Jedro

Tožnici sodišče ni odvzelo pravice do dokazovanja s postopanjem po tretjem odstavku 302. člena ZPP, ki je bilo pravilno. Razloge je pojasnilo v 7. in 8. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Tudi pritožbeno izpostavljena „nuja zaslišanja prič, zaradi morebitnih pomot v predhodnih opredelitvah“, ne izkazuje potrebe po ponovnem (neposrednem) zaslišanju prič s strani sodišča prve stopnje in je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je načelu ekonomičnosti in pospešitve postopka v skladu s tretjim odstavkom 302. člena ZPP dalo prednost pred načelom neposrednosti. Celo sama tožnica v pritožbi izpostavlja dolgo trajanje postopka, medtem ko je iz spisa razvidno, da je bila zadeva predodeljena novi razpravljajoči sodnici v fazi že zaključene in nato (zaradi pridobljenih potrdil dobaviteljev) ponovno otvorjene glavne obravnave.

Izpodbijana sodba vsebuje številne prepričljive razloge o tem, da je bilo stanje kupljenih nepremičnin tožnici izjemno dobro znano in da ji ni moglo biti neznano.

Tožnica po zatrjevanem zamakanju ni pristala na skupen ogled strehe s toženko, kar ji je ta predlagala v omenjenem odgovoru, iz katerega tudi ne izhaja, da priznava napake na strehi in drugod in da je pripravljena izvesti novo streho. Kontrolni ogled je tožnica opravila sama in nanj ni vabila toženke, pridobljenih dokazov pa ni ustrezno zavarovala. Predmetno kaže na izrazito neupoštevanje določbe prvega odstavka 464. člena Obligacijskega zakonika (kupčeve sodelovalne dolžnosti) in to je sodišče prve stopnje primerno dokazno upoštevalo v smeri, da tožnica skritih stvarnih napak ni izkazala.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka, ki sama krije svoje pritožbene stroške, mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki 503,98 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo (I.) zavrnilo tožbeni zahtevek (1.) za znižanje kupnine za nakup dveh nepremičnin po prodajni pogodbi z dne 6.10.2015 iz skupnega zneska 111.000,00 EUR na 89.500,00 EUR in (2.) za plačilo 21.500,00 EUR s pripadki (op. podrobnejša vsebina zahtevka je razvidna iz izreka sodbe sodišča prve stopnje in se na tem mestu ne povzema) ter (II.) odločilo, da je tožeča stranka (tožnica) dolžna v roku 15 dni po pravnomočnosti sodbe toženi stranki (toženki) plačati 4.603,15 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

2. Zoper predmetno sodbo je tožnica vložila pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in s predlogom, naj pritožbeno sodišče v pritožbenem postopku razpiše obravnavo (sklicuje se na drugi in tretji odstavek 347. člena in na 355. člen Zakona o pravdnem postopku (ZPP)), ter podredno, naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi, ki se na tem mestu povzema le v bistvenem, čeprav je v nadaljevanju odgovorjeno na vse pravno relevantne pritožbene očitke, iz razloga zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja obširno izpodbija nekatere ugotovljene okoliščine konkretnega primera (zaključke sodišča prve stopnje o zatrjevanih stvarnih napakah v zvezi s strehami, komunalnimi priključki in električno napeljavo) ter posledično meni, da je podana zmotna uporaba materialnega prava. Uveljavlja tudi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8., 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter kršitve tretjega odstavka 254. člena ZPP, 247. člena ZPP in tretjega odstavka 302. člena ZPP.

