Jedro

Ara tako dokazuje, da je pogodba sklenjena, predstavlja inštrument utrditve izpolnitve pogodbene obveznosti in predstavlja delno izpolnitev pogodbene obveznosti.

Tretji odstavek 64. člena OZ določa, da v kolikor ni dogovorjeno drugače ne more stranka, ki je dala aro odstopiti od pogodbe s tem, da pusti aro drugi stranki; prav tako ne more tega storiti druga stranka s tem, da vrne dvojno aro.

Na podlagi slednjega je mogoče zaključiti, da je izbira sankcije, torej ali vrnitev dvojne are bodisi povrnitev škode na stranki, ki ni odgovorna za neizpolnitev pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 915,00 EUR, v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano vmesno sodbo razsodilo, da je podana odškodninska odgovornost tožene stranke (v nadaljevanju toženke). Odločitev o višini zahtevka in stroških postopka je pridržalo za končno odločbo.

2. Zoper sprejeto odločitev se pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov. Ne soglaša z sodnim naziranjem in meni, da sodna presoja ni skladna z dejanskim stanjem zadeve. V pogodbi je namreč bilo določilo o ari in posledicah vračila are za primer neizpolnitve in sicer v 12. členu Pogodbe, slednje pa določa tudi 65. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Odstop od pogodbe tožene stranke je bil zakonit, pravočasen in pravilen, saj lahko stranke obligacijska razmerja prosto urejajo, omejuje jih le Ustava in prisilni predpisi OZ, med strankama pa je bilo dogovorjeno, da se uporabljajo določbe OZ. Toženka je odstop podala pred rokom za izpolnitev njene obveznosti po pogodbi, v skladu s četrtim odstavkom 67. člena OZ, kar med strankama ni sporno. Kupoprodajna pogodba je bila sklenjena v pisni obliki, pri tem je potrebno upoštevati domnevo o soglasju strank glede vseh pogodbenih določil, to pa velja tudi za določilo 12. člena Pogodbe. Zakonskih določb ni mogoče izključiti, upoštevaje prosto urejanje obligacijskih razmerij. Toženka je tožniku zaradi odstopa od pogodbe, plačala dvojno aro skupaj z obrestmi, tožnik pa je plačano odstopnino obdržal. Tako je inštitut odstopnine nesporno akceptiran s strani tožnika po teoriji realizacije in zato ni mogoče slediti razlogovanju tožnika, da določila o odstopnini ni bilo izrecno in pisno dogovorjeno in ga zato ni mogoče uporabiti. Prav tako je nesporno, da določilo o odstopnini ni bilo izrecno izključeno. Toženka pa je slednjo pravico uveljavljala pravočasno, skladno z zakonsko določbo, pred zapadlostjo svoje pogodbene obveznosti, tožnik pa je ob prejemu nakazila celotno odstopnino obdržal, torej je bilo pravno razmerje glede odstopnine v celoti realizirano. Sicer pa tožnik uveljavlja tako pozitiven kot negativen pogodbeni interes, kar je v nasprotju z materialnimi predpisi kot tudi z sodno prakso. Tožnik pa je plačane zneske are in zamudne obresti obdržal in zato ni upravičen še do plačila iz naslova odškodnine.

3. V odgovoru na pritožbo tožnik prereka navedbe toženke in predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrne ter potrdi izpodbijano vmesno sodbo sodišča prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je izpodbijano vmesno sodbo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (350. člen Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

6. V predmetnem postopku je nesporno, da sta pravdni stranki, tožnik kot kupec in toženka kot prodajalka, dne 29 10. 2020 sklenili prodajno pogodbo za nakup stanovanja, kletne shrambe in garažnega mesta. Nesporno je, da je tožnik iz naslova dogovorjene are v višini 10 % na fiduciarni račun notarke A. A. nakazal dogovorjeni znesek dne 30. 10. 2020. Pravdni stranki sta kasneje sklenili še dodatek k prodajni pogodbi v katerem sta znižali kupnino. Toženka je zatem 14. 1. 2020 pred potekom roka za izročitev stanovanja in pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja, odstopila od pogodbe ter stanovanje prodala tretji osebi. Tožnik je toženko obvestil, da njen odstop ni utemeljen in je vztrajal pri izpolnitvi pogodbe ter notarko obvestil, da med strankama obstaja spor in da pričakuje, da do rešitve spora zadrži prejeto aro na fiduciarnem računu. Toženka je 22. 3. 2023, torej dobra dva meseca po odstopu od pogodbe, tožniku nakazala znesek are skupaj z obrestmi (ara, ki jo je plačal tožnik, je ostala deponirana na računu notarke).

