Jedro

Če je sodišče prve stopnje pri presoji pogojev za izdajo regulacijske začasne odredbe v konkretnem primeru spoznalo verjetnost, da je bila pogodba o upravljanju toženi stranki pravilno odpovedana in da so etažni lastniki sporne stavbe sklenili po tem veljavno pogodbo z novim upravnikom (ki jo je posledično dolžan začeti izpolnjevati), so razlogi sklepa o zavrnitvi predloga zavarovanja z začasno odredbo v delu, v katerem sodišče zaključi, da zavarovanje ni potrebno, ker tožena stranka izpolnjuje pogodbo o upravljanju v sporni stavbi še naprej na enak način kot pred odpovedjo pogodbe, sami s sabo v nasprotju.

Namen etažnih lastnikov pri zahtevi za sodno varstvo je v začasni preprečitvi toženi stranki, da nadaljuje z izvrševanjem pogodbe o upravljanju.

Pritožnica ima tudi prav, da je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da bi, če bi predlagano začasno odredbo izdalo, prejudiciralo odločitev o vloženi tožbi, ne da bi upoštevalo trditve nasprotne stranke (tožene stranke). Če je sodišče ocenilo, da mora pred odločitvijo izvesti kontradiktoren postopek, bi ga moralo izvesti, ne pa iz tega razloga predlog zavrniti.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe, ki se glasi: „1. Tožena stranka A. A. d. d. je dolžna v roku 3 dni po izdaji tega sklepa novemu upravniku V. d. o. o., izročiti vsa dovoljenja in druge listine, ki se nanašajo na upravljanje stavbe na naslovu D. in L., ID stavbe 000, in sicer:

1. originalne podpisane zavarovalne police s splošnimi pogoji in zbirni račun - kartico plačil na dan 31. 8. 2016,

2. register objekta z vsemi podatki o obračunu - načinu obračuna,

3. energetsko izkaznico,

4. spisek vstopnih kartic za garaže in morebitne druge sisteme,

5. projekt etažne lastnine oziroma elaborat za vpis objektov v kataster stavb,

6. fotokopije sklepov GURS o vpisu stavbe v kataster stavb,

7. garancije za izvedena dela,

8. dokazilo in certifikate o zanesljivosti objekta,

9. navodila za obratovanje in vzdrževanje objekta (projekt za obratovanje in vzdrževanje objekta),

10. pravnomočno gradbeno dovoljenje,

11. pravnomočno uporabno dovoljenje,

12. ostala upravna dovoljenja,

13. zapisnike zborov lastnikov za obdobje 5 let,

14. načrt vzdrževanja stavbe za 1 letno in 5 letno obdobje,

15. originalno pogodbo o medsebojnih razmerjih,

16. hišni red,

17. požarni red, evakuacijski načrti, načrt zasilne razsvetljave,

18. listine o sistemu javljanje požara in plina,

19. dnevnike vzdrževanja za toplotno postajo, klime, hidroforno postajo,

20. poročila o rednih pregledih dvigal,

21. dokumentacije, ki se nanaša na UPS, agregat,

22. dokumentacija, ki se nanaša na deratizacijo,

23. dokumentacijo, ki se nanaša na ostala vzdrževalna dela in manjše investicije,

24. popise števcev za elektriko, toploto in vodo.

2. Tožena stranka A. A. d. d. je dolžna v roku 3 dni po izdaji tega sklepa novemu upravniku V. d. o. o. izročiti vse pogodbe z dobavitelji in izvajalci storitev, ki se nanašajo na upravljanje stavbe na naslovu D. in L., ID stavbe 000, za:

1. dobavo električne energije,

2. zakonski strelovodni pregled,

3. redne preglede električnih povezav,

4. dobavo toplotne energije,

5. hišniška dela s popisom del in dnevnikom izvajanja,

6. odjemno mesto za vodo,

7. odvoz smeti,

8. zakonski pregled lovilca olj v garažah,

9. čiščenje skupnih delov s popisom del in dnevnikom izvajanja,

10. redno vzdrževanje dvigal in prenos signala na nadzorni center,

11. reševanje iz dvigal,

12. vzdrževanje toplotne postaje in podpostaj,

13. vzdrževanje klimatov,

14. vzdrževanje hidroforne postaje vodovodnega sistema,

15. fizično varovanje - s popisom del, dnevnikom prisotnosti in dnevnikom dogodkov,

