Jedro

V spornem primeru glede na vsebino spornega sporazuma in aneksa k sporazumu pravni prednik tožečih strank ni pridobil lastninske pravice na zemljišču, temveč le pravico uporabe garaže in zemljišča pred garažo. Za pridobitev lastninske pravice zgolj na garaži brez ustreznega zemljišča ni bilo podlage v zakonski ureditvi.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in sicer v delu, ki se nanaša na II. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje, in se v tem delu odločitev sodišča prve stopnje spremeni tako, da se v tem delu tožbenemu zahtevku ugodi in se sodba v tem delu po spremembi glasi: „Ugotovi se, da je drugotožeča stranka pravna naslednica pok. J.P. v smislu Sporazuma, sklenjenega med pok. J.P. in A.B. ter F.B. z dne 21. 11. 1974, in aneksa k tem sporazumu, z dne 24. 06. 1976.“ V preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeči stranki sta dolžni plačati toženim strankam 1.793,08 EUR pravdnih stroškov, v roku 15 dni.

Tožene stranke so dolžne plačati drugotožeči stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 37,73 EUR, v 15 dneh, pod izvršbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo naslednji tožbeni zahtevek: „1. Ugotovi se, da sta tožeči stranki lastnici garaže, ki stoji na parc. št. 2105/5 k.o. S., vpisani v vl. št. 144 k.o. S., kot tretja v nizu garaž, v smeri proti P., vsaka do ½.

2. Ugotovi se, da je prvo tožeča stranka pravna naslednica pok. J.P. v smislu sporazuma, sklenjenega med pok. J.P. in A.B.j ter F.B. z dne 21. 11. 1974 in aneksa k tem sporazumom, z dne 24. 06. 1976. 3. Prvo in drugotožena stranka, kot lastnika parcele, na kateri stoji garaža iz 1. točke izreka te sodbe, sta dolžna tožečima strankama omogočati rabo garaže na način, da bosta lahko vselej garažo koristili nemoteno, vključno s pristopom do garaže in javne cesto, pod izvršbo.

4. Tretjetoženi stranki se v bodoče prepoveduje uporabljati garažo na parceli 2105/5 k.o. S. ter na kakršenkoli način vznemirjati in ovirati tožeči stranki pri rabi garaže in pri dostopu v garažo iz javne ceste, da ne bo izvršbe.

5. Tožene stranke so nerazdelno dolžne tožečima strankama povrniti njune pravdne stroške, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje prve sobe dalje do plačila, v 15 dneh, da ne bo izvršbe“.

Tožbo v delu, ki se nanaša na drugo tožečo stranko, glede ugotovitve, da je pravna naslednica pok. J.P. v smislu sporazuma, sklenjenega med pok. J.P. in A. B. ter F.B., z dne 21. 11. 1974 in aneksa k temu sporazumu, z dne 24. 06. 1976, je sodišče prve stopnje zavrglo. Tožečima strankama je naložilo, da plačata toženim strankam 1.793,08 EUR pravdnih stroškov, v roku 15 dni.

