Jedro

Sodišče druge stopnje ugotavlja, da v konkretnem primeru druga toženka, to je nepremičninska družba, škode ni povzročila. Pri navedenih zneskih ne gre za škodo, temveč za zmanjšanje kupnine, tožnica pa je z navedenim zahtevkom delno že uspela zoper prvotoženko kot prodajalko.

Izrek

I. 1. Pritožbi druge toženke A. d.o.o. se ugodi in se izpodbijana sodba v 2. točki glede druge toženke spremeni tako, da se zavrne

tožbeni zahtevek, ki se glasi: „Tožena stranka A., d.o.o., je nerazdelno s prvo toženko dolžna plačati tožnici V.B. 17.928,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov 7.978,28 EUR od 3.5.2005 dalje do plačila, 1.836,08 EUR od 19.4.2006 dalje do plačila, 5.253,86 EUR od 1.4.2008 dalje do plačila, 2.860,06 EUR od 10.11.2009 dalje do plačila.“

2. Tožeča stranka je dolžna povrniti drugi toženki A., d.o.o. 2.411,53 (dvatisoč štiristoenajst 53/100) EUR pravdnih stroškov v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

II.

1. Pritožbi prve toženke se delno ugodi.

2. Izpodbijana sodba se v 2. točki glede prve toženke spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi: „Tožena stranka R., d.o.o., je dolžna plačati tožnici V.B. 14.728,80 EUR (štirinajsttisoč sedemstoosemindvajset 80/100) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov 4.778,80 EUR od 3.5.2005, 1.836,08 EUR od 19.4.2006, 5.253,86 EUR od 14.2.2008 in 2.860,06 EUR od 10.11.2009.“

3. Izpodbijana sodba se razveljavi: glede zneska 2.172,48 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi; glede zakonskih zamudnih obresti od zneska 1.027 EUR; v celoti glede 4. točke sodbe. V navedenem obsegu se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek in odločanje.

4. Sicer se pritožba zavrne in sodba potrdi (glede zneska 1.027,00 EUR).

5. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je najprej odločilo, da se dovoli objektivna sprememba tožbe z dne 10.11.2009. Nato je odločilo, da sta toženki nerazdelno dolžni plačati tožnici 17.928,28 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zneska 7.928,28 EUR od 3.5.2005 dalje do plačila; 1.836,08 EUR od 19.4.2006 dalje do plačila; 5.253,86 EUR od 1.4.2008 dalje do plačila; 2.860,06 EUR od 10.11.2009 dalje do plačila. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo in toženi stranki naložilo, da morata tožeči stranki povrniti pravdne stroške v znesku 5.340,69 EUR v 15 dneh, od izteka paricijskega roka dalje pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila. Tožbeni zahtevek se delno nanaša na škodo, ki naj bi jo bila povzročila prva tožena stranka v zvezi z odgovornostjo za stvarne napake, delno pa dosojeni znesek predstavlja izgubljen dobiček. Druga tožena stranka je bila posrednik in za škodo odgovarja solidarno.

Zoper sodbo se pritožujeta obe toženki.

Druga toženka se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP in predlaga razveljavitev sodbe. Podrobnejše navajanje pritožbenih trditev pa ni potrebno glede na razloge, iz katerih je bilo pritoži ugodeno.

