Jedro

Za presojo razmerja je bistveno to, kako sta pogodbeni stranki izpolnjevali obveznosti in uresničevali pravice v medsebojnem razmerju, dokler ni med njima prišlo do spora.

Po 4.odst. 67.čl. ZOR so veljavni tudi poznejši ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke v pisni pogodbi.

Vlaganja niso bila v nasprotju z izrecno izraženo voljo tožnika.

Če je tožnik tožencu dopuščal, da je lokal preurejal in je zaradi njegovih vlaganj bilo tožnikovo premoženje obogateno, ima toženec pravico do tožnika terjati povračilo tistih izdatkov, ki pomenijo korist za tožnika.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i in vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Odločitev o stroških pritožbenega sodišča se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da obstoji terjatev tožnika A.A. za znesek 1.971.454,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 01.07.1998 dalje do plačila, znesek tolarske protivrednosti 1.500 DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan 31.07.1998 z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 01.08.1998 dalje do plačila, znesek tolarske protivrednosti 1.500 DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan 31.08.1998 z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 01.09.1998 dalje do plačila, znesek tolarske protivrednosti 1.500 DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan 30.09.1998 z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 01.10.1998 dalje do plačila, znesek tolarske protivrednosti 1.500 DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan 31.10.1998 z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 01.11.1998 dalje do plačila, znesek tolarske protivrednosti 1.500 DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan 30.11.1998 z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 01.12.1998 dalje do plačila in znesek tolarske protivrednosti 750 DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan 31.12.1998 z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 01.01.1999 dalje do plačila. Ugotovilo je, da ne obstoji terjatev toženca do tožnika za znesek 280.000,00 SIT in znesek 867.635,00 SIT in zato tožencu naložilo, da je dolžan plačati tožnikovo denarno terjatev, ki jo je ugotovilo v prvi točki izreka. Tožencu je še naložilo, da je dolžan tožniku plačati pravdne stroške v znesku 211.833,60 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 06.06.2004 dalje do plačila, vse 15-ih dneh.

Zoper sodbo je vložil toženec pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Meni, da odločitev ni pravilna, ker sodišče ni upoštevalo vseh določb pogodbe. Tožnik se je v pogodbi z dne 02.10.1996 zavezal, da bo pred izročitvijo poslovnega prostora na svoje stroške izvršil potrebna popravila poslovnih prostorov tako, da bo toženec dobil dovoljenje za opravljanje dejavnosti. Stranki sta se dogovorili, da lahko prevzame to obveznost tudi toženec in v tem primeru lahko najemnik potrebne stroške poračuna z najemnino. Stanje poslovnih prostorov bi se moralo ugotoviti z zapisnikom, ki je sestavni del pogodbe. Poslovni prostori v času sklepanja pogodbe niso obratovali. Višina najemnine, ki je bila določena s pogodbo je bila oderuška. Toženec je bil v času sklepanja pogodbe brez zaposlitve, iskal je kakršnokoli zaposlitev, kar je tožnik vedel, zato je izkoristil njegovo lahkomiselnost in neizkušenost ter stisko in mu vsilil v podpis takšno pogodbo, ki jo tožnik sploh ni izpolnil. Na vasi znaša povprečna najemnina 400 DEM. Tožnik ni sestavil primopredajnega zapisnika, torej je manjkal bistveni element pogodbe. Tudi ni na svoje stroške opravil potrebnih popravil, da bi toženec pridobil dovoljenje za opravljanje dejavnosti. Ključe poslovnega prostora mu je izročil šele 03.06.1997 in zato bi sodišče ta dan moralo šteti kot dan primopredaje. Toženec je v marcu 1997 tožniku izročil varščino v obliki pet mesečnih najemnin. Ker tožnik ni imel potrebnih sredstev, je moral toženec na svoje stroške opraviti popravila tako, da je lahko pridobil ustrezna dovoljenja. V vsem tem času pa je tožnik imel ključe in med vikendi obratoval v poslovnem prostoru na črno. Vse ključe je tožencu predal šele 03.06.1997. Povsem logično je zato, da je do tega dne plačilo najemnine mirovalo. V kolikor bi tožnik 01.11.1996 opravil vsa popravila v skladu s pogodbo, bi morebiti tudi začetek plačila najemnine pričel na ta dan. Pogodbo morata spoštovati obe stranki. V kolikor je ena prevzela obveznosti in jih ni izpolnila ne, more drugi določiti roka, v katerem naj opravi dela in pridobi dokumentacijo. Toženec zato vztraja, da ni bil v zamudi, saj do primopredaje pred 03.06.1997 sploh ni prišlo. Tožnik je dopustil in se strinjal s tožencem s takšnim stanjem. Toženec je petmesečno najemnino plačal v marcu 1997 za naprej, to je od primopredaje in tako je tudi to plačilo razumel tožnik, dokler ni prišlo do spora. V kolikor bi tožnik drugače razlagal pogodbo, tožencu ne bi 03.06.1997 izročil ključev poslovnega prostora, ampak bi že tedaj odstopil od pogodbe. Toženec je do primopredaje sukcesivno opravil nujna dela, uredil je centralno napeljavo z zamenjavo radiatorjev in dela peči, usposobil je jedilno sobo in saniral zunanjo teraso. To vse so bila nujna dela in sodišče niti nima potrebnega strokovnega znanja, da bi samo zaključilo, da ni šlo za nujna dela. Tožnik je dela spremljal, saj je v tem času med vikendi in prazniki delal v lokalu. Privolil je v obseg, količino in kvaliteto del, kar je normalno, saj je s tem pridobil na vrednosti nepremičnine, pri enaki višini najemnine. Zato je toženec utemeljeno uveljavljal v pobot ta svoj zahtevek. Upravičen je do pobota, ker je tožnik za vložena sredstva toženca dobil ob prodaji več, kot bi dobil sicer. V tej pravdi pa ponovno zahteva plačilo najemnine za obdobje, ko je sam imel v posesti in rabi poslovni prostor, kar je tudi v nasprotju z moralo. Sodišče vseh dokazov ni izvedlo, zato tudi ni popolno ugotovilo dejanskega stanja. Sodba temelji zgolj na izpovedi pravdnih strank, kar pa ni dovolj za meritorno odločitev. Iz teh razlogov predlaga razveljavitev ali spremembo sodbe.

