Jedro

Kot pogodbi zvesta stranka je namreč tožnica smela izbirati med sankcijami za toženkino kršitev pogodbe in toženka tako sploh ni imela pravice do (enostranskega) odstopa. Dejstva, da je tožnica zaradi lastnih (ekonomskih) interesov vztrajala pri realizaciji Prodajne pogodbe, čeprav bi se morebiti v primeru razveze pogodbe lahko izognila določeni škodi, tako ni mogoče šteti v njeno škodo. Prav tako je materialnopravno pravilno sodišče prve stopnje ugotovljena pravno relevantna dejstva podredilo določbi 266. člena OZ1, saj je zaradi toženkine nepravočasne izpolnitve obveznosti, ki je bila v storitvi (pridobitev izbrisnega dovoljenja oz. izbris bremen iz zemljiške knjige), tožnica imela pravico to storiti sama na stroške toženke in je v tej zvezi tudi upravičena do povrnitve nastale škode.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in v izpodbijanih točkah I in III izreka potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je tožena stranka (v nadaljevanju: toženka) dolžna plačati tožeči stranki (v nadaljevanju: tožnici) znesek 29.963,97 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 26. 3. 2021 naprej do plačila in znesek 298,66 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 10. 7. 2021 naprej do plačila (točka I izreka). V presežku do vtoževanih zakonskih zamudnih obresti je tožbeni zahtevek zavrnilo (točka II izreka). Hkrati je še odločilo, da je toženka dolžna tožnici povrniti pravdne stroške v višini 4.395,61 EUR, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka III izreka).

2. Zoper obsodilni del sprejete odločitve se pravočasno pritožuje toženka iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov. Uvodoma pritožba izpostavlja, da je sodišče prve stopnje storilo kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku, ker ni odločalo o njenem ugovoru zastaranja, podanem na naroku dne 17. 1. 2022. Enaka kršitev je podana tudi iz razloga, ker sodišče prve stopnje ni „podalo dejstev in razlogov“ o tem, da tožnica ni pravočasno plačala 1% kupnine za namen poplačila stroškov izbrisne pobotnice (drugega) hipotekarnega upnika in o posledicah tovrstne kršitve tožničinih pogodbenih obveznosti. Sodišče prve stopnje nadalje ni podalo nobenih razlogov o tem, zakaj je v nasprotju s sodno prakso v podobnih primerih zaključilo, da je v konkretni situaciji zaradi neizpolnitve pogodbene obveznosti toženke, le-ta prešla v odškodninsko obveznost. Že sama možnost, da je bila pritožnica pripravljena tožnici vrniti vrednost plačane kupnine je dovolj, da razlogi sodišča prve stopnje za nasproten zaključek ne vzdržijo. Pritožba nadalje izpostavlja, da tožnica toženke ni seznanjala glede poteka izbrisa obeh hipotek in je sama sprejela odločitev o tem, da od pogodbe ne bo odstopila in da bo (prepozno) plačala hipotekarnemu upniku višji znesek od dogovorjenega, o čemer sodba prav tako nima nobenih razlogov. Po oceni pritožbe predpostavke poslovne odškodninske obveznosti toženke v predmetni zadevi ne obstojijo, kar podrobneje argumentira. Poleg tega je sodišče prve stopnje očitno spregledalo, da plačilo zneska s strani tožnice ni vplivalo na zmanjšanje dolga pritožnice. Posebej pritožba izpostavlja, da v zadevi ni izkazana predvidljivost škode, saj toženka ni mogla predvidevati, da bo tožnica kršila pogodbo in ji bo zaradi tega nastala škoda. Tudi ravnanje notarke je bilo v konkretnem primeru v nasprotju s pogodbenimi dogovori in je omogočilo DUTB, da je ta spremenila pogoje za izdajo izbrisne pobotnice. Pritožnica nikoli ni izrecno zatrjevala, da bo uredila izbrisne pobotnice in da bo torej urejen dejanski izbris hipotek, ampak le, da se bo v tej smeri potrudila. Glede na izpostavljeno, stališče sodišča prve stopnje, da v obravnavanem primeru ne gre govoriti o obstoju pravne napake, kot jo opredeljuje 488. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ), ne vzdrži presoje. Ob tem sodišče prve stopnje tudi ni navedlo razlogov glede (ne)uporabe določbe 490. člena OZ, ki omejuje pravico kupca do odškodnine. V nadaljevanju se pritožba kritično opredeljuje do ravnanja notarke in do njene izpovedbe v smeri, da je bila toženka obveščena o korespondenci med notarko in DUTB. Če bi to držalo, bi namreč toženka storila vse, da bi prišlo do prekinitve pogodbe in do vrnitve v prejšnje stanje. V sklepnem delu pritožbe toženka sodišču prve stopnje očita še izostanek dolžnega materialnega procesnega vodstva, izdajo sodbe presenečenja, kršitev njene pravice do izjave v postopku in pomanjkljivosti dokazne ocene. Pritožbenemu sodišču po navedenem predlaga, naj pritožbi ugodi in sodbo v izpodbijanem delu primarno zavrže, podrejeno pa spremeni tako, da zahtevek v celoti zavrne ali jo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteva povrnitev priglašenih pritožbenih stroškov.