Tudi prva tožena stranka se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga spremembo oziroma razveljavitev sodbe. Navaja, da je prva tožena stranka neznana oseba, kajti družba R., d.o.o. ne obstaja. Sodišče prve stopnje v uvodu sodbe navaja skrajšano ime druge družbe (manjka vejica) kot v izreku sodbe, polno ime v izreku sodbe evidentno ni pravilno, saj takšne pravne osebe v registru ni. Tožeča stranka je vse do zaključka glavne obravnave navajala napačno ime. Ni res, da je šlo za prodajo garsonjere oziroma stanovanjskega prostora. Iz kupne pogodbe z dne 21.4.2005 to ne izhaja. Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb – ZVKSES ne pride v poštev. Ogled nepremičnine, ki je bila kupljena, se je večkrat opravil. Nobeno določilo v pogodbi ni bilo vsiljeno. Zmotna je odločitev o teku zamudnih obresti od 3.5.2005. Kolikor gre za stvarne napake in znesek 7.978,28 EUR, iz kupoprodajne pogodbe ne izhaja, da bi se cena računala glede na kvadraturo in da naj bi odstopanja v površini predstavljala stvarno napako v vrednosti 2.528,80 EUR. Neutemeljen je zahtevek v višini 2.250,00 EUR zaradi kompletiranja dokumentacije. V nasprotju z dejanskim stanjem so ugotovitve sodišča prve stopnje, da morata toženki plačati stroške stvarne napake – izdelave odjemnega mesta za električno energijo v višini 2.172,48 EUR. Tak električni priključek je izveden, kar sta potrdili obe toženki. Sodišče bi moralo opraviti ogled. Tožnici je nastala korist, ki bi jo bilo treba pri odmeri odškodnine upoštevati, saj je nepremičnina pridobila na vrednosti vsaj 5 %. Kolikor gre za izgubljen dobiček, je odškodninski zahtevek delno že zastaran, saj bi moral biti postavljen v treh letih. To je materialnopravni ugovor in glede njega ne more biti prekluzije glede sklicevanja na pravno podlago. Tožeča stranka bi v nepremičnini, če bi bila brez napak, sama prebivala. Ker bi je ne oddajala, tudi dobička ne bi mogla pridobiti. Neutemeljen je tudi obrestni del. Sodišče se ni izreklo o soprispevku tožeče stranke k nastali škodi, saj je soodgovorna glede škode zaradi neizvedenega električnega priključka. Stvarne napake bi lahko odpravila in s tem zmanjšala škodo. Tožeča stranka zlorablja svoje pravice.

Na pritožbo prve tožene stranke je odgovorila tožeča stranka in predlagala, da jo sodišče druge stopnje zavrne. Odgovorila je tudi na pritožbo druge tožene stranke in prav tako predlagala, da jo sodišče druge stopnje zavrne.

O pritožbi prve tožene stranke: Sodišče druge stopnje nima pomislekov glede vprašanja, ali je tožena prava stranka (kolikor gre za prvo toženo). To, kar sedaj trdi pritožnica, je lahko točno. Vendar pa ves čas postopka prva tožena stranka ni nasprotovala označbi, kot jo je zanjo navedla tožeča stranka, pač pa je to očitno postalo sporno šele v pritožbi. Glede na določbo 1. odst. 286.b člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP je to tudi prepozno, kajti to kršitev bi morala uveljavljati v postopku na prvi stopnji. Sicer pa je prva tožena stranka vložila pritožbo in torej ne dvomi, da se odločitev nanaša nanjo.

Kolikor gre za vprašanje, kaj je bilo predmet kupne pogodbe, se tudi ni mogoče strinjati s pritožbo, češ da predmet prodaje ni bila garsonjera oziroma stanovanjski prostor. Tudi to trditev je prva tožena stranka začela navajati pozneje, saj v odgovoru na tožbo (list. št. 22) govori o stanovanjski enoti. Glede klavzule videno – kupljeno, sodišče druge stopnje v celoti sprejema razloge izpodbijane sodbe v zvezi s tem vprašanjem. Bistveno je torej, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bilo dogovorjeno, da bo 3.5.2005 garsonjera pripravljena za vselitev. Iz razlogov, ki jih je zapisalo sodišče prve stopnje, je torej klavzula nična glede na 2. odst. 466. člena Obligacijskega zakonika – OZ. V zgoraj opisanem obsegu torej pritožba prve toženke nima prav.

