Jedro

Tožena stranka je glede na pogodbo o najemu poslovnih prostorov v obligacijskem razmerju samo s tožečo stranko kot najemodajalcem, ki lahko po 24. čl. ZPSPP najemno pogodbo odpove. Zato zatrjevanje tožene stranke, da tožnik ni izključni lastnik spornega poslovnega prostora, zato ne more biti uspešno. Hkrati pa tako zatrjevanje tudi s stvarnopravnega stališča ne more biti relevantno, saj spada odpoved najemnega razmerja z izpraznitvenim zahtevkom med posle rednega upravljanja v smislu drugega odst. 15. čl. ZTLR in zato zanj ni potrebno soglasje vseh lastnikov.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Prvostopno sodišče je z izpodbijano sodbo razveljavilo nalog za izpraznitev Okrajnega sodišča v Kočevju, opr. št. P 122/98 z dne 2.9.1998 in zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženka dolžna po izteku enoletnega odpovednega roka izprazniti poslovne prostore in dvorišče na parceli št. 1987 in 1995/4 k.o. na naslovu ..., in te prostore prazne izročiti tožniku. Pogodba med tožnikom in toženko je navidezna in zato nima učinka med pravdnima strankama. Ta navidezna pogodba prikriva dejstvo, da je šlo za nekakšno družinsko podjetje. Druga okoliščina pa je, da je sporna nepremičnina skupno premoženje tožnika in njegove žene, ki lahko s tem premoženjem upravljata le skupno. Tožnik hoče samostojno razpolagati s skupnim premoženjem v nasprotju z interesi bivše žene kot stranske intervenientke, zato ni aktivno legitimiran za pravdo.

Proti sodbi se pritožuje tožeča stranka in uveljavlja pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno okvalificiralo pogodbeno razmerje med tožečo in toženo stranko, saj posledice sklenjene pogodbe, najsi je bil motiv za njeno sklenitev kakršnikoli, nedvomno obstajajo. V kolikor bi šlo za navidezno pogodbo, bi posledic le-te ne bilo, tako pa ostaja tožniku za zakonito odpoved najemnega razmerja in izpraznitev poslovnega prostora na voljo samo sodna odpoved. To možnost je sodišče tožniku odvzelo z zavrnilno sodbo. Glede na to, da je bil poslovni lokal pridobljen v času trajanja zakonske zveze s stransko intervenientko, je sodišče napačno upoštevalo to dejstvo kot relevantno za rešitev relativnega obligacijskega razmerja med tožečo in toženo stranko. Ker je bila pogodba sklenjena samo in zgolj med njima, je tudi razmerja med njima potrebno reševati upoštevaje njune razmere in njune razloge, ne pa volje in interesov morebitnih stvarnopravnih upravičencev.

Pritožba je utemeljena.

Prvostopno sodišče navaja dva razloga za zavrnitev tožbenega zahtevka in sicer, da je najemna pogodba med pravdnima strankama za najem poslovnih prostorov (A2) navidezna pogodba, ki nima učinka med strankama in nadalje, da tožnik ni aktivno legitimiran za pravdo, ker je poslovni prostor skupno premoženje tožnika in njegove razvezane žene A. H. V zvezi s prvim razlogom, ki mu tožeča stranka v pritožbi nasprotuje, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 13. tč. drugega odst. 354. čl. ZPP. V tem delu so namreč razlogi o odločilnih dejstvih pomanjkljivi in sodbe ni mogoče preizkusiti. Ko prvostopno sodišče za najemno pogodbo med tožnikom in toženko brez kakršnihkoli navedb katerekoli stranke ugotavlja, da gre za navidezno pogodbo, ki nima učinka med pogodbenima strankama, ne pojasni, zakaj zaradi te okoliščine tožbeni zahtevek ni utemeljen oz. zakaj zaradi te okoliščine ni mogoče v celoti ali delno ugoditi tožbenemu zahtevku. Navedeno narekuje razveljavitev izpodbijane sodbe (prvi odst. 369. čl. ZPP).

Zmoten je zaključek prvostopnega sodišča, da tožnik ni aktivno legitimiran za to pravdo, ker naj bi bil sporni poslovni prostor skupna lastnina tožnika in njegove bivše žene in zato tožnik ne more samostojno razpolagati s tem premoženjem. Najemna pogodba je pogodba obligacijskega prava, ki je za najem poslovnih prostorov posebej urejena z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur.l. RS, št. 18/74, 34/88 in 32/2000). Tožena stranka je glede na najemno pogodbo v obligacijskem razmerju samo s tožečo stranko, to je najemodajalcem, ki lahko po 24. čl. ZPSPP najemno pogodbo odpove. V času od sklenitve najemne pogodbe pa do odločitve prvostopnega sodišča ni prišlo do nobenih takih sprememb, ki bi lahko vplivale na navedeno najemodajalčevo pravico. Zato zatrjevanje tožene stranke, da tožnik ni izključni lastnik spornega poslovnega prostora, ne more biti uspešno. Hkrati pa tako zatrjevanje tudi s stvarnopravnega stališča ne more biti relevantno, saj spada odpoved najemnega razmerja z izpraznitvenim zahtevkom med posle rednega upravljanja v smislu drugega odst. 15. čl. ZTLR in zato zanj ni potrebno soglasje vseh lastnikov. Vsak solastnik oz. skupni lastnik poslovnega prostora je zato upravičen odpovedati pogodbo o najemu poslovnih prostorov. Glede na navedeno je prvostopno sodišče zmotno zaključilo, da tožnik ni aktivno legitimiran v tem sporu. Zaradi take izhodiščne presoje prvostopno sodišče ni v celoti presojalo utemeljenosti tožbenega zahtevka oz. morebitnih ovir za ugoditev zahtevka. Zato je potrebna dopolnitev postopka, zaradi česar je bilo treba pritožbi ugoditi, sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odst. 370. čl. ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na tretjem odst. 166. čl. ZPP.