Pritožba je utemeljena.

Tudi po mnenju pritožbenega sodišča dejansko stanje v izpodbijani sodbi ni pravilno in popolno ugotovljeno. Sodišče prve stopnje je pri odločitvi izhajalo iz domneve o popolnosti listine (71.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR). Za odločilno je štelo zapis glede začetka teka plačila najemnine v pogodbi, ki sta jo pravdni stranki podpisali 02.10.1996. Že iz izpovedi obeh pravdnih strank pa nedvoumno izhaja, da je prišlo v njunem razmerju v času, ko naj bi se ta pogodba začela izpolnjevati, do določenih sprememb, ki niso brez pomena za razlago zapisanih pravil. Toženec utemeljeno opozarja, da je v pogodbi najprej tožnik prevzel obveznost popraviti lokal tako, da bo v njem dopustno opravljati gostinsko dejavnost. V pogodbi je sicer bilo zapisano, da lahko namesto tožnika napake odpravi tudi toženec. Ker pa je to bila po pogodbi prvenstveno dolžnost tožnika, ki bi moral, če ni imel že ob sklepanju pogodbe namena teh popravil opraviti, to pravico takoj prenesti na toženca, zato so razlogi, če je prišlo do določenega časovnega zamika, da sta se stranki sploh dogovorili, katera od njiju bo popravila opravila, bili na strani tožnika in je že iz tega razloga lahko vprašljiv začetek teka plačila določen v pogodbi. Neživljenjsko in nelogično je zato stališče, da je ostala nespremenjena določba o toženčevi obveznosti plačila najemnine za gostinski lokal od 01.11.1996, čeprav tožnik ni izpolnil svoje obveznosti iz 3.člena pogodbe in je zato moral toženec pristopiti k odpravi napak. Predvsem pa dejstvo, da sta se pravdni stranki dogovorili, da je tožnik delal ob vikendih in za praznike v lokalu vse do junija 1997, ne utemeljuje sklepa, da je toženec kljub temu dolžan vse od 01.11.1996 tožniku plačati celotno najemnino, kot sledi, če se uporabijo samo določbe pisne pogodbe. Ta sklep izvaja sodišče iz ugotovitve, da naj bi stranki ne zatrjevali, da je po sklenjeni pisni pogodbi bil sklenjen dogovor, da toženec ne plačuje najemnine za čas, ko med izvajanjem njegovih del z njegovo odobritvijo v lokalu dela tožnik. Vendar iz toženčevih navedb, ko se je upiral plačilu najemnine v obdobju, ko je v lokalu posloval tožnik, izhaja prav to. Toženec sicer zmotno razlaga, da najemnine vse dokler mu ni bil lokal v celoti izročen po izvršeni adaptaciji, naj ne bi bil dolžan plačevati. Če prevzame najemnik v svojo posest lokal in ga začne preurejati v soglasju z najemodajalcem, je običajen dogovor, da začne s plačilom najemnine s trenutkom prevzema, sploh če gre za preureditve, ki jih v poslovnem prostoru izvaja najemnik zaradi svojih estetskih pogledov na prostor. Drugo je, če gre za dela, ki bi jih pred izročitvijo moral opraviti lastnik, ki daje prostor v najem. Povsem neživljenjsko pa je, da bi najemnik v celoti plačeval najemnino, če v lokalu posluje še najemodajalec. Prav do takšne situacije je prišlo v tem primeru. Ni sporno, da je tožnik v lokalu delal vse do junija 1997 ob vikendih in praznikih. Tudi če je v tem času toženec lokal urejal, zato ni logično, da bi tožnik od toženca terjal, pa čeprav pisne pogodbe v tem delu pogodbeni stranki nista spreminjali, celotno najemnino. Za presojo njunega razmerja je zato bistveno to, kako sta pogodbeni stranki izpolnjevali obveznosti in uresničevali pravice v medsebojnem razmerju, dokler ni med njima prišlo do spora. Da so se te obveznosti in pravice sporazumno spremenile glede na pisno sestavljeno pogodbo dokazujeta že izpovedi obeh pravdnih stran, tudi izpoved tožnika. Iz njunih izpovedi se da razbrati, da sta se ustno dogovorili za določene spremembe. Po 4. odstavku 67. člena ZOR pa