3. Toženka v vsebinskem odgovoru na pritožbo odgovarja na pritožbene navedbe, pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje in predlaga zavrnitev neutemeljene pritožbe ter povrnitev pravdnih stroškov.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Uvodoma velja izpostaviti, da je pritožba samostojno pravno sredstvo in da lahko pritožbeno sodišče upošteva le tiste pritožbene razloge, ki jih stranka obrazloženo (konkretno) zatrjuje v sami pritožbi. Pritožbeno sodišče posledično ni upoštevalo pritožbenih očitkov, ki od predmetnega okvira odstopajo. Takšne so tožničine navedbe, s katerimi se (pavšalno) sklicuje na svoje „predstavitve v pisnih vlogah“, na svojo „obrazložitev zahteve za izločitev izvedenca in pridobitev drugega izvedeniškega mnenja“, na „listinsko dokumentacijo, na katero je opozarjala v svojih vlogah“, na svoja „pisna stališča“, in na „svoja stališča“ v vlogah z dne 4.1.2022, 16.6.2021 ter 23.10.2019. Ni namreč naloga pritožbenega sodišča, da namesto pritožnika po njegovih drugih vlogah, ki niso pritožba, samo išče trditve, ki bi mu lahko bile v korist. 6. V delu sodnega izvedenca tudi po presoji pritožbenega sodišča ni takšnih nasprotij, pomanjkljivosti in dvoma v samo pravilnost mnenja, da bi bilo treba angažirati novega izvedenca (tretji odstavek 254. člena ZPP) ali da bi bilo treba angažiranega izvedenca izločiti (274. člen ZPP). Izvedenec je tudi na podlagi poročil dobaviteljev pojasnil, kaj šteje kot priključek (glej 26. točko obrazložitve izpodbijane sodbe). Prav tako je logično in razumljivo pojasnil vsa druga odločilna dejstva. Drugačno pritožbeno zavzemanje ni utemeljeno (glej še razloge spodaj). Tožnica, ki nosi trditveno in dokazno breme glede utemeljenosti svojega zahtevka, je bila nenazadnje prisotna na izvedenih narokih. Dodatnih vprašanj za izvedenca ni imela, prav tako pa je imela možnost zastavljati relevantna vprašanja pričam toženke (delavcem). Glede slednjega je povsem nejasna pritožbena navedba, da se sodišču prve stopnje ni zdelo „vredno“, da bi delavce toženke vprašalo, ali vedo, če dobavitelji komunalnih dobrin na podlagi naročniškega razmerja zaračunavajo dobave delodajalcu.

7. Obširno uveljavljana bistvena kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. Sodišče prve stopnje je upoštevalo opozorila tožnice glede dejanskega stanja nepremičnin, le utemeljeno jim ni sledilo na način, ki ga zasleduje pritožba. Tožnici tudi ni odvzelo pravice do dokazovanja s postopanjem po tretjem odstavku 302. člena ZPP, ki je bilo pravilno. Razloge je pojasnilo v 7. in 8. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Tudi pritožbeno izpostavljena „nuja zaslišanja prič, zaradi morebitnih pomot v predhodnih opredelitvah“, ne izkazuje potrebe po ponovnem (neposrednem) zaslišanju prič s strani sodišča prve stopnje in je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je načelu ekonomičnosti in pospešitve postopka v skladu s tretjim odstavkom 302. člena ZPP dalo prednost pred načelom neposrednosti. Celo sama tožnica v pritožbi izpostavlja dolgo trajanje postopka, medtem ko je iz spisa razvidno, da je bila zadeva predodeljena novi razpravljajoči sodnici v fazi že zaključene in nato (zaradi pridobljenih potrdil dobaviteljev) ponovno otvorjene glavne obravnave. Razlogov za zavrnitev izvedbe dokaza z ogledom, ki so opredeljeni v 9. točki izpodbijane sodbe tožnica konkretno ne izpodbija. Že to je razlog, da z zavrnitvijo dokaza z ogledom ni podane kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je utemeljen razlog za zavrnitev v tem, da gre za neprimeren dokazni predlog. Iz pojasnil sodišča prve stopnje namreč izhaja, da sodišče nima strokovnega znanja, da bi samo sprejemalo strokovne zaključke (npr. o ustreznih priključkih) in da z opravljenim ogledom ne bi bilo mogoče pojasniti okoliščin ob prodaji leta 2015. V zvezi s pritožbeno izpostavljenimi „internimi priključki“ tudi sicer ni zaznati dejstev, ki naj bi se ugotovila kakorkoli drugače, kot jih je ugotovilo sodišče prve stopnje, če seveda ogled ne bi bil neprimeren dokazni predlog. Zavrnitev dokaznega predloga je bila utemeljena, zato je neupoštevno pritožbeno zavzemanje, da bi opravljeni ogled imel vpliv na dokazno oceno izpovedb. V spisu se ne nahaja vloga tožnice z dne 3.10.2022, zato ni jasno, katerih (še drugih) „predlaganih dokazov“ sodišče prve stopnje ni izvedlo.

