Jedro

Tožeča stranka je tožbo vložila zoper družbo, ki je postala lastnica spornih nepremičnin že po vknjižbi maksimalne hipoteke.

Sodišče prve stopnje bo moralo najprej presoditi, ali je tožeča stranka po nasprotni tožbi izkazala, da je bila zaradi vknjižbe maksimalne hipoteke kršena njena lastninska pravica in v primeru, če ugotovi, da je tožena stranka, tožeča po nasprotni tožbi, aktivno legitimirana, ponovno presojati trditve o ničnosti pravnega posla tudi v luči določb OZ o ničnosti pogodbe.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citirano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna dopustiti v izvršilnem postopku prodajo (v I. točki izreka sodbe naštetih) nepremičnin in poplačilo zavarovane terjatve tožeče stranke v višini 3.147.234,01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 3.147.234,01 EUR od vložitve tožbe dalje do plačila in s pravdnimi stroški tega postopka ter izvršilnimi stroški, iz dobljenih sredstev v vrstnem redu vknjižene hipoteke z ID pravice: 000, vendar v tem vrstnem redu največ do višine 12.000.000,00 EUR (I. točka izreka). Ugotovilo je, da je neveljavna vknjižba maksimalne hipoteke do višine 12.000.000,00 EUR z ID pravice 000, vpisane na podlagi notarskega zapisa sporazuma SV 1293/2012 v korist imetnika DUTB d. d. pri (v II. točki izreka sodbe naštetih) nepremičninah, ki je bila dovoljena s sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani Dn 000/2012 z dne 16. 10. 2012, ter da se zato izbriše in se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje (II. točka izreka). Tožeči stranki, toženi po nasprotni tožbi je naložilo, da nasprotni stranki povrne stroške tega postopka v višini 13.517,04 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Tožeča stranka, tožena po nasprotni tožbi se je zoper sodbo pritožila. Navedla je, da jo izpodbija v celoti iz vseh razlogov iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodi, tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi pa zavrne ter toženi stranki naloži plačilo stroškov pravdnega postopka tožeče stranke skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila s predlogom pritožbenemu sodišču, da neutemeljeno pritožbo zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, pritožnici pa naloži, da ji povrne stroške pritožbenega postopka z zamudnimi obrestmi.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Postopek v tej zadevi se je pred sodiščem prve stopnje končal pred uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku - ZPP-E (Uradni list RS 10/2017), zato se glede na na določbo prvega in tretjega odstavka 125. člena ZPP-E v tem postopku pred sodiščem druge stopnje uporabljajo pravila ZPP, veljavna pred uveljavitvijo novele ZPP-E. 6. Predmet tožbenega zahtevka po tožbi je poplačilo hipoteke na podlagi 153. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ); predmet zahtevka po nasprotni tožbi pa je izbris hipoteke in vzpostavitev prvotnega zemljiškoknjižnega stanja pred vpisom hipoteke, na podlagi določbe 243. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK).

7. Maksimalna hipoteka je hipoteka (zastavna pravica na nepremičnini). Zastavne pravice na nepremičninah (hipoteke) ureja SPZ v členih 138 do 154. V 141. členu SPZ ureja nastanek hipoteke na podlagi pravnega posla, pri čemer je bistveno, da se za pridobitev hipoteke na podlagi pravnega posla zahteva vpis v zemljiško knjigo, hipoteka pa preneha z izbrisom iz zemljiške knjige v katero je vpisana (154. člen SPZ). Z izbrisom hipoteke iz zemljiške knjige hipoteka preneha, kar pomeni, da tudi preneha pravica upnika, da v primeru neplačane terjatve s tožbo zahteva prodajo zastavljene nepremičnine v skladu s prvim odstavkom 153. člena SPZ.

Maksimalna hipoteka

8. Po določbi 146. člena SPZ se hipoteka lahko ustanovi tudi tako, da se določi najvišji znesek, do katerega za zavarovanje terjatve jamči nepremičnina (prvi odstavek); z maksimalno hipoteko se lahko zavaruje posamezna terjatev ali terjatve, ki izvirajo iz določenega pravnega razmerja, katerih višina v trenutku ustanovitve hipoteke ni določena (drugi odstavek); z maksimalno hipoteko so do najvišjega zneska zavarovane tudi vse obresti in stroški zavarovanih terjatev (tretji odstavek); v primeru odstopa terjatve, zavarovane z maksimalno hipoteko, je prenos hipoteke izključen (četrti odstavek).

