Jedro

Način plačila kupnine ni bistvena sestavina prodajne pogodbe, zato tožbeni zahtevek ni nepopoln zgolj zaradi tega, ker ne vsebuje določbe o načinu plačila kupnine.

Določba 21. člena ZKZ omogoča razlago, da v primeru, ko je dana ena ponudba več ponudnikov, ki so solastniki ali skupni lastniki prodajanih nepremičnin in ki živijo na istem naslovu, zadošča, da se izjava o sprejemu ponudbe pošilja enkrat priporočeno s povratnico, tako da je pošiljka naslovljena na vse ponudnike, in ni potrebno, da se vroča vsakemu posebej.

Načelo materialno procesnega vodstva velja ne glede na to, ali ima stranka kvalificiranega pooblaščenca ali ne.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (sklep in sodba v točki II/1, II/2, II/5, II/7, II/8 in II/9 izreka) potrdi odločba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom in sodbo je sodišče prve stopnje dopustilo spremembo tožbe druge tožnice, podano na naroku za glavno obravnavo dne 17. 9. 2013; odločilo, (I/1) da sta prva toženka in drugi toženec dolžna skleniti s prvim tožnikom prodajno pogodbo, katere vsebina je v celoti zapisana v izreku sodbe ter (I/2) da sta prva toženka in drugi toženec dolžna prvemu tožniku povrniti pravdne stroške v znesku 3.071,39 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi; nadalje je odločilo (II/1), da sta prva toženka in drugi toženec dolžna skleniti z drugo tožnico prodajno pogodbo, katere vsebina je prav tako v celoti zapisana v izreku sodbe, pri čemer je predmet obeh prodajnih pogodb isti, in sicer večje število nepremičnin, ki imajo status kmetijskih in stavbnih zemljišč. Ugotovilo je tudi, da je notarski zapis posojilne pogodbe in sporazuma o zavarovanju denarne terjatve opr. št. SV-121/10 z dne 1. 4. 2010, sklenjen med prvo toženko in drugim tožencem kot posojilojemalcema in tretje tožencem in četrto toženko kot posojilodajalcema, ničen in brez pravnega učinka v tistem delu, v katerem se dogovarja ustanovitev hipoteke na nepremičninah, ki so predmet prodajnih pogodb, katerih sklenitev je naložilo v predhodnih točkah izreka (II/2); v presežku, to je kolikor se je s tožbo zahtevala ugotovitev ničnosti notarskega zapisa opr. št. SV-121/10 z dne 1. 4. 2010 v delu glede posojilnega razmerja med pogodbenimi strankami ter glede ustanovitve hipoteke na nepremičnini parc. št. 130.S k. o. x je tožbeni zahtevek zavrnilo (II/3), prav tako je zavrnilo tožbeni zahtevek za razveljavitev notarskega zapisa opr. št. SV-121/10 z dne 1. 4. 2010 v delu glede posojilnega razmerja med pogodbenimi strankami ter glede ustanovitve hipoteke na nepremičnini parc. št. 130.S k. o. x (II/4), nadalje je odločilo, da se pri nepremičninah, ki so predmet prodajnih pogodb, ki sta ju prva toženka in drugi toženec dolžna skleniti s prvim tožnikom in drugo tožnico, vknjiži izbris zastavne pravice ter zaznambe neposredne izvršljivosti notarskega zapisa SV-121/10, vpisanih v korist tretjega toženca in četrte toženke (II/5), v delu, v katerem se s tožbo zahteva vknjižba izbrisa zastavne pravice ter zaznambe neposredne izvršljivosti notarskega zapisa SV-121/10 pri nepremičninah parc. št. 1769, 1808, 2642, 110.S, 421.S in 2681/1 k. o. x je tožbo zavrglo (II/6). Ugotovilo je še, da je prodajna pogodba z dne 29. 3 2010, sklenjena med prvo toženko in drugim tožencem kot prodajalcema in tretjim tožencem in četrto toženko kot kupcema, nična in brez pravnega učinka (II/7) ter odločilo, da se pri nepremičninah parc. št. 1769, 1808, 2642, 110.S, 421.S in 2681/1 k. o. x vzpostavi prvotno zemljiškoknjižno stanje tako, da se pri teh nepremičninah v zemljiški knjigi vpiše lastninska pravica v korist prve toženke in drugega toženca, za vsakega do ene polovice (II/8) in da so toženci dolžni drugi tožnici nerazdelno povrniti njene pravdne stroške v znesku 3.373,34 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II/9).

