Jedro

Kolikor bi kupec želel dogovoriti stvarnopravne posege v lastninsko pravico prodajalca, bi se moral z ustrezno skrbnostjo v času pogajanj in predvsem v času sklenitve pogodbe opredeljeno izjasniti tako glede vrste, kakor obsega omejitev, in doseči določno (ne ohlapno in splošno) opredelitev omejitev v pogodbi. Ker je tožeča stranka kot kupec strokovnjak s področja investicij v nepremičnine, se od nje pričakuje povečana mera skrbnosti pri sklepanju poslov v zvezi z zemljišči, kar vključuje tudi poznavanje posebnosti pravnega režima stvarnih pravic in njihovega omejevanja (drugi odstavek 6. člena OZ).

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki krijeta sami svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog za začasno odredbo, s katero bi se naj naložilo toženi stranki, da izstavi ZK listino, primerno za vpis začasne služnostne pravice dovolitve posegov za izvedbo zaščitne jame z začasnimi geotehničnimi sidri.

Tožeča stranka uveljavlja v pravočasni pritožbi vse dopustne pritožbene razloge, pri čemer navaja, da je prvostopno sodišče zmotno razlagalo določilo V.1. prodajne pogodbe (besedilo: "vsa potrebna soglasja za pridobitev gradbenega dovoljenja"), iz katerega po mnenju tožeče stranke ob pravilni široki razlagi izhaja obveznost tožene stranke skleniti pogodbo o stvarni služnosti. Meni, da dokaz o pravici gradnje, ki ga je zahtevala Upravna enota M. za pridobitev gradbenega dovoljenja, predstavlja listina o stvarni služnosti, kot jo je opredelila tožeča stranka v tožbenem zahtevku. Predlaga spremembo izpodbijanega sklepa, upoštevaje njene pritožbene navedbe.

Tožena stranka v odgovoru na pritožbo podaja strinjanje z razlogi prvostopnega sodišča, pri čemer opozarja, da se v obravnavani prodajni pogodbi ni zavezala skleniti pogodbe o ustanovitvi služnosti na svojem zemljišču, ki ni bilo predmet pogodbe, saj tudi s projektno dokumentacijo ob podpisu ni bila seznanjena in tako ni bila del pogodbe.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče povzema pravilne razloge prvostopne odločbe, pri čemer odgovarja le še na posamezne pritožbene navedbe: Za izdajo začasne odredbe mora biti verjetno izkazan obstoj nedenarne terjatve (272. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ). Tožeča stranka je zatrjevala njen obstoj na podlagi prodajne pogodbe, ki jo je sklenila s toženo stranko, pri čemer se je izrecno sklicevala na njeno določilo V.1. Sodišče prve stopnje gradi pravilne zaključke v smeri, da "potrebno soglasje za izdajo gradbenega dovoljenja" ne pomeni obveznosti ustanovitve stvarne služnosti. Pri razlagi spornih določil je pravilno slediti skupnemu namenu pogodbenikov (subjektivni vidik) in načelom obligacijskega prava (objektivni vidik) (drugi odstavek 82. člena Obligacijskega zakonika - OZ).

Iz povzetih navedb tožeče stranke izhaja skupna volja prenesti lastninsko pravico na zemljišču, ki se prodaja, z namenom gradnje stanovanjsko-poslovnega objekta. Vendar niti tožeča stranka sama ne zatrjuje, da bi imeli obe pogodbeni stranki v času sklenitve pred očmi posebne okoliščine gradnje, ki bi zahtevale ustanovitev stvarne služnosti in to na zemljiščih, ki niso predmet prodaje.

Skladno načelu vestnosti in poštenja so pogodbene stranke zavezane upoštevati tudi interese nasprotnika in ne le lastne interese (5. člen OZ). Prenos in omejevanje stvarnih pravic močno posega v premoženjski in pravni status imetnika stvarne pravice. Zato ima prodajalec, kolikor ni posebej drugače jasno dogovorjeno, izključni interes, da prenese upravičenja, ki izvirajo iz lastninske pravice, le na v pogodbi določeni nepremičnini, ki se prodaja. Omejevanje lastninske pravice, kakor izhaja iz ustanovitve stvarne služnosti, predstavlja velik poseg v upravičenja lastnika, zaradi česar se zahteva posebni postopek (vpis v zemljiško knjigo) in predvsem jasna in izrecna izjava volje s strani lastnika, da dopušča takšne omejitve. Takšnega standarda določnosti izjave volje obravnavana prodajna pogodba ne dosega, zato je pravilno zavzeti ozko razlago, ki v največji meri varuje interese lastnika kot pogodbene stranke.

