Jedro

Vsak način prodaje in vsaka cena je zgolj pričakovana projekcija; v naprej pa ni mogoče napovedati, po kateri ceni bi bilo mogoče premoženje najbolje unovčiti. To pomeni, da ni mogoče slediti povsem posplošenemu pritožnikovemu nasprotovanju prodaje po ceni, za kakršno je prodajo predlagala upraviteljica na podlagi cenitve pooblaščenega ocenjevalca, ki ji je sledilo tudi sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o prodaji nepremičnine ‒ parcela št. ..., k. o. ..., odločilo, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe, z zviševanjem izklicne cene, izklicna cena se določi v višini 173.300,00 EUR, varščina pa v višini 17.330,00 EUR. Sodišče je še dovolilo, da se v primeru neuspešne prodaje postopek prodaje največ trikrat ponovi, pri čemer se izklicna cena znižuje za 10 odstotkov od izhodiščne cene.

2. Zoper navedeni sklep se je pritožil dolžnik iz vseh pritožbenih razlogov. Navedel je, da se ne strinja z ocenjeno vrednostjo nepremičnine, saj ne odraža realne tržne vrednosti. Že po laičnem pregledu ponudb naj bi bilo namreč razvidno, da so cene primerljivih nepremičnin na tem območju od 260.000,00 EUR do 400.000,00 EUR. Predlagal je razveljavitev izpodbijanega sklepa, pritožbenih stroškov pa ni priglasil. 3. Na pritožbo je odgovorila upraviteljica, ki je predlagala zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijanega sklepa.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Kot izhaja iz pojasnila upraviteljice, predlagana izklicna cena v predlogu za prodajo z dne 20. 10. 2021 temelji na cenitvi pooblaščenega ocenjevalca z dne 4. 6. 2021. Cenilec je upošteval dosežene cene pri prodajah primerljivih nepremičnin v obdobju pred izdelavo cenitve, upošteval pa je tudi dejstvo, da je nepremičnina obremenjena z osebno služnostjo stanovanja v korist A. S. Zaradi osebne služnosti je ocenil, da je vrednost nepremičnine za 55.512,83 EUR nižja kot bi bila sicer, torej brez služnosti.

6. Upoštevajoč navedeno višje sodišče ne more pritrditi (tudi sicer zgolj pavšalni) oceni dolžnika, da je ocenjena vrednost nepremičnine prenizka in ne odraža realne tržne vrednosti. Četudi bi namreč držala pritožbena navedba (ki pa ni z ničemer izkazana), da so cene primerljivih nepremičnin na tem območju od 260.000,00 EUR do 400.000,00 EUR, pa pritožnik ne upošteva, da je sporna nepremičnina obremenjena z osebno služnostjo, kar posledično pomeni, da cena ne more biti enaka cenam nepremičnin brez osebne služnosti.

7. Upravitelj mora upoštevati relevantno dejansko stanje, v konkretnem primeru, da je sporna nepremičnina obremenjena z osebno služnostjo. To velja ne glede na prepričanje dolžnika, da prodaja za takšno ceno ni ustrezna. Vsak način prodaje in vsaka cena je zgolj pričakovana projekcija; v naprej pa ni mogoče napovedati, po kateri ceni bi bilo mogoče premoženje najbolje unovčiti. To pomeni, da ni mogoče slediti povsem posplošenemu pritožnikovemu nasprotovanju prodaje po ceni, za kakršno je prodajo predlagala upraviteljica na podlagi cenitve pooblaščenega ocenjevalca, ki ji je sledilo tudi sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu.

8. Dolžnik s pritožbenimi razlogi ne more uspeti. Višje sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so relevantne za presojo pravilnosti izpodbijanega sklepa (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s 121. členom ZFPPIPP). Izpodbijani sklep je pravilen, izrecno uveljavljeni pritožbeni razlogi pa niso podani. Ker niso podani niti razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s 121. členom ZFPPIPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP).

Pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.