Jedro

V primeru, ko isti prodajalec proda dvema različnima kupcema dva realna dela dotlej nerazdeljene nepremičnine ter je tako opredeljen predmet prodaje usklajeno predviden v obeh prodajnih pogodbah, hkrati pa je prodajalčeva obveznost, da pred stvarnopravnim prenosom opravi parcelacijo, ni mogoče izključiti, da je dejanska zveznost med obema, oblično ločenima pogodbama prerasla tudi v pravno zveznost. Dobra vera ne more biti a priori izključena zgolj zato, ker se izvrševalec stvarne pravice na podlagi zavezovalnega posla ni vknjižil.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka je v tej zadevi zahtevala ugotovitev nastanka stvarne služnosti na podlagi pravnega posla in priposestvovanja ter izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis zatrjevane služnosti v zemljiško knjigo. Nadalje je zahtevala tudi prepoved poseganja v služnostno pravico in povrnitev stroškov. S spremembo tožbe je zahtevala ustanovitev služnostne pravice in prepoved poseganja v služnostno pravico.

2. Sodišče prve stopnje je ugotovitveni zahtevek in zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine v celoti zavrnilo, spremembe tožbe pa ni dopustilo iz razlogov po 4. odstavku182. člena ZPP.

3. Proti sodbi vlaga pritožbo tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge in sodišču predlaga, da spremeni izpodbijano sodbo in sklep ter ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa sodbo in sklep razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

4. V nadaljevanju trdi, da je sodišče s tem, ko je ugotovilo, da izjava K. ne zavezuje tožene stranke, nepravilno ugotovilo dejansko stanje, hkrati pa je ta ugotovitev v nasprotju z dokazi iz spisa, saj tožena stranka res ni bila stranka pogodbe SV 1029/98, vendar pa je bila enaka zaveza ponovljena v pogodbi 1030/98, katere stranka je bila tožena stranka. Tako ne drži, da je bila pridobitev lastninske pravice tožene stranke bremen prosta. Ker je zaključek sodišča v nasprotju z listinskimi dokazi v spisu, je sodišče zagrešilo absolutno bistveno kršitev pravil postopka po 15. točki 1. odstavka 339. člena.

5. Glede pravnega posla o ustanovitvi stvarne služnosti pritožba navaja, da obe prodajni pogodbi skupaj izpolnjujeta vse pogoje iz 215. člena SPZ in predstavljata veljavni pravni posel o ustanovitvi stvarne služnosti. Na začetku obeh kupoprodajnih pogodb so namreč stranke podrobno označene, zato je razvidno, kdo je lastnik služeče in kdo lastnik gospodujoče nepremičnine. Podana je tudi zaveza lastnika služeče nepremičnine, ki jo je tožena stranka od K. prevzela s podpisom pogodbe v korist tožeče stranke oz. v korist vsakokratnega kupca nepremičnine tožeče stranke, s čimer je zadoščeno zahtevi, da se služnost ustanovi v korist vsakokratnega lastnika gospodujoče nepremičnine. Obe nepremičnini sta tudi primerno določeni in opisani, saj se sicer tožeča in tožena stranka ne bi mogli vpisati v zemljiško knjigo kot lastnici nepremičnin. Sodba in sklep sta v nasprotju sama s seboj, saj sodišče najprej potrdi, da sta v obeh prodajnih pogodbah nepremičnini natančno določeni, nato pa kljub temu pravi, da iz pogodbe ni razvidno, kateri del nepremičnine bo po delitvi obremenjen s služnostjo. Nadalje tudi navaja, da opis služnosti ni pomanjkljiv, saj je v obeh pogodbah določno opisan (da je uvoz v souporabi, da se služnost izvaja na dvorišču in da gre za služnost vožnje) in grafično prikazan, pri čemer se v skladu s sodno prakso šteje, da je služnost dovolj opisana, ko se njen obseg prikaže s sklicevanjem na obstoječo pot oz. če se priloži natančna skica poteka služnosti. Pri tem se pritožba sklicuje na sodbi I Cp 1560/2009 in III Cp 1137/2009. 6. V nadaljevanju še navaja, da je služnost priposestvovala, saj jo je izvrševala v dobri veri, za to pa je imela veljavni pravni naslov. Služnost je dejansko izvrševala sama in preko svojega najemnika, zato je napačno stališče sodišča prve stopnje, da tožena stranka kot najemnik ni mogla posredno izvrševati služnosti, ker je lastnica služeče nepremičnine in služnosti dejansko ni potrebovala. Tožena stranka je vsakič, ko se je odpravila do gospodujoče nepremičnine preko služeče, uporabila služečo nepremičnino z namenom uporabe gospodujoče nepremičnine. Tožeča stranka pa je tudi sama izvrševala služnost, sodišče pa se do tega dejstva sploh ni opredelilo, čeprav ga je tožeča stranka zatrjevala.

7. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

8. Pritožba je utemeljena.

Glede izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila:

9. Dolžnost izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila je razpolagalna obveznost, h kateri je pravni subjekt lahko zavezan s svojo pravnoposlovno izjavo v zavezovalnem poslu. Tožeča stranka smiselno trdi, da takšna razpolagalna obveznost tožene stranke jasno izhaja iz celovite razlage obeh prodajnih pogodb. To sta: prodajna pogodba med prodajalcem - družbo K. in kupcem – tožečo stranko, št. SV 1029/98 z dne 24.12.1998 ter prodajna pogodba med prodajalcem – K. in kupcem - toženo stranko, SV 1030/98 z dne 24.12.1998. 10. Sodišče prve stopnje takšne pravne teze ni sprejelo ter je odločilo, da razpolagalne obveznosti, s katero bi bila obremenjena njena lastninska pravica in ustanovljena služnostna pravice, na strani tožene stranke ni.

11. Pri tem je izhajalo iz naslednjih pravnih izhodišč: da sta obe pravdni stranki po dveh ločenih prodajnih pogodbah kot kupca kupovala solastninska deleža na dotlej enoviti nepremičnini (parceli); da sta se do fizične delitve dogovorili glede uporabe solastne stvari; da solastnik idealnega dela ne more pridobiti stvarne služnosti na tej nepremičnini; da izjava družbe K. o ustanovitvi služnosti ne more zavezovati tožene stranke, ker pri njeni sklenitvi ni sodelovala, kasneje pa je pridobila bremen prosto lastninsko pravico; da tožeča stranka ni zatrjevala, da bi tožena stranka obveznost služnosti prevzela, marveč naj bi navajala celo nasprotno: da pogodbeno ustanovljene služnosti ne priznava; da služnost, o kateri je govora v pogodbi med družbo K. in tožečo stranko, ni naslovljena na vsakokratnega lastnika tega dela zemljišča, marveč na tožečo stranko, kar je bližje t.i. nepravi stvarni služnosti (226. člen SPZ).

12. Izvzemši splošno in abstraktno pravilo, da solastnik ne more pridobiti stvarne služnosti na solastni nepremičnini, so zgoraj navedena materialnopravna izhodišča napačna. Tako je bodisi zato, ker je sodišče posamezna dejstva pogodbenega prava interpretiralo napačno bodisi zato, ker dela procesnega gradiva ni upoštevalo ali pa ga je upoštevalo evidentno napačno.

13. Iz nobene od obeh pogodb ne izhaja, da je bil namen prodajalca ali kateregakoli od kupcev ta, da naj kupca pridobita idealne solastninske deleže na tedaj še nerazdruženi nepremičnini. Nasprotno, predmet in cilj prodajnih pogodb je bil v prenosu izključne lastninske pravice na dveh novoustanovljenih nepremičninah. V obeh pogodbah je bilo jasno opisano, kaj bo katera od obeh nepremičnin obsegala. V obeh pogodbah je bila, nadalje, predvidena tudi parcelacija (kot prodajalčeva obveznost), nanjo pa je bilo neposredno navezano tudi bistveno izpolnitveno ravnanje prodajalca – to je: prenos lastninske pravice. Tudi stvarnopravni učinek je bil že v samem razpolagalnem poslu navezan na poprejšnjo parcelacijo.

