Jedro

Dolžnik zgolj z lastnimi navedbami podanega cenitvenega poročila cenilca kmetijske stroke, ki je strokovnjak s svojega področja in je strokovno usposobljen za izdelavo cenitvenega poročila, ne more izpodbiti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Dolžnik sam krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedenim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da znaša tržna vrednost: (I.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 170/2 (ID ...) 1.501,57 EUR; (II.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 363/1 (ID ...) 15.631,67 EUR; (III.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 363/3 (ID ...) 7.609,81 EUR; (IV.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 365/6 (ID ...) 178.20 EUR; (V.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 365/8 (ID ...) 171,13 EUR; (VI.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 366 (ID ...) 368,69 EUR; (VII.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 367 (ID ...) 830,31 EUR; (VIII.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 368 (ID ...) 3.756,47 EUR; (IX.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 370 (ID ...) 10.882,43 EUR; (X.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 372 (ID ...) 6.545,11 EUR; (XI.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 374/1 (ID ...) 462,93 EUR; (XII.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 374/2 (ID ...) 4.268,02 EUR; (XIII.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 376/1 (ID ...) 125,52 EUR; (XIV.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 376/2 (ID ...) 180,03 EUR; (XV.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 359/4 (ID ...) 35.283,13 EUR; (XVI.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela 359/5 (ID ...) 7.616,51 EUR; (XVII.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela *91 (ID ...) 1.368,63 EUR; (XVIII.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela *92 (ID ...) 865,46 EUR; (XIX.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela *93 (ID ...) 5.091,96 EUR; (XX.) nepremičnine z oznako katastrska občina ... parcela *381 (ID ...) 1.670,54 EUR.

2. Zoper ta sklep se dolžnik po pooblaščencu pravočasno pritožuje. Uveljavlja pritožbena razloga po 2. in 3. točki (t. j. zmotno ali nepopolno ugotovitev dejanskega stanja ter zmotno uporabo materialnega prava) prvega odstavka 338. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v povezavi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). V pritožbi izpodbija ocenjeno vrednost nepremičnin, ki po njegovem mnenju bistveno presega njihovo dejansko tržno vrednost. Glede nepremičnin, ki jih je cenil cenilec gradbene stroke navaja,1 da gre za stanovanjski in gospodarski objekt s pripadajočimi zemljišči ter drugimi stavbnimi zemljišči. Hiša je stara več kot sto let in razpada, zato ni več primerna za bivanje oziroma predstavlja nevarnost za domovanje in jo bo potrebno porušiti. Hišna številka je bila celo ukinjena in sedaj služi kot skladišče. Prav tako ni komunalno urejena, nima vode, stranišča in greznice, dostop ob zimskih mesecih pa je praktično nemogoč. Kritina in ostrešje so v slabem stanju, stene razpadajo. Glede nepremičnine, ki je sedaj gospodarsko poslopje (hiša 154), pritožnik trdi, da je povsem dotrajana in bo potrebna rušitve v nekaj letih, vrednost pa ima zgolj kmetijsko zemljišče. Tudi kašča in hlev sta v razpadajočem stanju, saj se podira nosilna stena, strop in obloga so strohneli, kritina je v slabem stanju. Predvsem je napačno pojasnilo cenilca, ki mu je sledilo sodišče prve stopnje, da je za objekt izdano gradbeno dovoljenje, saj za objekte pred 1967 gradbeno dovoljenje ni bilo potrebno, ob sami postavitvi pa tudi ni bilo komunalnega prispevka. Glede nepremičnin, ki jih je cenil cenilec kmetijske stroke,2 dolžnik izpostavlja, da je cenilec premalo oziroma neustrezno pojasnil, kako na končno ceno vplivajo strma pobočja oziroma nagib, oddaljenost od bližjih naselij in (ne)zmožnost gojenja kultur. Glede slednjih izpostavlja, da je njihova proizvodnja onemogočena, saj gre za travnike, ki so namenjeni samo paši živine. Metoda čistih donosov, korigirana z ekonomskimi dejavniki, tako ne daje prave tržne vrednosti zemljišč. Kmetija je tudi oddaljena od naselij, zato trditve o asfaltirani cesti niso ustrezne. V potrditev svojih navedb se sklicuje na odločbo Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano št. 33012-1611/2006 z dne 22. 3. 2007. Meni, da je vrednost, ki je navedena na portalu Geodetske uprave Republike Slovenije (v nadaljevanju: GURS) realnejša in da je 1 m2 zemlje vreden 0,40 EUR oziroma 0,50 EUR. Opozarja še na kršitev načela kontradiktornosti, saj mu je bilo onemogočeno, da bi cenilcema postavil vprašanja v zvezi z njunima cenitvama, kar je dodatno vodilo v nepopolno ugotovitev dejanskega stanja. Predlaga, da sodišče druge stopnje izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Upnik in hipotekarni dolžnik na pritožbo nista odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Dolžnik v pritožbi pretežno ponavlja navedbe, ki jih je podal v svojih pripombah zoper cenitveni poročili. Tudi sodišče druge stopnje ocenjuje, da sta cenilca cenitveni poročili izdelala v skladu s strokovnimi standardi. Njuni mnenji sta prepričljivo in strokovno utemeljeni ter jasno, razumljivo in celovito obrazloženi. Cenilca sta ustrezno in popolno odgovorila tudi na vse podane pripombe dolžnika. Sodišče prve stopnje je zato obe cenitvi in odgovora na podane pripombe pravilno sprejelo kot primerne in jima utemeljeno v celoti sledilo.

