Jedro

V obravnavanem upravnem sporu je sporno vprašanje, ali je bila vloga za odobritev pravnega posla utemeljeno zavrnjena. Prvostopenjski organ je namreč vlogo oziroma pravni posel pridobitve lastninske pravice na kmetijskem zemljišču po priloženi pogodbi o ustanovitvi odkupne pravice in stvarnega bremena z dne 16. 6. 2011 zavrnil z izpodbijano odločbo (ki je bila izdana v času teka 30 dnevnega roka za sprejemanje ponudb), na podlagi 2. alinee tretjega odstavka 19. člena ZKZ, torej iz razloga, ker promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je Upravna enota Brežice zavrnila odobritev pravnega posla pridobitve lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji na podlagi pogodbe o ustanovitvi odkupne pravice iz stvarnega bremena, sklenjene dne 16. 6. 2011 med A.A., ki ga zastopa B.B., kot prodajalcem in družbo C. d.o.o. – tožečo stranko, kot kupcem, katere predmet je nepremičnina parc. št. 107/55 k.o. … do ½. V obrazložitvi izpodbijane odločbe se prvostopenjski organ sklicuje na določbe 20., 21., 22. in 23. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), ki določajo postopek in način pri prodaji kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije (v nadaljevanju kmetijsko zemljišče), po katerem morajo ravnati vse stranke v postopku. Kršitev teh dejanj je podlaga za negativno odločbo o odobritvi pravnega posla. V obravnavani zadevi bi lahko potencialni kupec vložil vlogo za odobritev pravnega posla šele po poteku 30 dnevnega roka za objavo prodaje na oglasni deski in e-portalu. Glede na natančno opredeljen postopek in način prodaje, ko gre za kmetijska zemljišča, vsa dogovarjanja strank pred tem ali mimo določil zakona nimajo nobene pravne veljave. Glede na to, da je še vedno možno podati izjavo o sprejemu ponudbe za nakup predmetne parcele s strani drugih potencialnih kupcev, saj le-ta poteče 29. 6. 2011, upravni organ obravnavanega pravnega posla ne more odobriti. Pravnega posla ne more odobriti tudi zato, ker se na predmetno ponudbo lahko javi tudi kakšen od prednostnih upravičencev iz 23. člena ZKZ, ki ima prednost pred ostalimi potencialnimi kupci in do njega ne bi mogle imeti stranke postopka nobenih ugovorov, upravni organ pa bi kršil vsa pravila postopka in tudi materialno zakonodajo, kar bi bil utemeljen razlog za odpravo odločbe.

Tožena stranka je pritožbo tožeče stranke zavrnila kot neutemeljeno. Pojasnjuje, da določbe ZKZ določajo celoten postopek prodaje kmetijskega zemljišča, ki poteka v dveh ločenih fazah. Prvi del postopka prodaje kmetijskega zemljišča obsega javno objavo ponudbe za prodajo, 30 dnevni rok, v katerem osebe, zainteresirane za nakup vložijo pisne izjave o sprejemu ponudbe ter po poteku tega roka še pisno obvestilo upravne enote, ki obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca, kdo je v zakonsko določenem roku sprejel ponudbo. Z vročitvijo obvestila upravne enote sprejemnikom ponudbe in prodajalcu, je zaključen prvi del postopka prodaje. Potem, ko prodajalec prejme obvestilo upravne enote o tem, kdo so sprejemniki ponudbe in s tem potencialni kupci, prične postopek sklepanja pogodbe s tistim sprejemnikom ponudbe, za katerega meni, da je v skladu z določbami ZKZ ali Zakona o gozdovih predkupni upravičenec. Ko je pravni posel za prodajo sklenjen, ena od oseb, ki je pravni posel sklenila poda pri pristojni upravni enoti vlogo za odobritev tega pravnega posla. Z vlogo za odobritev pravnega posla se začne druga faza prodaje kmetijskega zemljišča. V tej drugi fazi postopka upravna enota ugotavlja, ali je odobritev pravnega posla potrebna, ali je bil speljan ustrezen postopek ponudbe, ali so prodajne nepremičnine del zaščitene kmetije, ali je predložena pogodba sklenjena s kupcem, ki je predkupni upravičenec in podobno. Postopek odobritve pravnega posla se zaključi z izdajo odločbe upravne enote, ki glede na ugotovitve v postopku, predloženi pravni posel odobri ali ne odobri oziroma odobritev zavrne.

