Jedro

Rok za izpolnitev obveznosti iz predpogodbe niti ni bil določen, bil je zgolj povezan s postopkom parcelacije (ki je nesporno že bil izveden) in odprave pravnih ovir, zato sta pravdni stranki svojo obveznost odprave pravnih ovir in bremen lahko izpolnili vse do sklenitve glavne menjalne pogodbe (6. člen predpogodbe) oziroma do zadnjega naroka za glavno obravnavo po stanju katerega je sodišče prve stopnje razsodilo.

Do izpolnitve v obravnavanem primeru namreč še sploh ni prišlo, saj predpogodbene obveznosti niso bile izpolnjene, prav tako še ni bila sklenjena menjalna pogodba, zato o napakah izpolnitve ne moremo govoriti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo razsodilo, da se predpogodba št. 1/2010 B, ki sta jo dne 19. 2. 2010 sklenili pravdni stranki, razveže (točka I. izreka) in da je tožena stranka dolžna tožeči stranki izročiti v posest nepremičnine, ki jih je tožeča stranka v zameno za zemljišča tožene stranke izročila slednji (točka II. izreka). V nadaljevanju je sodišče prve stopnje s citirano sodbo zavrnilo presežni del tožbenega zahtevka (točka III. izreka) in v celoti zavrnilo tako primarni (točka IV. izreka) kot podredni (točka V. izreka) tožbeni zahtevek tožene oziroma tožeče stranke iz nasprotne tožbe ter odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati pravdne stroške v višini 4.205,88 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka 15 dnevnega paricijskega roka dalje do plačila (točka VI. izreka).

2. Zoper navedeno sodbo sodišča prve stopnje se pritožuje tožena stranka (1), in sicer iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrne, tožbenemu zahtevku tožene stranke iz nasprotne tožbe pa v celoti ugodi, vse s stroškovno posledico za tožečo stranko. Bistvo pritožbene graje je, da je tožeča stranka od predpogodbe odstopila iz drugih razlogov, kot jih vtožuje sedaj in sicer je od predpogodbe odstopila samo iz razloga, ker ni v celoti dobila izplačanega zneska, dogovorjenega na račun tržne večvrednosti njenih nepremičnin, ne pa tudi zaradi še vedno vknjižene hipoteke na nepremičninah tožene stranke. V nadaljevanju obravnavana pritožna opozarja še, da se sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni opredelilo do podanega ugovora zastaranja vtoževane terjatve in v tej zvezi navaja, da jamčevalni zahtevki iz naslova pravnih in stvarnih napak izpolnitve zastarajo v enem letu. Po mnenju pritožbe je tako terjatev tožeče stranke zastarala najkasneje dne 31. 7. 2011, torej leto dni po roku, ki je bil določen za izplačilo denarnega zneska. Prav tako obravnavana pritožba nasprotuje mnenju sodišča prve stopnje, da sporna predpogodba ni bila izpolnjena v pretežnem delu in se zavzema za stališče, da sta pravdni stranki v skladu s teorijo realizacije dejansko sklenili redno pogodbo, ki je bila v pretežni meri tudi izpolnjena. Pritožba tako nasprotuje zaključku sodišča prve stopnje, da je bil izbris hipoteke na nepremičninah tožene stranke s predpogodbo določen kot bistveni pogoj za sklenitev menjalne pogodbe, saj tega tožeča stranka ni zatrjevala, navedeno pa prav tako ne izhaja iz predpogodbe, zato je sodišče prve stopnje navedeni zaključek napravilo mimo trditvene podlage pravdnih strank. Nenazadnje tožena stranka še opozarja, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do njenih navedb o tem, da je upravičeno zadržala del dogovorjenega zneska, saj ji je tožeča stranka izročila manj površin od dogovorjenih, in da je do zastoja pri prenosu hipoteke prišlo zgolj zaradi ravnanja tožeče stranke, ki ni pravočasno poskrbela za izbris služnosti na svojih nepremičninah.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. ZPP v drugem odstavku 350. člena določa, da sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za zastopanje pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče druge stopnje po pregledu in preučitvi sodnega spisa ugotavlja, da ni podana nobena izmed naštetih absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter da je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in pravilno uporabilo materialno pravo. Sodišče druge stopnje tako kot pravilne povzema vse ugotovitve sodišča prve stopnje in v utemeljitev predmetne sodbe še navaja, kot sledi.