2. Zoper sklep in ugodilni del II. točke izreka sodbe se pritožuje tožena stranka zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek druge tožnice v celoti zavrne kot neutemeljen, podrejeno pa, da izpodbijani sklep in sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Sodišče je bistveno kršilo določbe pravdnega postopka s tem, ko je prava veščo stranko pozvalo na popravo tožbenega zahtevka v 6. točki prodajne pogodbe. Ker je bil tožbeni zahtevek postavljen v nasprotju s podano ponudbo, bi moralo sodišče tožbeni zahtevek zavrniti, ne pa drugo tožnico pozivati na odpravo nepravilnega zahtevka. Tožbeni zahtevek, ki se je glasil v 6. točki pogodbe tako, da davek na promet nepremičnin in stroške overitve pogodbe plačata prodajalca namesto pravilno kupca, tudi ne predstavlja nesklepčnega zahtevka. Sodišče zato ni imelo zakonske podlage za pozivanje odvetnika na odpravo te nepravilnosti, na kar je tožena stranka takoj opozorila. S tem, ko je sodišče ugodilo zahtevku na sklenitev prodajne pogodbe, s katero pogodbeni stranki tudi ugotavljata, da ima A. B. status kmeta in da ima prednostno pravico do nakupa, je odločilo o sporu, ki ne spada v sodno pristojnost. Ker tožbeni zahtevek druge tožnice ni vseboval določbe o tem, kdaj in na kakšen način naj se plača kupnina, bi moralo sodišče tožbeni zahtevek zavreči na podlagi drugega odstavka 108. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). S tem, ko je sodišče postavilo rok plačila kupnine po dokončnosti odločbe upravne enote in ne po pravnomočnosti, kot je zahtevala druga tožnica, je tudi prekoračilo tožbeni zahtevek. Nepravilna je ugotovitev sodišča, da je bila prodajna pogodba med drugo tožnico in prvima dvema tožencema veljavno sklenjena. Ker druga tožnica ni z ničemer izkazala, da je drugi toženec prejel ponudbo, prodajna pogodba med navedenimi strankami ni bila sklenjena. S tem, ko je sodišče navedlo, da je tisti, ki je pošiljko prevzel, prav gotovo o vsebini te pošiljke seznanil drugega, je zaobšlo določbo prvega odstavka 21. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Ker sta prva dva toženca prodajala vsak svoj solastninski delež in ker prva toženka za sprejem ponudbe v imenu drugega toženca ni bila pooblaščena, bi druga tožnica morala izkazati, da je obema prodajalcema poslala ponudbo priporočeno s povratnico. Izpodbijana odločitev je nezakonita tudi iz razloga, ker druga tožnica nima pravnega interesa za vložitev ugotovitvene tožbe na ničnost prodajne pogodbe z dne 29. 3. 2010 za stavbna zemljišča ter na ničnost notarskega zapisa posojilne pogodbe in sporazuma o zavarovanju denarne terjatve z dne 1. 4. 2010. Ta bo namreč izkazan šele v primeru, če in ko bo upravna enota sklenjeno prodajno pogodbo odobrila. Ker zahtevek za ugotovitev ničnosti ne zastara, druga tožnica z zavrnitvijo zahtevka v tem delu tudi ne bi utrpela nikakršnih negativnih posledic. Meni, da bi moralo sodišče prekiniti pravdni postopek in pridobiti odločbo upravne enote ter šele nato odločiti o tožbenih zahtevkih prvega tožnika in druge tožnice. Podredno navaja, da je odločitev sodišča, da sta prodajna pogodba in posojilna pogodba nični, nezakonita in izdana na podlagi nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja. Ker je bila med toženci posojilna pogodba sklenjena pred prodajno pogodbo in ker je bilo posojilo resnično dano, ima posojilna pogodba ravno tako pravico do učinkovitega pravnega varstva, ki so ga toženci zasledovali s sklenitvijo notarskega zapisa z dne 1. 4. 2013. Tretji toženec in četrta toženka imata v rokah močnejšo pravico kot druga tožnica, ki je imela le pričakovano pravico – prodajno pogodbo sklenjeno pod odložnim pogojem. Ker so toženci le zavarovali svoje pravne interese, njihovo ravnanje ni nemoralno in nično. Ob tem tudi ni nepomembno dejstvo, da sta se tretji toženec in četrta toženka prva javila na ponudbo in da je bila zato prodajna pogodba za stavbna zemljišča sklenjena najprej z njima. Priglaša pritožbene stroške.