3. Tožnica v vloženem odgovoru na pritožbo izpostavljenim pritožbenim navedbam toženke argumentirano nasprotuje kot neutemeljenim in kot pravilnim pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje. Zavzema se za zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe ter zahteva povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V skladu s 350. členom ZPP preizkusi pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v mejah pritožbenih razlogov, po uradni dolžnosti pa pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava. Po opravljenem preizkusu v navedenem obsegu pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi na podlagi pravilno in popolno ugotovljenega dejanskega stanja sprejelo materialnopravno pravilno odločitev, pri tem pa ni zagrešilo v pritožbi uveljavljenih oz. po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka (drugi odstavek 350. člena ZPP). Glede na obsežnost pritožbenih navedb pritožbeno sodišče že na tem mestu izpostavlja, da je v nadaljevanju te obrazložitve odgovorilo (oz. svojo presojo omejilo) zgolj na tiste pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

6. V obravnavanem gospodarskem sporu tožnica od toženke zahteva povračilo premoženjske škode, ki jo je utrpela v posledici toženkine kršitve med strankama, v obliki notarskega zapisa sklenjene Prodajne pogodbe z dne 21. 6. 2017, SV 393/2017 (v nadaljevanju: Prodajna pogodba, priloga A2 spisa). Toženka namreč ni poskrbela za izbris hipoteke, vpisane v korist A. d.d. (zavarovana terjatev je bila prenesena na DUTB), v posledici česar je tožnica v izogib prisilnim postopkom izterjave zahtevani znesek nakazala DUTB. Toženka je zahtevku nasprotovala v bistvenem s trditvami o tem, da je tožnica s podpisom Prodajne pogodbe prevzela rizike, povezane z vknjiženimi bremeni (hipotekami), da je tožnica sama kršila obveznost glede pravočasnega plačila 1% kupnine in da je notarka ravnala v nasprotju s pogodbenimi dogovori glede prenakazila kupnine. Uveljavljala je tudi ugovor zastaranja predmetne terjatve.

7. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe, je sodišče prve stopnje na podlagi izvedenega dokaznega postopka zaključilo, da je toženka pogodbeno prevzela obveznost (obligacija rezultata) poskrbeti za dejanski izbris hipotek bank A. d.d. in B. d.d. in da tožnica kot kupec ni privolila, da bo vzela stvar, obremenjeno s hipoteko. Ker toženka svoje obveznosti ni izpolnila, je podana njena odškodninska odgovornost, ki v konkretnem primeru temelji na določbah 239. in 266. člena OZ. Pri tem je zavrnilo tako toženkin ugovor zastaranja, kot tudi njeno sklicevanje na odgovornost tožnice in pristojne notarke.

8. Z navedenimi zaključki in presojo v celoti soglaša tudi pritožbeno sodišče, ki v izogib ponavljanju kot pravilne povzema prepričljive in izkustveno sprejemljive razloge izpodbijane sodbe, ki sprejeto odločitev utemeljujejo (predvsem v točkah 10 do vključno 39 obrazložitve). Glede na izrecne pritožbene ugovore pa dodaja oz. izpostavlja naslednje:

9. Primarno so neutemeljeni (mestoma pa tudi povsem posplošeni) pritožbeni očitki bistvenih kršitev določb pravdnega postopka.

10. Izpodbijana sodba ima ustrezne in zadostne razloge o vseh pravno odločilnih dejstvih v zadevi in tako ni obremenjena z bistveno kršitvijo določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

V nasprotju s prepričanjem pritožbe je sodišče prve stopnje o toženkinem ugovoru zastaranja odločalo in svojo presojo v tej zvezi utemeljilo v 31. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Dejstvo, da sodišče prve stopnje pri tem ni sledilo toženkinim izvajanjem o začetku teka zastaralnega roka (ta je menila, da je zastaralni rok začel teči naslednji dan po sklenitvi Prodajne pogodbe), še ne pomeni, da sodišče prve stopnje presoje ni opravilo in o tem navedlo razlogov.