6. Pregled zadeve pokaže, da sta pravdni stranki sklenili predpogodbo št. 1/2010 B z dne 19. 2. 2010, s katero sta se dogovorili, da bo tožena stranka takoj poskrbela za opravo vseh pravnih ovir, ki preprečujejo promet z nepremičninami, ki so predmet pogodbe in sicer, da bo uredila izbris hipoteke, vknjižene na njenih nepremičninah parc. št. A, B, C in D, vse k.o. X (3. člen predpogodbe), ter da bosta pogodbeni stranki poskrbeli za izvedbo parcelacije nepremičnin v lasti tožeče stranke in bosta takoj, ko bodo znane izmere novo nastalih parcel, sklenili končno menjalno pogodbo, s katero bo tožeča stranka novo nastale parcele zamenjala z nepremičninami v lasti tožene stranke (4. in 5. člen predpogodbe). Pri tem sta se obe pogodbeni stranki zavezali, da nepremičnine v trenutku sklenitve menjalne pogodbe ne bodo imele stvarnih in pravnih napak ter da bodo proste vseh zasebnopravnih in javnopravnih bremen (6. člen predpogodbe). V nadaljevanju sta se pravdni stranki s citirano predpogodbo dogovorili še za potek meje na novoustanovljenih parcelah (7. člen pogodbe) in za ustanovitev osebne služnosti užitka (8. člen predpogodbe) ter stvarne služnosti hoje in vožnje (9. člen predpogodbe) v korist tožeče stranke na novoustanovljenih parcelah. Nazadnje sta pravdni stranki dorekli še, da bo tožena stranka tožeči stranki iz naslova tržne večvrednosti njenih nepremičnin izplačala še znesek v višini 20.000,00 EUR in sicer najkasneje do dne 31. 7. 2010 (10. člen predpogodbe), pri čemer je med pravdnima strankama nesporno, da je tožena stranka tožeči stranki plača zgolj 10.000,00 EUR.

7. Res je, kot to navaja pritožba, da je tožeča stranka z izjavo z dne 4. 5. 2011 od predpogodbe odstopila zgolj iz razloga, ker tožena stranka do dogovorjenega dne ni v celoti izplačana dolgovanega zneska, vendar je tožeča stranka svojo trditveno podlago v tej smeri pravočasno (prvi odstavek 286. člena ZPP) dopolnila tudi z navedbami, da tožena stranka ni poskrbela za izbris hipoteke na njenih nepremičninah, kar je bil bistveni pogoj za sklenitev menjalne pogodbe.

8. Sodišče druge stopnje kot pravilne povzema ugotovitve sodišča prve stopnje, da rok za plačilo denarnega zneska iz naslova večvrednosti nepremičnin v lasti tožeče stranke ni bistvena sestavina predpogodbe, saj sam namen predpogodbe, to je zamenjava zemljišč, ki sta jih dejansko že uporabljali obe pravdni stranki, z njegovo zamudo ni bil ogrožen. Tožeča stranka bi namreč plačilo preostanka dolga lahko zahtevala kadarkoli. Z navedenim se nenazadnje strinja tudi tožena stranka, zato je za odločitev v predmetni zadevi nepomembno ali je tožena stranka upravičeno zadržala del plačila ali ne.