3. Druga tožnica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje bistveno kršilo določbe pravdnega postopka s tem, ko je odvetnika druge tožnice pozvalo na popravo tožbenega zahtevka v 6. točki prodajne pogodbe, namesto, da bi popoln in razumljiv, a neutemeljen tožbeni zahtevek zavrnilo. Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da obstoji nasprotje med navedenim delom tožbenega zahtevka in listino v spisu (Ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč in gozdov z dne 24. 2. 2010 - priloga A2 pridruženega spisa P 167/2010), je bilo dolžno v okviru materialnega procesnega vodstva opozoriti na ugotovljeno nasprotje in ga razjasniti, pa čeprav je bila druga tožnica zastopana po odvetniku. Načelo materialno procesnega vodstva namreč velja ne glede na to, ali ima stranka kvalificiranega pooblaščenca ali ne.

6. S tem, ko je sodišče prve stopnje odločilo, da sta prva toženka in drugi toženec dolžna skleniti z drugo tožnico prodajno pogodbo, s katero pogodbene stranke med drugim ugotavljajo, „da ima A. B. status kmeta ter da njena kmetijska zemljišča mejijo na nepremičnine, ki so predmet ponudbe oziroma prodaje ter da ima zato skladno z določbo 21. člena ZKZ prednostno pravico nakupa.“, ni odločilo o sporu, ki ne spada v sodno pristojnost, kot zmotno uveljavlja tožena stranka v pritožbi. Sodišče prve stopnje s tako odločitvijo ni poseglo v pristojnost upravne enote, saj ni odločilo, da ima druga tožnica najmočnejšo predkupno pravico oziroma najboljši vrstni red po 23. členu ZKZ, kar je sicer pristojnost upravne enote, poleg tega iz izreka sodbe jasno izhaja, da prodajna pogodba do odobritve s strani upravne enotne nima učinka med strankami.

7. Prav tako ne drži pritožbena navedba, da bi moralo sodišče prve stopnje zavreči tožbeni zahtevek druge tožnice kot nepopoln, ker ni vseboval določbe o tem, kdaj in na kakšen način naj se plača kupnina. Druga tožnica je v tožbenemu zahtevku navedla rok za plačilo kupnine, in sicer je bila druga tožnica dolžna v skladu s tožbo plačati kupnino v 15-ih dneh po pravnomočnosti sodbe (glej list. št. 5 pridruženega spisa P 167/2010). Ker iz Ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč in gozdov z dne 24. 2. 2010 (v nadaljevanju ponudba z dne 24. 2. 2010) ne izhaja, na kakšen način je kupec dolžan plačati kupnino, in ker način plačila kupnine ni bistvena sestavina prodajne pogodbe, tožbeni zahtevek zaradi tega, ker ne vsebuje določbe o načinu plačila kupnine, ni nepopoln. S tem, ko je sodišče prve stopnje vezalo začetek roka za plačilo kupnine na dokončnost upravne odločbe in ne na pravnomočnost sodbe, ni prekoračilo tožbenega zahtevka, temveč je zgolj ravnalo v skladu s spremenjeno sodno prakso oziroma načelnim pravnim mnenjem Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012, po katerem je, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba o prodaji kmetijskih zemljišč sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (1), iz česar izhaja, da pogodba do odobritve nima učinkov in zato kupec do odobritve ni dolžan plačati kupnine.