Prav tako ne drži pritožbeni očitek, ki se ponavlja na več mestih pritožbe, da sodišče prve stopnje ni podalo razlogov glede (neizpolnjene) pogodbene obveznosti tožnice pravočasno plačati 1% od vrednosti kupnine za namen izdaje izbrisne pobotnice, saj so tovrstni razlogi jasno razvidni iz 36. in deloma tudi 38. točke obrazložitve.

Sodišče prve stopnje je nadalje podalo tudi razloge (ki jih pritožba očitno spregleda) o tem, zakaj je v konkretnem primeru presodilo, da je zaradi toženkine neizpolnitve obveznosti, njena pogodbena obveznost prešla v odškodninsko, in sicer v 25. točki obrazložitve izpodbijane sodbe.

Pritožba tudi neutemeljeno izpostavlja, da naj sodba ne bi vsebovala razlogov o tem, da tožnica toženke ni seznanjala glede poteka izbrisa obeh hipotek in da je samovoljno DUTB nakazala previsok znesek. O tem, da je bila toženka nedvoumno seznanjena s potekom izbrisa hipotek in zahtevki DUTB, je sodišče prve stopnje podalo razloge v 27. in (zlasti) v 28. točki obrazložitve sodbe.

Nazadnje v tem kontekstu pritožnica neutemeljeno navaja še, da manjkajo razlogi o nespornem dejstvu, da je kupec s podpisom Prodajne pogodbe izrecno izjavil, da je z bremeni na predmetni nepremičnini seznanjen in da prevzema vse rizike. Tovrstni razlogi so namreč podani v 37. točki obrazložitve prvostopenjske sodbe.

11. Pritožbeni očitki o neustreznosti in arbitrarnosti dokazne ocene sodišča prve stopnje, o neuporabi določbe 285. člena ZPP (izostanek materialnega procesnega vostva), izdaji t.i. sodbe presenečenja, o protispisnosti in o kršitvi toženkine pravice do izjave, ki so vsebovani zlasti v drugi polovici obravnavane pritožbe, so ostali zgolj na teoretični ravni oz. na posplošenih argumentih, zaradi česar jih pritožbeno sodišče ni moglo preizkusiti in nanje vsebinsko odgovoriti.

12. Pritožba v zvezi z na prvi stopnji ugotovljenim dejanskim stanjem neutemeljeno izpostavlja, da je sodišče prve stopnje spregledalo, da je tožnica bila tista, ki je kršila pogodbeno prevzeto obveznost, ker DUTB ni nakazala 1% od kupnine. Sodišče prve stopnje je povsem pravilno, upoštevajoč pogodbeno določilo (pod TRETJIČ, str. 4 od 6 Prodajne pogodbe), da bo A. d.d. izdala izbrisno pobotnico po prejemu zneska 1% od kupnine po tej pogodbi, ki jo bo posredovala notarki z navedbo računa, kam naj kupec plača, in upoštevajoč ugotovljeno dejstvo, da ne notarki ne tožnici številka računa ni bila posredovana, zaključilo, da kupcu (tožnici) v tej zvezi ni kaj očitati. Tožnica se je namreč tako pri notarki kot tudi pri toženki pozanimala, kako je s pogoji za izdajo izbrisne pobotnice, nato pa se še sama neposredno obrnila na DUTB, teh dejstev pa pritožba argumentirano ne izpodbija.

13. Pritožbeno sodišče tudi nima nobenega pomisleka glede zaključka sodišča prve stopnje, da je bila prav toženka tista, ki je kršila svojo pogodbeno prevzeto obveznost, poskrbeti, da se bodo hipoteke, v skladu z dogovorom, tudi dejansko izbrisale (zadnji stavek točke TRETJIČ, str. 4 od 6 Prodajne pogodbe), nenazadnje tudi toženka v postopku niti ni trdila, da je to svojo obveznosti (pravilno) izpolnila, ampak je v tej zvezi zgolj ponudila napačno razlago glede svoje (ne)odgovornosti oz. odgovornosti drugih subjektov.

14. Tako ne gre pritrditi (posplošenemu) pritožbenemu stališču, da gre pri izpostavljeni zavezi toženke zgolj za obligacijo prizadevanja, saj se je toženka nedvomno zavezala k točno določenemu rezultatu: poskrbeti za dejanski izbris hipotek.

