Jedro

Lokacijska informacija, na katero sta pravdni stranki čakali in do pridobitve katere je bil odložen podpis pogodb, je potrdila, da je bila sprememba namembnosti zemljišča dejansko izpeljana in je pravdnima strankama omogočila podpis glavne pogodbe, kot sta se to s predpogodbo pod odložnim pogojem zavezala

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku G. C. in naložilo D. S., da je dolžan s tožnikom skleniti kupoprodajno pogodbo za parc. št. 239/1, vpisano v vl. št. 355 k.o. P., za dogovorjeno kupnino 4.500.000,00 SIT ter v kupnino všteti že plačan znesek 1.500.000,00 SIT, preostanek kupnine v višini 3.000.000,00 SIT pa naj bi bil plačan ob podpisu pogodbe oz. v osmih dneh od pravnomočnosti sodbe, ter izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, ki bo omogočilo tožniku vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi. Zavrnilo pa je zahtevek D. S. iz nasprotne tožbe na ugotovitev, da naj se pravni posel z dne 27.7.2004 in 4.8.2005 razveljavi ter podrejeni zahtevek iz nasprotne tožbe na ugotovitev, da je ta posel ničen in da nima pravnega učinka. Glede pravdnih stroškov je odločilo, da jih je dolžan toženec tožniku povrniti v višini 5.953,20 EUR. Po izvedenem dokaznem postopku je sodišče ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenili predpogodbo za parc. št. 239/1 k.o. P., glede katere sta pričakovali, da se bo njena namembnost v kratkem spremenila iz kmetijskega zemljišča v stavbno in zaradi česar sta sklenitev pogodbe odložili do pridobitve lokacijske informacije ter izjave občine o neuveljavljanju predkupne pravice, ta pogoj pa se je pred vložitvijo tožbe že izpolnil. Proti sodbi se pritožuje toženec D. S. po pooblaščencu. V pritožbi oporeka stališču prvostopenjskega sodišča, da je bila med pravdnima strankama sklenjena predpogodba. Po mnenju pritožbe iz potrdil z dne 28.7.2004 in 4.8.2004 ne izhaja nobena zaveza pravdnih strank. Gre le za enostransko izjavo tožene stranke, da je prejela od tožnika določen denarni znesek, preostanek pa naj bi prejela po pridobitvi potrdila, da občina ne bo uveljavljala predkupne pravice. Pravdni stranki sta zavestno peljali posel tako, da je kupec izročil denarne zneske, nikjer pa nista določili, da bo sklenjena glavna pogodba. Potrdili predstavljata le dogovor o ari, ki ima naravo rezervacije, ne pa naravo predpogodbe. Toženec namreč v potrdilih ni prevzel nobene obveznosti, še manj pa, da bi se zavezal skleniti pogodbo o nakupu nepremičnine. V primeru, če bi res šlo za predpogodbo, pa bi bila ta nična. Prodajalec kmetijskega zemljišča mora namreč najprej objaviti ponudbo za prodajo zemljišča na oglasni deski pristojne upravne enotes. Predpogodba v takem primeru zato lahko pomeni le dogovor strank, ki nima temeljnega elementa, ker nobena od strank ne more prevzeti zaveze sklenitve glavne pogodbe, saj je njena usoda odvisna od celotnega upravnega postopka, ki se zaključi z upravno odločbo. Tožnik bi torej lahko zahteval kvečjemu vračilo že vplačanih zneskov, nikakor pa ne more zahtevati sklenitve pogodbe. V času izročitve denarja in podpisa potrdil je namreč sporna nepremičnina predstavljala kmetijsko zemljišče, saj nobena od strank ni vedela za spremembo prostorskih aktov, do katere je prišlo 28.9.2004, ko je zaradi objave odloka lahko nastopila domneva, da sta stranki vedeli za pravo namembnost zemljišča. Prišlo je do spremembe lastnosti predmeta in v posledici tega do spremembe njegove vrednosti, kar je bila že po naravi stvari bistvena okoliščina ob sklepanju pravnega posla. Četudi bi sodišče lahko štelo, da sta stranki sklenili predpogodbo, torej taka predpogodba toženca ne veže zaradi tako spremenjenih bistvenih okoliščin. Toženec stavbnega zemljišča gotovo ne bi prodajal za 4.500.000,00 SIT. Ne strinja se s stališčem sodišča, da ni ravnal dovolj skrbno, ker ni uvedel postopka pred upravnim organom. Prav za potrebe takšnega postopka je namreč potreboval lokacijsko informacijo, iz katere izhaja namembnost določene nepremičnine. Vlogo v ta namen je podal že 4.8.2004. Oglas, ki ga je toženec objavil v Salomonovem oglasniku, ne omenja zazidljivosti parcele in tožnik se je javil prav na ta prvi oglas in ne na naslednjega, ki ga toženec ni dal objaviti, a tega negativnega dejstva ne more dokazati.