16. tehnično varovanje, kontrolo pristopa in video nadzor,

17. aktivno zaščito pred požarom (gasilniki, hidranti, požarna zavesa),

18. vzdrževanje požarne centrale, prenos signala, preglede javljalnikov požara,

19. vzdrževanje „šprinkler“ sistema,

20. redne preglede agregata,

21. vzdrževanje črpalk,

22. vzdrževanje javljalnikov ogljikovega monoksida (CO),

23. vzdrževanje sistema ogrevanja klančin,

24. vzdrževanje sistema vlaženja in hlajenja zraka,

25. vzdrževanje sistema hladilnih agregatov in stolpov,

26. sistema prezračevanja,

27. izvajanje hortikulture,

28. vzdrževanje avtomatskih vrat in zapornic,

29. dimnikarske storitve, čiščenje zračnikov,

30. kontrolo napnih izpustov in propustnosti nap, in vse dobavitelje in izvajalce obvestiti, da je pogodba o upravljanju storitev upravljanja soseske B., sklenjena dne 17. 6. 1996 med naročnikom I. d. d. in U., in aneks št. 1 k pogodbi o upravljanju storitev upravljanja soseske B. z dne 17. 4. 1997, v delu, ki se nanaša na upravljanje poslovne stavbe na naslovu D. in K., ID stavbe 000, prenehala 31. 8. 2016 na podlagi odpovedi etažnih lastnikov z dne 24. 2. 2016. 3. Tožena stranka A. A. d. d. je dolžna v roku 3 dni po izdaji tega sklepa opustiti posest in uporabo vseh skupnih prostorov stavbe na naslovu D. in K., ID stavbe 000, ki jih zaseda sama ali njeni pogodbeni sodelavci, zlasti družba P. d. o. o., ter ključe skupnih delov, kode, gesla in certifikate predati novemu upravniku V. d. o. o. 4. Tožena stranka A. A. d. d. je dolžna v roku 3 dni po izdaji tega sklepa prenesti sredstva rezervnega sklada, ki se nanaša na stavbo D. in K., ID stavbe 000, na transakcijski račun novega upravnika V. d. o. o., voden pri Delavski hranilnici d. d., št. ...

5. Za primer kršitve dolžnosti iz 1., 2., 3. in 4. točke tega sklepa je dolžna tožena stranka A. A. d. d. plačati denarno kazen v višini 100.000,00 EUR za vsako kršitev te začasne odredbe. Če dolžnik ne izpolni obveznosti, opravi sodišče po uradni dolžnosti izvršbo na podlagi sklepa o izrečeni denarni kazni. Hkrati izda sodišče nov sklep, s katerim določi nov rok za izpolnitev in izreče novo denarno kazen, vse dokler seštevek denarnih kazni ne doseže 500.000,00 EUR.

6. Ta začasna odredba velja do pravnomočne odločitve v tej zadevi.

7. Ugovor in pritožba zoper sklep o začasni odredbi ne zadrži izvršitve.

8. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v 15 dneh, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka do plačila.“

2. Zoper sklep sodišča prve stopnje je pravočasno vložila pritožbo tožeča stranka. Uveljavljala je pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka (1. in 3. točka prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ). Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Predlagana začasna odredba je ureditvena (regulacijska). Namen take začasne odredbe je ureditev spornega pravnega razmerja pred pravnomočnostjo sodne odločbe v glavni stvari, zato je njeno bistvo v varstvu določenega dejanskega stanja, ne pa v zavarovanju kasnejše izvršbe. Posledično je predlog začasne odredbe enak oziroma bistveno podoben tožbenemu zahtevku. Obstoj potrebnih pogojev za izdajo ureditvene začasne odredbe je treba zato presojati strožje. Za njeno izdajo mora tožeča stranka poleg verjetnosti obstoja terjatve (prvi pogoj), verjetno izkazati tudi drugi pogoj, da je začasna odredba potrebna zaradi preprečitve uporabe sile ali nastanka težko nadomestljive škode (272. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ).(1)

5. Tožeča stranka je v predlogu za izdajo predlaganih začasnih odredb zatrjevala, da je bila toženi stranki pogodba o upravljanju pravilno odpovedana. Nadalje je navajala, da je po izteku odpovednega roka sklenila pogodbo o upravljanju z novim upravnikom, ki pa ne more izpolnjevati svojih obveznosti, ker jih še naprej izpolnjuje tožena stranka brez pogodbene podlage in kljub prepovedi etažnih lastnikov stavbe na naslovu D. in K., torej na silo.