Zoper navedeno sodbo in sklep (v delu, kjer je tožba zavržena) vlagata pritožbo tožeči stranki. Uveljavljata pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Predlagata, da pritožbeno sodišče spremeni izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje in sicer tako, da njunemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne v ponovno obravnavanje in razsojo sodišču prve stopnje. Poudarjata, da je sodišče prve stopnje oprlo sodbo na zmotno ugotovitev, da naj bi pok. J. P. sploh ne bil lastnik garaže ter da zato tudi tožnici ne moreta uveljavljati pravici iz tega naslova. Prvostopno sodišče napačno zaključuje, da pok. J.P. sploh ni postal lastnik garaže. Za takšno sklepanje sodišče nima opore niti v zakonu niti v upravnih aktih, ki so bili predloženi v dokaz. S pisnim sporazumom, sklenjenim z lastnikom zemljišča, je izrecno protokolirano, da je lastnik garaže on (točka II, drugi odstavek sporazuma). Takšen dogovor je bil tudi povsem logičen, saj je garažo ob dovoljenju lastnika zemljišča postavil pok. J.P., dogovor pa je bil tudi izkazan z zakonodajo, ki jo prvostopno sodišče v konkretnem primeru uporablja povsem napačno. Sklicevanje na nedobrovernost graditelja ne pomeni, da bi graditelj ne postal lastnik stavbe, ki jo je zgradil z dovoljenjem lastnika zemljišča, izključena bi bila le možnost, da bi postal lastnik zemljišča. Napačna je ugotovitev sodišča, da P. lastninske pravice ni mogel pridobiti zaradi določbe sporazuma o nespremenjenem stanju v zemljiški knjigi; določba sporazuma se nanaša le na to, da se ne bo spremenilo zemljiškoknjižno stanje parcele (enako velja za izključitev možnosti priposestvovanja), vendar pa takšna določba ne pomeni, da je graditelju bilo mogoče oporekati lastništvo. Striktnost upoštevanja določb o pridobitvi lastninske pravice na nepremičnini šele z dopisom v zemljiško knjigo se kaže kot povsem neživljenjska, saj bi na tisoče objektov (zlasti garaž in podobnih pomožnih objektov, ki v tedanjem obdobju niso bile vknjižene iz raznih razlogov, predvsem tudi takih, ki niso bili na strani občana, pač pa neurejenih sistemskih razmer na področju vodenja geodetskih in zemljiških evidenc) sploh ne imelo lastnika oz. bi se lastništvo zgolj z izkazanim pravnim poslom ne priznavalo. Ob dejstvu, da je tedaj sporazum sestavil pok. J.P., ki je bil priznan odvetnik, posebej s področja gradbeništva in zemljiških zadev, je odločitev sodišča še toliko bolj napačna, neživljenjska in nepravična. Nenazadnje niti tožene stranke niso oporekale, da bi pok. P. ne bil lastnik garaže, nasprotno, tak sporazum sta sklenili prva in drugotožena stranka in ga vsa leta od sklenitve tudi v celoti izvajali oz. spoštovali in to tako v času življenja J.P. kot tudi po njegovi smrti, ko sta uporabo garaže nasledili tožnici. Šele v zadnjem obdobju, ko je z oviranjem rabe pričel tretji toženec, so se razmerja v zvezi z garažo zapletla in s tožbo sta tožnici želeli zgolj zaščititi legitimne pravice, ki jima gredo po sklenjenem sporazumu, ki ni bil nikdar razveljavljen ali kakor koli oporekan. Prvostopno sodišče napačno ugotavlja dejansko stanje v zvezi s sklenjenim sporazumom, zlasti napačno prikazuje in tolmači posamezne določbe, predvsem tiste, ko je govora o nespremenljivosti stanja v zemljiški knjigi; to se nanaša izrecno na parcelo, na kateri ne more pridobiti lastništva lastnik garaže, enako velja za nemožnost priposestvovanja. Sodišče tako tudi zmotno razume navedbe iz vloge z dne 11. 03. 2008 in 30. 11. 2009, kjer gre za dvoumno besedno razumevanje besed „izključen / izključni namen...“ (gre za pisanje prejšnjega pooblaščenca). Zato ni točna ugotovitev, da bi bili tožeči stranki v nasprotju sami s sabo, razen tega pa ni povsem jasen namen tovrstnih zapisov v sporazumu (in aneksu), vendar pa je bistvo dogovora predvsem razumljivo in nedvoumno (dovoljenje za uporabo parcele, na kateri stoji garaža, ki jo je postavil J.P... s pravico, da isto koristijo tudi njegovi pravni nasledniki). Ob vsem je povsem nesmiseln zaključek, da bi pok. J.P. sploh „ne imel volje zgraditi garažo z namenom pridobitve lastninske pravice“..., (stran 6 sodbe). Zapis v aneksu, da ne bo prišlo do spremembe lastništva na parceli, tega ne potrjuje. Kot je navedla tožeča stranka že v prvem postopku, je bil tedanji zapis sporazuma vsebinsko najbližje inštitutu stavbne pravice, pri čemer zato tožeči stranki po uveljavitvi SPZ niti ni bilo treba na novo urejati tega razmerja (2. odstavka 271. člena SPZ), saj je bilo razmerje med strankama pogodbeno ustrezno urejeno, učinki pa so po uveljavitvi zakona nastopili že ex lege. Tožeča stranka se nadalje ne strinja z razlogi izpodbijane sodbe, da garaža ni mogla biti predmet delitvenega postopka iz razloga, ker pok. J.P. ni bil lastnik garaže in da zato ni mogla biti vključena v predmet delitve skupnega premoženja oz. dedovanja ter da zato tožnici sploh nista mogli postati solastnici garaže. Tožnici sta navedli, zakaj formalno garaža res ni bila predmet navedenih postopkov; štelo se je namreč, da gre pri garaži za tako imenovano pritiklino glavne nepremičnine – hiše v B., katere rabi garaža služi. Med vsemi udeleženimi strankami (P., tožnicama) to ni bilo sporno in je bilo takšno solastništvo vseskozi priznavano na enak način, kot za hišo, s svojimi dejanji pa sta ga priznavala tudi prvo in drugotožena stranka, saj sta se npr. na prvo tožnico obračali glede prošnje za dovoljenje, ali začasno v garaži parkira avto njun starejši sin, nadalje celo sodelovali pri določenih delih adaptacije (voda...). Obrazložitev sodišča, da lastnik garaže ni bil niti pokojni J.P., ne rešuje spornega razmerja med strankami, pač pa odpira le nova vprašanja, pravne razlage in možne spore; sodišče namreč ne navede, kdo je lastnik garaže, ki jo je ob soglasju in sklenjenem sporazumu sezidal pok. J.P. Ob dejstvu, da niti toženci v tem postopku niso zatrjevali svojega lastništva na garaži in vanjo fizično niti posegali v smislu gradbe kot takšne – zatrjevali so le, da tožnici nimata pravic iz sporazuma, pa še to se je nanašalo predvsem na prvo tožnico, je odločitev o lastništvu povsem napačna in v ničemer ne rešuje spornega razmerja. V zvezi z napačno presojo sodišča o lastništvu garaže je tudi odločitev o tem, da naj bi drugo tožena sploh ne bila legitimirana k tožbi, češ da ni P. pravni naslednik, ker naj bi bilo to nasledstvo vezano le na nasledstvo lastnika garaže, to pa da pok. P. ni bil. Pri tem je nerazumljivo, koga naj bi stranke ob sklepanju sporazuma sploh štele za pravnega naslednika. Napačna je tudi odločitev, da se zavrne zahtevek za ugotovitev pravnega nasledstva po pok. J.P.; ne glede na vprašanje lastništva, je vsaj za drugotoženo stranko pravno nasledstvo nesporno in ga nenazadnje priznavajo tudi toženci. Sodišče je zahtevek drugotožeče stranke v tem delu celo zavrglo, češ da ni izkazala pravnega interesa za tako predlagano ugotovitveno sodbo; takšna odločitev je napačna, ker je drugo tožnica v celoti dokazala pravni interes, ki je obstajal v pravni koristi, ki bi ji šla ob ugotovitvi takšnega statusa, ta korist pa je pravica do uporabe parcele, na kateri stoji garaža, katero lahko uporablja kot pravni naslednik pok. J.P. Na podlagi zapisa sporazuma bi šla ta pravica lahko tudi sinu D.P., ki pa v pravdo ni vstopil, ker za uveljavljanje te pravice ni imel interesa. Ugotovitev sodišča, da drugotožeča stranka ni izkazala potrebnega pravnega interesa za vložitev ugotovitvene tožbe, zato ni pravilna, napačno pa je tudi utemeljevanje zavrženja tega dela zahtevka z dejstvom, da drugo tožnica ni bila ovirana pri dostopu v garažo; ker ne gre za motenjsko posestno zadevo, ni potrebno ugotavljati konkretnega oviranja (motenja), dovolj je, da obstaja dokaz, da so toženci s svojimi ravnanji (puščanje avta pred garažo) posegali v pravice obeh tožnic, kadar koli že bi katera od njih prišla in želela uporabiti dostop v garažo. Posledično je napačna tudi odločitev sodišča glede zahtevkov pod 3. in 4. Pritožba je delno utemeljena.