8. Neutemeljen je očitek bistvene kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Izpodbijana sodba nima takšnih formalnih pomanjkljivosti, da ne bi bil mogoč njen preizkus, ki ga je pritožbeno sodišče nenazadnje opravilo. Izrek sodbe ne nasprotuje odločilnim razlogom, ki so povsem zadostni in niso nejasni ter med seboj v nasprotju. Neobrazložene listinske dokazne vsebine, ki so nasprotne povzetim v sodbo in na katere opozarja tožnica v pritožbi, ne pomenijo očitane bistvene kršitve, ampak upoštevaje vsebino pritožbe le (op. tudi sicer neutemeljen) očitek zmotne dokazne ocene izvedenske ekspertize. Angažirani izvedenec, ki mu je sodišče prve stopnje sledilo, je namreč v okviru svojega dela pridobil dodatno dokumentacijo (pritožbeno izpostavljena poročila dobaviteljev, na katera se je v ekspertizi tudi skliceval) in sodišče prve stopnje je izvedensko ekspertizo pravilno dokazno ocenilo kot enovit dokaz (glej 26. točko obrazložitve izpodbijane sodbe). Omenjena kršitev zato ni podana, medtem ko je na pritožbene očitke o zmotni dokazni oceni odgovorjeno v nadaljevanju. Iz izpodbijane sodbe ne izhaja, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do izpovedbe „krovca“ (op. upoštevaje sodbo do izpovedbe priče A. A.), do zapisnika z dne 21.11.2015 in do odgovora toženke z dne 20.11.2015. Iz vsebine izpodbijane sodbe izhaja, da sodišče prve stopnje nobenega izmed omenjenih izvedenih dokazov ni spregledalo, le njihova dokazna ocena ni takšna, kot jo želi doseči tožnica. Iz 17. do 22. točke obrazložitve izpodbijane sodbe je namreč razvidno, da so bili dokazno ocenjeni in pričanje A. A. in omenjeni listini (op. glej razloge o odgovoru toženke na dopis tožnice (dopis z dne 20.11.2015) in o „kontrolnem ogledu vodotesnosti strehe“ (zapisnik z dne 21.11.2015).

9. Bistvena kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (tako imenovana protispisnost) je podana v primeru, če sodišče pri ugotavljanju odločilnih dejstev v sodbo prenese vsebino dokaza, ki je dokaz nima. Za takšno kršitev ne gre, če dokaz morebiti zmotno dokazno oceni. Zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da je omenjena kršitev podana, ker je prisotno nasprotje med razlogi o vsebini listin sodnega spisa (nasprotje med poročili dobaviteljev komunalnih dobrin in vsebino izvedenskega mnenja ter izpovedbami toženkinih prič).