Sicer pa v zvezi z njeno pritožbo sodišče druge stopnje ugotavlja najprej, da glede zneska 7.978,28 EUR, ki ga je sodišče druge stopnje prisodilo tožnici, sodišče prve stopnje po eni strani najde pravno podlago v določbah OZ o povrnitvi škode, po drugi strani pa govori o odgovornosti za stvarne napake po 458. členu OZ. Po prepričanju sodišča druge stopnje tako trditve kot dokazni postopek kažejo, da bi ta znesek lahko predstavljal zahtevek tožeče stranke za znižanje kupnine po 2. točki 1. odstavka 468. člena OZ. Vendar pa je v zvezi s tem treba upoštevati trditve tožeče stranke, prav tako pa njen zahtevek (1. odstavek 180. člena ZPP).

Ko je tožeča stranka vložila tožbo, je postavila primarni zahtevek, v točki VIII (list. št. 5) pa je postavila „podrejeni zahtevek iz naslova manjvrednosti garsonjere v znesku 1.259.037,00 SIT, kolikor bi znašala cena za dokončanje elektro instalacij, dokončanje in kompletažo zunanje elektro omarice, strojnih instalacij, za izvedbo ogrevanja in odpravo ostalih pomanjkljivosti, kot je razvidno iz izvedenskega mnenja.“ Znesek 1.259.037,00 SIT predstavlja 5.253,87 EUR. Sklicevala se je na izvedensko mnenje, ki ga je naročila pred pravdo (priloga A2, stran 13).

Zahtevek je nato spremenila (red. št. 21, list. št. 43, 44) in podrejeni zahtevek postavila kot primarni s tem, da je iz primarnega zahtevka ostala odškodnina za izgubljen dobiček. Tedaj je navedla, da kot škodo uveljavlja manjvrednost garsonjere in da gre za strošek izdelave dokumentacije, pridobitev soglasij in dovoljenj, strošek električnega priključka, strošek odprave pomanjkljivosti iz točki IV in X tožbe – pri čemer točke X tožba nima. Zahtevala je 11.322,94 EUR, od tega pa je odpadlo na odškodnino zaradi izgubljenega dobička oziroma nemožnosti uporabe 4.233,00 EUR in 1.836,08 EUR (440.000,00 SIT (list. št. 4), skupaj torej 6.069,08 EUR. Seštevek pokaže, da kolikor gre za „manjvrednost“ višine zahtevka ni spremenila, delno je spremenila le trditveno podlago (6.069,08 EUR + 5.253,87 „manjvrednost“ = 11.322,95 EUR). Potem, ko je bil v pravdi postavljen izvedenec, pa je (red. št. 63, list. št. 139 do 141) tožbeni zahtevek uskladila z izvedenskim mnenjem in zahtevala iz tega naslova 7.978,28 EUR. Kot izhaja iz spisa, je ta znesek sestavljen iz naslednjih postavk: 2.528,80 EUR predstavlja manjša površina stanovanja; 2.250,00 EUR znašajo stroški legalizacije posega s projektno dokumentacijo, izvedbo tehničnega prevzema in pridobitvijo uporabnega dovoljenja; 2.172,48 EUR znašajo stroški za dokončanje zunanje elektro omarice; 1.027,00 EUR pa drobne pomanjkljivosti.

Primerjava zahtevka na red. št. 63, prvotnega tožbenega zahtevka ter zahtevka na red. št. 21 pokaže, da v zvezi z manjšo površino stanovanja, torej glede zneska 2.528,80 EUR, tožeča stranka ni navedla nobenih trditev. Nikoli ni trdila, da je stanovanje manjše. Tudi sicer to ne more biti razlog, zaradi katerega bi stanovanja ne mogla uporabljati. V izvedenskem mnenju, ki ga je priložila (priloga A2, list. 13) je to omenjeno, vendar ni ocenjeno in tudi v znesku 1.259.037,00 SIT oziroma 5.253,87 EUR to ni upoštevano. Izvedensko mnenje v pravdi pa glede tega presega tožničine trditve. Tožba je torej glede tega zneska nesklepčna in bi jo moralo sodišče prve stopnje zavrniti.

