Jedro

Stanodajalec lahko odpove najemno pogodbo za neprofitno stanovanje, če ima najemnik v lasti ali solasti primerno stanovanje.

SZ-1 res govori samo o lastništvu drugega primernega stanovanja, vendar v primeru, ko je nekdo solastnik v tako velikem obsegu (9/10-in), z njim tudi upravlja in razpolaga ter je lastnik še enega stanovanja, čeprav na drugi lokaciji, ne more biti nobenega dvoma, da ima v lasti primerno stanovanje in ne gre za utesnjujočo razlago določbe 5. odst. čl. 103 SZ-1

Izrek

1. Pritožbi se deloma ugodi in se v odločitvi o pravdnih stroških izpodbijana sodba spremeni tako, da se pravdni stroški tožeče stranke znižajo za 226,32 EUR tako, da znašajo 1.701,97 EUR. V ostalem delu se pritožba zavrne in potrdi izpodbijana sodba (tč. I in II izreka).

2. Vsaka stranka sama trpi stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

V ponovljenem postopku je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku, s katerim je tožeča stranka odpovedala najemno pogodbo št. X z dne 1.3.1993 za dvosobno stanovanje št. XX v izmeri 66,59 m2 v prvem nadstropju na naslovu A in kletjo v izmeri 1,93 m2 ter toženki naložilo, da izprazni zgoraj navedene prostore v roku 91 dni ter toženki naložilo povrnitev stroškov tožeči stranki v znesku 1.922,29 EUR z ustreznimi zamudnimi obrestmi.

Zoper tako sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje toženka, ki v pritožbi predlaga, da pritožbeno sodišče ugodi njeni pritožbi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da stroškovno zavrne tožbeni zahtevek; podrejeno pa da izpodbijano sodbo razveljavi. V pritožbi toženka navaja, da drugo stanovanje, ki ga omenja sodišče prve stopnje, ni drugo primerno stanovanja, saj je toženka solastnica tega stanovanja le do 9/10. Zgolj uporaba stvari ni isto kot po zakonu zahtevana lastnina. Sodba je nejasna in napačno razlaga določbo čl. 103/5 SZ, saj če bi zakonodajalec mislil tako, bi v zakon zapisal tudi v solasti in ne le v lasti. Taka razlaga kot jo je sprejelo sodišče prve stopnje je utesnjujoča za toženo stranko. Tožeča stranka nikoli ni podala navedbe, da toženka v celoti brezplačno uporablja stanovanje na naslovu B. To stanovanje toženka uporablja za opravljanje odvetniške dejavnosti in ji je mati kot solastnica dala za odvetniško pisarno. Toženka je lastnica stanovanja, ki je zasedeno in se zanj uporablja določba čl. 195/2 SZ. Sodišče je odločilo v škodo socialno in ekonomsko šibke tožene stranke. Da je stanovanje na naslovu C zasedeno, sodišča ne zanima. Rok 91 dni, ki ga je določilo sodišče za izselitev, ni primeren, potreben bi bil daljši rok. Napačna je tudi odločitev o stroških, saj je sodišče tožeči stranki priznalo stroške za nepotrebno dopolnitev pritožbe.

Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo in predlagala, da pritožbeno sodišče zavrne pritožbo toženke in potrdi izpodbijano sodbo.

Pritožba ni utemeljena.

Pravna podlaga za zahtevek, ki ga uveljavlja tožeča stranka, so določbe čl. 103/5 Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 69/2003; v nadaljnjem besedilu SZ-1) po kateri sme lastnik odpovedati najemno pogodbo, če ima najemnik neprofitnega stanovanja v lasti primerno stanovanje. Namen neprofitnih najemnih razmerij je v tem, da lastnik stanovanje oddaja osebam (upravičencem, izbranim na javnem razpisu) zaradi reševanja njihovih stanovanjskih problemov oziroma zaradi obstoja posebnih stanovanjskih ali socialnih razmer za bistveno nižjo najemnino od tržne. Zato lastništvo primernega stanovanja pomeni, da si lahko najemnik sam uredi stanovanjski problem tako, da se preseli v to stanovanje. Ob ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je toženka solastnica spornega stanovanja do 9/10, lastnik 1/10 je toženkin sorodnik, ki živi v inozemstvu in da toženka sama razpolaga s spornim stanovanjem na naslovu B in da je to stanovanje po površini večje od stanovanja na naslovu A, da gre v obeh primerih za dvosobno stanovanje, so pravilni zaključki sodišča prve stopnje, da je toženka lastnica (solastnica do 9/10) drugega primernega stanovanja. Ob nadaljnji ugotovitvi, da je toženka tudi lastnica stanovanja na naslovu C in okoliščini, da je eden izmed otrok že samostojen in zaposlen, so pravilni zaključki, da je toženka lastnica primernega stanovanja. SZ-1 res govori samo o lastništvu kot poudarja pritožba, vendar v primeru, ko je nekdo solastnik v tako velikem obsegu (9/10-in), z njim tudi upravlja in razpolaga ter lastnik še enega stanovanja, čeprav na drugi lokaciji, ne more biti nobenega dvoma, da ima v lasti primerno stanovanje in ne gre za utesnjujočo razlago določbe 5. odst. čl. 103 SZ-1 v škodo toženke kot trdi pritožba. Stanovanje na naslovu B je še vedno stanovanje, ne glede na to, da toženka v njem opravlja poslovno poklicno dejavnost in je zaradi tega neutemeljena pritožbena trditev, da gre za zasedeno stanovanje, v katerega se toženka ne more vseliti ter da je zaradi tega potrebno uporabiti analogno določbo čl. 195/2 SZ-1, saj pride ta določba v poštev le, če je najemno razmerje sklenjeno s tretjo osebo. Ne more pa iti za najemno razmerje, ko naj bi kot najemnica bila toženka kot solastnica spornega stanovanja in njen zakonec ne glede na ugotovitev sodišča prve stopnje, da toženka ni predložila najemne pogodbe. Sodišče je odločalo v okviru trditvene podlage in ugotovljenega dejanskega stanja in so zaradi tega neutemeljene trditve, da je sodišče odločalo mimo trditvene podlage. V primeru odpovedi najemne pogodbe določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni (čl. 112/4 SZ-1) tako, da je neutemeljena trditev v pritožbi, da 91 dnevni rok ni primeren, saj je celo daljši, kot ga določa zakon.

Utemeljena pa je pritožba zoper odločitev o stroških, ko pritožba utemeljeno opozarja, da je sodišče brez podlage tožeči stranki priznalo stroške za dopolnitev pritožbe, ki je bila vložena po poteku pritožbenega roka. Ti stroški v postavki 400 točk in 20 % DDV so za pravdo nepotrebni stroški, saj je bila dopolnitev pritožbe vložena 31.7.2008 po preteku pritožbenega roka. Ti stroški znašajo 220,32 EUR (480 x 0,459 EUR) in za toliko je bilo zmanjšati pravdne stroške, ki jih je prisodilo sodišče prve stopnje. V preostalem delu pa je bilo pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo (čl. 353 ZPP).

Tožeča stranka z odgovorom na pritožbo v ničemer ni prispevala k razjasnitvi stvari in mora v posledici tega sama trpeti stroške, ki so ji nastali v zvezi s tem, saj to niso za pravdo potrebni stroški. Toženka pa je uspela z neznatnim delom tako, da je pritožbeno sodišče odločilo, da vsaka pravdna stranka sama nosi pritožbene stroške. Tak izrek o stroških temelji na določbi čl. 165 v zvezi s čl. 154 in 155/2 ZPP.