Jedro

Zemljiškoknjižno sodišče na podlagi 29. člena ZZK-1 preverja, ali obstaja identiteta predmeta v zavezovalnem in razpolagalnem pravnem poslu in pri tem dovoli vpis v okviru zemljiškoknjižnega dovolila, a ne preko zavezovalnega pravnega posla.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Dovoli se izbris zaznambe zavrnitve vpisa.

Obrazložitev

Z uvodoma navedenim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor predlagatelja in potrdilo sklep zemljiškoknjižnega referenta, opr. št. Dn št. 6405/2007 z dne 10. 3. 2008, da se zavrne predlog predlagatelja J. V. za vknjižbo zakupne pravice na podlagi dogovora o začasnem prenosu pravice uporabe z dne 8. 7. 1982 in aneksa št. 1 z dne 16. 10. 2007 pri parc. št. 921/10, vl. št. 1893, k.o. .., last G., d. d., v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine parc. št. 922/8, vl. št. 2080, k.o. ....

Proti takšnemu sklepu se pritožuje predlagatelj zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da dovoli predlagano vknjižbo zakupne pravice. Poudarja, da se obligacijske pravice prosto oblikujejo in je njihova vsebina prepuščena popolni avtonomiji in dispozitivnosti strank. Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1, Ur. l. RS, št. 57/2003) ne zahteva, da se obligacijske pravice vpisujejo samo v korist določene osebe oziroma ne določa, da se zakupna pravica vpisuje samo v korist zakupnika. Obligacijski zakonik (Ur. l. RS, št. 83/2001, v nadaljevanju OZ) določa samo vsebino obligacijskih pravic, vendar pa lahko pogodbene stranke uredijo obligacijsko razmerje drugače, kot je določeno v samem zakonu. Ponavlja, da sta se pogodbeni stranki na podlagi dogovora o začasnem prenosu pravice uporabe z dne 8. 7. 1982 dogovorili, da se začasno prenaša pravica uporabe na predlagatelja, z aneksom št. 1 z dne 16. 10. 2007 pa sta se dogovorili, da vknjižbeno dovoljenje za zakupno pravico velja za vsakokratnega lastnika parc. št. 922/8, k. o. .... Ker se obligacijske pravice oblikujejo prosto, je treba glede na zemljiškoknjižno dovolilo v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine, dopustiti vknjižbo zakupne pravice s tako vsebino.

Pritožba ni utemeljena.

V skladu s 13. členom Zakona o zemljiški knjigi (Ur. l. RS, št. 58/2003; v nadaljevanju ZZK-1) se v zemljiško knjigo vpisujejo obligacijske pravice, med njimi tudi zakupna pravica. ZZK-1 ureja postopek odločanja o vpisih v zemljiško knjigo. Kaj je zakupna pogodba pa določa Obligacijski zakonik v 1. odstavku 587. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/2001; v nadaljevanju OZ). Z zakupno pogodbo se zakupodajalec zavezuje, da bo zakupniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino. Gre za dvostransko vzajemno pogodbo, ki je odplačne narave.

Predlagatelj je z zemljiškoknjižnim predlogom zahteval vknjižbo zastavne pravice pri nepremičnini parc. št. 921/10, k. o. ..., last G., d. d., v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine parc. št. 922/8, k. o. ..., na podlagi dogovora o začasnem prenosu uporabe z dne 8. 7. 1982 in aneksa št. 1 z dne 16. 10. 2007. Iz dogovora o začasnem prenosu pravice uporabe izhaja, da pogodbena stranka G., d. d., začasno prenaša pravico uporabe na njej lastni nepremičnini na drugopogodbeno stranko J. V. (v konkretni zadevi predlagatelja). Slednji se je za rabo zavezal plačati nadomestilo. Iz aneksa št. 1 k navedenemu dogovoru, z dne 16. 10. 2007, sklenjenega sicer med navedenima strankama, pa izhaja izrecna enostranska brezpogojna izjava stranke G., d. d., da pri nepremičnini parc. št. 921/10, k. o. ..., dovoljuje vknjižbo zakupne pravice v korist vsakokratnega lastnika parc. št. 922/8, k. o. ....