so veljavni tudi poznejši ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke v pisni pogodbi. Sodišče prve stopnje bi zato moralo te kasnejše, čeprav samo ustno sklenjene dogovore pri odločanju o sporu upoštevati. Dejansko stanje bi moralo zato bolj popolno ugotoviti. Pritožba pravilno navaja, da bi zato moralo zaslišati o teh okoliščinah tudi predlagano pričo, to je toženčevo ženo. Sodišče prve stopnje je sicer tak dokazni sklep sprejelo, ker pa priča na sodišče ni prišla, je izvedbo tega dokaza opustilo. Čeprav je imelo sodišče z vabljenjem te priče težave, se je izkazalo (kar kaže tudi preklic sklepa o kaznovanju priče), da je priča vselej opravičila svoj izostanek, zato bi pri izvedbi tega dokaza, ker gre za pomemben dokaz, ki lahko prispeva k pojasnitvi ustnih dogovarjanj strank, moralo vztrajati. Neutemeljeno pa pritožba očita, da bi moralo sodišče prve stopnje izvesti tudi dokaz z zaslišanjem priče B.Ž., saj tega dokaza ni moglo izvesti zato, ker toženec njegovega naslova, kljub pozivu, ni predložil. Tudi glede pobotnega ugovora, ki ga je sodišče prve stopnje zavrnilo, ker je ocenilo, da dela, ki jih je toženec izvedel izven tistih, ki jih je tožnik priznal, niso bila nujna dela, potrebna za izdajo obrtnega dovoljenja in da toženec tudi ni imel potrebnega soglasja tožnika glede del v sobi in na terasi, sodba ne prepriča. Toženec utemeljeno opozarja, da je tožnik v času, ko je on izvajal ta dela, v lokalu posloval in da je bil v celoti seznanjen s toženčevimi deli. Že iz teh dejstev sledi, da vlaganja niso bila v nasprotju z izrecno izraženo voljo tožnika. Dejstvo je, da je toženec v celotnem obdobju plačal tožniku najemnino za 5 mesecev marca 1997. Če bi že ob tem plačilu tožnik stal na stališču, da mu toženec dolguje najemnino od 1.1.1996, bi bila s tem plačilom pokrita samo najemnina za nazaj. Če niti investicij toženca (razen nujnih, ki pa so po njegovi oceni predstavljale vrednost ene mesečne najemnine) ne bi štel za koristne, je res vprašljivo, zakaj je 3.6.1997 izročil tožencu lokal v celoti v posest. Takšno ravnanje najemodajalca ob kršitvah pogodbenih določil najemnika, ki jih v tem sporu tožnik zatrjuje, bi bilo povsem nerazumno. Pri odločanju o toženčevem pobotnem ugovoru bi zato moralo sodišče upoštevati vse te okoliščine. Če se o povračilu vlaganj pogodbeni stranki nista izrecno dogovorili, bi moralo izhajati iz pravnih pravil o neupravičeni obogatitvi oziroma o poslovodstvu brez naročila. Premoženjskopravni interes vlagatelja, ki je z vlaganjem svojih sredstev povečal vrednost nepremičnine, je v takem primeru zavarovan s temi pravili. Če je tožnik tožencu dopuščal, da je lokal preurejal in je zaradi njegovih vlaganj bilo tožnikovo premoženje obogateno, ima toženec pravico od tožnika terjati povračilo tistih izdatkov, ki pomenijo korist za tožnika. Če gre pri pobotnem ugovoru za povračilo vlaganj zaradi katerih je tožnik bil na toženčev račun obogaten, kot trdi toženec, bi zato moralo ta vlaganja upoštevati. Iz vseh teh razlogov je pritožbeno sodišče utemeljeni pritožbi toženca ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo ter vrnilo zadevo v novo odločanje.

V ponovnem postopku bo sodišče prve stopnje moralo raziskati ustne dogovore do katerih je prišlo po sestavi pisne pogodbe. V ta namen naj zasliši še predlagano pričo, to je toženčevo ženo in po potrebi dodatno obe pravdni stranki, prav tako naj razišče, ali so vlaganja, ki jih je toženec opravil v tožnikovem lokalu, obogatila tožnikovo premoženje, kot se trdi in zatem o zadevi ponovno odloči. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na členu 165 ZPP.