pravica, sicer pa ob določenih pogojih povrnitev investicij, sta sodišči nižjih stopenj pravilno odločili o sporu, ko sta tožnikov stvarnopravni zahtevek zavrnili. Namreč tožnikov lastninsko pravni zahtevek ni imel podlage v pogodbi. Zaradi obstoja pogodbe, s katero sta stranki uredili tudi medsebojne obveznosti oz. pravice v zvezi z obnovo objekta, pa ni bila podana podlaga za odločitev o sporu po določbah ZTLR (člen 20 in naslednji). Sodišči sta morali zato spor pravdnih strank iz pogodbenega razmerja rešiti na podlagi določb sklenjene najemne pogodbe.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena. Toženkina zahteva za povrnitev stroškov revizijskega postopka, se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo zavrnilo tožnikov zahtevek, da naj se ugotovi, da je na podlagi izvršenih adaptacij in vlagaj v toženkino hišo postal solastnik obnovljene hiše do 95/100-ink in v enakem obsegu tudi imetnik pravice uporabe na stavbnem zemljišču ter da je toženka dolžna izstaviti ustrezno listino za prenos lastnine na navedenih deležih v zemljiški knjigi na njegovo ime. Sodišče druge stopnje pa je s pobijano sodbo zavrnilo tožnikovo pritožbo zoper sodbo sodišča prve stopnje kot neutemeljeno in navedeno sodbo potrdilo.

V reviziji zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožnik uveljavljal kršitvi določb 2. in 3. točke prvega odstavka 385. člena ZPP in predlagal, da naj se sodba sodišča druge stopnje spremeni ali razveljavi. V razlogih revizije izvaja, da bi bilo potrebno upoštevati določila ZTLR o gradnji na tujem svetu ne glede na obstoj najemne pogodbe, ker gre za velik obseg njegovih vlaganj v toženkin objekt. Vlaganja so trajala že od leta 1961 dalje in bi bilo potrebno zato upoštevati tudi v času izvajanja adaptacij veljavne predpise. Lastnino na stavbi bi lahko pridobil ne glede na dejstvo, da je bila stavbna parcela v družbeni lastnini. Njegov zahtevek pa je utemeljen tudi zaradi uveljavitve stanovanjskega zakona in zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini.

V odgovoru na revizijo je toženka predlagala, da naj se revizija zavrne, ker vlaganja na podlagi dogovora ne morejo pripeljati do stvarnopravnih posledic.

Državno tožilstvo Republike Slovenije se o vročeni reviziji ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku, naprej ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Tožnik je stvarnopravni zahtevek, naveden v uvodu obrazložitve te sodbe, oprl na obligacijskopravno podlago. Po navedbah tožbe je dobil sporno zgradbo v zapuščenem stanju v najem na podlagi dne 2.8.1961 sklenjene najemne pogodbe, s katero se je zavezal, da bo opuščeno zgradbo z lastnimi sredstvi preuredil in adaptiral ter da se bodo vlaganja poračunala pri morebitnem odkupu stavbe. V njegovo korist je bila dogovorjena tudi predkupna pravica. Vlaganja, opravljena deloma leta 1961 in v obsežnejšem obsegu v letih 1984 do 1994, predstavljajo 95% vrednosti hiše. Zato šteje, da je z vlaganji postal solastnik pretežnega dela stavbe in ker mu te toženka ni hotela prodati, je vložil tožbo. Sodišče prve stopnje dokazno ni preizkušalo tožnikovih trditev o vrednosti njegovih vlaganj, ker vrednost vlaganj po njegovi oceni očitno ni bila pravno odločilna za razrešitev spora, v preostalem delu pa je ugotovilo obstoj takega dejanskega stanja kot ga je tožnik zatrjeval v tožbi. Ker je ugotovilo, da je tožnik obnovil sporen objekt na podlagi obveznosti iz najemne pogodbe, je njegov tožbeni zahtevek zavrnilo. Pri tem je presodilo, da tožnikov zahtevek ni imel podlage v nobenem določilu Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) ter da tudi ni šlo za gradnjo na tujem zemljišču v smislu 24. oziroma 26. člena ZTLR in da je bila nepremičnina v družbeni lastnini. Tožnikovo pritožbo, v kateri je opozarjal, da so bila njegova vlaganja dovoljena, je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeno. Po njegovi oceni je sodišče prve stopnje pravilno odločilo, ker tožnikov stvarnopravni zahtevek ni imel podlage zaradi obstoja najemne pogodbe, na drugi strani pa so pravila o gradnji na tujem svetu omogočala zgolj pridobitev lastninske pravice in ne tudi pravice uporabe na zemljišču v družbeni lastnini.

