Jedro

Po 12. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.list SRS, št. 18/74 in 34/88) - ZPSPP mora biti najemna pogodba sklenjena v pismeni obliki in če sta stranki v skladu z 20. členom Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) svoja razmerja uredili drugače, kot je predvideno v zakonu, se primarno uporablja pogodba, razen če gre za določila, ki nasprotujejo prisilnim predpisom ali so iz drugih razlogov nična.

Izrek

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Stroški za odgovor na pritožbo bremenijo tožečo stranko.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je po ugovoru tožene stranke s sodbo v celoti obdržalo v veljavi sklep opr. št. II R 121/95 z dne 21.8.1995, s katerim je na podlagi odpovedi naložilo toženi stranki izpraznitev poslovnih prostorov tožeče in povrnitev stroškov v znesku 35.970,00 tolarjev z zamudnimi obrestmi, naložilo pa ji je še povrnitev pravdnih stroškov v višini 40.685,00 tolarjev z zamudnimi obrestmi.

Zoper to sodbo je tožena stranka pravočasno vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in trdila, da je bila prisiljena vlagati denarna sredstva, namenjena najemnini, v najeto nepremičnino. V zamudo s plačilom najemnine je prišla zaradi nakupa raznih elementov in opreme, k pritožbi je priložila tudi račune, ter predlagala, naj sodišče druge stopnje napadeno sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovni postopek.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in izpodbijala trditve tožene stranke, priglasila pa je tudi nadaljne stroške skupaj z zamudnimi obrestmi.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno pravo, pregled zadeve pa tudi ni pokazal kakšnih kršitev postopka. V izogib ponavljanju se pritožbeno sodišče sklicuje na razloge prvostopnega sodišča, saj soglaša z njegovo pravno presojo.

K navedbam, ki so odločilnega pomena, pa je treba dodati naslednje: Medtem ko so trditve tožene stranke v pritožbi popolnoma nerelevantne za presojo (gre pa tudi za novote, ki se po 496.a členu Zakona o pravdnem postopku, ZPP, ne upoštevajo), pa bi trditve med postopkom o plačilu nujnih in neodložljivih popravil na objektu lahko imele svojo težo, vendar le ob izpolnjenih pogojih iz členov 14 do 17 Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.list SRS, št. 18/74 in 34/88, ZPSPP), o katerih pa tožena stranka ni povedala ničesar. Ker tudi v najemni pogobi o kakršnemkoli pobotanju ni niti besede, tožena stranka ni dokazala pravnega temelja, po katerem bi lahko pobotala najemnino s stroški za najete poslovne prostore.

V materialnopravnem pogledu je sodišče prve stopnje oprlo svojo odločitev na določila 28. člena ZPSPP. Navedeno določilo pride v poštev ne glede na določbe najemne pogodbe med strankama, zato je tudi njegova uporaba pravilna, čeprav bi lahko bila odločitev oprta tudi na 7. člen najemne pogodbe, ki pa je dejansko prepisani 28. člen ZPSPP. Po 12. členu ZPSPP mora biti najemna pogodba sklenjena v pismeni obliki in če sta stranki v skladu z 20. členom Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) svoja razmerja uredili drugače, kot je predvideno v zakonu, se primarno uporablja pogodba, razen če gre za določila, ki nasprotujejo prisilnim predpisom ali so iz drugih razlogov nična. Pri tem pa se sodišče druge stopnje ne spušča v veljavnost najemne pogodbe glede na neizpolnitev njenega 11. člena.

Ker niso podani razlogi, zaradi katerih se sodba izpodbija, ne razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, je sodišče druge stopnje po 368. členu ZPP pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in napadeno sodbo prve stopnje potrdilo.

Stroški tožeče stranke za odgovor na pritožbo niso bili priznani, ker odgovor v ničemer ni prispeval k rešitvi zadeve in so bila navajanja, glede na nerelevantne in nove navedbe v pritožbi, nepotrebna.