Zato tudi drugostopenjski organ meni, da glede na postopek, ki je določen v ZKZ, ni mogoče predložiti v odobritev pravnega posla pred iztekom 30 dnevnega roka, v katerem je ponudba za prodajo objavljena, kot je bilo v obravnavani zadevi, saj še teče rok za podajo izjav o sprejemu ponudbe. Izpodbijana odločitev je pravilna, upoštevajoč 2. alineo tretjega odstavka 19. člena ZKZ, saj zaradi prezgodaj podane vloge za odobritev pravnega posla, promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom. Ne glede na to, da ZKZ res izrecno ne določa, od kdaj naprej se lahko poda vloga za odobritev pravnega posla, pa iz določb ZKZ izhaja, da to ne more biti pred potekom roka za podajo izjave o sprejemu ponudbe oziroma pred prejemom obvestila upravne enote o tem, kdo so sprejemniki ponudbe.

Tožeča stranka vlaga tožbo v upravnem sporu, saj se s stališčem prvostopenjskega in drugostopenjskega upravnega organa ne strinja. Meni, da s podano vlogo pred iztekom roka za sprejem ponudbe, določbe ZKZ niso bile kršene. Prvostopenjski organ pa bi seveda moral počakati na iztek roka in nato o zadevi odločiti. V obravnavanem primeru pa je vlogo zavrnil iz razloga, ker naj bi bila podana prehitro. Če je posamezna pogodba sklenjena še pred iztekom 30 dnevnega roka za sprejem ponudb, to ni v nasprotju z določbami ZKZ, saj se šteje, da je sklenjena pod razveznim pogojem, če bi v odprtem roku ponudbo sprejel še kdo drug, ki bi v primerjavi s kupcem, ki je pogodbo že sklenil, imel predkupno pravico. Ker v obravnavanem primeru drugega prejemnika ponudbe ni bilo, sklenjena pogodba ostane v veljavi. Zato tožena stranka za zavrnitev odobritev pravnega posla zakonske podlage nima. Sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo odpravi ter toženi stranki naloži plačilo stroškov postopka.

Tožba je bila poslana v odgovor tudi stranki z interesom po pooblaščenki B.B., ki pa nanjo ni odgovorila.

Tožba ni utemeljena.

Sodišče se strinja z razlogi prvostopenjske in drugostopenjske odločba in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1) Določbe 17. do 25. člena ZKZ določajo posebnosti prometa s kmetijskimi zemljišči. Določba 17. člena določa, da za promet s kmetijskimi zemljišči po tem zakonu šteje pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa ta zakon. Promet s kmetijskimi zemljišči teče po postopku in na način, določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. V 20. členu ZKZ je določeno, kaj mora storiti lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, kaj zajema prodajalčev poziv za pridobivanje kupcev za nakup kmetijskega zemljišča – ponudbo. Ponudba se javno objavi, rok za sprejem ponudbe pa je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote. Nadalje je v 21. členu ZKZ določeno, da mora vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, upravna enota pa po poteku roka za sprejem ponudbe (po preteku 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote), obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo. Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, poda vlogo za odobritev pravnega posla. Vloga se vloži pri upravni enoti na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del. Vloga za odobritev pravnega posla se vloži najpozneje v 60 dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena tega zakona. Vlogi je treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu (prvi odstavek 22. člena ZKZ).

