Jedro

Tožeča stranka zatrjuje sklenitev novega najemnega razmerja, ki je bilo sklenjeno še pred potekom starega in ponuja dokaze. Ne gre torej za spor o lastninski pravici, ki bi tekel vzporedno s posestno pravdo, ampak za spor o obstoju najemnega razmerja in za vprašanje, če ima tožena stranka, ki je lastnica obravnavane nepremičnine, pravico do posesti ali ne.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog tožeče stranke za izdajo začasne odredbe.

2. Zoper sklep se pritožuje tožeča stranka iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov. Navaja, da sta pravdni stranki poleg najemne pogodbe na podlagi katere bi najemno razmerje prenehalo 15. 10. 2017, še pred iztekom najemne pogodbe sklenili novo najemno pogodbo za določen čas, in sicer za obdobje od 16. 10. 2017 do 15. 7. 2018. Sklenili sta jo ustno v mesecu juliju 2017 na sestanku zakonitih predstavnikov obeh pravdnih strank. Sklenili in dogovorili sta vse bistvene sestavine nove najemne pogodbe. V ta namen je tožeča stranka predlagala zaslišanje zakonitega zastopnika tožeče stranke in dveh prič, ki bi potrdile navedbe ter vpogled v spis Okrajnega sodišča v Ljubljani IV P 28/2018, in sicer v tožbo na ugotovitev ustno sklenjene pogodbe. Na pravilo petitorium absorbet possessorium, na katerega se sklicuje prvostopenjsko sodišče v izpodbijanem sklepu, se lahko sklicuje v primerih, ko prej pride do pravnomočne odločitve v petitorni pravdi in stranka v posesti v pravdi ugovarja, da je pridobila pravico do posesti. V obravnavanem primeru je situacija drugačna. V vzporednem pravdnem postopku IV P 28/2018 ne gre za spor o lastninski pravici, ampak za spor o obstoju najemnega razmerja. V vzporednem postopku se bo razjasnilo vprašanje, ali ima tožena stranka na temelju lastninske pravice predmetne nepremičnine pravico do posesti ali ne. Ta postopek še ni zaključen, zato ugovor pravice do posesti tožene stranke oziroma pravilo petitorium absorbet possessorium še nista upravičena. Ugovor pravice do posesti tožene stranke še ne pride v poštev. Zato tudi ni pravilna ocena prvostopenjskega sodišča, da ni izkazan verjeten obstoj tožbenega zahtevka. Tožena stranka je zatrjevala in dokazovala, da obstaja med strankama veljavno najemno razmerje na podlagi sklenjene ustne pogodbe, do česar bi se moralo prvostopenjsko sodišče opredeliti, a se ni. Prav tako ni izvedlo predlaganih dokazov.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Tožeča stranka je vložila tožbo zaradi motenja posesti in predlog za izdajo regulacijske začasne odredbe. Navaja, da je tožena stranka zemljiškoknjižna lastnica vrta, ki je od leta 2004 predmet najemnega razmerja med tožečo in toženo stranko in na katerem tožeča stranka izvaja poslovno gostinsko dejavnost. Pravdni stranki sta sklenili najemno pogodbo, najemno razmerje po sklenjeni najemni pogodbi pa je prenehalo 15. 10. 2017, vendar sta stranki še pred potekom sklenjene najemne pogodbe sklenili novo (ustno) najemno pogodbo za določen čas za obdobje od 16. 10. 2017 do 15. 7. 2018. Tožena stranka je zamenjala ključavnico na vratih v klet in na glavnem vhodu na letni vrt ter s tem onemogočila tožeči stranki dostop. Predlaga, da sodišče z začasno odredbo toženi stranki naloži izročiti ključe na novo nameščene ključavnice na glavnem vhodu na letni vrt in ključavnice kletnega prostora v stavbo, sicer pa izrek denarne kazni v višini 5.000 EUR.

5. Prvostopenjsko sodišče je predlog zavrnilo. Ugotovilo je, da ni izpolnjen pogoj verjetnosti obstoja terjatve. Obrazložilo je, da je tožeča stranka spregledala pravilo petitorium absorbet possessorium. Najemna pogodba je bila sklenjena za določen čas, in sicer do 15. 10. 2017, brez možnosti podaljšanja (4. člen najemne pogodbe). Pogodba je bila sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa na podlagi katerega je tožena stranka že sprožila izvršilni postopek glede izpraznitve in izročitve nepremičnine, ki se vodi pod opr. št. I 3710/2017 pred Okrajnim sodiščem v Ljubljani. Tožeča stranka ne more zahtevati sodnega varstva, kakršnega zahteva, saj to ne more doseči namena. Tega pa ne more doseči zato, ker zahteva odločitev o posesti, ki je zaradi pravila petitorium absorbet possessorium izključena.

6. Tožeča stranka v pritožbi utemeljeno očita prvostopenjskemu sodišču, da se ni opredelilo do navedb tožene stranke o tem, da sta pravdni stranki še pred potekom sklenjene najemne pogodbe sklenili novo ustno najemno pogodbo za obdobje od 16. 10. 2017 do 15. 7. 2018. V ta namen je tožeča stranka predlagala dokaze (zaslišanje zakonitega zastopnika tožeče stranke, zaslišanje prič in vpogled v spis Okrajnega sodišča v Ljubljani IV P 28/2018) za razjasnitev dejanskega stanja. Prvostopenjsko sodišče se do navedb tožeče stranke ni opredelilo, niti ni izvedlo predlaganih dokazov (v 26. točki obrazložitve se je le sklicevala na pravilo petitorium absorbet possessorium tudi glede trditev o ustni najemni pogodbi).

7. Edini ugovor, ki je utemeljen na pravici do posesti ter je dopusten v posestni pravdi, je povezan s pravilom petitorium absorbet possessorium.1 Če sta posestna in petitorna pravda tekli sočasno in je bila petitorna pravda končana pred posestno pravdo, lahko toženec ugovarja, da je pridobil pravico do posesti, zaradi česar mora sodišče tožbeni zahtevek iz posestne tožbe zavrniti. V obravnavanem primeru ni tako. Tožeča stranka zatrjuje sklenitev novega najemnega razmerja, ki je bilo sklenjeno še pred potekom starega in ponuja dokaze. Ne gre torej za spor o lastninski pravici, ki bi tekel vzporedno s posestno pravdo, ampak za spor o obstoju najemnega razmerja in za vprašanje, če ima tožena stranka, ki je lastnica obravnavane nepremičnine, pravico do posesti ali ne.

8. Ker se prvostopenjsko sodišče do tega ni opredelilo, izpodbijana odločba nima razlogov o odločilnih dejstvih (14. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku; ZPP) zaradi česar jo je bilo treba razveljaviti in vrniti prvostopenjskemu sodišču v novo odločanje (3. točka 364. člena ZPP). v njem naj se prvostopenjsko sodišče opredeli tudi do relevantnih navedb tožeče stranke o novi ustno sklenjeni najemni pogodbi in o zadevi ponovno odloči. 1 Renato Vrenčur v Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2004, str. 197.