Pritožbeno sodišče najprej pritrjuje vsem tistim razlogom sodišča prve stopnje, ki se nanašajo na prvo tožečo stranko. Sodišče prve stopnje je na podlagi sklepa o dedovanju Temeljnega sodišča v Ljubljani, Enota v Ljubljani II D 20993, z dne 06. 04. 1993, pravilno ugotovilo, da prvo tožeča stranka ni dedinja in s tem pravna naslednica po pok. J.P., niti ni garaža predstavljala skupnega premoženja prvotožnice in pok. prvotožničinega moža J.P. (kar naj bi prvotožeči stranki po njenem stališču prav tako omogočalo uveljavitev stvarnopravnih upravičenj, ki naj bi jih pridobil njen pravni prednik J.P. v tej pravdi); slednje je bilo nedvoumno ugotovljeno na podlagi pravnomočne sodbe Temeljnega sodišča v Ljubljani, Enota v Ljubljani, opr. št. IV P 636/85, z dne 19. 10. 1988, s katero je bil pravnomočno ugotovljen obseg skupnega premoženja med zakoncema in zato teh vprašanj, že zgolj iz tega razloga tej pravdi niti ni mogoče več načenjati (res iudicata). Za materialnopravno tezo pritožnic (tako prvotožnice kot tudi drugotožnice), da naj bi bila garaža zgolj pritiklina hiše pravnega prednika in s tem avtomatično stvarnopravno (lastninsko) povezana s hišo, last pravnega prednika tožečih strank, (sedaj njuna last), pa prav tako ni podlage v dejanskih in pravnih ugotovitvah sodišča prve stopnje, oprtih predvsem na pravilno presojo spornega Sporazuma o uporabi zemljišča za zgraditev garaže na parc. št. 256 (v nadaljevanju: sporazum) in Aneksa k sporazumu (v nadaljevanju: Aneks), po katerih njun pravni prednik ni pridobil lastninske pravice na garaži (glej še razloge v nadaljevanju te pritožbene odločbe). Da bi v spornem primeru lahko pritiklina delila usodo glavne stvari v stvarnopravnem smislu (drugi odstavek 17. člena Stvarnopravnega zakonika – SPZ), bi morala obstajati lastninska pravica tako na glavni stvari (hiši) kot tudi pritiklini (garaži) istega titularja. (1) Prvotožeča stranka tako ni pridobila stvarnopravnih pravic, niti na derivativen niti na originaren način. Na pravilno in v zadostnem obsegu ugotovljeno dejansko stanje je bilo torej pravilno uporabljeno tudi materialno pravo, v tem delu pa tudi ni izkazanih kakšnih procesnih kršitev, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti. Zato je moralo pritožbeno sodišče zavrniti pritožbo, kolikor jo uveljavlja prvotožeča stranka in potrditi v teh delih sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