2.250,00 EUR predstavlja stroške legalizacije s projektno dokumentacijo in s pridobitvijo uporabnega dovoljenja. V vlogi na red. št. 21 je to navedeno, vendar ni niti definirano niti ovrednoteno. Tudi glede tega zneska ni navedeno, kako naj bi ti stroški vplivali na manjvrednost stanovanja in zakaj zaradi tega stanovanja ni bilo mogoče uporabljati. Kot rečeno, v znesku 5.253,87 EUR te postavke ni. Tudi glede tega zneska je tožba nesklepčna in bi bilo treba tožbeni zahtevek zavrniti.

Sodišče druge stopnje je tako v tem delu (glede zneskov 2.528,80 EUR in 2.250,00 EUR) sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Znesek 2.172,48 EUR predstavlja stroške v zvezi z električno omarico. To je bilo tudi ves čas predmet spora. V zvezi s tem pa sodišče druge stopnje ugotavlja, da je dejansko stanje ostalo premalo raziskano, sodišče druge stopnje pa postopka ne more samo dopolniti. Iz podatkov v spisu oziroma iz trditev izhaja, da je električna napeljava sedaj urejena. Vprašljivo je torej, ali gre tožnici ta znesek kot manjvrednost stanovanja, če je napaka odpravljena. V ponovljenem postopku bo to treba razčistiti, zaradi česar je bilo v tem delu treba sodbo razveljaviti.

Sodišče druge stopnje pa nima pomislekov, da gre tožnici znesek 1.027,00 EUR kot zmanjšanje kupnine v zvezi z drobnimi pomanjkljivostmi (glej sodbo na strani 13). Ta znesek je v prvotni tožbi pritožnica zahtevala, izvedensko mnenje, ki ga je predložila, je to upoštevalo, to pa je ugotovil tudi izvedenec, postavljen v postopku. Ker klavzula videno – kupljeno ne velja, je torej do tega zneska tožnica upravičena kot do zneska, ki predstavlja zmanjšanje kupnine za stanovanje. Glede na pritožbene trditve pa se bo moralo sodišče prve stopnje ponovno opredeliti do vprašanja, od kdaj tečejo zamudne obresti od tega zneska, saj je cenitev, ki jo je uporabilo sodišče, bila opravljena konec leta 2008. V celoti pa je bilo treba ugoditi pritožbi in zavrniti zahtevek za škodo, ki naj bi predstavljal izgubljen dobiček tožnice po 1. odst. 168. člena OZ. 3. odstavek navedenega člena pravi, da je pri oceni izgubljenega dobička treba upoštevati dobiček, ki bi ga bilo mogoče utemeljeno pričakovati glede na normalen tek stvari ali glede na posebne okoliščine, ki pa ga zaradi oškodovalčevega dejanja ali opustitve ni bilo mogoče doseči. Tožnica ni navedla okoliščin, ki bi kazale, da je pričakovala tak dobiček glede na normalen tek stvari, pa tudi nobenih posebnih okoliščin ni zatrjevala. V zvezi s tem je v tožbi navedla, da ji nastaja škoda, saj garsonjere ne more uporabljati, višina pa da je enaka višine čiste najemnine, ki bi jo prejela za navedeno garsonjero (točka VI tožbe). Torej niti ni jasno, ali to zahteva zato, ker sama ni mogla uporabljati garsonjere, ali pa zato, ker je ni mogla oddajati. Ne za eno in ne za drugo pa ni navedla nobenih konkretnejših trditev. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je tudi v tem delu tožba nesklepčna in da torej utemeljenost tega zahtevka iz tožbenih trditev ne izhaja. Sodišče prve stopnje bi moralo tudi ta zahtevek zavrniti.

