Jedro

267. člen Stvarnopravnega zakonika je v prehodnih določbah res predpisal, da se vpis v zemljiški knjigi v primeru, ko je bil pred uveljavitvijo tega zakona veljavno sklenjen pravni posel, ki predstavlja pravni naslov za vpis v zemljiško knjigo, izvede po pravilih, ki so veljali do tedaj, torej do 1.1.2003. V teh primerih pa je treba uporabiti predpise, ki so veljali pred tem, vendar v celoti.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižne referentke z dne 28.2.2007 se razveljavita

ter zadeva vrne zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje.

Izbrišejo se vpisi, ki so bili opravljeni na podlagi sklepa zemljiškoknjižne sodnice in izbris zaznambe nepravnomočnosti sklepa o dovolitvi vpisa.

Ponovno se vpiše plomba.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je zemljiškoknjižna sodnica zavrnila ugovor udeleženk S.D.P.Z., V.M. in V.G., ki so ga vložile proti sklepu zemljiškoknjižne referentke dne 28.2.2007, s katerim se je na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 18.12.1995 z overjenimi podpisi prodajalk z dne 18.12.1995 dovolila pri nepremičnini, parc. št. 1283/1 k.o C. vpisano v vl. št. 269 k.o. C. vknjižba lastninske pravice na osebi D.B. do ½ in E.B. do 1/2. Zoper sklep zemljiškoknjižne sodnice so se udeleženke pritožile. V pritožbi navajajo, da je zemljiškoknjižno sodišče nepopolno ugotovilo dejansko stanje in v posledici tega zmotno uporabimo materialno pravo. Določbe Zakona o zemljiški knjigi iz leta 1995 je nepravilno in pomanjkljivo razlagalo. Po tem zakonu intabulacijska klavzula kot pogoj za vpis stvarne pravice ni bila obvezna. Zadostoval je overjeni podpis zemljiškoknjižnega prednika na pogodbi, ki je bila podlaga za nastanek zemljiškoknjižne spremembe. Vendar je še vedno bil pravni temelj za pridobitev stvarne pravice na nepremičnini dvostranski pravni posel in samo s sklenitvijo pogodbe kupec tudi po prejšnjih predpisih ni pridobil lastninske pravice, ampak samo obligacijsko pravico zahtevati od prodajalcev ravnanje, ki je potrebno za pridobitev lastninske pravice. To izpolnitveno dejanje bi morale opraviti prodajalke. Kupca pa bi na nepremičnini lahko pridobila lastninsko pravico samo ob soglasju prodajalk, da se ta prenese nanju. Iz II/2. točke pogodbe izhaja, da so prodajalke dovolile, da se pri nepremičnini, to je stanovanjski hiši z dvoriščem parc. št. 1283/1 vl. št. 269 k.o. C. vknjiži lastninska pravica v korist kupcev šele po plačilu celotne dogovorjene kupnine. Prodajalke so se zavarovale tako, da so se dogovorile, da bodo izpolnitveno ravnanje, to je pravni posel, s katerim bodo lastninsko pravico na nepremičnini prenesle na kupca opravile šele hkrati s tem, ko bosta kupca izvršila plačilo celotne kupnine. V pogodbi je bil dogovorjen tudi skrajni rok plačila kupnine na dan 31.12.1996 kot bistvena sestavina pogodbe in v primeru neplačila kupnine do tega dne, je bilo izrecno dogovorjeno, da se šteje pogodba za razdrto po samem zakonu. Prodajna pogodba je bila torej sklenjena pod odložnim pogojem, to pa pomeni, da bi pravni posel, ki je podlaga za vpis v zemljiško knjigo lahko učinkoval šele, ko bi se odložni pogoj izpolnil. Določba v kupoprodajni pogodbi je imela naravo dogovora o vzajemnosti izpolnitve obveznosti obeh pogodbenih strank. Glede na takšno klavzulo o dovolitvi vpisa lastninske pravice na ime kupcev v zemljiško knjigo pod odložnim pogojem, bi zemljiškoknjižno sodišče lahko vpisalo lastninsko pravico na ime kupcev le ob predložitvi dokaza, da je bila kupnina po pogodbi v celoti plačana. Ker takšnega dokaza kupca nista predložila, saj tudi nista izpolnila obveznosti, bi moralo zemljiškoknjižno sodišče njun predlog za vpis zavrniti. Kupca tudi nimata v posesti nepremičnine. ker nista plačala kupnine, je pogodba razdrta. Nepremičnina je v posesti pritožnik, zato je navedba o zastaranju zahtevati plačilo kupnine nevmesna in irelevantna, upoštevajoč določbe točke II/5 pogodbe. Za odločitev o predlogu za vknjižbo predlagateljev, je v tej zadevi treba uporabiti določbe ZZK iz 95 leta. Pritožnice predlagajo spremembo izpodbijanega sklepa tako, da se predlog za vknjižbo zavrne.

Pritožba je utemeljena.

267. člen Stvarnopravnega zakonika je v prehodnih določbah res predpisal, da se vpis v zemljiški knjigi v primeru, ko je bil pred uveljavitvijo tega zakona veljavno sklenjen pravni posel, ki predstavlja pravni naslov za vpis v zemljiško knjigo, izvede po pravilih, ki so veljali do tedaj, torej do 1.1.2003. V teh primerih pa je treba uporabiti predpise, ki so veljali pred tem, vendar v celoti. ZZK iz leta 1995 v zvezi s pravnim poslom, ki je pravni temelj pridobitve stvarne pravice, vsebine zemljiškoknjižnega dovolila ni urejal, kakor ga tudi niso urejala do takrat veljavna stvarnopravna pravila na tako strog in formalen način, kot je predpisan v 23. členu SPZ. V praksi so se intabulacijske klavzule sicer kljub temu, da po ZZK iz leta 1995 za vknjižbo stvarne pravice niso bile obvezne, praviloma zapisale. Intabulacijska klavzula je zapisana tudi v točki II/2 pogodbe, ki predstavlja listino, na podlagi katere zahteva predlagateljica vknjižbo lastninske pravice v tem primeru. Iz te intabulacijske klavzule pa je razvidno, da je bila dogovorjena pod pogojem, da bo plačana celotna dogovorjena kupnina. Pogojno zemljiškoknjižno dovolilo je po kogentni določbi 23. člena SPZ nično. Takšnega pravila pa niso imeli predpisi, ki se upoštevajo v konkretni zadevi. Pritožba ima zato prav, da bi sodišče prve stopnje moralo pri odločanju o dovolitvi vpisa upoštevati pogojno zemljiškoknjižno dovolilo in bi zato vpis lahko dovolilo le, če bi predlagateljica predložila tudi dokazilo, da je izpolnjen s strani kupcev pogoj, ki so ga prodajalke postavile za uveljavitev njihovega dovolila za vpis prenosa lastninske pravice na kupca. Vknjižba brez tega dokazila, je preuranjena. Zato je pritožbeno sodišče utemeljeni pritožbi udeleženk ugodilo in na podlagi 5. točke tretjega odstavka 161. člena ZZK-1 izpodbijani sklep razveljavilo ter vrnilo zadevo zemljiškoknjižni sodnici v novo odločanje. V ponovnem postopku bo zemljiškoknjižno sodišče moralo pozvati predlagateljico, da predloži dokazilo o plačilu celotne kupnine. V primeru, da takšnega pisnega dokazila nima, bo moralo predlog za vknjižbo zavrniti.