8. Pritožbeno sodišče se nadalje ne strinja s toženo stranko, da druga tožnica ni z ničemer izkazala, da je drugi toženec prejel njeno izjavo o sprejemu ponudbe in da zato prodajna pogodba med drugo tožnico in drugim tožencem ni bila sklenjena. Sodišče prve stopnje je na podlagi poštne povratnice (priloga A14 pridruženega spisa P 167/2010) pravilno ugotovilo, da je druga tožnica pošiljko (v kateri je bila izjava o sprejemu ponudbe, kar med pravdnima strankama ni bilo sporno), naslovljeno na prvo toženko in drugega toženca, poslala dne 16. 3. 2010, vročena pa je bila dne 17. 3. 2010. Kljub temu, da je poštno povratnico podpisal samo en naslovnik (prva toženka), je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da je bila izjava o sprejemu ponudbe pravilno sprejeta s strani obeh ponudnikov, saj je skrajno neverjetno, da tisti od naslovnikov, ki je pošiljko prevzel, o vsebini te pošiljke ne bi seznanil tudi drugega, še zlasti glede na to, da je šlo za prodajo celotne njune kmetije. S tako argumentacijo sodišče prve stopnje ni zaobšlo določbe prvega odstavka 21. člena ZKZ, po kateri mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enot. Navedena določba namreč omogoča razlago, da v primeru, ko je dana ena ponudba več ponudnikov, ki so solastniki ali skupni lastniki prodajanih nepremičnin in ki živijo na istem naslovu, zadošča, da se izjava o sprejemu ponudbe pošilja enkrat priporočeno s povratnico, tako da je pošiljka naslovljena na vse ponudnike, in ni potrebno, da se vroča vsakemu posebej, kot trdi tožena stranka v pritožbi.

9. Prav tako ne drži, da druga tožnica iz razloga, ker upravna enota še ni odobrila sklenjene prodajne pogodbe, nima pravnega interesa za tožbo za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe z dne 29. 3. 2010 in (delne) ničnosti notarskega zapisa posojilne pogodbe in sporazuma o zavarovanju denarne terjatve opr. št. SV 121/10 z dne 1. 4. 2010 (v nadaljevanju notarski zapis SV 121/10). Iz neizpodbijanih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da sta se tretji toženec in četrta toženka na podlagi prodajne pogodbe z dne 29. 3. 2010 že vknjižila v zemljiški knjigi kot lastnika šestih nepremičnin, ki imajo status stavbnih zemljišč in ki so bile poleg ostalih nepremičnin predmet ponudbe z dne 24. 2. 2010. Drugi tožnici bo zaradi navedenega v primeru odobritve s strani upravne enotne onemogočena realizacija sklenjene prodajne pogodbe za celotno kmetijsko posestvo (predmet ponudbe so bila kmetijska in stavbna zemljišča kot celota) (2), zato ima pravni interes za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe z dne 29. 3. 2010 še pred odobritvijo prodajne pogodbe s strani upravne enote. Na podlagi dela notarskega zapisa SV 121/10, v katerem so se toženci dogovorili za ustanovitev hipoteke na nepremičninah, ki so bile predmet ponudbe z dne 24. 2. 2010, je bila pri določenih nepremičninah že vknjižena hipoteka v korist tretjega toženca in četrte toženke, pri ostalih pa lahko pride do vknjižbe hipoteke še pred odobritvijo upravne enote. Zaradi navedenega bo drugi tožnici v primeru odobritve s strani upravne enote prav tako onemogočena realizacija sklenjene prodajane pogodbe pod pogoji, ki so obstajali v času sprejetja ponudbe. Zato je podan pravni interes druge tožnice tudi za ugotovitev navedenega dela notarskega zapisa SV 121/10, kljub temu, da sklenjena prodajna pogodba še ni bila odobrena s strani upravne enote.