Tožnik je po pooblaščencu podal odgovor na pritožbo, v katerem pritrjuje razlogom, ki jih je v zvezi z utemeljenostjo tožbenega zahtevka navedlo prvostopenjsko sodišče v obrazložitvi svoje sodbe.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeni trditvi, da potrdili z dne 28.7.2004 in 4.8.2004 po svoji vsebini ne moreta predstavljati predpogodbe že zato, ker z njima toženec ni prevzel nobene obveznosti, ni mogoče pritrditi, saj iz vsebine obeh potrdil povsem jasno izhaja, da sta z njima stranki izrazili njuni volji glede nakupa oz. prodaje parc. št. 239/1 k.o. P. za kupnino 4.500.000,00 SIT, razlika med že izročenim zneskom 1.500.000,00 SIT in dogovorjeno kupnino pa naj bi bila plačana po pridobitvi lokacijske informacije in izjavi občine v zvezi z uveljavljanjem predkupne pravice. Vsebina obeh potrdil skupaj z izpovedbami pravdnih strank pri zaslišanju tudi po oceni pritožbenega sodišča zadošča za prepričljivost dokaznega zaključka sodišča prve stopnje, da sta pravdni stranki sklenili predpogodbo, sklenitev pogodbe pa odložili do pridobitve lokacijske informacije. Pritrditi tudi ni mogoče nadaljnji pritožbeni navedbi, da naj bi bila predpogodba nična, ker je v času zapisa potrdil parcela predstavljala kmetijsko zemljišče, za katero je predpisan poseben postopek prodaje. Prvostopenjsko sodišče je namreč v obrazložitvi izpodbijane sodbe prepričljivo ovrglo toženčevo izpoved, da naj ne bi vedel za namembnost zemljišča in za pomembno okoliščino, da je v teku postopek za spremembo parcele iz kmetijskega zemljišča v stavbno (dva oglasa objavljena z razmakom dveh dni, pri čemer je bilo v drugem izrecno navedeno, da gre za zazidljivo zemljišče, toženčevo poznavanje predpisanega postopka pri prodaji kmetijskega zemljišča, izpoved priče M. P., ki je v celoti potrdil tožnikovo navedbo, da pogodbe 3.8.2004 ni bilo mogoče podpisati le zaradi pojasnila toženčevega odvetnika, da je potrebno počakati na lokacijsko informacijo in izjavo občine). Lokacijska informacija, na katero sta pravdni stranki čakali in do pridobitve katere je bil odložen podpis pogodb, je potrdila, da je bila sprememba namembnosti zemljišča dejansko izpeljana in je pravdnima strankama omogočila podpis glavne pogodbe, kot sta se to s predpogodbo pod odložnim pogojem zavezala in je imela namen že takrat skleniti (glej II Ips 841/2005).

Iz gornje obrazložitve izhaja, da ni mogoče pritrditi niti pritožbi toženca, da so se okoliščine od sklenitve predpogodbe spremenile, ker je zemljišče postalo stavbno in s tem bistveno več vredno. Glede na ugotovitev, ki je pritožba ni uspela izpodbiti, da je namreč toženec vedel za postopek spremembe namembnosti in prav zato zemljišče prodajal kot zazidljivo, o spremembi bistvene lastnosti predmeta nedvomno ni mogoče govoriti.

Pritožbeno sodišče, je zato pritožbo tožene stranke zavrnilo in ker tudi pri uradnem preizkusu izpodbijane sodbe v okviru razlogov, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, pomanjkljivosti ni ugotovilo, je potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).