Tako je torej iz spredaj povedanih razlogov sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek glede zneska 4.778,80 EUR (razlika v stanovanjski površini in stroški legalizacije) in znesek 9.950,00 EUR, kolikor naj bi znašala odškodnina za izgubljen dobiček. Potrdilo jo je glede zneska 1.027,00 EUR, kar se nanaša na drobne pomanjkljivosti, razveljavilo pa glede zneska 2.172,48 EUR, kolikor se nanaša na električno omarico, in glede pravdnih stroškov. Sprememba temelji na 5. točki 358. člena ZPP, potrditev na 353. členu ZPP in razveljavitev na 355. členu ZPP.

O pritožbi druge toženke Tožbeni zahtevek zoper drugo toženko je treba v celoti zavrniti. Glede tistih zneskov, v zvezi s katerimi je tožbeni zahtevek zavrnjen zoper prvotoženo stranko, torej škoda tožnici ni nastala in že zato druga toženka zanjo ne more odgovarjati. Ostaja še znesek 1.027,00 EUR glede drobnih pomanjkljivosti in znesek 2.172,48 EUR, ki se nanaša na električno omarico. V tem delu po prepričanju sodišča druge stopnje ne gre za škodo, za katero bi odgovarjal nepremičninski posrednik. Oba zneska pa se nanašata na zmanjšanje kupnine po že navedeni 2. točki 1. odst. 468. člena OZ.

Člen 23 Zakona o nepremičninskem posredovanju - ZNPosr govori o odgovornosti nepremičninske družbe in o tem, da mora slednja preverjati pravno in dejansko stanje nepremičnine. Po 1. odstavku navedenega člena mora nepremičninska družba opozoriti tudi na morebitne stvarne napake nepremičnine. Po 3. odstavku navedenega člena odgovarja naročitelju oziroma tretji osebi za škodo, ki nastane zaradi pravne ali stvarne napake nepremičnine, na katero nepremičninska družba ni opozorila, če je nepremičninska družba za napako vedela oziroma če bi jo lahko ugotovila s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da v konkretnem primeru druga toženka, to je nepremičninska družba, škode ni povzročila. Kot rečeno, pri navedenih zneskih ne gre za škodo, temveč za zmanjšanje kupnine, tožnica pa je z navedenim zahtevkom delno (glede 1.027,00 EUR) že uspela zoper prvotoženko kot prodajalko. Tako torej tožbeni zahtevek ni utemeljen, ker za to v konkretnem primeru ni materialnopravne podlage. Sodišče druge stopnje je zato sodbo spremenilo in tožbeni zahtevek zoper drugo toženko zavrnilo po 5. točki 358. člena ZPP.

Ker je druga toženka v pravdi uspela, je bilo treba odločiti o njenih pravdnih stroških (2. odstavek 165. člena ZPP). Te je sodišče druge stopnje odmerilo v skladu s predlogom ter Odvetniško tarifo. Upoštevalo je, da se je vrednost spora med pravdo spreminjala in sicer je bila najprej 9.900.000,00 SIT, nato 11.322,94 EUR in končno 17.928,28 EUR. Glede na stroškovnik na list.št. 164 in 165 gre drugi toženki 4.325 točk, k temu pa je treba prišteti 53,25 točk za materialne stroške. Skupaj je to 4.378,25 točk, upoštevaje vrednost točke 0,459 EUR pa gre za znesek 2.009,61 EUR. K temu je treba prišteti še 20 % DDV, tako da skupaj znašajo stroški 2.411,53 EUR. Druga toženka ni zahtevala pritožbenih stroškov.

Tako bo torej glede na vse zgoraj povedano sodišče prve stopnje moralo ponovno odločati o znesku 2.172,48 EUR, ki se nanašajo na stroške električne omarice, o obrestih od zneska 1.027,00 EUR in o pravdnih stroških v razmerju med tožečo stranko in prvo toženko. Odločitev o pritožbenih stroških je pridržalo za končno odločbo (3. odstavek 165. člena ZPP).