15. Prav tako pritožba ne more uspeti z izpostavljanjem okoliščin, da je toženka želela odstopiti od pogodbe in da je tožnica že pred pridobitvijo izbrisnih pobotnic pričela z gradnjo parkirišča, saj navedena dejstva za odločitev v zadevi niso pravnorelevantna. Kot pogodbi zvesta stranka je namreč tožnica smela izbirati med sankcijami za toženkino kršitev pogodbe in toženka tako sploh ni imela pravice do (enostranskega) odstopa. Dejstva, da je tožnica zaradi lastnih (ekonomskih) interesov vztrajala pri realizaciji Prodajne pogodbe, čeprav bi se morebiti v primeru razveze pogodbe lahko izognila določeni škodi, tako ni mogoče šteti v njeno škodo.

16. Neutemeljeno je nadalje pritožbeno nasprotovanje presoji sodišča prve stopnje, da so v konkretnem primeru izkazane vse predpostavke toženkine poslovne odškodninske obveznosti.

17. Ravnanje v nasprotju s pogodbeno prevzetimi obveznostmi (protipravnost) je izkazana že skladno s predhodno obrazloženim: toženka nedvomno ni izpolnila prevzetih obveznosti glede dejanskega izbrisa vseh bremen. V tej zvezi pritožba neutemeljeno navaja okoliščine (ki se sicer tičejo tudi vprašanja vzročne zveze), zaradi katerih naj bi DUTB postavila drugačne zahteve glede izdaje izbrisne pobotnice, od teh za katere je bila toženka dogovorjena. Navedeno namreč v ničemer ne vpliva na izpostavljeno pogodbeno zavezo toženke kot prodajalca, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje (npr. v 36. in 38. točki obrazložitve).

18. Dejstvu, da je škoda tožnici nedvomno nastala in je bila v postopku tudi ustrezno izkazana, pritožba v bistvu niti ne nasprotuje, meni zgolj, da zanjo ni odgovorna toženka.

19. Prav tako ni dvoma, da je podana vzročna zveza med ravnanjem toženke v nasprotju s pogodbo in tožnici nastalo škodo. Ker toženka svoje obveznosti ni izpolnila, je tožnica v izogib prisilni izvršbi na kupljeno nepremičnino izpolnila pogoj, ki ji ga je za izbris bremena postavil hipotekarni upnik (DUTB). Pri tem pritožba neutemeljeno skuša prikazati, da je bila vzročna zveza pretrgana zaradi ravnanja tožnice in notarke pri izvedbi predmetnega pravnega posla.

Kot že predhodno obrazloženo, tožnici ni moč očitati ničesar v zvezi z domnevno nepravočasnim nakazilom 1% od kupnine za namen izdaje izbrisne pobotnice banke B. d.d. (DUTB), prav tako pa ne drži, da je tožnica samovoljno nakazala s strani DUTB zahtevan znesek. Kot je namreč pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, je namreč tožnica o zahtevi DUTB (priloga A9 spisa) toženko obvestila (priloga A10 spisa) in jo pozvala, naj pogodbeno prevzeto obveznost glede predložitve izbrisnega dovoljenja izpolni, ali pa DUTB plača zahtevani znesek, in je šele po poteku danega roka, v katerem toženka zahtevi ni sledila, sama plačala zahtevani znesek.

Prav tako vzročne zveze v ničemer ne prekinja ravnanje notarke, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje v 38. točki obrazložitve sodbe. Reševanje zapleta glede izdaje izbrisne pobotnice je bilo vsekakor breme prodajalca in ne notarke, ki si je prizadevala k izpeljavi pravnega posla kot je bilo dogovorjeno, pa se je izkazalo, da hipotekarni upnik (DUTB) postavlja drugačne pogoje za izdajo izbrisnega dovoljenja, kot je to v Prodajni pogodbi zagotavljala toženka. Zakaj DUTB dogovora s toženko o plačilu 1% kupnine v zameno za izdajo izbrisnega dovoljenja ni spoštovala, v bistvu ni pomembno, nedvomno pa to gre v breme toženke kot prodajalca oz. izhaja iz njene rizične sfere.

