Jedro

Pridobitev lastninske pravice na podlagi odločbe državnega organa ne more vzpostaviti etažne lastnine nazaj v solastnino, kajti to je možno le s soglasjem vseh etažnih lastnikov.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in zadeva vrne v ponovno sojenje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom dovolilo vzpostavitev v izreku navedenih listin, dopustilo udeležbo A. A., ter na stavbi z ident. št. 000, stoječi na nepremičnini s parc. št. 111/0 k. o. X – ..., na naslovu ..., v nadaljevanju stavba, vzpostavilo etažno lastnino, kar pomeni, da je določilo posamezne dele stavbe, splošne skupne dele stavbe, posebne skupne dele stavbe, navedlo kdo so lastniki posameznih delov stavbe ter obenem odločilo še o vknjižbi bremen.

2. Proti odločitvi glede ugotovitve obstoja lastninske pravice posameznega dela z ident. št. 000 je vložila pritožbo tretja nasprotna udeleženka. Prvemu sodišču očita, da ni v ničemer upoštevalo vseh njenih obširnih in sklepčnih trditev ter dokaznih listin, ki jih je predložila v dokaz dejstva, da lokal D. oziroma posamezni del stavbe z ident. št. 000 ne more biti v lasti udeleženke B. d. o. o., temveč je v njeni lasti. Sodišče prve stopnje za zaključek, da je B. d. o. o. lastnica tega lokala, ne poda nobene obrazložitve, zato odločitve ni mogoče preizkusiti.

3. Odgovor na pritožbo sta podali prva nasprotna udeleženka in dvanajsta udeleženka. Predlagata njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Kot način njenega nastanka zakon določa razdelitev stavbe na več (najmanj dva) posameznih delov s pravnim poslom.

6. Kot izhaja iz ugotovitev sodišča prve stopnje, je bila nepremičnina predmet povojne zaplembe (odločba mestne zaplembene komisije v Ljubljani z dne 11. 9. 1945), na kateri je imela Občina ... izključno pravico uporabe. Na stavbi se je naknadno izoblikovala dejanska etaža s tem, ko je pravica uporabe najprej na dveh posameznih poslovnih prostorih, kasneje pa tudi na enem stanovanju prešla iz občine na nove imetnike. Prvi prenos solastninskega idealnega deleža do 4/100 je bil vpisan v last podjetja E. (pritlični poslovni prostor v izmeri 66,70 m2). Kasneje je občina z odločbo z dne 25. 10. 1979 v zvezi z dopolnilno odločbo z dne 18. 12. 1979 prenesla še drugi pritlični poslovni prostor v izmeri 27,69 m2 v uporabo podjetju J., pri čemer se je solastninski delež določil do 16/1000. Kot četrti imetnik navideznega solastniškega deleža do 199/1000 na stanovanju v skupni izmeri 54,40 m2 se je v breme dotedanjega deleža občine v letu 1998 vpisala C. C. 7. Materialnopravno pravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da gre v obravnavanem primeru za tako imenovano navidezno solastnino oziroma dejansko etažno lastnino.

8. Na posameznem delu stavbe z ident. št. 000, v nadaljevanju sporni poslovni prostor, sta lastninsko pravico uveljavljali Mestna občina ... ter B. d. o. o. 9. 3. člen ZVEtL določa, da je pridobitelj posameznega dela stavbe tista oseba, ki s pravnim naslovom izkazuje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe, 4. člen pa določa, da je pravni naslov listina o pravnem poslu ali pravnomočna odločba sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, s katero se v korist pridobitelja in v breme ZK lastnika vzpostavlja, ugotavlja ali prenaša lastninska pravica na posameznem delu stavbe.

10. V postopku vpisa etažne lastnine sodišče odloča v skladu s predpisanimi domnevami; če se te ne nanašajo na sporna vprašanja, pa v korist tistega udeleženca, katero pravico šteje za bolj verjetno. Ker gre v konkretnem primeru za vprašanje, kdo je lastnik posameznega dela stavbe, na kar se zakonske domneve iz 9. člena ZVEtL ne nanašajo, je za odločitev o tem vprašanju potrebna presoja, čigava pravica je bolj verjetna.