Kar zadeva drugotožečo stranko, pa pritožbeno sodišče v zvezi s pritožbenimi očitki najprej ugotavlja, da iz dejanskih ugotovitev prvostopnega sodišča kot tudi drugih podatkov spisa ne izhaja, da bi tožene stranke tožnicam oz. njunim pravnim predniku priznale lastninsko pravico na sporni garaži. Nadalje pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje, da je najprej izključena možnost pridobitve lastninske pravice na sporni garaži s strani pok. J.P. na originaren način, tako na podlagi gradnje na tujem svetu, kot tudi na podlagi priposestvovanja. Ker se je graditelj zavedal, da gradi na tujem zemljišču na podlagi prošnje zgolj z dovoljenjem lastnika zemljišča, pri čemer pa mu ta ni priznaval pridobitve lastninske pravice na zemljišču na podlagi gradnje in zato ni bil dobroveren graditelj oziroma dobroveren priposestvovalec (glej pravilne dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje predvsem v zvezi z naprej presojanim pisnim dogovorom), na omenjenih dveh pravnih podlagah tudi po prejšnjih predpisih pridobitev lastninske pravice niti na objektu ni bila mogoča (glej paragrafe: 418 – glede gradnje na tujem svetu in 1460 do 1464 – glede priposestvovanja Občnega državljanskega zakonika - ODZ, ki se je v času izgradnje garaže uporabljal kot pravno pravilo). Res so sicer stranke Sporazuma v II. točki zapisale, da pravica uporabe te parcele traja vse dotlej, dokler na tej parceli stoji garaža in preide tudi na pravne naslednike lastnika garaže. Z visoko stopnjo verjetnosti je domnevati, da se zapis lastnika garaže nanaša na graditelja – pok. J.P. Vendar pa je tudi po presoji pritožbenega sodišča odločilen zapis 5. člena Aneksa, ki se nanaša tudi na sporno garažo in ne zgolj na zemljišče, kjer so se pogodbene stranke dogovorile, da niti na podlagi Sporazuma niti na podlagi Aneksa ne gre za „spremembo lastništva (niti na podlagi priposestvovanja)“ in zato „stranki ne podlagi teh listin zemljiškoknjižnega stanja ne bosta spreminjali ali svojih nepremičnin obremenjevali“. Nenazadnje je (bil) takšen zapis tudi v skladu z zakonsko ureditvijo, po kateri tudi na podlagi pravnega posla ni (bila) mogoča pridobitev lastninske pravice zgolj na objektu brez pridobitve lastninske pravice na zemljišču.(2) To pa pomeni, da J.P. in seveda posledično tudi ne tožeči stranki tudi na podlagi zavezovalnega pravnega posla niso pridobili naslova (iustus titulus) za pridobitev lastninske pravice na garaži, ki ga predstavlja šele vpis v zemljiško knjigo (modus aquirendi), kot pravilno na podlagi jezikovne razlage pravnega posla ugotavlja sodišče prve stopnje. Pa tudi če bi ga, ugotovitveni zahtevek ne bi bil utemeljen (sklepčen), kvečjemu bi bil načelno mogoč zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila na podlagi pravnega posla (seveda, če bi takšen zahtevek zapis dogovora sploh omogočal oziroma bi bil utemeljen na podlagi materialnopravnih predpisov). Takšnega zahtevka pa tožeči stranki niti ne uveljavljata.