14. Materialnopravna razlaga sodišča prve stopnje, da je služnost, ki je bila predmet pogodbe, neprava stvarna služnost, je napačna ali najmanj pomanjkljiva. Neprava stvarna služnost je v razmerju do prave stvarne služnosti izjema. Zato mora biti v zavezovalnem pravnem poslu posebej izražen namen strank, da ustanavljata nepravo stvarno služnost, in ne stvarnopravno služnost v korist gospodujoče nepremičnine. Teorija kot primer takšnega opisa v zavezovalnem poslu res navaja primer, ko zavezovalni posel ne govori o gospodujočem zemljišču, marveč o ustanovitvi služnosti v korist določene osebe. In res je, 1. točka pogodbe med družbo K. in tožečo stranko se glasi: „L. trade ima služnostno pravico vožnje preko zemljišča, last družbe O. A. oz. vsakokratnega nadaljnjega lastnika.“ Tožeča stranka v pritožbi utemeljeno navaja, da je bila zaveza o ustanovitvi služnosti ponovljena v kupoprodajni pogodbi, ki jo je K. sklenila s toženo stranko. V tej pogodbi je namreč v 9. členu izrecno zapisano, da K. kot prodajalec toženi stranki jamči za bremen prosti prenos nepremičnin, razen dovolitve služnosti uporabe poti za kupca L. T. oz. vsakokratnega kupca te nepremičnine. Slednja določba pa o volji vseh treh subjektov, ki so bili stranke dveh, oblično sicer ločenih pogodb, glede namena, kakšen tip služnosti se ustanavlja, govori diametralno nasprotno od pravnih ugotovitev sodišča prve stopnje. Do navedene pogodbene določbe pa se sodišče prve stopnje ni opredelilo.

15. Osrednja zagata obravnavanega primera izhaja iz dveh okoliščin. Na eni strani iz abstraktne konstrukcije stvarnega prava, katerega del je tudi pravilo, da služnosti na lastni stvari ni (nemini res sua servit – načelo izhaja iz pojma služnosti; sedaj 210. člen SPZ, prej 49. člen ZTLR). To pravilo je družbi K. kot prodajalcu objektivno onemogočalo, da bi služnost, h kateri ustanovitvi se je zavezala, nazadnje tudi stvarnopravno ustanovila. Dokler je bila namreč lastnica dotlej nerazdružene nepremičnine (in s tem tako tistega dela, ki je kasneje postalo potencialno služeče zemljišče kot tistega dela, ki je kasneje postalo potencialno gospodujoče zemljišče), služnosti stvarnopravno ni mogla ustanoviti. Čim pa je novoustanovljeno parcelo, ki je bila potencialno služeče zemljišče, stvarnopravno prenesla na toženo stranko, več ni imela razpolagalne pravice, da bi obremenjevala lastninsko pravico na služečem zemljišču. 16. Druga okoliščina, ki dela obravnavan primer specifičen, pa je ta, da sta obe pravdni stranki kot kupca vstopali v pravno razmerje s prodajalcem v dveh oblično ločenih pogodbah. Oblična ločenost pa a priori še ne pomeni, da med obema pogodbenima razmerjema ni nikakršne pravno stične točke. Skupni prodajalec v obravnavani zadevi namreč ni edina dejanska vez med obema obligacijskopravnima položajema pravdnih strank po dveh ločenih prodajnih pogodbah (če bi bila dejanska vez le ta, potem bi bil sklep o tem, da pravne zveznosti ni, pravilen). Vendar: dejanska vez je izhajala tudi iz stvarnopravnega dejstva, da sta predmet obeh prodaj dva realna deleža tedaj pravno še nerazdeljene nepremičnine. Ta dejanska vez pa je že prerasla v pravno vez. Predmet prodaje po obeh pogodbah se je namreč lahko stvarnopravno ustanovil šele v enotnem postopku parcelacije, v katerem je moralo biti upoštevano kakšen je predmet prodaje po eni in kakšen je predmet prodaje po drugi pogodbi. Glede teh vprašanj med strankami ni prišlo do nikakršnih težav. Drugače pa je bilo še s tretjo dejansko vezjo med obligacijskopravnima položajema po obeh pogodbah – z ustanovitvijo služnostne pravice. Tudi ta je, tako kot opredelitev realnih deležev dotlej nerazdeljene nepremičnine, opredeljevala sam predmet pogodbe (tako prve kot druge). Po prvi pogodbi se je namreč prodajalec zavezal na kupca prenesti lastninsko pravico na eni izmed novoustanovljenih parcel ter ob tem še služnost, ki bo omogočala dostop do te parcele. Predmet druge prodajne pogodbe pa je bil prav tako prenos lastninske pravice na (drugi) novoustanovljeni parceli, vendar s pomembo obremenitvijo – služnostno pravico v korist vsakokratnega imetnika druge parcele.