9. Med pravdnima strankama ni sporno, da je v zemljiški knjigi pri spornih nepremičninah vpisana maksimalna hipoteka v korist tožeče stranke in sicer na podlagi notarskega zapisa sporazuma SV 1293/2012, ki je bila dovoljena s sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani Dn 000/2012 z dne 16. 10. 2012. Dogovor o ustanovitvi maksimalne hipoteke so sklenili F. d. d. (ki je prenehala s pripojitvijo k tožeči stranki in katere univerzalna pravna naslednica je tožeča stranka) kot kreditodajalka in hipotekarna upnica, družbi A. d. o. o. ter B. d. o. o. kot solidarna poroka in plačnika, in A. R. d. o. o. (ki se je preimenovala v C. d. o. o., sedaj v stečaju) kot kreditojemalka in zastavna dolžnica. Tožeča stranka je tožbo vložila zoper družbo E. d. o. o., ki je postala lastnica spornih nepremičnin že po vknjižbi maksimalne hipoteke.

10. V 8. točki obrazložitve sodbe je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila v konkretnem primeru ustanovljena maksimalna hipoteka v nasprotju s prisilnimi predpisi in sicer v nasprotju z drugim odstavkom 146. člena SPZ, ker je bila z maksimalno hipoteko zavarovana terjatev, ki izvira iz kreditnega razmerja, katere višina je bila v trenutku ustanovitve določena, morala pa bi biti v celoti nedoločena. Zaključilo je, da bi bila lahko v takem primeru kot je konkretni, ustanovljena le klasična hipoteka z zavarovanjem do celotne višine terjatve za glavnico, obresti in stroške po kreditni pogodbi o kratkoročnem krediti št. 6315/09. Iz razloga, ker „nikakor ni bilo dopustno ustanoviti maksimalno hipoteko“ namesto klasične hipoteke, je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek po hipotekarni tožbi zavrnilo in posledično ugodilo tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi zaradi neveljavnosti vknjižbe zastavne pravice.

11. Pritožnica je v pritožbi očitala sodišču prve stopnje tako zmotno ugotovitev dejanskega stanja v zvezi s predmetom zavarovanja kot tudi zmotno uporabo materialnega prava.

V zvezi z zmotno uporabo materialnega prava

12. Iz razlogov sodbe izhaja, da je določba drugega odstavka 146. člena SPZ prisilne narave. Pritožnica utemeljeno izpodbija stališče sodišča prve stopnje, da tožbeni zahtevek po hipotekarni tožbi ni utemeljen zato, ker pri ustanovitvi maksimalne hipoteke niso bili izpolnjeni vsi zakonski pogoji po drugem odstavku 146. člena SPZ.

13. Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožnici, da se je sodna praksa (v zadevi II Ips 295/2011 z dne 18. 10. 2012) že izrekla o tem, kaj zadošča za ustanovitev maksimalne hipoteke ter da je izpolnjen dejanski stan po drugem odstavku 146. člena SPZ, če niso zavarovane le obstoječe terjatve iz že sklenjenih posojilnih pogodb, temveč tudi bodoče terjatve iz posojilnih pogodb, ki bodo šele sklenjene. To pomeni, da po drugem odstavku 146. člena SPZ ni prepovedano zavarovati tudi obstoječih terjatev (poleg bodočih terjatev).

14. Sicer pa iz razlogov sodbe, s katero je tožbeni zahtevek zavrnjen, ne izhaja, da nepremičnine, na katere se nanaša tožbeni zahtevek, niso več zastavljene v korist upnika; v skladu s prvim odstavkom 153. člena SPZ pa ima upnik, če dolžnik v roku ne plača terjatev, pravico s tožbo zahtevati prodajo v njegovo korist zastavljene nepremičnine. Da bi lahko ugotovilo, da nepremičnina ni več zastavljena v korist upnika, bi sodišče prve stopnje moralo najprej presojati vse zakonske pogoje za izbrisno tožbo, ki jih v konkretnem primeru ni presojalo, saj je zahtevku po izbrisni tožbi ugodilo posledično, ker je zavrnilo tožbeni zahtevek po hipotekarni tožbi. Pri tem pritožbeno sodišče še dodaja, da se za presojo ničnosti pravnega posla uporabljajo smiselno določbe Obligacijskega zakonika (OZ), ki se nanašajo na pogodbe (14. člen OZ). Sodišče prve stopnje pa v konkretnem primeru zahtevka v luči relevantnih določb OZ, ki se nanašajo na ničnost pogodb (86. do 93. člen OZ), zmotno ni presojalo.