7. Pritožbeno sporno je ali je toženka veljavno odstopila od prodajne pogodbe, s tem, ko je tožniku vrnila znesek are z zamudnimi obrestmi oziroma ali je tožnik na takšen odstop konkludentno pristal. 8. Ara je določen denarni znesek oziroma določena količina drugih nadomestnih stvari, ki jih ob sklenitvi pogodbe ena pogodbena stranka izroči drugi v znamenje, da je pogodba sklenjena. Ara tako dokazuje, da je pogodba sklenjena, predstavlja inštrument utrditve izpolnitve pogodbene obveznosti in predstavlja delno izpolnitev pogodbene obveznosti.1

9. Tretji odstavek 64. člena OZ določa, da v kolikor ni dogovorjeno drugače ne more stranka, ki je dala aro odstopiti od pogodbe s tem, da pusti aro drugi stranki; prav tako ne more tega storiti druga stranka s tem, da vrne dvojno aro. Stranki sicer lahko dogovorita, da ima ena bodisi bodisi vsaka od njiju pravico odstopiti od pogodbe, če da odstopnino (prvi odstavek 67. člena OZ). Vendar je v predmetnem postopku nesporno, da takšnega dogovora pravdni stranki nista sklenili. 65. členom OZ določa, da v kolikor je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je dala aro, sme druga stranka po lastni izbiri bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, in povrnitev škode, aro pa šteti v odškodnino ali vrniti, bodisi se zadovoljiti s prejeto aro. Če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je prejela aro, sme druga stranka po lastni izbiri zahtevati bodisi izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, bodisi povrnitev škode in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are.

10. Na podlagi slednjega je mogoče zaključiti, da je izbira sankcije, torej ali vrnitev dvojne are bodisi povrnitev škode na stranki, ki ni odgovorna za neizpolnitev pogodbe. V predmetnem postopku pa je nesporno, da je toženka podala izjavo o odstopu od pogodbe in dva meseca za tem vrnila dvojno aro.

11. Glede na obrazloženo, ker ni bila dogovorjena odstopnina toženka ni mogla odstopiti od pogodbe s tem, ko je vrnila aro skupaj z obrestmi, saj je nesporno, da je toženka slednjemu takoj ugovarjala in na takšno prenehanje pogodbe ni pristala. Pravilno je sodišče prve stopnje zaključilo, da je za predmetni postopek brezpredmetno, ali je toženka odstopno izjavo podala pred potekom roka za izpolnitev in pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja za stanovanje, pogodba med strankama je bila sklenjena in dodatno utrjena s plačilom are. Od tako sklenjene pogodbe pa ni mogoče odstopiti na način, ki ga je izbrala toženka torej z vračilom dvojne are. O slednjem pa ima sodišče prve stopnje obsežne razloge v 8 do 14 točki obrazložitve, v katerih sodišče prve stopnje odgovarja na vse ugovore toženke, ki jih slednja sedaj ponavlja v pritožbi. Prav tako 12. člen Pogodbe ne vsebuje dogovora strank o odstopnini, ampak zgolj določa, da se med strankama pogodbenega razmerja uporabljajo določbe pozitivne zakonodaje.

12. Za predmetni postopek, ko sodišče odloča o temelju zahtevka je povsem brezpredmetno, kako se bo oz. se bo moralo upoštevati plačilo are, saj se bo o sami višini odškodnine odločalo v nadaljevanju postopka, v zadevi pa je nesporno, da je ara, ki jo je plačal tožnik, ostala položena na fiduciarnem računu notarke, sam pa je izrecno izjavil, da odstopnine ne sprejema.

13. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbo toženke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Toženka s pritožbo ni uspela, zato krije sama svoje stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je tožniku povrniti stroške odgovora na pritožbo, in sicer 1.500 točk za odgovor na pritožbo in 2 % materialne stroške, kar glede na vrednost Odvetniške tarife 0,60 EUR znaša 915,00 EUR, kot izhaja iz izreka sodbe sodišča druge stopnje (165. v zvezi z 154. in 155. členom ZPP).

1 N. Plavšak, Obligacijski zakonik, Splošni del s komentarjem, prva knjiga, str. 389, 390.