Jedro

ZVEtL je interventni zakon, namenjen vpisu stavb in njihovih etažnih enot v zemljiško knjigo. Pridobitelji posameznega dela stavbe so osebe, ki s pravnim poslom izkazujejo upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je na parc. št. 7/7 k. o. X vpisalo stanovanjsko stavbo N. 20 ter njene skupne in posamezne dele. Pri posameznih delih je vknjižilo lastninsko pravico in vpisalo solastninske deleže, ki vsakokratnim lastnikom pripadajo na splošnih skupnih delih stavbe. Pri parc. št. 7/7 k. o. X je izbrisalo: – na solastninski delež G. D. vpisano hipoteko v korist upnice D. D. in zaznambo izvršbe; – na solastninski delež G. D. vpisan zemljiški dolg za znesek 4.000.000,00 EUR.

2. Pritožujeta se nasprotna udeleženca – zemljiškoknjižni lastnik G. D. in hipotekarna upnica D. D. 3. G. D. uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sklepa tako, da bo predlog zavržen ali zavrnjen, podredno pa njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Povzema s Stvarnopravnim zakonikom (v nadaljevanju SPZ) predvidene načine vzpostavitve etažne lastnine in namen tovrstnega postopka po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in pri določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL). Zaključuje, da tisti, ki imajo možnost vzpostaviti etažno lastnino na podlagi SPZ, nimajo legitimacije za vložitev predloga za ugotovitev etažne lastnine po ZVEtL. Ker je parc. št. 7/7 k. o. X v solastnini, bi kupci lastninsko pravico lahko vpisali v zemljiško knjigo. Listine, ki so jih priložili, jim to omogočajo. Kot solastniki bi lahko kadarkoli zahtevali vzpostavitev etažne lastnine po redni poti, predvideni s SPZ. Meni, da je zaradi pomanjkanja aktivne legitimacije treba zavreči ali zavrniti predlog, vložen po ZVEtL. Trdi, da predlagatelji niso izključni lastniki posameznih delov, ker je on v izvršilnem postopku In 130/2005 pridobil 193/1000 delež na parc. št. 7/7 k. o. X. Sklicuje se na odredbo o prodaji, zapisnik o drugi javni dražbi, sklep o izročitvi nepremičnine in sklep o vpisu v zemljiško knjigo, na osnovi katerih je postal (so)lastnik nepremičnine na izviren (originaren) način. Opozarja na nujnost spoštovanja pravnomočnosti sklepov in na kršitev 33. čl. Ustave RS v primeru nespoštovanja pravnomočnosti navedenih sklepov. Trdi, da je zaradi vknjižene solastninske pravice solastnik vsakega posameznega dela stavbe do 193/1000. Zatrjuje kršitev 33. čl. Ustave RS, ker mu ni priznana lastninska pravica na nobenem od posebnih delov. Sklicuje se na 12. čl. ZVEtL in meni, da bi moral zemljiški dolg preiti na vse posamezne dele stavbe. Sodišču prve stopnje očita samovoljnost in arbitrarnost, ker je sklenilo, da se zemljiški dolg izbriše, predlagatelji pa tega niso predlagali. Zakon sodišču takega ukrepanja ne nalaga.