9. Nasprotno pa velja za izbris hipoteke vknjižene na nepremičninah tožene stranke, odprava katere je bil temeljni pogoj za sklenitev menjalne pogodbe (3. v zvezi s 6. členom predpogodbe). Tožena stranka se je namreč s podpisom predpogodbe zavezala, da bo takoj poskrbela za odpravo vseh pravnih ovir (t.j. za izbris skupne hipoteke vknjižene v korist zastavnega upnika, ki preprečujejo promet z njenimi nepremičninami, ki so predmet pogodbe (drugi in tretji odstavek 3. člena predpogodbe). Tožena stranka te svoje obveznosti ni vezala na odložni pogoj predhodnega izbrisa služnostne pravice, vknjižene na nepremičninah tožeče stranke. Posledično so neutemeljene vse pritožbene navedbe v smeri, da je do zastoja pri prenosu hipoteke prišlo zgolj zaradi ravnanja tožeče stranke, ki ni poskrbela za hkraten izbris predmetne služnosti. S predpogodbo sta se namreč pravdni stranki dogovorili za odpravo in ne za prenos sporne hipoteke na nepremičnine v lasti tožeče stranke. Ob tem pa ne gre spregledati niti dejstva, da je tožeča stranka svojo pogodbeno obveznost naposled tudi izpolnila, tožena stranka pa še vedno ne. Tožeča stranka je namreč že na naroku z dne 23. 4. 2013 pojasnila, da je sredi leta 2012 uredila izbris sporne služnosti, tako da je imela tožeča stranka na voljo še dovolj časa, da uredil prepis oziroma odpravo hipoteke na svojih nepremičninah, v kolikor je bila do tedaj vpisana služnost res edina ovira za to. Ob tem pa sodišče druge stopnje še dodaja, da je tudi tožena stranka na navedenem naroku zatrjevala, da je že meseca januarja 2013 odplačala zadnji obrok dolga zavarovanega s predmetno hipoteko in bi torej lahko svoje obveznosti izpolnila ne glede na obveznosti tožeče stranke. Da je tožeča stranka poskrbela za izbris služnosti, tožena stranka pa za izbris hipoteke ne, sta se sodišči prve in druge stopnje prepričali tudi z vpogledom v zemljiško knjigo, zato so pavšalne in dokazno nepodprte navedbe tožene stranke v smeri, da prenos (izbris) hipoteke ni bil mogoč zaradi vpisane služnosti oziroma, da je hipoteka navkljub poplačilu še vedno neupravičeno vpisana v zemljiško knjigo, neutemeljene. V skladu z načelom zaupanja v zemljiško knjigo je namreč za razsojo v zadevi relevantno stanje, kot izhaja iz zemljiške knjige. Nazadnje sodišče druge stopnje še pojasnjuje, da rok za izpolnitev obveznosti iz predpogodbe niti ni bil določen, bil je zgolj povezan s postopkom parcelacije (ki je nesporno že bil izveden) in odprave pravnih ovir, zato sta pravdni stranki svojo obveznost odprave pravnih ovir in bremen lahko izpolnili vse do sklenitve glavne menjalne pogodbe (6. člen predpogodbe) oziroma do zadnjega naroka za glavno obravnavo z dne 23. 4. 2013, po stanju katerega je sodišče prve stopnje razsodilo.