10. Neutemeljen je obširen očitek zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Pritožbeno sodišče pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje o odločilnih dejstvih konkretnega primera. Dejansko stanje je razvidno že iz izpodbijane sodbe in se na tem mestu podrobneje ne ponavlja. Pavšalni pritožbeni kritiki, da je izpodbijana sodba „katastrofalni produkt sojenja“, ni mogoče slediti. Iz izpodbijane sodbe nikjer ne izhaja, da sodišče prve stopnje ne bi dojelo, da gre za sporno prodajo dveh nepremičnin, ki sta nastali iz nekdaj enotne nepremičnine. Izpodbijana sodba vsebuje številne prepričljive razloge o tem, da je bilo stanje kupljenih nepremičnin tožnici izjemno dobro znano in da ji ni moglo biti neznano. Drugačno pritožbeno zavzemanje ni utemeljeno. Lastna in neutemeljena je dokazna ocena, da tožnica ni mogla vedeti okoliščin o dobavi komunalnih in drugih dobrin (glej predvsem 24. in 26. točko obrazložitve izpodbijane sodbe). Pritožbenemu zavzemanju v smeri, da je bila tožnica nekakšen laičen, neveden in neseznanjen kupec, ni mogoče slediti. Že predmetno negira obstoj zatrjevanih skritih napak v zvezi s priključki. Čeprav posledično niti ni bilo dolžno, je sodišče prve stopnje vseeno ugotavljalo okoliščine o zatrjevanem (ne)obstoju priključkov za obe nepremičnini. Zaključek angažiranega izvedenca in sodišča prve stopnje je, da priključki obstajajo. Temu pritožbeno sodišče pritrjuje in iz potrdil dobaviteljev, katerih vsebina se obširno pritožbeno izpostavlja, ne izhaja drugače. Rdeča nit pritožbenega zavzemanja je, da tožnica (skrito) stvarno napako očitno vidi v tem, da prodani nepremičnini, ki sta bili v preteklosti del enotnega objekta, ki je bil zgrajen leta 1962, ne bi smeli imeti poenostavljeno povedano internih priključkov do skupnih priključkov. Pritožbenim dvomom, kaj so interni priključki, kako je zadeva formalno (legalno, registrirano) v korist konkretnih nepremičnin in kje se priključki nahajajo, ni mogoče slediti na način, da nepremičnini priključkov nimata oziroma da imata (skrite) stvarne napake. Nenazadnje iz izpodbijane sodbe izhaja, da sta pravdni stranki na primopredaji opravili tudi popis števcev. Priključki so in zavzemanju tožnice, ki ji je bilo stanje znano, za nekakšne ločene odjeme vseh dobav po posamični nepremični oziroma za rešitev, ki ne bi vključevala internih priključkov, ni mogoče slediti na način, da gre za skrite napake prodanih stvari. V zvezi z obvestilom elektro podjetja velja dodati, da sta za nepremičnini evidentirani dve ločeni merilni mesti. Ob nejasnem izpostavljanju, da je toženka evidentirana le na enem mestu in da je (neizkazano) improvizirala z elektriko, velja pripomniti, da je na drugem evidentirana sama tožnica. Iz obvestila JKP Šentjur je tudi razvidno, da je vodovodni jašek pripravljen za dve odjemni mesti. Tožnica ni bila ignorirana pri svoji analizi pritožbeno izpostavljenih potrdil. Njeni lastni in neutemeljeni dokazni oceni preprosto ni bilo in ji ni mogoče slediti. Nenazadnje je bilo, kot je že navedeno zgoraj, stanje v zvezi s priključki tožnici znano in ji ni moglo ostati neznano. Neizkazano je pritožbeno zatrjevano dejstvo, da je tožnica nakup opravila „v spoštovanju“ cenitvenega poročila cenilca B. B. iz leta 2013. Zgrešeno je pritožbeno sklicevanje, da gre za sodno zapriseženega izvedenca, saj gre le za eno izmed treh cenitev, ki sta jih pridobili sami pravdni stranki pred predmetnim sodnim sporom in pred samo prodajo. Tožnica v pritožbi ne omenja njenega siceršnjega zavedanja glede lastnosti prodanih nepremičnin in njenih predhodnih ogledov nepremičnin. Pritožbeni očitek, da sodba namiguje, da naj bi skrben kupec tudi sicer preveril stanje nepremičnin, ki jih kupuje, drži in takšen zaključek sodišča prve stopnje je povsem pravilen, logičen in razumljiv. Nesprejemljivo je zavzemanje, da je tožnica, ki ji je bilo stanje nepremičnin dobro poznano, ob nakupu v letu 2015 preprosto sledila cenitvenemu poročilu iz leta 2013 in da je kakršenkoli odstop od izvida (op. takrat privatnega in ne sodnega) cenilca B. B. skrita stvarna napaka. Razlaga cenilca B. B., da v kolikor objekt ne bi imeli komunalnih priključkov, ne bi mogel imeti ne gradbenega ne uporabnega dovoljenja, je le njegova razlaga, ki je tudi sicer širša in vključuje dejstvo, da brez priključkov ne bi bilo mogoče opravljati dejavnosti, ki se opravlja v objektih. Gre le za sklepanje cenilca B. B., ki ne vzbudi dvoma v njegovo pričanje, čeprav drži pritožbeni očitek, da gradbena in uporabna dokumentacija prodanih nepremičnin ni bila obravnavana in (očitno)1 ne obstaja.

