Jedro

Za uporabo cenitve iz drugega sodnega postopka morajo biti izpolnjeni naslednji pogoji: - stranka mora podati predlog, da se ne postavi sodni cenilec za ugotovitev vrednosti nepremičnine; - predložiti mora cenitev nepremičnine, ki je predmet prodaje iz drugega sodnega spisa, ki ni starejša od dveh let; in - da vnovične cenitve na svoje stroške ne zahtevajo stranke ali tisti, ki morajo biti poplačani iz kupnine, pridobljene s prodajo nepremičnine.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je vrednost dolžniku lastne nepremičnine, posamezni del stavbe z ID znakom 001, do 1/2, v ocenjeni vrednosti 22.209,49 EUR, glede na podano cenitev cenilca gradbene stroke na dan 7. 11. 2024 in njene dopolnitve na dan 20. 8. 2024.

2.Dolžnik je zoper sklep vložil pravočasno pritožbo. Uveljavlja vse pritožbene razloge. Višjemu sodišču predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Navaja, da iz obrazložitve izpodbijanega sklepa ne izhaja, da je predlog po sedmem odstavku sedmega odstavka 178. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ), da se upošteva cenitev iz spisa I 183/2023, podala katerakoli od strank postopka, saj bi sodišče le v tem primeru, ob upoštevanju ostalih izpolnjenih pogojev, lahko uporabilo cenitev iz drugega spisa. Prav tako se dolžnik ne more strinjati s sodiščem, da ne pride v poštev zmanjšanje vrednosti iz tretjega odstavka 178. člena ZIZ. Sodišče ni pojasnilo, zakaj ni pogojev za zmanjšanje vrednosti, sploh ker so na deležu, ki je predmet izvršbe, vknjižene pravice, ki bi ostale na njem tudi po morebitni prodaji. Pravice, ki so tam vknjižene, namreč ob morebitni prodaji ne bi bile izbrisne, to pa vpliva na vrednost nepremičnine. Po podatkih zemljiške knjige gre za vknjižbo užitka - osebna služnost užitka koriščenja sobe in souporaba skupnih prostorov stanovanja (ID omejitve 002). Dolžnik predlaga, da to pritožbeno sodišče vpogleda ob reševanju pritožbe v zemljiško knjigo pri nepremičnini ID znak del stavbe 001 za ID omejitve 002, če slednje ni razvidno iz podatkov spisa. Ne glede na navedeno pa je dolžnik mnenja, da bi sodišče moralo sklep obrazložiti, ter navesti, zakaj šteje, da vrednost nepremičnine ID znak 001 v deležu do 1/2, znaša 22.209,49 EUR, četudi se sklicuje na cenitev iz drugega postopka. Sodišče bi moralo sklep o vrednosti nepremičnine obrazložiti na način, da bo mogoča presoja same odločitve, to pa pomeni, tudi v tem primeru obrazložitev cenitve in dopolnitve, naj kar se sodišče sklicuje v sklepu.

3.Upnica iz vodilne izvršilne zadeve (I 63/2025) A. A. v odgovoru na pritožbo navaja, da so navedbe dolžnika povsem neutemeljene in lahko služijo le zavlačevanju postopka ter ustvarjanju dodatnih stroškov upnikom.

4.Upnica iz pristopne izvršilne zadeve (I 225/2024) B. B. v odgovoru na pritožbo navaja, da je vrednost nepremičnine, ki je predmet izvršbe, ocenjena prenizko glede na tržne vrednosti stanovanj. Predlaga, da se opravi cenitev z uskladitvijo cen v višini dejanskih tržnih vrednosti v času prodaje. Sicer pa meni, da je sodišče formalno pravno pravilno upoštevalo cenitev iz spisa I 183/2023, in je treba ocenjeno vrednost zgolj revalorizirati, kar lahko opravi že imenovani cenilec gradbene stroke. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

5.Pritožba je utemeljena.

6.Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju: ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ).