4. D. D. uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. ZPP predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sklepa tako, da bo predlog zavržen ali zavrnjen, podredno pa njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Sklep označuje za nezakonit, ker ni bila ustanovljena hipoteka na etaži G. D.. G. D. bi moral biti dodeljen etažni del, sorazmeren deležu 193/1000 glede na celotno nepremičnino parc. št. 7/7 k. o. X. Z izpodbijanim sklepom je G. D. razlastninjen. Poseženo je v pravico do zasebne lastnine (33. čl. Ustave RS), nespoštovan je 158. čl. Ustave RS. Kasnejša pridobitev lastninske pravice ne more razveljaviti kasnejše originarno pridobljene lastninske pravice. Ker je D. lastninsko pravico pridobil originarno, je za njegov položaj pravno nepomembno, kdo je bil lastnik in kakšen tip lastninske pravice je obstajal na nepremičnini. V pravdi ni mogoče uveljavljati nepravilnosti, ki so bile storjene v izvršilnem postopku. Tretji lahko v izvršilnem postopku uveljavlja ugovor. Ko so pravna sredstva v izvršilnem postopku izčrpana, se pravno varstvo tretjega konča. Na pravnomočno sodno odločbo o predhodnem vprašanju je sodišče vezano. V sistemu pravnih vrednot je pravnomočnost nad zakonitostjo. Poseg v lastninsko pravico, ki temelji na pravnomočni oblikovalni odločbi pristojnega organa, je kršitev pravice do zasebne lastnine. Sklicuje se na sklep o izročitvi nepremičnine opr. št. In 2005/00130 z dne 16.8.2007, s katerim je bil G. D. izročen dolžnikov solastninski delež 193/1000. Z dnem pravnomočnosti tega sklepa (28.9.2007) je G. D. pridobil lastninsko pravico na solastninskem deležu na originaren način. Pogoji za uvedbo postopka pomotnega vpisa niso podani, zato ne gre za pomoten vpis (Dn. št. 1487/2011). Solastnina pomeni, da je razdeljena lastninska pravica, ne pa stvar sama. Pri prodaji gre za prodajo idealnega deleža in ne za prodajo v pogodbi navedenih prostorov. Od dne, ko je G. D. pridobil solastninski delež, ne more biti nihče več upravičeni predlagatelj po 14. čl. ZVEtL. Predlagatelji tudi ne morejo dokazati, da so posamezen del stavbe pridobili od zemljiškoknjižnega lastnika. Predlog za izbris hipoteke ni bil podan, sodišče pa je na predlog vezano. Hipoteka je začela učinkovati že 15.2.2011, pred zaznambo postopka za vzpostavitev etažne lastnine. Noben drug postopek v zemljiški knjigi ni zaznamovan. Sklicuje se na 12. čl. ZVEtL, ki določa, da bremena, ki so bila ustanovljena na nepremičnini kot celoti, po vzpostavitvi etažne lastnine preidejo na vse posamezne etažne dele. Nenavadna je obrazložitev, da bo solastninski delež G. D. vpisan pri stavbah v drugem sodnem postopku. Hipotekarna upnica nima zagotovila, da se bo to tudi zgodilo. Graja, da ji predlog in vloge predlagateljev niso bili posredovani. V spisu ni pooblastila I. R. K. in D. K. za overitev podpisa na prodajani pogodbi. V spisu ni dokazil, kako je E. O. postala lastnica sobe v 4. etaži. 5. Pritožbi nista utemeljeni.

6. Obe pritožbi spregledata odločilno dejstvo: da je G. D. v izvršilnem postopku In 2005/00130 kupil poslovni prostor v kleti stavbe na naslovu C. 5, kar je zemljiškoknjižno opredeljeno kot 193/1000 nepremičnin parc. št. 7/1 in 7/7, obe k. o. X. Takó je predmet prodaje opredeljen v odredbi o prodaji (dokaz B 14), tako je bil opisovan na dražbenem naroku (dokaz B 12) in tako je opisan v sklepu o izročitvi nepremičnine opr. št. In 2005/00130 z dne 16.8.2007 (dokaz B 1), na katerega se pritožnika sklicujeta. Dejstvo, da gre za originarno pridobitev lastninske pravice (na javni dražbi v okviru izvršilnega postopka), na opredelitev predmeta nakupa nima nobenega vpliva. Tudi dejstvo, da se je nakup posameznega dela v zemljiški knjigi evidentiral kot 193/1000 delež in ne morebiti 193/10000 delež, v tem postopku ni pomembno. Gre za ocenjeno vrednost kupljenega posebnega dela v odnosu do drugih posebnih delov, pri določitvi katere lastniki ostalih posebnih delov niso sodelovali. Tudi delež (so)lastnika Medobčinsko društvo ...(1) (123/10000 delež parc. št. 7/7 in 7/1, obe k. o. X) je v pogodbi opredeljen kot poslovni prostor v pritličju hiše N. 4 (dokaz C2). Iz navedenih listin je razvidno, da gre tudi pri G. D. in Društvu ... za takó imenovano navidezno solastnino. Tudi ti dve osebi, enako kot predlagatelji (in njihovi pravni predniki), ki pa (so)lastninske pravice niso vpisali v zemljiško knjigo, razpolagata s pravnim naslovom (D. s sklepom sodišča, Društvo ... s pogodbo), ki izkazuje pridobitev posameznih etažnih enot. 7. Pritožbena trditev – da po tem, ko je G. D. na javni dražbi kupil nepremičnino, predlagatelji posameznih etažnih enot niso mogli več pridobiti – je tudi kronološko gledano nesprejemljiva. Etažne enote so bile v času njegovega. nakupa že v lasti predlagateljev ali njihovih pravnih prednikov, saj so bil posamezni deli št. 1, 2, 3 in 4 prodani že leta 1991, del št. 5 pa leta 1992. Lastninska pravica na osnovi teh pridobitnih naslovov v zemljiški knjigi sicer ni bila vpisana, kar pa ni razlog, da bi se predlagateljem pravica do kupljene nepremičnine odrekla. Kot pridobitelji posameznega dela stavbe so s 3. čl. ZVEtL opredeljene osebe, ki s pravnim poslom izkazujejo upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Tudi v drugih primerih je sodna praksa za primere zemljiškoknjižno nerealiziranih zavezovalnih poslov izoblikovala pravni pojem lastninske pravice v pričakovanju. Utrjeno je pravno stališče, da je v primeru pravnoposlovne pridobitve nepremičnine pridobiteljev pravni položaj varovan že pred vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo. Kljub odsotnosti zemljiškoknjižnega vpisa so upravičenja, tudi stvarnopravna, torej prešla na pridobitelje posameznih delov stavbe. Lastninskopravni položaj takih pridobiteljev posameznih delov stavb je torej varovan že pred vknjižbo stavbe in njenih delov v zemljiško knjigo.