Upoštevaje določbo 2. odstavka 271. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), na katero se prav tako pravilno sklicuje že sodišče prve stopnje, pa tudi ta zahtevek ne bi bil mogoč še iz naslednjih razlogov. Ureditev prehodne situacije, ki predstavlja odstop od načela specialnosti in načela superficies solo cedit - ko gre za različne imetnike lastninske pravice na zemljišču in na objektu, ki se nahaja na zemljišču, namreč dopušča zgolj tožbene zahtevke, s katerimi se zahteva ugotovitev nastanka stavbne pravice oz. vknjižbo stavbne pravice na podlagi samega zakona. Tudi takšnega zahtevka tožeči stranki nista uveljavljali, kot nadalje še pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje. Zatrjujeta le, da gre za institut podoben stavbni pravici, vendar pa tudi vsebini Sporazuma in Aneksa prima facie izključujeta ugotovitev, da so pogodbene stranke ustanovile stavbno pravico (na podlagi pravnih pravil avstrijskega Zakona o stavbni pravici iz leta 1912).

Tako se izkaže, da ima drugotožeča stranka v tej pravdi lahko le zahtevke iz naslova uporabe zemljišča, na katerem se nahaja sporna garaža in same garaže (glej cit. 2. odstavek II. točke Sporazuma). Te zahtevke uveljavlja v obsegu, kolikor se sklicuje na poseg toženih strank v nemoteno uporabo zemljišča oz. garaže. Takšno pravico ji kot pravni naslednici pok. J.P. omogočata omenjeni Sporazum in Aneks. Vendar pa je sodišče prve stopnje pravilno na podlagi nespornih okoliščin ugotovilo, da takšnih posegov tožene stranke vsaj v škodo drugotožeče stranke za sedaj niso izvršile in so zato pritožbene navedbe, da je bila tudi drugotožeča stranka ovirana v uporabi garaže, ker naj bi tožene stranke pred njo puščale avtomobile, v direktnem nasprotju z njenimi dotedanjimi navedbami in zato trdnosti sprejete dokazne ocene v tem delu ne morejo omajati. Ob povedanem je tudi kar zadeva pritožbo drugotožeče stranke dejansko stanje pravilno in v zadostnem obsegu ugotovljeno, nanj pa pravilno uporabljeno materialno pravo ob neizkazanosti uradoma upoštevnih procesnih kršitev, ter je moralo pritožbeno sodišče zavrniti tudi pritožbo drugotožeče stranke v vseh delih, razen kolikor se tožbeni zahtevek nanaša na ugotovitev pravnega nasledstva po pok. J.P. (353. člen ZPP).