6. Sodišče prve stopnje je na podlagi presoje navedb tožeče stranke v tožbi in predlogu za izdajo začasnih odredb ocenilo, da je tožeča stranka izkazala verjetnost nedenarne terjatve na ugotovitev, da je bila pogodba o upravljanju s toženo stranko odpovedana, da je bila veljavno sklenjena pogodba o upravljanju z drugim upravnikom in posledično, da je izkazala tudi verjetnost terjatve na primopredajo poslov novemu upravniku. Tožeča stranka v pritožbi opozarja, da v obravnavanem primeru s tožbo zahteva sodno varstvo, katerega cilj je toženi stranki prepovedati izvajanje odpovedane pogodbe o upravljanju, vključno s posestjo in uporabo vseh skupnih prostorov stavbe na naslovu D. in K. 7. Sodišče izda začasno odredbo v zavarovanje nedenarne terjatve, če izkaže upnik za verjetno, da terjatev obstoji ali da mu bo terjatev zoper dolžnika nastala (prvi odstavek 272. člena ZIZ). Upnik mora verjetno izkazati tudi eno izmed naslednjih predpostavk: nevarnost, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena; da je odredba potrebna, da se prepreči uporaba sile ali nastanek težko nadomestljive škode; da dolžnik z izdajo začasne odredbe, če bi se tekom postopka izkazala za neutemeljeno, ne bi utrpel hujših neugodnih posledic od tistih, ki bi brez izdaje začasne odredbe nastale upniku (drugi odstavek 272. člena ZIZ). Upnik ni dolžan dokazovati nevarnosti, če izkaže za verjetno, da bi dolžnik s predlagano odredbo pretrpel le neznatno škodo (tretji odstavek 272. člena v zvezi s tretjim odstavkom 270. člena ZIZ).

8. V obravnavanem primeru je tožeča stranka pogoje za izdajo predlaganih začasnih odredb utemeljevala na trditvah, da je zato, ker tožena stranka ne spoštuje odpovedi pogodbe o upravljanju, ogroženo normalno funkcioniranje stavbe, nadalje, da je zato, ker tožena stranka onemogoča delo novemu upravniku, odredba potrebna, da se ji preprečijo protipravna in nasilna ravnanja proti volji etažnih lastnikov stavbe in na trditvah, da tožena stranka, tudi v kolikor bi se odredba izkazala tekom postopka za neutemeljeno, ne bi utrpela nobene nenadomestljive škode, medtem ko je škoda, ki bi brez začasne odredbe nastala tožeči stranki, bistveno večja, saj bodo tekom trajanja pravde potrebne investicije, ki se plačujejo iz sredstev rezervnega sklada, tega pa še naprej vodi tožena stranka, čeprav so ji vsa pooblastila etažnih lastnikov sporne stavbe prenehala.

9. Sodišče prve stopnje je predlog za zavarovanje terjatev v celoti zavrnilo, ker je zaključilo, da tožeča stranka ni uspela izkazati nobenega od pogojev iz drugega odstavka 272. člena ZIZ. Pri tem se je opredelilo do pogoja iz prve alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ tako, da ni nobene nevarnosti, da bo uveljavitev terjatve brez izdaje začasne odredbe onemogočena ali precej otežena; do pogoja iz druge alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ tako, da tožeči stranki ne nastaja nobena škoda, celo nasprotno, saj tožena stranka izvaja vse aktivnosti v skladu s pogodbo o upravljanju in s tem po oceni sodišča prve stopnje tožeči stranki preprečuje nastanek težko nadomestljive škode, ki bi ji lahko nastala, če bi prenehala izvajati storitve upravljanja. Kot ključno je sodišče prve stopnje štelo, da tožeča stranka ni trdila, da tožena stranka svojih obveznosti po pogodbi o upravljanju ne izpolnjuje. Ugotovilo je namreč, da tožeča stranka sama trdi, da redni posli upravljanja, ki se nanašajo na pogodbe z dobavitelji in izvajalci, potekajo tako, kot pred dopisom o odpovedi pogodbe z dne 29. 2. 2016. 10. Tožeča stranka v pritožbi utemeljeno sodišču prve stopnje očita nasprotje v razlogih izpodbijanega sklepa (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Sodišče je namreč najprej s stopnjo verjetnosti ugotovilo obstoj terjatve tožeče stranke (torej tudi, da je bila pogodba o upravljanju odpovedana), nato pa od tožeče stranke zahtevalo, da bi morala za utemeljenost predloga za izdajo začasne odredbe, od tožene stranke zahtevati izpolnitev te iste (odpovedane) pogodbe o upravljanju. Tožeča stranka ni trdila, da tožena stranka ne izpolnjuje obveznosti iz pogodbe o upravljanju, temveč da jih ni (več) upravičena izpolnjevati, da jih izpolnjuje na silo ter da z izdajo začasne odredbe, če bi se tekom postopka izkazala ta za neutemeljeno, ne bi tožena stranka utrpela hujših neugodnih posledic od tistih, ki bi brez začasne odredbe nastale tožeči stranki, glede na dejstvo, da je sklenila že novo pogodbo o upravljanju z drugim upravnikom.