11. B. d. o. o. zatrjuje svojo lastninsko pravico na spornem poslovnem prostoru na dveh podlagah. Navaja, da je na podlagi gradbenega dovoljenja postal lastnik lokala D. D., ki je svoja lastninska upravičenja s pogodbo prenesel na B. d. o. o., ter na podlagi v stečajnem postopku sklenjene kupoprodajne pogodbe.

12. Prvo sodišče je štelo, da je verjetneje, da ima lastninsko pravico na spornem poslovnem prostoru B. d. o. o. 13. Pritožba utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje ni navedlo niti pravne niti dejanske podlage, ki bi upravičevala B. d. o. o. do izključne lastninske pravice na spornem poslovnem prostoru v izmeri 173,2 m2. 14. V konkretnem primeru D. D. z vlaganjem v tujo nepremičnino ni mogel pridobiti (so)lastninske pravice na spornem poslovnem prostoru, kar jasno izhaja iz pravnomočno končanega postopka v zadevi III P 206/2003, kjer je D. D. zoper Mestno občino ... uveljavljal lastninsko pravico, zato na tej podlagi D. D. tudi lastninskih upravičenj na B. d. o. o. ni mogel prenesti.

15. Tudi izjava D. D. z dne 23. 11. 2009, da je lokal prevzel od podjetja H. d. o. o. ne daje navedenega zaključka, ob dejstvu, na kar pritožba utemeljeno opozarja, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do njenih trditev, da je D. D. na podlagi pogodbe o najemu in sofinanciranju prenove poslovnega prostora po programu prenove stavbe ... z dne 4. 8. 1988 pridobil v posest in uporabo poslovni prostor pravnega prednika H. d. o. o.), ter da je potrebno verodostojnost navedene presojati tudi v povezavi z izjavami D. D., ki jih je podal zaslišan kot stranka v drugih sodnih postopkih.

16. Tudi iz kupoprodajne pogodbe z dne 9. 3. 2009, ki je bila sklenjena med nasprotno udeleženko H. d. d. – v stečaju in I. I., ob upoštevanju ničnosti njenega dela, da delež 16/1000 predstavlja lokal D., navedeno ne izhaja. Predmet pogodbe namreč ni bil njen posamezni del, torej lokal D. v kvadraturi 96,94 m2, temveč solasten del stavbe do 16/1000. 17. Iz odločbe Oddelka za splošne zadeve Skupščine Ljubljana-center z dne 25. 10. 1979 opr. št. 464-39/78-04/VM in dopolnilne odločbe z dne 18. 11. 1979 izhaja, da je bila s strani Občine ... na J. prenesena pravica uporabe na delu zgradbe, ki v naravi predstavlja poslovni prostor – skladišče v pritličju v izmeri 27,69 m2, v deležu 16/1000. J. je omenjeni poslovni prostor kvadrature 27,69 m2 uporabljala od 1. 8. 1972 dalje. Kot pravna naslednica J. je bila vknjižena E., katere pravni naslednik je podjetje H. d. o. o. Nadalje iz določb Sporazuma o združevanju sredstev za prenovo objekta ..., z dne 5. 2. 1987 (priloga B 56), v nadaljevanju Sporazum, izhaja, da so ga sklenili bodoči uporabniki stanovanjskih in poslovnih prostorov, kjer pa E., kot pravni prednik H. d. o. o. ni navedena (glej člen 2 pogodbe), kar pa bi lahko v primeru nadaljnje ugotovitve, da po prenovi stavbe E. poslovnega prostora ni uporabljala, lahko pomenilo ob nadaljnji ugotovitvi, da navedeno sicer res ne pomeni, da ji je pravica uporabe še pred uveljavitvijo ZLNDL prenehala.