Utemeljena pa je namreč njena pritožba, kolikor se nanaša na tisti del, ko je bila zavržena tožba glede zahtevka na ugotovitev pravnega nasledstva drugotožeče stranke po pok. J.P. Nepravilno je razlogovanje sodišča prve stopnje, da pritožnica v tem delu ni izkazala pravnega interesa. Drugotožeča stranka je namreč enako kot prvotožeča stranka uveljavljala vse ostale zahtevke na ugotovitev, da je postala lastnica garaže, kot tudi negatorne zahtevke na omogočanje rabe garaže in zemljišča, na katerem se nahaja garaža. Pravni interes pa je izkazan tudi upoštevaje okoliščino, da je bila v tej pravdi sicer sporna tudi sama pravica do uporabe garaže oz. zemljišča, na katerem se nahaja ta garaža, oziroma je bilo sporno, ali je tudi v tem pogledu drugotožeča stranka lahko pravna naslednica po pok. J.P. z vsemi pravnimi posledicami, ki jih prinaša njen vstop v položaj pravnega prednika (glej navedbe toženih strank v odgovoru na tožbo in pripravljalnih vlogah). Ker je že na podlagi ugotovitev sodišča prve stopnje prima facie razvidno, da je drugotožeča stranka kot dedinja (hči) - pravna naslednica pokojnega graditelja garaže, je v tem delu torej ob izkazanem pravnem interesu ta tožbeni zahtevek utemeljen. Zato je moralo sodišče druge stopnje, v tem delu ugoditi pritožbi in spremeniti izpodbijano prvostopno odločitev tako, da je ugodilo temu tožbenemu zahtevku, ki se nanaša na drugo tožečo stranko (5. odstavek 358. člena ZPP). Spremenjena odločitev pa pomeni, da bodo morale tožene stranke tudi v bodoče spoštovati pravico drugotožeče stranke kot pravne naslednice sklenitelja sporazuma - do nemotene uporabe garaže in zemljišča, na katerem garaža stoji, vse dotlej, ko bo garaža še stala (glej v izpodbijani sodbi v ožjih razlogih dokazno ocenjeni cit. 2. odstavek II. točke Sporazuma).

Ker je drugotožeča stranka uspela le v sorazmerno majhnem delu tožbenega zahtevka, zaradi česar pa tudi niso nastali kakšni posebni stroški, je sodišče druge stopnje zavrnilo tudi pritožbo, kolikor se nanaša na stroškovni del odločitve. Priznalo pa je drugotožeči stranki del pritožbenih stroškov glede na uspeh, ki ga je vendarle dosegla v pritožbenem postopku in ki ga sodišče ocenjuje na 10 %. Zato ji pripadajo stroški v tem obsegu, upoštevaje njen stroškovnik ter upoštevaje Zakon o sodnih taksah ter Odvetniško tarifo in znašajo 37,73 EUR.

(1) Dr. M. Juhart in drugi: „Stvarnopravni zakonik s komentarjem „, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 123; v tem delu avtor komentarja: dr. R. Vrenčur.

(2) Glej v sodni praksi na primer: Sodba VS RS II Ips 268/2005, z dne 14. 06. 2007; objavljena v bazi: SOVS. V odločbi je izraženo stališče, da niti pravna pravila ODZ, niti kasnejša pravila ZTLR (niti sedanja vsebovana v SPZ) ne omogočajo pridobitve lastninske pravice na objektu brez ustreznega zemljišča.