Kolikor bi kupec želel dogovoriti takšne stvarnopravne posege v lastninsko pravico prodajalca, bi se moral z ustrezno skrbnostjo v času pogajanj in predvsem v času sklenitve pogodbe opredeljeno izjasniti tako glede vrste, kakor obsega omejitev, in doseči določno (ne ohlapno in splošno) opredelitev omejitev v pogodbi. Ker je tožeča stranka kot kupec strokovnjak s področja investicij v nepremičnine, se od nje pričakuje povečana mera skrbnosti pri sklepanju poslov v zvezi z zemljišči, kar vključuje tudi poznavanje posebnosti pravnega režima stvarnih pravic in njihovega omejevanja (drugi odstavek 6. člena OZ).

Nenazadnje Upravna enota v postopku pridobitve gradbenega dovoljenja ni zahtevala izključno dokaza o ustanovitvi stvarne služnosti, ampak le dokaz o pravici gradnje. Kakor sama tožeča stranka navaja v pritožbi, takšen dokaz ni nujno le listina o obstoju stvarne služnosti, ampak tudi pogodbeno dogovorjene omejitve brez stvarnopravnih učinkov. Načelo sorazmernosti, ki je zajeto v načelu vestnosti in poštenja, narekuje uporabo najmilejšega ukrepa, ki še omogoča doseči pravno zavarovan interes.

Pritožbeno sodišče se strinja tudi z razlogi sodišča prve stopnje, da je le izjemoma mogoče zahtevati sodno varstvo z začasno odredbo v vsebinsko enakem obsegu, kakor je postavljen tožbeni zahtevek. Le kolikor obstojijo posebne okoliščine, da ni mogoče začasno urediti razmerja med strankama drugače kot z varstvom, ki je enako tožbenemu zahtevku, je takšno pravno varstvo dopustno. Začasno se lahko uredi razmerje med pravdnima strankama do dokončne odločitve sodišča o tožbenem zahtevku le v nujno potrebnem obsegu in izključno z najmilejšim ukrepom, ki še omogoča primerno začasno ureditev. Predlagatelj začasne odredbe ni izkazal posebnih okoliščin, ki bi opravičevale nujnost ustanovitve stvarne služnosti. Že iz obrazloženih razlogov ima zahtevana stvarna pravica bolj obsežen učinek kakor obligacijska pravica, s katero bi se lahko doseglo primerno začasno ureditev razmerja.

Ker pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo nobene uradno upoštevne bistvene kršitve določb pravdnega postopka (drugi odstavek 350. člena ZPP) je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP).

V zvezi s preizkusom procesne predpostavke pravilnega zastopanja, na katero je dolžno sodišče paziti po uradni dolžnosti (peti odstavek 98. člena ZPP), pritožbeno sodišče pojasnjuje, da se mu ni pojavil dvom o pristnosti pisnega pooblastila tožene stranke (priloga B1), saj se je kljub pomanjkanju navedb imen in priimkov podpisnikov ter njihovega položaja v toženi stranki, lahko o navedenih podatkih prepričalo iz priloge B4, kjer sta oba podpisa na pogodbi očitno identična, pri čemer je naveden tudi položaj podpisnikov kot članov uprave (tretji odstavek 97. člen ZPP). Kljub temu bi veljalo dodati na samo pooblastilo navedene podatke z namenom večje jasnosti.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu prvega odstavka 154. člena ZPP in določilu prvega odstavka 165. člena ZPP. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje pritožbene stroške, medtem ko je pritožbene stroške tožene stranke v zvezi z odgovorom na pritožbo pritožbeno sodišče zavrnilo kot nepotrebne, saj ta s ponavljanji razlogov sodišča prve stopnje ni v ničemer prispeval k odločitvi pritožbenega sodišča (prvi odstavek 155. člena ZPP).