8. Nesprejemljivo je pritožbeno razlogovanje, da pravnomočna sodna odločba – sklep o izročitvi nepremičnine G. D. In 2005/00130 z dne 16.8.2007 – ni upoštevana. Sodišče prve stopnje je sklep upoštevalo in pravilno razlagalo: zaradi nakupa v izvršilnem postopku je G. D. postal lastnik poslovnega prostora v kleti stavbe na naslovu C. 5. Zgolj zaradi evidentiranja v zemljiški knjigi je bil poslovni prostor (že pred prodajo na javni dražbi) opredeljen kot solastninski delež 193/1000 parc. št. 7/1 in 7/7, obe k. o. X. Ker gre za enostransko določitev deleža (oceno) zaradi evidentiranja lastništva poslovnega prostora v zemljiški knjigi, ta opredelitev na pravice predlagateljev nima vpliva.

9. V izvršilnem postopku je bil predmet prodaje torej posamezen del – poslovni prostor v kleti stavbe na naslovu C. 5 – katerega si ne lasti nobeden od predlagateljev, zato se pritožnica D. D. neutemeljeno sklicuje, da predlagatelji v izvršilnem postopku niso vložili ugovora tretjega oz. da zaradi pasivnosti v izvršilnem postopku te pravice nimajo več.

10. Predlagatelji izkazujejo pridobitev etažnih enot v stavbi N. 20, ki je povezana s parc. št. 7/7 k. o. X in je predmet vpisa etažne lastnine v tem postopku. Pri nepremičninah parc. št. 7/1 in 7/7, obe k. o. X, vknjižena lastnika etažnih enot – G. D. in Društvo ... – izkazujeta lastništvo etažne enote v drugih stavbah. V preteklosti sta se parceli št. 7/1 in 7/7, obe k. o. X, obravnavali kot celota, zato se vpis solastninske pravice – tako v primeru G. D. kot Društva ... – nanaša na obe parceli. To dejstvo na samo pravico nima vpliva, kajti kot že rečeno, lastninsko pravico (v pričakovanju) imajo pridobitelji na posameznih delih, ki so razvidni iz zavezovalnih pravnih poslov (3. in 4. čl. ZVEtL). Ker niti G. D. niti D. ne izkazujeta pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe N. 20, ju v okviru tega postopka ni mogoče vpisati kot lastnikov posebnih delov stavbe, stoječe na parc. št. 7/7 k. o. X. Vpisana bosta kot etažna lastnika stavbe C. 5 (D.) oziroma stavbe N. 4 (Društvo ...), ko se bosta v zemljiškem katastru evidentirali in etažirali ti dve stavbi. Njuna solastninska pravica ostaja vpisana pri parc. št. 7/1 k. o. X. Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da se z izpodbijanim sklepom ne posega v ustavno pravico do zasebne lastnine. V tem postopku se vpisuje etažna lastnina le na eni od več stavb, stoječih na parc. št. 7/1 in 7/7, obe k. o. X, pri katerih se je zaradi nakupa posamezne etažne enote vpisala solastninska pravica za G. D. (enako tudi za Društvo ...). Ker G. D. ni pridobitelj nobene od etažnih enot v stavbi, stoječi na parc. št. 7/7 k. o. X, v njegovo lastninsko pravico ni poseženo. Ker je G. D. pridobitelj posameznega dela stavbe na C. 5, pritožnika neutemeljeno trdita, da je njun pravni položaj nevarovan.

11. Pritožnika se neutemeljeno sklicujeta na odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 265/2012, saj se je s to odločbo možnost vpisa etažne lastnine na osnovi ZVEtL odrekla lastnikom etažnih enot, ki so bili v zemljiški knjigi vpisani kot solastniki. Predlagatelji v zemljiški knjigi niso vpisani. ZVEtL je bil sprejet ravno zaradi lastninskopravne ureditve lastnine v primerih večstanovanjskih stavb, katerih sicer – zaradi nesodelovanja vseh lastnikov etažnih enot (lahko tudi niso znani) in drugih razlogov – v zemljiško knjigi ne bi bilo mogoče vpisati. Vpis takih stavb in etažnih enot v zemljiško knjigo je omogočil ZVEtL, ki je odstopil od nekaterih načel, določenih za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo in vzpostavil domneve (npr. glede skupnih delov, posameznih delov, višine solastninskih deležev na skupnih delih, pripadajočem zemljišču …. ). ZVEtL je torej interventni zakon, namenjen vpisu stavb in etažnih enot, na katere je stavba dejansko in pravno razdeljena (dejanska etažna lastnina), v zemljiško knjigo. Takšen primer je tudi stavba N. 20 v ... Nesprejemljiva je zato pritožbena trditev, da imajo predlagatelji etažno lastnino možnost vzpostaviti na podlagi SPZ. Pritožnika zato predlagateljem neutemeljeno odrekata legitimacijo za vodenje tega postopka in vzpostavitev etažne lastnine v zemljiški knjigi.

