Jedro

Tožnica z zatrjevanji, da toženec krši najemno pogodbo, ne more uspeti z izpraznitveno tožbo, če prej oz. istočasno tožencu ne odpove najemne pogodbe, ker potem ta še vedno obstaja in toženec stanovanja ne uporablja nezakonito.

Izrek

Pritožba se z a v r n e kot neutemeljena in se izpodbijana sodba potrdi .

Tožnica sama nosi svoje stroške pritožbe.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek tožnice,da se mora toženec v roku 60 dni izseliti iz stanovanja v stanovanjski hiši na M. 00 v C. in ji povrniti pravdne stroške. Odločilo je, da mora tožnica tožencu povrniti pravdne stroške v znesku 62.054,00 SIT. Toženca je oprostilo plačila sodnih taks. Presodilo je, da tožencu ni mogoče očitati nezakonite uporabe tega stanovanja.

Tožnica se je zoper takšno sodbo pritožila in uveljavljala vse pritožbene razloge. Tožnica je ves čas zatrjevala, da je toženca pozivala k sklenitvi najemne pogodbe in ga je potem z dopisom z dne 27.12.1995 pozvala, naj stanovanje izprazni. Toženec po tem dopisu nikoli več ni stopil v kontakt s tožnico. Toženec ni storil ničesar v smeri sklenitve najemne pogodbe oz. se je temu izogibal. Sodišče se je postavilo na stališče, kot da najemna pogodba med tožnico in tožencem, kljub temu, da dejansko ni bila nikoli sklenjena ali podpisana, obstaja. Potem bi moralo ugotoviti tudi, da so zaradi neplačevanja najemnine in neuporabljanja stanovanja s strani toženca na njegovi strani nastopili krivdni razlogi po členu 53 Stanovanjskega zakona, zaradi katerih lastnik lahko odpove najemno pogodbo. Če pa je sodišče štelo, da se še vedno uporablja pogodba, ki jo je toženec sklenil z Občino, bi moralo ugotoviti, da je toženec kršil določila te pogodbe, zaradi česar je lahko tožnica zopet odpovedala najemno razmerje. Tožnica izpraznitvenega naloga tožencu ni mogla izročiti, ker je bil nedosegljiv in je bival na drugih naslovih.

Odgovora na pritožbo ni bilo.

Pritožba ni utemeljena. Tožnica je postavila zahtevek za izselitev toženca na pravni podlagi določbe 58 člena Stanovanjskega zakona (SZ). Ta določba pravi, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oz. ni podaljšala najemne pogodbe,sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito (1.odstavek). Lastnik lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri rednem sodišču. Spori se štejejo za nujne (2. odstavek). Za uspeh takega zahtevka morata biti izpolnjena dva pogoja: da oseba dejansko uporablja stanovanje in hkrati, da ga uporablja nezakonito.

Sodišče prve stopnje je presojalo zgolj, ali ima toženec pravno podlago za uporabo stanovanja in je presodilo, da jo ima. K temu tudi sodišče druge stopnje nima pomislekov. Toženec je v letu 1993 sklenil veljavno najemno pogodbo za nedoločen čas s prvim lastnikom stanovanja. Drugi lastnik je dobil zadevno stanovanje v last na podlagi denacionalizacije, kar, kot je obrazložilo že sodišče prve stopnje, na veljavno sklenjena najemna razmerja ni vplivalo (24.člen ZDen). Tožnica je postala tretja lastnica zadevnega stanovanja na podlagi kupne pogodbe. Ob tem pa sodišče druge stopnje dodaja, da je v takšnem položaju potrebno upoštevati določbo 21.člena SZ, ki pravi, da če stanovanja ne kupi predkupni upravičenec (to je tudi najemnik, ki ima stanovanje v najemu za nedoločen čas - 18.člen SZ), potem se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati.

To pomeni, da ima najemnik, ki ima sklenjeno najemno pogodbo za nedoločen čas, po zamenjavi lastnika stanovanja takšno pogodbo tudi v prihodnje. Enako velja tudi za vse ostale bistvene sestavine najemne pogodbe. Novi lastnik stanovanja v razmerju do najemnika vstopi v pravni položaj prejšnjega lastnika, v kolikor z najemnikom ne skleneta nove pogodbe. To lahko storita sporazumno ali pa lastnik doseže sklenitev najemne pogodbe z novo vsebino v pravdi, če za to izkaže razloge. Če se ne zgodi nič od tega, najemnik kljub temu ne zaseda stanovanja nezakonito, ker ima pravni temelj za to v pogodbi, sklenjeni s prejšnim lastnikom (v konkretnem primeru pa zaradi predhodne denacionalizacije še s prvim lastnikom). Že iz tega razloga pogoji za izselitveni zahtevek niso podani. V kolikor pa bi tožnica utemeljevala tak zahtevek z razlogi po določbi 53.člena SZ (krivdni razlogi na strani najemnika, zaradi katerih lahko lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo), t.j. da toženec ne plačuje najemnine oz. da se zaradi njegovega ravnanja na stanovanju dela škoda, pa je potrebno pojasniti, da tožba na izpraznitev stanovanja iz teh razlogov ne more biti uspešna, če tožnica tožencu najemne pogodbe prej oz. istočasno ne odpove, ker potem ta pogodba še vedno obstaja in toženec ne zaseda stanovanja nezakonito. Sodišče prve stopnje je sicer že obrazložilo, da tožnica niti ni izkazala, da je predhodno pisno opozorila toženca na kršitev najemne pogodbe, kar je pogoj za uspešno uveljavitev krivdnih razlogov in odpoved pogodbe. Ker pa je tožnica zahtevala zgolj izselitev toženca na podlagi določbe 58.člena SZ zaradi nezakonite uporabe stanovanja, pa v bistvu ugotavljanje krivdnih razlogov zaradi odpovedi najemne pogodbe ne bi bilo smiselno, saj tožnica odpovedi pogodbe ni uveljavljala.

Pritožba glede na obrazloženo ni utemeljena, sodišče druge stopnje pa tudi ni našlo nepravilnosti, na katere pazi uradoma (365.člen Zakona o pravdnem postopku, ZPP/77 v zv. s členom 498 ZPP/99), zato je zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno, izpodbijano sodbo pa potrdilo (368.člen ZPP/77 v zv. s členom 498 ZPP/99).

Tožnica sama trpi stroške, ki jih je imela s pritožbo, ker le-ta ni bila uspešna (154. in 166.člen ZPP/77 v zv. s členom 498 ZPP/99).