7.Sodišče prve stopnje je ugotovilo vrednost dolžnikove solastne nepremičnine do 1/2, ki je predmet prodaje v predmetnem izvršilnem postopku. Pri svoji odločitvi se je prvostopenjsko sodišče oprlo na cenitev in njeno dopolnitev, ki sta bili izdelani v izvršilnem postopku I 183/2023, in sicer na podlagi sedmega odstavka 178. člena ZIZ. Pojasnilo je, da cenitev ni bila starejša od dveh let, stranki pa po pozivu nista predlagali nove cenitve. Dalje iz razlogov napadenega sklepa izhaja, da v tem primeru ne pride v poštev zmanjšanje vrednosti iz tretjega odstavka 178. člena ZIZ, ter da stranke postopka na cenitev in njeno dopolnitev niso imele pripomb. Ker je tudi sodišče ugotovilo, da sta cenitev in njena dopolnitev prepričljivi in strokovno utemeljeni, se je pri ugotovitvi vrednosti oprlo na zaključke cenilca.

8.Skladno z drugim odstavkom 178. člena ZIZ sodišče v izvršbi vrednost nepremičnine ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Skladno s sedmim odstavkom istega člena sodišče na predlog stranke za ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine ne postavi sodnega cenilca, če stranka predloži cenitev iz drugega sodnega postopka, ki ni starejša od dveh let, in ponovne cenitve na svoje stroške ne zahtevajo stranke ali osebe iz drugega odstavka 179. člena tega zakona. Za uporabo cenitve iz drugega sodnega postopka morajo biti torej izpolnjeni naslednji pogoji: - stranka mora podati predlog, da se ne postavi sodni cenilec za ugotovitev vrednosti nepremičnine; - predložiti mora cenitev nepremičnine, ki je predmet prodaje iz drugega sodnega spisa, ki ni starejša od dveh let; in - da vnovične cenitve na svoje stroške ne zahtevajo stranke ali tisti, ki morajo biti poplačani iz kupnine, pridobljene s prodajo nepremičnine1.

9.Dolžnik utemeljeno uveljavlja, da v obravnavani zadevi prvi dve navedeni zakonski predpostavki nista izpolnjeni. Podatki spisa namreč potrjujejo, da v konkretnem primeru uporabe cenitve iz drugega sodnega postopka, to je iz izvršilnega postopka I 183/2023, ni predlagala in že izdelane cenitve ni predložila katera od strank predmetnega izvršilnega postopka, temveč se je sodišče prve stopnje na cenitev iz zadeve I 183/2023 oprlo samoiniciativno. Za to pa v citiranem sedmem odstavku 178. člena ZIZ ni bilo podlage.

10.Že iz pojasnjenega razloga je višje sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). V njem bo moralo sodišče ponovno ugotoviti vrednost solastnega dela dolžnika do 1/2 na nepremičnini ID znak del stavbe 001, pri čemer bo moralo uporabiti cenitev, ki jo bo v tem postopku šele pridobilo (drugi odstavek 178. člena ZIZ).

11.Ker je višje sodišče pritožbi dolžnika ugodilo že zaradi napačne uporabe sedmega odstavka 178. člena ZIZ, se do ostalih pritožbenih navedb niti ne opredeljuje. Vendarle pa dodaja še, da mora biti sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine ustrezno in v zadostni meri obrazložen, iz njega morajo tako biti jasno razvidni odločilni (vsebinski) razlogi, zaradi katerih se sodišče opre na pridobljeno cenitev.

12.Na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZIZ se odločitev o stroških pritožbenega postopka pridrži za končno odločbo.

-------------------------------

1Prim. Lajevec M., Žgajnar E., E-paket izvršba s komentarjem ZIZ, komentar 178. člena ZIZ. Glej tudi na primer VSM sklepa I Ip 769/2022 z dne 18. 1. 2023 in I Ip 479/2022 z dne 14. 9. 2022.