V zvezi z zmotno ugotovitvijo dejanskega stanja

15. Sodišče prve stopnje je v 4. točki obrazložitve sodbe ugotovilo, da iz notarskega zapisa notarja U. U., opr. št. SV 1293/2012 z dne 1. 10. 2012 izhaja, da je bilo k dodatku k Sporazumu o zavarovanju terjatve opr. št. SV 751/2009 notarke N. N. z dne 27. 3. 2009 dogovorjeno dodatno zavarovanje z ustanovitvijo maksimalne hipoteke do najvišjega zneska 12.000.000,00 EUR (tudi) na nepremičninah, ki so predmet tožbenega zahtevka ter da iz citiranega notarskega zapisa izhaja, da se zavarovanje nanaša na dolg iz kreditne pogodbe v višini 2.500.000,00 EUR z obrestno mero 7% in z zapadlostjo glavnice 31. 8. 2009 (obrestna mera se je z aneksi zvišala na 7,50%), prav tako se je podaljševala doba zapadlosti glavnice z aneksi tako, da je bila zadnja zapadlost dne 29. 8. 2013 (priloga A5 do A8)

16. Pritožnica zatrjuje, da iz listin, ki jih je vpogledalo sodišče prve stopnje, ne izhaja, da je bila iz pravnega razmerja med pogodbenimi strankami zavarovana le terjatev po kreditni pogodbi, pač pa tudi vse eventualno nastale bodoče terjatve tožeče stranke po vseh aneksih, sporazumu o zavarovanju in dodatku k sporazumu. Po vpogledu v zapis iz priloge A5 pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v 4. členu dodatka zapisano, da zastavitelj izrecno izjavlja, da nepogojno dovoljuje, da se terjatev po kreditni pogodbi, vseh aneksih, sporazumu o zavarovanju in dodatku k sporazumu zavaruje z ustanovitvijo in vknjižbo maksimalne hipoteke za zavarovanje najvišjega zneska v višini 12.000.000,00 EUR. S tem pa se izkaže, da sodišče prve stopnje v sodbo ni pravilno povzelo celotnega zapisa o zavarovanih terjatvah. Posledično je zmotno sklepalo, da je bila zavarovana le znana terjatev, do nastanka drugih možnih terjatev iz bodočih aneksov, sporazumov o zavarovanju in dodatkov k tem pa se ni opredelilo.

17. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava sodišče prve stopnje ni popolno ugotovilo dejanskega stanja za odločitev o tožbenem zahtevku in o zahtevku po nasprotni tožbi, prav tako pa zaradi navedenega ni obravnavalo vseh relevantnih navedb obeh pravdnih strank, ki lahko vplivajo na pravilnost odločitve. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP).

18. V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje najprej obravnava zahtevek iz nasprotne tožbe na podlagi določbe 243. člena ZZK, ki določa, da če je vknjižba določene pravice neveljavna iz materialnopravnega razloga, lahko tisti, čigar stvarna ali obligacijska pravica je bila zaradi te vknjižbe kršena ( v nadaljnjem besedilu: izbrisni upravičenec), s tožbo (v nadaljnjem besedilu: izbrisna tožba) uveljavlja zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe, da sodišče ugotovi neveljavnost te vknjižbe in odloči, da se vzpostavi prejšnje stanje vpisov (prvi odstavek 243. člena ZZK). Vknjižba je na podlagi 1. točke drugega odstavka 243. člena ZZK neveljavna, če je zemljiškoknjižno dovolilo, ki je bilo podlaga za izpodbijano vknjižbo, neveljavno že ob njegovi izstavitvi zaradi ničnosti pravnega posla iz prvega ali drugega odstavka 36. člena tega zakona (v nadaljnjem besedilu: zavezovalni pravni posel), na podlagi katerega je bilo izstavljeno. Sodišče prve stopnje bo moralo najprej presoditi, ali je tožeča stranka po nasprotni tožbi izkazala, da je bila zaradi vknjižbe maksimalne hipoteke kršena njena lastninska pravica in v primeru, če ugotovi, da je tožena stranka, tožeča po nasprotni tožbi aktivno legitimirana, še ponovno presojati trditve o ničnosti pravnega posla tudi v luči določb OZ o ničnosti pogodbe. Če bo na podlagi sodbe maksimalna hipoteka izbrisana, bo posledično že iz tega razloga neutemeljen tudi zahtevek tožeče stranke na podlagi hipotekarne tožbe. Če pa bo sodišče prve stopnje zahtevek po izbrisni tožbi zavrnilo, bo moralo presojati še vse ugovore tožene stranke, ki jih je podala podredno ugovoru ničnosti pravnega posla, s katerim je bila namesto klasične hipoteke ustanovljena maksimalna hipoteka ter se nanašajo na vrstni red zavarovanj in na višino zavarovanih terjatev.

19. Izrek o pridržanju stroškov pritožbenega postopka za končno odločbo temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.