17. Sodišče prve stopnje te pravne zveznosti ni celovito presojalo (oziroma je zaradi drugačnih pravnih izhodišč sploh ni presojalo), ker (1) ni pravilno pravno ovrednotilo, da sta predmet prodaje po obeh pogodbah realna deleža, marveč je štelo, da gre za prodajo idealnih deležev in (2) ker ni upoštevalo pogodbene določbe 9. člena prodajne pogodbe med prodajalcem in toženo stranko, v kateri je predmet prodaje obremenjen s služnostno pravico. Takšen položaj je v skladu z določbo 355. člena ZPP terjal ugoditev pritožbi proti zavrnjenemu zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižne listine ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje upoštevati vsa našteta dejstva in ponovno ugotoviti, kakšna je bila pogodbena volja oz. namen pogodbenih strank, ali je tožena stranka ob sklepanju kupoprodajne pogodbe vedela, da je bila sporna služnost dogovorjena oz. ali je s sklenitvijo pogodbe tožeča stranka pridobila pričakovalno upravičenje ustanovitve služnosti, tožena pa prevzela nasprotno pogodbeno obvezo. Nenazadnje to izhaja tudi iz dogovora o tem, kako se bo nepremičnina, katere lastnica je bila takrat še Kolinska, delila in iz samega dejstva, da bo po delitvi do nepremičnine, katere kupec je bila tožeča stranka, mogoče dostopati zgolj preko nepremičnine, katere kupec je bila tožena stranka. Prav tako ni mogoče mimo dejstva, da sta bili obe kupoprodajni pogodbi  sklenjeni sočasno, da sta obe pravdni stranki  vedeli druga za drugo in da je v  kupoprodajnih pogodbah  predmet pogodbe jasen. Iz obeh pogodb je namreč razvidno, da predmet prodaje ni zgolj nek delež, ki ga v naravi predstavljajo stavbe in zemljišče, ampak tudi služnost v breme oz. v korist posamezne nepremičnine.

18. Prav tako pritožba utemeljeno graja odločitev sodišča prve stopnje glede izpolnjevanja pogojev za pravni posel o ustanovitvi stvarne služnosti. Po mnenju pritožbenega sodišča obe kupoprodajni pogodbi glede na sočasnost sklenitve in prekrivanje pogodbene volje lahko v določenih prvinah predstavljata tripartitni pravni posel, iz katerega je mogoče razbrati, v korist in breme katere nepremičnine se nanaša sporna služnost, kdo je oz. bo postal lastnik posameznega zemljišča, pri čemer je sama nepremičnina dovolj jasno identificirana. Vsaka pogodba specificira predmet pogodbe v naravi, odsotnost parcelne številke pa ni razlog, ki bi preprečeval izpolnjevanje pogojev iz 215. člena SPZ. Pri tem je treba upoštevati tudi, da v času sklepanja pogodb še ni veljal SPZ, ampak ZTLR, ki je glede sestavin pravnega posla o ustanovitvi služnosti vseboval milejše zahteve. Ne glede na navedeno pa bo moralo sodišče, glede na sklicevanje tožeče stranke na obstoječo pot in na priloge pogodbe, v ponovljenem postopku raziskati, kaj točno predstavlja obstoječo pot, ali je ta v naravi vidna in v katerih prilogah naj bi bila služnost jasno označena.