ZZK-1 v 1. točki 1. odstavka 148. člena določa, da se vpis dovoli, če izhaja utemeljenost zahtevka za vpis iz listine, na podlagi katere se z zemljiškoknjižnim predlogom zahteva, medtem ko je v 1. odstavku 149. člena ZKK-1 določeno, da je zahtevek za vpis utemeljen, če je vsebina vpisa, ki se z zemljiškoknjižnim predlogom zahteva, dovoljena z zemljiškoknjižnim dovolilom in če je z zemljiškoknjižnim dovolilom tudi dovoljen vpis v korist osebe, v korist katere se z zemljiškoknjižnim predlogom vpis zahteva. Na podlagi zapisanega zemljiškoknjižno sodišče v strogo formalnem postopku ne sme presojati veljavnosti zavezovalnega pravnega posla (pogodbe), vendar pa mora pri presoji popolnosti zemljiškoknjižnega dovolila (4. odstavek 149. člena ZZK-1) preveriti tudi usklajenost vsebine zemljiškoknjižnega dovolila s predmetom zavezovalnega pravnega posla, ki v posameznem primeru predstavlja podlago za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in dovoliti vpis le, če se vsebina zemljiškoknjižnega dovolila ujema s predmetom priloženega zavezovalnega pravnega posla. Če bi bilo za vpis dovolj zgolj zemljiškoknjižno dovolilo, bi bila namreč določba 36. člena ZZK-1, ki določa, da mora biti (tudi) pri vpisu (obligacijskih) pravic zemljiškoknjižnemu dovolilu priložena listina o pravnem poslu, na podlagi katerega je ta pravica nastala, nepotrebna. Ta določba pa ni nepomembna, saj temelji na načelu kavzalnosti, za katerega se je jasno izrekel 40. člen Stvarnopravni zakonik (SPZ, Ur. l. RS, št. 86/02). Glede na navedeno zemljiškoknjižno sodišče na podlagi 29. člena ZZK-1 preverja, ali obstaja identiteta predmeta v zavezovalnem in razpolagalnem pravnem poslu in pri tem dovoli vpis v okviru zemljiškoknjižnega dovolila, a ne preko zavezovalnega pravnega posla, upoštevajoč zahtevek za vpis pravice.

Glede na to, da iz listine o obligacijskem pravnem poslu (pogodbe o začasni uporabi z dne 8. 7. 1982) izhaja, da se pravica uporabe na nepremičnini prenaša na predlagatelja, z "aneksom št. 1" z dne 17. 10. 2007, ki je dejansko zemljiškoknjižno dovolilo, pa zakupodajalec dovoljuje, da se pri njegovi nepremičnini vknjiži zakupna pravica v korist vsakokratnega lastnika sosednje nepremičnine, ni mogoče govoriti, da se vsebina predmeta v zavezovalnem pravnem poslu (pogodbi) ujema s predmetom razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižno dovolilo). V zavezovalnem pravnem poslu namreč ni podlage za izstavitev takega zemljiškoknjižnega dovolila.

Ker v obravnavani zadevi zavezovalni pravni posel (pogodba) v povezavi z razpolagalnim pravnim poslom (zemljiškoknjižnim dovolilom) ne predstavlja kavze/podlage razpolagalnemu pravnemu poslu oziroma ni podana identičnost predmetov obeh predloženih pravnih poslov, predlagatelj na podlagi takih listin ne more zahtevati vknjižbo predlagane pravice.

Drži sicer, kot navaja v pritožbi predlagatelj, da lahko pogodbene stranke uredijo obligacijsko razmerje drugače, kot to določa OZ za posamezno obligacijsko pravico, vendar to iz že navedenih razlogov v ničemer ne vpliva na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje. Tudi sicer je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da zakupna pravica, ki je vezana na osebo, ne more nastati v korist vsakokratnega lastnika druge (sosednje) nepremičnine in da bi šlo tedaj (po vsebini) kvečjemu za nastanek neke druge pravice.

Ker uveljavljani pritožbeni razlog ni utemeljen, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo na podlagi 2. točke 3. odst. 161. člena ZZK-1 zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sklep sodišča prve stopnje ter hkrati dovolilo izbris zaznambe zavrnitve vpisa.