V obravnavanem upravnem sporu je sporno vprašanje, ali je bila vloga za odobritev pravnega posla, ki jo je tožeča stranka predložila upravni enoti pred potekom 30 dnevnega roka iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ, zato ker je bila vloga vložena pred potekom 30 dnevnega roka, utemeljeno zavrnjena. Prvostopenjski organ je namreč vlogo oziroma pravni posel pridobitve lastninske pravice na kmetijskem zemljišču po priloženi pogodbi o ustanovitvi odkupne pravice in stvarnega bremena z dne 16. 6. 2011 zavrnil z izpodbijano odločbo (ki je bila izdana v času teka 30 dnevnega roka za sprejemanje ponudb), na podlagi 2. alinee tretjega odstavka 19. člena ZKZ, torej iz razloga, ker promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom. Sodišče se s takim stališčem strinja.

Glede na posebnosti prometa s kmetijskimi zemljišči so v postopku odobritve pravnega posla stranke postopka vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu z ZKZ (drugi odstavek 22. člena ZKZ). Postopek se začne z vlogo za odobritev, ki jo vloži oseba, ki sklene pravni posel s prodajalcem (prvi odstavek 22. člena ZKZ). To pa ni samo tisti, s katerim je prodajalec sklenil pisno pogodbo (če jo je sploh s kom), temveč tudi tisti, ki je v skladu z ZKZ sprejel ponudbo in to na predpisan način sporočil prodajalcu in upravni enoti. Če je ponudbo sprejelo več sprejemnikov (in jih je več vložilo vlogo za odobritev pravnega posla v zvezi z isto ponudbo), je treba šteti, da je vsak izmed njih sklenil s prodajalcem pravni posel pod odložnim pogojem naknadne odobritve s strani upravne enote in zato tudi vsak sprejemnik ponudbe izkazuje pravni interes, da upravna enota o njegovi vlogi za odobritev pravnega posla vsebinsko odloči. Upravna enota namreč v skladu z ZKZ za vse sprejemnike ponudbe vodi enoten postopek odobritve pravnega posla in s tem ko odobri pravni posel, sklenjen med prodajalcem in tistim sprejemnikom ponudbe (če jih je več), ki ima najmočnejšo predkupno pravico (23. člen ZKZ) in je pravočasno vložil zahtevo za odobritev pravnega posla, pravzaprav določi kupca.

Da je treba usmerjati promet s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primerni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije, je določeno tudi z Ustavo RS, ki v drugem odstavku 71. člena zakonodajalcu nalaga posebno varstvo kmetijskih zemljišč. Izhajajoč iz te določbe in specialnih določb ZKZ, ki urejajo promet s kmetijskimi zemljišči, je izpodbijana odločitev pravilna in na zakonu utemeljena. Tožeča stranka je bila takoj po vloženi vlogi z izpodbijano odločbo seznanjena s tem, da je njena vloga zavrnjena, ker promet ni potekal po postopku in na način določen v ZKZ. Nerelevanten je ugovor, češ da ni nič narobe, če je pogodba sklenjena pred potekom 30 dnevnega roka, kar sicer drži. Vendar pri prometu s kmetijskimi zemljišči ni odločilna sklenitev pogodbe o prometu, ampak odobritev pravnega posla. Na odločitev v tem upravnem sporu tudi ne vpliva tožbeni ugovor, da tudi sicer drugega ponudnika ni bilo, kar pa do poteka 30 dnevnega roka sploh še ni bilo znano. Varstvo kmetijskih zemljišč je ustavna kategorija, ZKZ ima specialne določbe glede prometa kmetijskih zemljišč, stranke tega prometa pa morajo biti (tudi zaradi natančno določenega samega poteka tega prometa, kot je navedeno zgoraj) obravnavane enako.

Na podlagi navedenega je sodišče ugotovilo, da je izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena, tožbeni ugovori pa neutemeljeni, zato je tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1).

Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1.