20. Nadalje ne gre pritrditi pritožbenim izvajanjem o tem, da v konkretnem primeru ni podana predpostavka predvidljivosti škode (prvi odstavek 243. člena OZ1). Glede na predhodno obrazloženo je bilo toženki ob kršitvi pogodbene obveznosti nedvomno znano, kakšna škoda grozi tožnici zaradi zahtev DUTB. Že na splošno pa je šteti, da je povprečno razumnemu in razgledanemu človeku znano, do kakšnih posledic lahko pride v primeru, če prodajalec ne zagotovi izbrisnega dovoljenja: hipotekarni upnik lahko od realnega dolžnika zahteva bodisi prostovoljno plačilo (sicer tujega) dolga v izogib prisilni izvršbi, ali pa v prisilni izvršbi doseže prodajo obremenjene nepremičnine in se poplača iz dosežene kupnine. V vsakem primeru realnemu dolžniku grozi premoženjska škoda v višini vrednosti obremenjene nepremičnine.

21. Nazadnje pritožba v zvezi s pritožbenim razlogom zmotne uporabe materialnega prava neutemeljeno nasprotuje presoji sodišča prve stopnje (21. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), da v konkretnem primeru ne gre za pravno napako na prodani stvari (488. člen OZ). Dejstvo, da je toženka bila z bremeni seznanjena in je v pogodbi podala izjavo, da „prevzema rizike in kupuje nepremičnino“, še ne pomeni, da je pristala na to, da bo (ob zaključku posla) prejela obremenjeno nepremičnino. Kot že večkrat izpostavljeno, je prodajalec v tej zvezi prevzel obveznost poskrbeti za dejanski izbris bremen, zato ima kupec (toženka) v primeru kršitve te obveznosti možnost uveljavljanja splošnih sankcij v zvezi s kršitvijo (neizpolnitev) pogodbenih obveznosti in tako uporaba 490. člena OZ ne pride v poštev. Vsekakor pa ni podan dejanski stan (o tem toženka v postopku niti ni podala ustreznih trditev), ki bi nalagal uporabo določbe četrtega odstavka 490. člena OZ2, zato pritožba s tovrstnimi navedbami ne more biti uspešna.

22. Pritožbeno sodišče je sklepno opravilo še preizkus pravilne uporabe materialnega prava po uradni dolžnosti (zlasti glede ugovora zastaranja in pravne podlage zahtevane odškodnine, saj pritožba zaradi zmotnega prepričanja o izostanku tovrstnih razlogov sodišča prve stopnje le-teh vsebinsko ni grajala). Pri tem je zaključilo, da je sodišče prve stopnje povsem utemeljeno zavrnilo toženkin ugovor zastaranja, saj je triletni zastaralni rok pričel teči šele v trenutku, ko je tožnici škoda dejansko nastala, t.j. v trenutku izplačila dolga DUTB (dne 26. 3. 2021) in ne že naslednji dan po sklenitvi Prodajne pogodbe, kot to zgrešeno meni toženka. Prav tako je materialnopravno pravilno sodišče prve stopnje ugotovljena pravno relevantna dejstva podredilo določbi 266. člena OZ3, saj je zaradi toženkine nepravočasne izpolnitve obveznosti, ki je bila v storitvi (pridobitev izbrisnega dovoljenja oz. izbris bremen iz zemljiške knjige), tožnica imela pravico to storiti sama na stroške toženke in je v tej zvezi tudi upravičena do povrnitve nastale škode.

23. Po obrazloženem je pritožbeno sodišče je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

24. Ker toženka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Prav tako sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo tožnica, saj z navedbami ni pripomogla k razjasnitvi oz. odločitvi v tej zadevi na pritožbeni stopnji, zato pritožbeno sodišče teh stroškov ne ocenjuje kot potrebnih v smislu določbe 155. člena ZPP.

1 „Upnik ima pravico do povračila navadne škode in izgubljenega dobička, ki bi ju dolžnik moral pričakovati ob kršitvi pogodbe kot možni posledici kršitve pogodbe glede na dejstva, ki so mu bila takrat znana ali bi mu morala biti znana.“ 2 „Če pa je kupec ob sklenitvi pogodbe vedel za možnost, da mu bo stvar vzeta ali da bo njegova pravica zmanjšana ali omejena, nima pravice do odškodnine, če se ta možnost uresniči, pač pa ima pravico zahtevati vrnitev oziroma znižanje kupnine.“ 3 „Kadar je obveznost v storitvi, dolžnik pa te obveznosti ni pravočasno izpolnil, lahko upnik, ko je prej o tem obvestil dolžnika, sam na dolžnikove stroške stori tisto, kar bi bil moral storiti dolžnik, od njega pa lahko zahteva odškodnino zaradi zamude kot tudi povrnitev druge morebitne škode, ki jo je imel zaradi takšnega načina izpolnitve.“