Jedro

Za odpoved najemnega razmerja in izpraznitev stanovanja mora tožeča stranka zatrjevati, da je z opominom toženo stranko opozorila na kršitev in v roku, ki ni bil krajši od 15 dni, zahtevala da na določen način odpravi odpovedni razlog.

Izrek

Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da izrek sedaj v celoti glasi: “Toženi stranki K. N., P. g. ..., C., se odpoveduje najemno razmerje po najemni pogodbi z dne 11. 1. 1999 za stanovanje št. ... v pritličju stanovanjske hiše na naslovu P. g. ..., C. v skupni izmeri 69,99 m2. Tožena stranka K. N. je dolžna v roku 60 dni izprazniti stanovanje št. ... v pritličju stanovanjske hiše na naslovu P. g. ..., C. v skupni izmeri 69,99 m2 in ga prostega oseb in stvari prepustiti v posest tožeče stranke.

Tožena stranka K. N. je dolžna iz naslova neplačanih najemnin in zakonskih zamudnih obresti povrniti tožeči stranki znesek 1.705,95 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 7. 2008 dalje do plačila.

Tožena stranka K. N. je dolžna povrniti tožeči stranki pravdne stroške v višini 340,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11.6.2009 do plačila in pritožbene stroške v višini 362,70 EUR, v roku 15 dni.”

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke.

Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz pritožbenih razlogov po 2. in 3. točki I. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožnica predlaga, da se izpodbijana sodba spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da se izpodbijana sodba razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Trdi, da sodišče prve stopnje zmotno navaja, da opomin kot dokaz, ki ga je predložila, ne utemeljuje tožbenega zahtevka, ki je nesklepčen. Trdi, da je v zvezi z opominom ravnala popolnoma pravilno in postopala v skladu z zakonskimi določili in tako oblikovala tudi tožbeni zahtevek. Stanovanjski zakon (SZ-1) v III. odst. 103. čl. določa, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo, opomin pa mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Pritožnica trdi, da je vsem tem zakonskim pogojem v opominu zadostil. Zato je napačno stališče sodišča, da so dejstva, na katera se opira tožbeni zahtevek v nasprotju z dokazi, ker se v opominu navedeni znesek 1.431,02 EUR razlikuje od vtoževanega zneska 1.705,95 EUR. Pritožnik trdi, da sta tako kršitev kot tudi način odprave te kršitve v opominu in tožbenem zahtevku enaka, razlika je le v višini zneska neplačanih najemnin, ki je v tožbenem zahtevku višji, saj je bil opomin izstavljen mesec pred vložitvijo tožbenega zahtevka in je zato po višini višji za eno najemnino, katera je zapadla v času med izstavljenim opominom in vloženo tožbo in prav tako ni bila poravnava. Neplačevanje najemnine v enem mesecu vsekakor predstavlja isto kršitev kot neplačevanje najemnine v naslednjem mesecu. Gre za isto kršitev, ki zaradi svoje narave, torej najemnine, ki se ovrednoti v denarnem znesku, s ponavljanjem narašča v vrednosti. Tako je vsekakor isti način odprave kršitve, torej plačilo najemnine, ne glede nato ali dolg predstavlja neplačano najemnino 1.431,02 EUR ali vtoževanih 1.705,95 EUR. Pritožba je priglasila stroške vložene pritožbe.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče lahko izda zamudno sodbo le, če so za to izpolnjeni pogoji, ki jih določa I. odst. 318. čl. ZPP. Na podlagi te določbe izda sodišče sodbo, s katero ugodi tožbenemu zahtevku, če tožena stranka na pravilno vročeno tožbo ne odgovori in če so izpolnjeni naslednji pogoji: da ne gre za zahtevek, s katerim stranke ne morejo razpolagati ( III. odst. 3. čl. ZPP); da izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka iz dejstev, ki so navedena v tožbi; da dejstva, na katera se opira tožbeni zahtevek, niso v nasprotju z dokazi, ki jih je predložil sam tožnik, ali z dejstvi, ki so splošno znana. Pasivnost tožene stranke ( ko ne odgovori na tožbo) se ocenjuje kot priznanje tožnikovih dejanskih navedb. Zato v postopku izdaje zamudne sodbe sodišču ni potrebno ugotavljati dejanskega stanja, ampak kot dejansko podlago sodbe vzame kar dejstva, ki so navedena v tožbi. Zamudno sodbo pa lahko izda le, če je tožba sklepčna.

Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da v skladu z II. odst. 338. čl. ZPP zoper zamudno sodbo izrecno ni dopusten pritožbeni razlog nepopolne oz. zmotne ugotovitve dejanskega stanja, zato je pritožba v delih, ko napada dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, nedopustna.

Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da tožena stranka ni odgovorila na tožbo, zato je sodišče prve stopnje pravilno presojalo, ali so podani pogoji za izdajo zamudne sodbe po 318. čl. ZPP. Sodišče prve stopnje je na podlagi tožbenih trditev ugotovilo, da je tožeča stranka zahtevala, da ji tožena stranka iz naslova neplačanih najemnin plača 1.705,95 EUR s pripadki. K tožbi je predložila zadnji opomin pred tožbo, iz katerega izhaja, da je toženo stranko pozvala, da odpravi odpovedni razlog tako, da plača 1.432,02 EUR kot dolžno najemnino. Utemeljeno pritožba trdi, da je sodišče prve stopnje zmotno zaključilo, da obstaja nesklepčnost tožbe, ki je v tem, da iz opomina izhaja drugačen znesek, kot je vtoževan. Ne gre za nesklepčnost, pa tudi ne za nasprotje med trditvami v tožbi in priloženimi pisnimi dokazili, kot ta pogoj za izdajo zamudne sodbe določa čl. 318 ZPP.

V skladu s 4. tč. I. odst. 103. čl. SZ-1 je možno odpovedati najemno razmerje, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen, pa v 60-dneh od prejema računa. Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik predhodno najemnika pisno ne opomni o kršitvi, ga pozove na odpravo kršitve in mu določi rok za to, ki ne sme biti krajši od 15 dni ( III. odst. 103. čl. SZ-1). Tožnica je tem materialnim pogojem zadostila, zato bi sodišče moralo ugoditi tožbenemu zahtevku glede odpovedi pogodbe in izselitve iz stanovanja, saj vse troje iz opomina izhaja in je v teh delih tožbeni zahtevek po materialnem pravu utemeljen. Utemeljen pa je tudi zahtevek glede zneska 1.705,95 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 7. 2008 dalje. Tožeča stranka je vtoževala znesek 1.705,95 EUR in trdila, da predstavlja neplačane najemnine od 20. 12. 2004 do 20. 6. 2008, ko je bil opravljen izračun glavnice in zakonskih zamudnih obresti za stanovanje, za katero je bila sklenjena najemna pogodba in ga toženka še vedno koristi. Pri zamudnih sodbah se šteje, da tožena stranka s tožbenimi navedbami soglaša in da se štejejo za resnične. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da tudi ne gre za nasprotje med trditvami in priloženimi dokazi, saj je opomin z dne 9. 6. 2008, obračun pa je bil sestavljen dne 20. 6. 2008 in je tako povečan za eno mesečno najemnino. Ker je tudi v tem delu zahtevek po materialnem pravu utemeljen, saj je v skladu s 6. alinejo čl. 94 SZ-1 najemnik dolžan plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine in tudi ne gre za nasprotje med dejstvi v tožbi in predloženimi dokazi, je sodišče druge stopnje tudi v tem delu ugodilo zahtevku, saj se šteje, da je toženka s svojo pasivnostjo vtoževani dolg v višini 1.705,95 EUR s pripadki, priznala.Obrestni del zahtevka pa temelji na določbi čl. 299/I, 378/I in 381 Obligacijskega zakonika (OZ).

Ker je tako sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje, pravilna uporaba materialnega prava pa zahteva ugoditev tožbenemu zahtevku, je pritožbeno sodišče v skladu s 5. alinejo 358. čl. ZPP pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je ugodilo tožbenemu zahtevku. Prav tako je tožeči stranki v skladu s čl. 154/I ZPP v zv. s čl. 165/II ZPP in Odvetniško Tarifo (OT) prisodilo priglašene potrebne stroške, ki so tožeči stranki nastali z vložitvijo tožbe. Tožeča stranka je v tožbi priglasila naslednje potrebne stroške: strošek sestave tožbe na izpraznitev v višini 200 točk, strošek sestave tožbe na plačilo v višini 250 točk, strošek poročila stranki 20 točk in strošek pribave potrdila o pravnomočnosti v višini 20 točk. Prav tako je priznalo strošek takse za pritožbo v višini 65,68 EUR in 2 % administrativnih stroškov. Pritožbeno sodišče pa ni priznalo stroška korespondence s stranko v višini 50 točk, saj je ta strošek smiselno zajet v strošku za sestavo tožbe. Na vse stroške je sodišče priznalo tudi 20 % DDV. Skupaj tako priznani stroški znašajo 340,00 EUR in jih je tožena stranka dolžna tožeči povrniti v roku 15- dni, v primeru zamude, pa tudi zakonske zamudne obresti, ki tečejo po preteku tega roka.

Prav tako je tožeča stranka upravičena do povrnitve potrebnih pritožbenih stroškov, saj je s pritožbo uspela. V skladu s čl. 165/I ZPP v zv. s 154/I ZPP je tožeča stranka upravičena do povrnitve stroška sodne takse za pritožbo v višini 131,36 EUR, do stroška sestave pritožbe v višini 400 točk in do stroška poročila stranki v višini 20 točk, vse skupaj povečano za 20 % DDV. Sodišče druge stopnje pa tožeči stranki ni priznalo stroška korespondence s stranko, saj je ta strošek smiselno zajet v strošku za sestavo pritožbe. Skupaj tako potrebni pritožbeni stroški znašaj 362,70 EUR in jih je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki v roku 15 dni.