Jedro

Za najemna razmerja za nedoločen čas, katerih predmet so poslovne stavbe oziroma poslovni prostori, je zakonsko predpisan poseben način odpovedi. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določi najemna pogodba, pri čemer pa ta rok ne sme biti krajši od enega leta (drugi odstavek 24. člena ZPSPP). Če je v pogodbi določen odpovedni rok krajši od enega leta, najemno razmerje ne preneha z iztekom tega pogodbenega roka, temveč preneha šele z iztekom zakonsko določenega enoletnega roka. Določba drugega odstavka 24. člena ZPSPP je namreč kogentne narave.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka mora v 15-ih dneh povrniti tožeči stranki tudi stroške pritožbenega postopka v višini 428,38 EUR.

Obrazložitev

1. Na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, Su 1386/2018 z dne 9.7.2018 je za odločanje o pritožbi v konkretni pritožbeni zadevi pristojno Višje sodišče v Kopru.

2. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 84669/2017 z dne 21.9.2017 v veljavi v prvem in tretjem odstavku izreka, poleg tega pa je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožena stranka v 15-ih dneh povrniti tožeči stranki pravdne stroške v višini 1.032,16 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka dalje.

3. Zoper to sodbo se je po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno, pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da gre v konkretnem primeru za transformacijo najemne pogodbe za določen čas, v najemno pogodbo za nedoločen čas. Določba drugega odstavka 24. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) pa velja le za tiste najemne pogodbe, ki so bile že v osnovi sklenjene za nedoločen čas. Takšno stališče potrjuje tudi sodna praksa, na katero se v pritožbi sklicuje tožena stranka. Iz tega razloga ostaja v konkretnem primeru še naprej v veljavi pogodbeno določilo o trimesečnem odpovednem roku. Takšna je bila namreč volja pogodbenih strank ob sklenitvi najemne pogodbe.

4. Tožeča stranka je po svojem pooblaščencu podala odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je tudi stroške pritožbenega postopka.

5. Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

6. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem prav tako ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

7. Če je bila najemna pogodba (za poslovno stavbo ali poslovni prostor) sklenjena za določen čas, se šteje, da je obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po poteku časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po poteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo izpraznitvenega naloga (drugi odstavek 27. člena ZPSPP). To zakonsko določilo o molče obnovljenem najemu predstavlja posebno domnevo, da obstaja med strankama dotedanjega najemnega razmerja (ki je bilo sklenjeno za določen čas in se je ta čas iztekel) soglasje volj za sklenitev nove najemne pogodbe za nedoločen čas1. Novo najemno razmerje ima enako vsebino kot prejšnje, z eno samo izjemo. Pogodba, ki je bila prej sklenjena za določen čas, je sedaj sklenjena za nedoločen čas. To pa pomeni, da vsaka od strank lahko prekine takšno pogodbeno razmerje z enostransko izjavo volje, odpovedjo (prvi odstavek 24. člena ZPSPP). Za najemna razmerja za nedoločen čas, katerih predmet so poslovne stavbe oziroma poslovni prostori, je zakonsko predpisan poseben način odpovedi. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določi najemna pogodba, pri čemer pa ta rok ne sme biti krajši od enega leta (drugi odstavek 24. člena ZPSPP). Če je v pogodbi določen odpovedni rok krajši od enega leta, najemno razmerje ne preneha z iztekom tega pogodbenega roka, temveč preneha šele z iztekom zakonsko določenega enoletnega roka. Določba drugega odstavka 24. člena ZPSPP je namreč kogentne narave, kot je to v izpodbijani sodbi pravilno zaključilo sodišče prve stopnje. Iz tega razloga tudi pritožbeno sodišče ne more slediti pravnemu naziranju pritožnika, da zakonsko določilo, da odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta, velja le za tista najemna razmerja, ki so bila že od samega začetka sklenjena za nedoločen čas, ne pa tudi za tista, ki so bila obnovljena za nedoločen čas po drugem odstavku 27. člena ZPSPP. Takšnega pravnega naziranja ne potrjuje niti sodna praksa, na katero se sklicuje obravnavana pritožba, pri čemer pritožbeno sodišče v tej zvezi še dodaja, da bi se na podlagi takšnega pravnega naziranja v praksi lahko hitro zaobšlo kogentno zakonsko določilo iz drugega odstavka 24. člena ZPSPP o odpovednem roku najmanj enega leta pri najemnih pogodbah, sklenjenih za nedoločen čas.

8. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

9. Tožeča stranka je upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov v višini 428,38 EUR (nagrada za odgovor na pritožbo v višini 750 odvetniških točk, pavšalni pisarniški stroški v višini 2 % in 22 % DDV).

1 Primerjaj 615. člen OZ in 332. člen OZ.