11. Ob primopredaji se ni „opozorilo na potencialni problem zamakanja“, ampak le, da vodne neprepustnosti strehe ob primopredaji ni bilo mogoče preveriti. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožnica ni izkazala že tega, da je streha dejansko zamakala oziroma da bi šlo v tej smeri za obstoječo skrito napako, kar je upoštevaje vse okoliščine konkretnega primera utemeljen zaključek. Ob tem ni spregledalo izpovedbe priče A. A. (krovca), odgovora toženke z dne 20.11.2015 in kontrolnega ogleda vodotesnosti strehe (zapisnika tožnice z dne 21.11.2015), le vseh okoliščin konkretnega primera ni dokazno ocenilo na način, ki ga želi doseči tožnica (glej razloge od 17. do 22. točke obrazložitve izpodbijane sodbe). Starost strehe in njena dotrajanost sta bili tožnici znani oziroma ji nista mogli ostati neznani (op. takšen je bil predmet nakupa). Sodišče prve stopnje je pravilno verjelo prepričljivim izpovedbam, da streha ob primopredaji ni zamakala. Kljub temu, da se je opredelilo do izpovedbe A. A., da je streha mogoče ob večjem deževju zaradi njene starosti in dotrajanosti zamakala, kar ni skrita napaka, je nato pravilno zaključilo, da tožnica (skrite) stvarne napake v tej smeri ni izkazala. Pri pritožbeno izpostavljeni preverbi strehe ob prvem dežju, ki naj bi bila predvidena po primopredajnem zapisniku (glej zgoraj), tožnica izpusti bistvene okoliščine konkretnega primera, ki povsem ovržejo njeno izpovedbo, izpovedbo njenega krovca in njen zapisnik o ogledu strehe. Tožnica namreč po zatrjevanem zamakanju ni pristala na skupen ogled strehe s toženko, kar ji je ta predlagala v omenjenem odgovoru, iz katerega tudi ne izhaja, da priznava napake na strehi in drugod in da je pripravljena izvesti novo streho. Kontrolni ogled je tožnica opravila sama in nanj ni vabila toženke, pridobljenih dokazov pa ni ustrezno zavarovala. Predmetno kaže na izrazito neupoštevanje določbe prvega odstavka 464. člena Obligacijskega zakonika (kupčeve sodelovalne dolžnosti) in to je sodišče prve stopnje primerno dokazno upoštevalo v smeri, da tožnica skritih stvarnih napak ni izkazala.

12. „Problem elektrike“ ni skrita napaka, kar je razumljivo pojasnjeno v 27. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, in tožnica ni zmogla izkazati pravočasnega grajanja zatrjevanih pomanjkljivosti, zato je njen zahtevek neutemeljen tudi iz naslova zatrjevanih napak glede elektrike. V tem delu ni mogoče slediti pritožbenemu zavzemanju, da tožnica napak ni mogla opaziti in da se je upravičeno zanesla na cenitev B. B. (glej tudi razloge zgoraj). Očitane so namreč napake, ki naj bi bile v potrganih električnih vodih, demontiranih vtičnicah, visečih neuporabnih električnih kablih, neprimerni nameščenosti in osvetljenosti svetil, ipd.

13. Ker drugih pritožbenih očitkov tožnica ni podala, je pritožbeno sodišče opravilo še preizkus izpodbijanje sodbe glede pritožbenih razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). V postopku na prvi stopnji po uradni dolžnosti upoštevnih postopkovnih kršitev pritožbeno sodišče ni našlo. Ob ugotovljenih dejstvih, ki so razvidna iz izpodbijane sodbe, je sodišče prve stopnje materialno pravo pravilno uporabilo. Prav tako je pravilna odločitev prvostopenjskega sodišča o povrnitvi pravdnih stroškov.

14. Skladno z navedenim je pritožbeno sodišče pritožbo tožnice zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

15. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena, prvim odstavkom 154. člena in 155. členom ZPP. Tožnica, ki s pritožbo ni uspela, mora poleg kritja svojih pritožbenih stroškov toženki povrniti stroške v zvezi s potrebnim odgovorom na pritožbo. Toženki se prizna priglašenih 675 točk za odgovor na pritožbo, 13,5 točk materialnih stroškov (2% od nagrade do 1000 točk) in 22 % DDV, kar ob vrednosti točke v višini 0,60 EUR skupaj znaša 503,98 EUR.

1 Glej neprerekano pojasnilo toženke s sklicevanjem na prilogo B12 o tem, da nepremičnini, ki izhajata iz skupnega objekta zgrajenega leta 1962, gradbenega dovoljenja ne rabita in da imata uporabno dovoljenje po samem zakonu.