11. Če je sodišče prve stopnje pri presoji pogojev za izdajo regulacijske začasne odredbe (v zavarovanje nedenarne terjatve) v konkretnem primeru spoznalo verjetnost, da je bila pogodba o upravljanju toženi stranki pravilno odpovedana in da so etažni lastniki sporne stavbe sklenili po tem veljavno pogodbo z novim upravnikom (ki jo je posledično dolžan začeti izpolnjevati), so razlogi sklepa o zavrnitvi predloga zavarovanja z začasno odredbo v delu, v katerem sodišče zaključi, da zavarovanje ni potrebno, ker tožena stranka izpolnjuje pogodbo o upravljanju v sporni stavbi še naprej na enak način kot pred odpovedjo pogodbe, sami s sabo v nasprotju, zaradi česar odločitve ni mogoče preizkusiti. Namen etažnih lastnikov pri zahtevi za sodno varstvo je v začasni preprečitvi toženi stranki, da nadaljuje z izvrševanjem pogodbe o upravljanju. Podlaga za tako zahtevo je izrecna volja etažnih lastnikov sporne stavbe, da naj tega ne počne več kot njihova pooblaščenka in zatrjevano pravno dejstvo, da je tožena stranka pooblastilo za upravljanje, ki se nanaša na sporno stavbo, z odpovedjo pogodbe izgubila, dobil pa ga je nov upravnik, ki etažnim lastnikom zaradi ravnanj tožene stranke ne more začeti izvajati storitev upravljanja v skladu s pogodbo.

12. Pritožnica ima tudi prav, da je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da bi, če bi predlagano začasno odredbo izdalo, prejudiciralo odločitev o vloženi tožbi, ne da bi upoštevalo trditve nasprotne stranke (tožene stranke). Če je sodišče ocenilo, da mora pred odločitvijo izvesti kontradiktoren postopek, bi ga moralo izvesti, ne pa iz tega razloga predlog zavrniti. Sicer pa postopek zavarovanja (enako kot izvršilni postopek) glede vsebine procesnih pravic, ki jih nudi strankam, ni primerljiv z rednim pravdnim postopkom, saj so te pravice v postopku zavarovanja zaradi zahteve po nujnosti in hitrosti odločanja nekoliko zožene. O predlogu za izdajo začasne odredbe se praviloma odloča tako, da sodišče presoja zgolj predlog in k predlogu priložene dokaze. Če iz predloga sledi verjetnost obstoja predpostavk za izdajo začasne odredbe in je predlagano ustrezno sredstvo zavarovanja, se predlogu ugodi in začasno odredbo izda. V takem primeru po izdaji sklepa o zavarovanju postane postopek kontradiktoren, če zoper sklep o zavarovanju dolžnik vloži ugovor. Če pa iz predloga izhaja, da kateri od pogojev za izdajo začasne odredbe ni izkazan, sledi sklep o zavrnitvi predloga, ki ga mora sodišče ustrezno utemeljiti, česar pa v konkretnem primeru ni storilo.

13. Zato je pritožba utemeljena in ji je bilo treba ugoditi, izpodbijani sklep pa razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in s 15. ter 239. členom ZIZ). V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje upošteva vse zgoraj navedeno in ponovno presoja vse zatrjevane pogoje za izdajo predlaganih začasnih odredb.

14. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Op. št. (1): Odločba Ustavnega sodišča RS, opr. št. Up-275/97 z dne 16.7.1998.