Jedro

Zmotno je stališče pritožbe, da se aktivna legitimacija upravnika domneva, če se izkaže s podpisano pogodbo o upravljanju. V razmerju do tretjih se šteje za upravnika tisti, ki je vpisan v register, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom pa učinkuje, ko je med njimi sklenjena pogodba o upravljanju. Pogoji se presojajo po določbah SPZ in SZ-1. Pogodba o upravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika, pri tem pa lahko etažni lastniki za sklenitev take pogodbe pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V takem primeru se pogodba šteje za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe (drugi in tretji odstavek 53. člena SZ-1).

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje (I) zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka (tožnica) od tožene stranke (toženca) zahtevala plačilo 1.837,41 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznega zneska dalje do plačila ter (II) tožnici naložilo, da tožencu povrne pravdne stroške v višini 502,98 EUR v roku osmih dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za izpolnitev obveznosti dalje do plačila.

2.Zoper navedeno sodbo vlaga pravočasno pritožbo tožnica in jo izpodbija v celoti iz razloga kršitve postopka in materialnega prava. Trdi, da je odločitev sodišča prve stopnje, da tožnica ni aktivno legitimirana za predmetno tožbo, ker ni upravnik stavbe, napačna. Če se upravnik izkaže s podpisano pogodbo o upravljanju, se njegova aktivna legitimacija za tovrstne spore domneva. Ena sodba, na katero se sklicuje sodišče prve stopnje, pa ne pomeni sodne prakse, poleg tega pa gre za zadevo, ki se nanaša na isti objekt in na isto tožnico. Tožnica je predložila podpisano pogodbo, sklep o imenovanju upravnika, ki ga je podpisal tudi toženec in poročilo o glasovanju, sodišče prve stopnje pa je arbitrarno odločilo, da poročilo o glasovanju, ki ga je podpisala etažna lastnica B. B., nima nobene teže. Sodišče prve stopnje je zgolj na podlagi navedb toženca, ne da bi izvajalo dokazni postopek o tem, ali je bil sklep o imenovanju upravnika sprejet ali ne, in ne da bi izvajalo dokaze, ali je pogodba bila podpisana ali ne, zaključilo, da tožnica ni upravnik in da pogodba o opravljanju upravniških storitev ni veljavna. Odločitev sodišča prve stopnje, ki temelji na obsežnem ugovoru toženca, je groba kršitev 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP1. Odločitev bo imela posledice tudi glede dobaviteljev, s katerim je tožnica kot upravnik sklenila pogodbe o različnih dobavah in storitvah. Glede tega je tožnica predložila tudi obširno dokumentacijo o plačilu teh dobav in storitev ter zadostila vsem pravnim standardom, ki veljajo za tožbe upravnikov (II Cpg 1071/2015 z dne 22. 9. 2015). Toženec pa ni podal sklepčnega ugovora, nobenemu vtoževanemu računu/razdelilniku ni ugovarjal.

3.Na pritožbo je odgovoril toženec in predlagal, da se jo zavrne ter priglasil stroške pritožbenega postopka.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.V obravnavanem primeru gre za spor majhne vrednosti, v katerem so pritožbeni razlogi omejeni. Sodba, izdana v takem postopku, se sme izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Sodišče druge stopnje je posledično vezano na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje. Izjemo predstavlja zgolj položaj, ko je sodišče zaradi zmotne uporabe materialnega prava nepopolno ugotovilo dejansko stanje (drugi odstavek 458. člena ZPP), vendar je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno uporabilo materialno pravo.

6.Nosilni razlog za zavrnitev tožbenega zahtevka je, da tožnica v tem postopku ni izkazala svojega upravičenja kot upravnika za izterjavo vtoževanih stroškov obratovanja, vzdrževanja in upravljanja, ker ni izkazala, da je upravnik stavbe, na katero se stroški nanašajo in v kateri je toženec lastnik stanovanja in dveh garaž.

7.Tožnica kot upravnik v tem postopku vtožuje stroške obratovanja, vzdrževanja in upravljanja za razdelilnike za obdobje od decembra 2022 do maja 2022, ki so zapadli v plačilo od januarja 2023 do junija 2023. Toženec se je zahtevku za plačilo vtoževanih storitev med drugim uprl z ugovorom, da tožnica z etažnimi lastniki stavbe nima veljavno sklenjene pogodbe o upravljanju in zato za opravljanje poslov upravljanja v stavbi nima upravičenja in s tem tudi ne za izterjavo predmetnih stroškov na tej podlagi.

8.Zmotno je stališče pritožbe, da se aktivna legitimacija upravnika domneva, če se izkaže s podpisano pogodbo o upravljanju. V razmerju do tretjih se šteje za upravnika tisti, ki je vpisan v register, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom pa učinkuje, ko je med njimi sklenjena pogodba o upravljanju. Pogoji se presojajo po določbah SPZ2 in SZ-13. Pogodba o upravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika, pri tem pa lahko etažni lastniki za sklenitev take pogodbe pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V takem primeru se pogodba šteje za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe (drugi in tretji odstavek 53. člena SZ-1). Glede na ugovor toženca je morala tožnica zato izkazati, da je sklep o imenovanju upravnika in o podpisu pogodbe z novim upravnikom (A8) veljavno sprejet. Pogodba o opravljanju storitev številka 05-2020 (A3) pa bi bila veljavno sklenjena, če bi bila podpisana v skladu s tem sklepom.