10. Obravnavana pritožba ima v nadaljevanju sicer prav, ko navaja, da se sodišče prve stopnje ni posebej opredelilo do ugovora zastaranja terjatve tožeče stranke, kar pa ni vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane odločitve, saj je predmetni ugovor neutemeljen. Pravno podlago tožbenega zahtevka namreč predstavljajo določila Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o prenehanju pogodbe zaradi neizpolnitve (103. do 111. člen OZ), in ne določila o jamčevanju za pravne napake izpolnitve (100. člen OZ). Do izpolnitve v obravnavanem primeru namreč še sploh ni prišlo, saj predpogodbene obveznosti niso bile izpolnjene, prav tako še ni bila sklenjena menjalna pogodba, zato o napakah izpolnitve ne moremo govoriti. Pravica pogodbenika, da pri dvostranskih pogodbah odstopi od pogodbe, v kolikor nasprotna pogodbena stranka ne izpolni svoje obveznosti, pa je odvisna zgolj od vprašanja ali je izpolnitev obveznosti v določenem roku bistvena sestavina pogodbe ali ne. V kolikor je izpolnitev obveznosti v določenem roku bistvena sestavina pogodbe, dolžnik pa je v tem roku ne izpolni, je pogodba razvezana po samem zakonu (prvi odstavek 104. člena OZ), v nasprotnem primeru pa mora upnik, ki želi odstopiti od pogodbe, pustiti dolžniku primeren dodatni rok za izpolnitev (105. člen OZ). Upnik lahko odstopi od pogodbe, ne da bi pustil dolžniku dodatni rok za izpolnitev le, če iz dolžnikovega ravnanja izhaja, da svoje obveznosti niti v dodatnem roku ne bo izpolnil (106. člen OZ). Kot že pojasnjeno se je tožena stranka s predpogodbo zavezala, da bo takoj poskrbela za odpravo vknjižene hipoteke (3. člen predpogodbe), pri čemer pa svoje obveznosti ni izpolnila ne do vročitve izjave tožeče stranke o odstopu od pogodbe, ne do vložitve obravnavane tožbe in niti do zaključka postopka pred sodiščem prve stopnje. Glede na navedeno se sodišče druge stopnje strinja z zaključkom prvostopenjskega sodišča, da tudi dodaten rok za izpolnitev obveznosti, v kolikor bi ga tožeča stranka nudila, ne bi spremenil dejstva, da je hipoteka na nepremičninah tožene stranke še vedno vpisana. Tožena stranka je namreč vse od odstopa tožeče stranke od predpogodbe pa do izdaje izpodbijane sodbe imela možnost, da svojo obveznost v tem delu izpolni, pa tega ni storila. Posledično je tožeča stranka upravičeno odstopila od pogodbe brez nudenja dodatnega roka za izpolnitev (106. člen OZ), saj je bilo iz ravnanja tožene stranke jasno razvidno, da svoje obveznosti tudi v morebitnem dodatnem roku ne bi izpolnila.

11. Zmotno pa je tudi pritožbeno stališče, da sta pravdni stranki na podlagi teorije o realizaciji posla dejansko sklenili menjalno pogodbo, saj da je bila predpogodba v pretežnem delu izpolnjena. Kot že pojasnjeno bistveni pogoj iz predpogodbe (t.j. izbris hipoteke na nepremičninah tožene stranke) sploh ni bil izpolnjen, prav tako tožena stranka ni v celoti izpolnila svoje denarne obveznosti, zato ni mogoče šteti, da je bila predpogodba v pretežnem delu izpolnjena in da tožeča stranka nima pravice do odstopa (110. člen OZ). Nenazadnje pravdni stranki v predpogodbo nista zapisali niti zemljiškoknjižnih dovolil potrebnih za prenos lastninske pravice na nepremičninah in s tem nista omogočili medsebojnega razpolaganja z nepremičninami, zato je pritožbeno zatrjevanje, da predmetna predpogodba tudi po vsebini predstavlja menjalno pogodbo, neutemeljeno. Ker navedena predpogodba ne izpolnjuje zakonskih pogojev za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, zaradi neizpolnitve bistvenega pogoja iz predpogodbe, pa tudi ni pogojev za sklenitev menjalne pogodbe, na podlagi katere bi bil možen vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, je pritožbeno zavzemanje tožene stranke v tej smeri neutemeljeno.

12. Tožena stranka se sicer uvodoma pritožuje tudi zoper zavrnitev primarnega in podrednega tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi (IV. in V. točka izreka) ter zoper stroškovno odločitev sodišča prve stopnje (VI. točka izreka), vendar pa svoje pritožbe v tem delu vsebinsko ne utemelji, zato je sodišče druge stopnje izpodbijano odločitev v tem obsegu preizkusilo po uradni dolžnosti (prvi odstavek 350. člena ZPP), pri tem pa ni ugotovilo uradoma upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka oziroma zmotne uporabe materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP). Upoštevajoč navedeno in do sedaj obrazloženo je obravnavana pritožba tudi v tem delu neutemeljena.

13. Na podlagi navedenega je sodišče druge stopnje obravnavano pritožbo tožene stranke v celoti zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato je dolžna sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. in prvi odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1) : Zaradi jasnosti sodišče druge stopnje pojasnjuje, da bo v nadaljevanju izraz tožeča oziroma tožena stranka uporabljalo enotno ne glede na to, ali bo govora o zahtevku iz tožbe ali iz nasprotne tožbe.