12. Z izdajo izpodbijanega sklepa tudi stvarna pravica D. D. ni prizadeta. Terjatev D. D. je zavarovana zgolj z etažno enoto G. D. v stavbi C. 5 (zavarovanje se nanaša na ID osnovnega položaja 087). Hipoteka ostaja vpisana pri parc. št. 7/1 k. o. X. Ker so predlagatelji že pred vknjižbo hipoteke – ki je nastala oz. je posledica zaznambe izvršilnega postopka – pridobili lastninsko pravico na posameznih etažnih enotah (lastninska pravica v pričakovanju), se hipotekarna upnica tudi zato neutemeljeno sklicuje na varstvo svoje stvarne pravice. Sicer pa sta takó Ustavno sodišče RS kot Vrhovno sodišče RS že večkrat zavzela stališče, da se na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero lahko sklicuje le tisti, ki je pridobil pogodbeno zastavno pravico na nepremičnini, ne pa tudi tisti, ki je zastavno pravico pridobil šele z zaznambo sklepa v zemljiški knjigi.

13. Tudi zemljiški dolg je bil ustanovljen le na nepremičnini, ki je v lasti G. D. (vpis se nanaša na ID osnovnega položaja 087). Predmet nakupa je G. D. znan, zato bi zavarovanje terjatve z zemljiškim pismom na drugih samostojnih delih stavbe pomenilo zlorabo pravice. Ker je bilo breme ustanovljeno le na posebnem delu G. D., ga na predlagateljem lastnih delih ni treba vpisovati. Tudi zato, ker zemljiško pismo še ni bilo izdano (zemljiškoknjižni postopek, v katerem naj bi bilo izdano – dn. št. 1198/2011 – je prekinjen), se vprašanje varstva dobrovernih tretjih ne pojavlja. Zemljiški dolg ostaja vpisan pri parc. št. 7/1 k. o. X. 14. Pravna pravila o upoštevanju oziroma vpisu bremen ob vpisu etažne lastnine mora sodišče poznati in jih upoštevati, zato je neutemeljen očitek, da predlagatelji izbrisa bremen niso predlagali. Ker se niti hipoteka niti zemljiški dolg ne nanašata na nepremičnino kot celoto ali na kateregakoli od posebnih delov, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, se pritožnika neutemeljeno sklicujeta na 12. čl. ZVEtl, ki določa, da bremena, ki so bila ustanovljena na nepremičnini kot celoti, preidejo na vse posamezne etažne dele. Razen tega so, kot je že obrazloženo, predlagatelji svoje posebne dele pridobili pred dnem 15.12.2011 in 18.2.2011, od katerih učinkujeta vknjižena hipoteka in zemljiški dolg.

15. Za odrekanje lastninske pravice posameznim predlagateljem z argumenti, da predložene listine niso perfektne (manjkajoče pooblastilo), D. D. nima interesa. V korist D. D. vpisana hipoteka se nanaša zgolj na posamezni del G. D., zato njen ugovor o pomanjkljivostih pri ugotavljanju lastništva drugih etažnih lastnikov ni relevanten. Ker ZVEtL v sedmem odstavku 16. člena posameznim udeležencem omogoča sodelovanje pri posameznem procesnem dejanju samo v obsegu pravic, ki jih uveljavlja v postopku za vzpostavitev etažne lastnine, je neutemeljen tudi pritožbeni razlog D. D., da ji ni bil posredovan celoten predlog in vloge predlagateljev.

16. Dejstvo, da je sta bila hipoteka in zemljiški dolg vpisana prej, kot je zaznamovan učinek tega postopka o vzpostavitvi etažne lastnine, ni pomembno. Niti hipoteka niti zemljiški dolg se ne nanaša na etažne enote v stavbi N. 20, ki je predmet etažiranja v tem postopku.

17. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, sta pritožbi na osnovi 2. točke 365. čl. ZPP zavrnjeni.

Op. št. (1): Na osnovi odločbe Upravne enote Kranj št. 026-313/97-09 MJ z dne 9.11.2001 preimenovano v Društvo ...