18. V konkretnem primeru ni sporno, da je bila že v času vložitve predloga za vzpostavitev etažne lastnine dne 30. 9. 2008 vzpostavljena tako imenovana dejanska etažna lastnina, kar pomeni, da bi se lahko že vzpostavljena etažna lastnina spremenila nazaj v solastnino le s soglasjem vseh etažnih lastnikov, saj za njeno prenehanje veljajo enaka pravila, kot za njen nastanek. Dejstvo, da je pravni prednik B. d. o. o. na javni dražbi v stečajnem postopku s sklepom Okrožnega sodišča v Ljubljani St 1003/2008 z dne 24. 4. 2009, originalno pridobil solastninski idealni delež na celotni nepremičnini, kar je bilo v zemljiški knjigi tudi evidentirano, ni razlog za razvrednotenje že pridobljene (etažne lastnine). Torej tudi pridobitev lastninske pravice na podlagi odločbe državnega organa (42. člen SPZ) ne more vzpostaviti etažne lastnine nazaj v solastnino, kajti to je možno le s soglasjem vseh etažnih lastnikov (primerjaj 125. člen SPZ).

19. Z odločbo območne Geodetske uprave Ljubljana z dne 31. 1. 2016 je bila stavba vpisana v kataster stavb s skupno površino stavbe 3392,73 m2, od tega so deli stavbe v okviru stavbe od 1 do 21 namenjeni za stanovanjske prostore, od 21 do 32 za poslovne, medtem ko so deli stavbe od 33 do 41 skupni prostori. V stečajnem postopku je pravni prednik B. d. o. o. lahko pridobil zgolj in izključno le 16/1000 celotne stavbe, kar pa glede na kvadraturo celotne stavbe nikakor ne more predstavljati njegovega izključnega lastništva poslovnega prostora v kvadraturi 173,2 m2. 20. Iz elaborata, ki je bil podlaga za vpis podatkov v kataster stavb (list. št. 215) ne izhaja, da bi bil kot lastnik/upravljalec poslovnega prostora z oznako 26 naveden D. D., kot to zmotno navaja prvo sodišče, temveč je kot lastnik/upravljalec poslovnega prostora 26 navedena Mestna občina ...

21. Tretja udeleženka je zatrjevala, da je obravnavana nepremičnina v letu 1948 kot celota predstavljala družbeno lastnino na kateri je imela njena pravna prednica pravico uporabe, ki se je ob uveljavitvi ZLNDL v letu 1997 transformirala v lastninsko pravico na deležu 9241/10000 stavbe. Da je imela na spornem poslovnem prostoru pravico uporabe, je dokazovala tudi s tem, da je navedeni poslovni prostor s pogodbo z dne 4. 8. 1988 oddala v najem D. D., torej je imela na lokalu posredno posest. H. d. d. v stečaju v času vložitve predloga za vzpostavitev etažne lastnine spornega poslovnega prostora ni imel v posesti, prav tako pa ga ni imel v posesti tudi v času sklenitve kupoprodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje se do teh navedb in gradiva ni opredelilo.

22. Ker sodišče prve stopnje ni podalo dokazne ocene o pravno relevantnih dejstvih, je podana absolutno bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 339. člena ZPP, zato je pritožbeno sodišče na podlagi prvega odstavka 354. člena ZPP, ki se uporablja v zvezi s 13. členom ZVEtL v in 37. členom ZNP ugodilo pritožbi in izpodbijani sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbeno sodišče namreč ne more na pritožbeni stopnji ugotavljati cel sklop pravno relevantnih dejstev, ker bi s tem udeležencem odvzelo pravico do pravnega sredstva (25. člen Ustave RS). Ker so vsi udeleženci postopka enotni sosporniki in se učinki vložene pritožbe raztezajo tudi na udeležence, ki pritožbe niso vložili (196. člen ZPP), je moralo pritožbeno sodišče izpodbijani sklep razveljaviti v celoti.

23. V ponovljenem postopku bo moralo prvo sodišče ugotoviti, kaj je ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe z dne 9. 3. 2009 v naravi predstavljalo 16/1000 stavbe oz. kje se (je) nahaja(l) poslovni prostor s približno kvadraturo 27,69 m2, na katerem je imela pravico uporabe pravni prednik H. d. d.- v stečaju. Vsebinsko bo moralo presojati tudi navedbe tretje udeleženke ter svojo odločitev argumentirati. Ob tem naj se opredeli tudi do možnosti, ki jo nakazuje tretja nasprotna udeleženka v vlogi z dne 25. 10. 2013, da na spornem poslovnem prostoru obstaja solastnina med Mestno občino ... in B., d. o. o.