6. Dolžnik z lastno oceno tržne vrednosti nepremičnin, ki jih je cenil cenilec gradbene stroke,3 ocenjene vrednosti v cenitvenem poročilu ne more izpodbiti. Sodni cenilec gradbene stroke je za oceno vrednosti uporabil način tržnih primerjav, ki jo je v cenilnem poročilu in kasneje v odgovoru na pripombe ob citiranju primerljivih ponudb, v celoti ustrezno pojasnil. V cenitvi je upošteval tudi diskont 10 % zaradi obsega nepremičnin. Tudi sodišče druge stopnje ne sledi dolžnikovim navedbam o negativni vrednosti cenjenih nepremičnin oziroma da le-te za kupca predstavljajo breme. Pritožnik namreč ne izpodbija, da uporablja nepremičnine za bivanje in da več kot polovico vrednosti predstavlja stanovanjska hiša na naslovu ...,4 zato so že iz teh razlogov pritožnikove navedbe življenjsko nelogične. Nadalje iz cenitvenega poročila izhaja, da je za posamezne objekte (stavba št. 157 in hlev št. 155), že bila izdana odločba, po kateri se šteje, da imata objekta gradbeno in uporabno dovoljenje, tudi sicer pa je cenilec v cenitvenem poročilu pojasnil, da bo glede na leto izgradnje, dosedanjo uporabo in nespreminjanje gabaritov stanovanjskega objekta št. 154 in skednja št. 156, odločbe oziroma potrdila o izdanem gradbenem in uporabnem dovoljenju mogoče izdati. Sodišče prve stopnje je zato v tem delu utemeljeno sledilo cenilcu gradbene stroke glede izdanega gradbenega dovoljenja in plačanega komunalnega prispevka, pritožbene navedbe pa niso utemeljene.

7. Tudi glede vpliva strmine pobočja, kar pritožba ponovno izpostavlja, je bilo s strani cenilca kmetijske stroke ustrezno pojasnjeno, da le-ta vpliva na ekonomiko pridelave, ne pa neposredno na ceno zemljišča, čemur je sodišče prve stopnje utemeljeno sledilo. Nadalje ni pritrditi dolžnikovim navedbam o oddaljenosti kmetije od večjih krajev, saj kot je pravilno obrazložilo sodišče prve stopnje – ki je v tem delu sledilo cenilcu kmetijske stroke – to iz cenilnega poročila, katerega del so tudi fotografije s terena, ne izhaja. Dolžnik zgolj z lastnimi navedbami podanega cenitvenega poročila cenilca kmetijske stroke, ki je strokovnjak s svojega področja in je strokovno usposobljen za izdelavo cenitvenega poročila, ne more izpodbiti.5 Neutemeljene so nadalje pritožbene navedbe o nezmožnosti pridelave oziroma gojenju kultur ter da so travniki namenjeni zgolj paši živine, saj je bil sodni cenilec postavljen ravno iz razloga, da oceni vrednost zemljišč tudi s tega vidika. Dolžnik tako slednjega zgolj s sklicevanjem na odločbo št. 33012-1611/2006 z dne 22. 3. 2007 že zaradi časovne oddaljenosti njene izdaje ne more izpodbiti. Sodišče prve stopnje je ob tem, ko je sledilo odgovoru cenilca kmetijske stroke, pravilno pojasnilo, da metoda vrednotenja, ki jo uporablja GURS, za izvršilne postopke ni primerna, saj gre za posplošeno ugotavljanje vrednosti velikega števila nepremičnin, medtem, ko za potrebe izvršilnih postopkov, sodni cenilec ugotavlja tržno vrednost za točno določene nepremičnine. Tako je neutemeljena dolžnikova navedba o neustrezni metodi vrednotenja teh nepremičnin oziroma o ustreznejši vrednosti nepremičnin na portalu GURS. Glede očitane kršitve načela kontradiktornosti pa je pojasniti, da je dolžnik v svojih pripombah zoper cenitveni poročili, predlagal zgolj zaslišanje cenilca gradbene stroke (in ne obeh cenilcev kot navaja v pritožbi). Ta dokaz je glede na obrazloženo v tej in 5. točki obrazložitve tega sklepa, sodišče prve stopnje kot nepotreben utemeljeno zavrnilo, saj je sodni cenilec kmetijske stroke na vprašanja sodišča in pripombe dolžnika natančno odgovoril. 8. Ob obrazloženem pritožbene navedbe neutemeljene. Sodišče druge stopnje je izpodbijani sklep preizkusilo še v okviru kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in v povezavi s 15. členom ZIZ. Ker uradoma upoštevanih pritožbenih razlogov ni zasledilo, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

9. Ker dolžnik s pritožbo ni uspel, sam krije svoje pritožbene stroške, saj mu niso bili povzročeni neutemeljeno (šesti odstavek 38. člena ZIZ).

1 Nepremičnine s parcelnimi št.: 359/4, 359/5, 363/1, 363/2, 370, 372, 376/1, 91, 92, 93 in *381. 2 Nepremičnine s parcelnimi št.: 170/2, 359/1-del, 363/1-del, 363/2-del, 363/3, 365/6, 365/8, 366/8, 367/0, 368/0, 370/0-del, 372/0-del, 374/1, 374/2, 376/1, 91/0, "92/0, "93/0-del. 3 Le ta je vrednost vseh nepremičnin ocenil v znesku 66.800,00 EUR. 4 Primerjaj 2. in 7. točko obrazložitve izpodbijanega sklepa. 5 Vrednost cenjenjih nepremičnin je cenilec gradbene stroke ocenil v znesku 43.594,98 EUR.