Po presoji revizijskega sodišča sta sodišči nižjih stopenj pravilno odločili o sporu. Spor o pravicah glede stavbe, ki ju je tožnik obnovil na podlagi z najemno pogodbo prevzetih obveznosti, predstavlja obligacijskopravni spor. V civilnopravnih razmerjih kot je najemno (zakupniško), so pravni subjekti prirejeni (enakopravni) in avtonomni. Stranke zato taka razmerja urejajo praviloma avtonomno to je medsebojne pravice in obveznosti oblikujejo načeloma prosto (normodajalec namreč posega v taka razmerja le izjemoma s prisilnimi predpisi). V obveznostna razmerja vstopijo stranke tudi glede stvari (nepremičnin). V danem primeru sta sodišči nižjih stopenj ugotovili, da sta pravdni stranki tožnikov najem sporne zgradbe, obnovo le-te ter medsebojne pravice in obveznosti v zvezi z obnovo stavbe, pogodbeno uredili. To glede na tožnikove tožbene navedbe tudi ni bilo sporno (in po katerih je objekt obnovil zaradi z najemno pogodbo prevzete obveznosti, s pogodbo je bila dogovorjena v njegovo korist tudi predkupna pravica ter je predmetni spor sprožil zato, ker mu toženka objekta pozneje ni hotela prodati). Iz navedenega izhaja, da je tožnik uveljavljal v tožbi obligacijskopravno podlago, v kateri pa postavljen stvarnopravni zahtevek ni imel podlage (saj mu je najemna pogodba dajala pravico le do povrnitve investicij ob določenih pogojih oziroma predkupno pravico v primeru prodaje stavbe). Drugače povedano: iz dejstev, ki jih je tožnik navedel v tožbi, ni izhajala pravna posledica, ki jo je terjal s postavljenim zahtevkom (nesklepčnost tožbe). Kadar stranki dopustno in avtonomno dogovorita medsebojne pravice in obveznosti, lahko uveljavljata druga proti drugi praviloma le take pravice, ki iz dogovora izhajajo. V zvezi s tem je sodišče druge stopnje pravilno poudarilo, da je obstoj najemne pogodbe (ki vsebuje vse modalitete v zvezi z dogovorjeno obnovo sporne hiše) v tem primeru izključeval možnost pridobitve lastninske pravice na originaren način (v smislu določb ZTLR, posebno 21. in naslednjih členov). Iz bistveno enakih razlogov ne morejo biti utemeljena revizijska izvajanja v delu, v katerem se tožnik sklicuje na Stanovanjski zakon (Ur. list RS, št. 18/91, 21/94, 23/96) in Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Ur. list RS, št. 44/97), pri čemer je dodati, da taka pravna podlaga terja že med postopkom uveljavljanje ustrezne dejanske podlage (ki se v tem primeru ni zatrjevala in ne uveljavljala).

Ker v tožbi uveljavljena in med postopkom ugotovljena obligacijskopravna podlaga ni utemeljevala tožnikovega stvarnopravnega zahtevka, sta sodišči nižjih stopenj tudi po presoji revizijskega sodišča pravilno uporabili materialno pravo, ko sta tožnikov tožbeni zahtevek zavrnili. Zato ni podan revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. S čim naj bi sodišči nižjih stopenj zagrešili v reviziji nekonkretizirano bistveno kršitev določb pravdnega postopka, v razlogih revizije ni bilo pojasnjeno.

Revizijsko sodišče je zato moglo v smeri postopkovnih kršitev preizkusiti pobijani sodbi le v okviru uradne dolžnosti, pri čemer pa ni ugotovilo bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP. V skladu s takimi ugotovitvami je moralo tožnikovo revizijo zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Toženkino zahtevo za povrnitev stroškov odgovora na revizijo je revizijsko sodišče zavrnilo, ker je odgovor vseboval le že med postopkom iznešene okolnosti ter zato z njim nastali stroški ne predstavljajo potrebne stroške postopka (prvi odstavek 166. in 155. člena ZPP).