10. Pravilna je nadalje presoja sodišča prve stopnje, da sta prodajna pogodba z dne 29. 3. 2010 in delno notarski zapis SV 121/10, ki so ju sklenili toženci, nična. Iz neizpodbijanih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da so bila predmet prodajne pogodbe z dne 29. 3. 2010 stavbna zemljišča, in sicer nepremičnine parc. št. 1769, 1808, 2642, 110.S, 421.S in 2681/1, vse k. o. x, ki so bile skupaj z ostalimi nepremičninami kot celota predmet ponudbe z dne 24. 2. 2010, da je bila pogodba dne 29. 3. 2010 podpisana s strani kupcev (tretjega toženca in četrte toženke), ki sta sicer tudi dala izjavo o sprejemu ponudbe z dne 24. 2. 2010, pri notarju pa overjena dne 23. 4. 2010, ter da sta se toženca na podlagi te pogodbe tudi vknjižila kot lastnika v zemljiški knjigi. Navedene ugotovitve zadoščajo za zaključek, da je obravnavana prodajna pogodba nična, saj so toženci s takim ravnanjem prekršili določbe ZKZ - zlasti ni bila upoštevana pomembna faza upravnega postopka, v katerem upravna enota odobri pogojno sklenjeno prodajno pogodbo, pri čemer bo drugi tožnici v primeru odobritve s strani upravne enotne onemogočena realizacija sklenjene prodajne pogodbe za celotno kmetijsko posestvo. Ker so bila predmet ponudbe z dne 24. 2. 2010 kmetijska in stavbna zemljišča kot celota, ni utemeljena pritožbena navedba, da je bila iz razloga, ker sta tretji toženec in četrta toženka prva sprejela ponudbo z dne 24. 2. 2010, prodajna pogodba za stavbna zemljišča najprej sklenjena s toženci in da zato ta pogodba ni nična.

11. Pritožbeno sodišče se strinja tudi z obrazložitvijo sodišča prve stopnje, da je notarski zapis SV 121/10, v delu, v katerem so se toženci dogovorili za ustanovitev hipoteke na nepremičninah, ki so bile predmet ponudbe z dne 24. 2. 2010, ničen, saj dokler ni znan izid začetega postopka prodaje nepremičnin, ki so bile predmet ponudbe po določbah ZKZ, le-teh ni dopustno dodatno obremenjevati, saj bi bilo sicer omogočeno nedopustno odvračanje predkupnih upravičencev od uveljavljanja njihove pravice, s tem pa bi se omogočil obid prisilnih določb ZKZ o predkupnih pravicah.

12. Glede na navedeno se izkažejo kot neodločilne za presojo ničnosti spornih pogodb v pritožbi izpostavljene okoliščine, da se toženci niso imeli namena izogniti prisilnim določbam ZKZ ter da so le zavarovali pravne interese, saj je bilo posojilo, v zavarovanje katerega so ustanovili hipoteko, dejansko dano prvemu tožencu in drugi toženki.

13. Ker odločitev o ugotovitvenih zahtevkih ni odvisna o tega, ali bo upravna enota odobrila prodajno pogodbo, sklenjeno med drugo tožnico in prvima dvema tožencema, sodišče prve stopnje tudi ni bilo dolžno prekiniti tega pravdnega postopka do odločitve upravne enote.

14. Na tem mestu pritožbeno sodišče še navaja, da je sodišče prve stopnje v II/5. točki izreka izpodbijane sodbe po pomoti navedlo tudi nepremičnine parc. št. 1769, 1808, 2642, 110.S, 421.S in 2681/1, vse k. o. x. Sodišče prve stopnje bo moralo navedeno očitno pisno pomoto (3) odpraviti s popravnim sklepom (328. člen ZPP).

15. Ker uveljavljani in uradoma upoštevni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in v izpodbijanem delu (sklep in ugodilni del II. točke izreka sodbe) potrdilo odločbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

16. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena in prvi odstavek 165. člena ZPP). Prav tako druga tožnica sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj z njim ni prispevala k razjasnitvi zadeve na pritožbeni stopnji (155. člen ZPP).

(1) V konkretnemu primeru je sicer sodišče prve stopnje utemeljeno štelo, da je tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe pravilno oblikovan, čeprav je bila prodajna pogodba dejansko že sklenjena, saj je bila tožba vložena pred sprejetjem zgoraj navedenega načelnega pravnega mnenja.

(2) Primerjaj VS RS sodba II Ips 151/2012 z dne 6. 12. 2012. (3) Da gre zgolj za očitno pisno pomoto jasno izhaja iz 27. in 28. točke obrazložitve izpodbijane sodbe v povezavi s II/5. in II/6. točko izreka sodbe.