Glede pridobitve služnosti na podlagi pravnega posla:

19. Tožeča stranka uveljavlja ugotovitveni zahtevek tudi na podlagi samega pravnega posla. Ta pravna podlaga pa ne more biti utemeljena, ker se stvarna pravica na podlagi pravnega posla pridobi šele z vknjižbo, slednje pa glede služnosti ni.

Glede priposestvovanja stvarne služnosti:

20. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da služnost ni bila pridobljena s priposestvovanjem, ker nista bila izpolnjena pogoja dobre vere in izvrševanja služnosti.

21. Sodišče prve stopnje je pri obravnavi vprašanja priposestvovanja izhajalo iz a priornega pravila, da pogoj dobre vere ni izpolnjen, če je podlaga izvrševanja zavezovalni posel, služnost pa ni vpisana v zemljiško knjigo. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da takšnega a priornega pravila pozitivno pravo (zakon) ne vsebuje. Res pa je, da je (bilo) takšno stališče teorije. Vendar: gre za načelno teoretično razlago določbe 217. člena SPZ, ki pa, kakor je pri načelih pogosto, ne more biti a priorno in brezizjemno. Ob vprašanju dobre vere v konkretnem primeru se je treba namreč vselej vprašati, na katere konkretne okoliščine se dobra vera nanaša in ob katerih konkretnih okoliščinah se dobra vera presoja. Položaja obeh pravnih subjektov je treba uravnotežiti z vidika: subjektivnega prepričanja o obstoju pravice določene kvalitete, o težavah pri stvarnopravni udejanitvi tako pridobljenih (najmanj pričakovanih) pravic, o zavesti obeh strank glede tako pridobljenih in izvrševanih pravic; vse navedeno tudi v luči splošnih načel civilnega prava, predvsem načela domneve dobre vere ter načela vestnosti in poštenja. V luči slednjega sta stranki morali ravnati tako ob sklepanju prodajnih pogodb ter v času njunega nadaljnjega (sosedskega in najemnega) razmerja.

22. Napačno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da ni bilo podano izvrševanje služnosti. Stvarna služnost ni ustanovljena v korist določene osebe, zato njeno izvrševanje ni omejeno le na lastnika gospodujoče nepremičnine. Bistvo je v omogočanju gospodarske rabe gospodujoče nepremičnine, na to pa ne vpliva dejstvo, da je bila tožena stranka kot lastnica služeče nepremičnine hkrati tudi najemnica gospodujoče nepremičnine. Najemnik je neposredni posestnik, ki izvršuje posest za najemodajalca, zato je tožena stranka za tožečo izvrševala služnost, kadarkoli se je preko svoje nepremičnine po služnostni poti odpravila na gospodujoče zemljišče. Nenazadnje pa se sodišče prve stopnje ni opredelilo do trditev tožeče stranke, da je služnost neposredno izvrševala tudi sama, kadar je preko služečega zemljišča dostopala do svoje nepremičnine.

23. Ker je za priposestvovanje služnosti potreben tudi določen čas, sodišče prve stopnje pa se o trajanju izvrševanja služnosti ni izreklo, bo moralo v ponovljenem postopku presoditi, ali je časovni pogoj za priposestvovanje izpolnjen.

Odločitev pritožbenega sodišča in pooblastilo zanjo:

24. Pritožbeno sodišče je sodbo na podlagi pooblastila iz 355. člena ZPP razveljavilo. Na podlagi 3. odstavka 165. člena je razveljavilo tudi odločitev o stroških postopka. Napotki za nadaljnje delo so razvidni iz gornje obrazložitve.