9.Sklep o imenovanju upravnika in o podpisu pogodbe z novim upravnikom, ki ga je tožnica kot dokaz predložila v dopolnitvi tožbe (A8), je nepodpisan in nima priložene podpisne listine, ki je glede na sklep (in tudi glede na 1. člen Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja št. 05-2020) priloga in sestavni del tega sklepa (ter se spne skupaj s tem sklepom in tvori z njim celoto). Zato tako predloženi sklep nima dokazne vrednosti in posledično tudi ne izkazuje upravičenja članom pooblaščenega Odbora etažnih lastnikov A. za podpis pogodbe o upravljanju. S strani etažne lastnice podpisano poročilo o glasovanju (A7) je podlaga za sprejetje sklepa, ne dokazuje pa, da je bil sklep nato tudi veljavno sprejet. Očitek pritožbe, da je sodišče prve stopnje arbitrarno odločilo, da poročilo o glasovanju, ki ga je podpisala etažna lastnica B. B., nima nobene teže, zato ni utemeljena.

10.Ker je toženec že v ugovoru trdil, da pogodba ni veljavno sklenjena, bi morala oziroma bi lahko tožnica že v naslednji vlogi po ugovoru (v dopolnitvi tožbe) predložiti dokaz, da temu ni tako. Pravila postopka v sporih majhne vrednosti je pri tem niso ovirala, kot zmotno prikazuje v pritožbi, vendar tega ni storila. Tega ni storila niti v nadaljnji vlogi (prvi pripravljalni vlogi), temveč je podpisno listino (ki poleg podatkov o etažnih lastnikih vsebuje tudi podatke o njihovih solastninskih deležih) kot dokaz dostavila šele z naslednjo vlogo z dne 19. 3. 2024. To pa je v nasprotju z določbo 452. člena ZPP, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Glede na določbo 453. člena ZPP zato sodišče prve stopnje tega dokaza ni smelo upoštevati. Zmoten je zato očitek pritožbe, da je sodišče prve stopnje s tem kršilo načela kontradiktornosti (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP).

11.Predmet te pravde ni spor o obstoju oziroma veljavnosti pogodbe o upravljanju, vendar je bilo treba zaradi navedenega ugovora toženca predhodno ugotoviti, ali tožnica izkazuje upravičenje (aktivno legitimacijo), da od toženca terja plačilo stroškov obratovanja, vzdrževanja in upravljanja, ki ga veže na svojo vlogo upravnika. Tega upravičenja pa tožnica v tem postopku ni izkazala in tega dokaznega bremena ni zmogla, ker za to ustrezne dokazne listine (pravočasno) ni predložila. To je tudi razlog za zavrnitev zahtevka. Sodišče prve stopnje je, tako kot je izrecno predlagala tožnica v dopolnitvi tožbe, odločilo na podlagi stanja spisa in pri tem upoštevalo pravočasno predložene dokaze tožnice, s katerimi pa tožnica ni dokazala, da je pogodbo za upravljanje objekta, v katerem ima stanovanje in garaži toženec, sklenila. Očitek o kršitvi 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni utemeljen. Ta kršitev je podana, če sodna odločba nima toliko in takih razlogov, da ni mogoče preizkusiti, ali je pravilna in zakonita. Izpodbijana sodba ni taka. Sodišče je navedlo pravno podlago odločitve in navedlo razloge, ki po njegovi oceni utemeljujejo zavrnitev zahtevka. Razlogi so izčrpni, jasni in iz njih je razviden razmislek sodišča.

12.Ker tožnica svojega upravičenja za plačilo, ki ga veže izključno na svojo vlogo upravnika oziroma na pogodbo o upravljanju, ni izkazala, so brezpredmetne pritožbene trditve, da bo odločitev imela posledice glede dobaviteljev, s katerim je tožnica kot upravnik sklenila pogodbe o različnih dobavah in storitvah, o čemer je predložila obširno dokumentacijo o plačilu teh dobav in storitev. Enako velja glede trditve, da toženec ni podal sklepčnega ugovora, ker nobenemu vtoževanemu računu/razdelilniku ni ugovarjal. Slednje je tudi sicer v nasprotju z listinskimi dokazi, ki jih je toženec priložil v ugovoru.

13.Ker pritožbeno uveljavljeni razlogi niso podani in ni kršitev, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, je treba pritožbo zavrniti in sodbo sodišča prve stopnje potrditi (353. člen ZPP).

14.Tožnica s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s 165. členom ZPP). Prav tako svoje pritožbene stroške krije sam toženec, ker je neopredeljeno in neutemeljeno priglasil strošek za sestavo pritožbe, posledično tudi 2 % za materialne stroške, strošek sodne takse pa mu ni nastal (drugi odstavek 163. člena in prvi odstavek 155. člena ZPP).

15.V skladu s petim odstavkom 458. člena ZPP je o pritožbi odločila sodnica posameznica.

-------------------------------

1Zakon o pravdnem postopku.

2Stvarnopravni zakonik.

3Stanovanjski zakon.

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 452, 453 Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 53, 53/2, 53/3

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.