Jedro

Nadomestitev soglasja neskladne gradnje še ne legalizira, ampak predlagateljem zgolj omogoča, da postopek, v katerem bo o tem odločeno, sprožijo.

Z legalizacijo se ureja le pravno stanje objekta, ki je bil zgrajen v nasprotju s pogoji v gradbenem dovoljenju tako, da se po uspešno zaključenem postopku vzpostavi zakonska domneva, da objekt ni neskladen in da ima uporabno dovoljenje oziroma se zanj uporabno dovoljenje lahko izda. Predmet tega postopka torej ne bo vprašanje, kdo je lastnik stavbe in njenih delov, ampak vprašanje, ali so za vzpostavitev te domneve izpolnjeni pogoji, ki jih določa ZGO-1.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II.Nasprotna udeleženka sama nosi stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Odločitev sodišča prve stopnje

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom: 1. nadomestilo soglasje nasprotne udeleženke k legalizaciji (pridobitvi ustreznih upravnih dovoljenj) objekta - večstanovanjske stavbe ID znak: stavba 0000 - 898, ki stoji na nepremičninah ID znak: parcela 0000 852/1 in ID znak: parcela 0000 852/2, na podlagi tehničnega poročila in dokumentacije za legalizacijo predmetnega objekta družbe A., d. o. o., z dne 5. 4. 2019 s prilogami (in morebitnimi tehničnimi dopolnitvami, potrebnimi zaradi sprememb zakonodaje); 2. odločilo, da stroške, potrebne za legalizacijo in pridobitev ustreznih upravnih dovoljenj, kot je opisano v 1. točki izreka tega sklepa, krijejo vsi etažni lastniki večstanovanjske stavbe sorazmerno z njihovimi solastniškimi deleži na skupnih delih te stavbe; 3. odločilo, da bo o stroških postopka odločeno s posebnim pisnim sklepom.

Povzetek pritožbenih navedb

2.Zoper odločitev se pritožuje nasprotna udeleženka. Predlaga spremembo izpodbijane odločitve tako, da bo predlog predlagateljev zavrnjen, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

3.V bistvenem navaja, da je sklep nepravilen in nezakonit ter predstavlja poseg v lastninska upravičenja nasprotne udeleženke. V njem ni navedena pravna podlaga za odločitev. Sama je izkazala, da bi z legalizacijo, kot je predvidena, prišlo do posega v njena solastninska upravičenja na nepremičnini. Do tega se sodišče ni opredelilo. V konkretni situaciji so predlagatelji zamolčali razlog, zaradi katerega je bila izdana inšpekcijska odločba (protipravno ravnanje predlagateljev oziroma njihovo sodelovanje pri nespoštovanju in odmikih od gradbenega dovoljenja). Iz gradbenega dovoljenja z dne 29. 5. 2003 izhaja, da so v stavbi predvidena štiri stanovanja, v pritličju pa tri odprta pokrita parkirna mesta in skupni prostori (prostor za kolesa in vozičke, prostor za toplotno podpostajo in stopnišče). V nasprotju s tem pa se v stavbi sedaj nahaja sedem stanovanj, od tega tri v pritličju. Predlagatelji so očitno v sodelovanju z investitorjem dosegli, da so v pritličnih prostorih, namesto skupnih prostorov, ki pripadajo vsem solastnikom, sedaj tam tri stanovanjske enote, ki jih zasedajo B. B. in C. C., D. D., E. E. ter F. F. Z legalizacijo takšnega stanja nasprotna udeleženka ne soglaša. Ko je 30. 6. 2003 kupila stanovanje, je bila prepričana in je verjela, da ji bodo poleg stanovanja pripadali tudi skupni prostori v pritličju in bo zato imela pravico do souporabe le-teh. Iz pogodbe o prodaji stanovanja z dne 30. 6. 2003 izhaja, da nasprotna udeleženka kupuje stanovanje št. 4 in da je prodajalec pridobil gradbeno dovoljenje z dne 29. 5. 2003. Izpodbijani sklep sedaj vzpostavlja in dovoljuje, da bo obravnavana stanovanjska stavba imela namesto štirih, sedem stanovanj. S tem bo nasprotna udeleženka brez pravne podlage izgubila solastnino na pritličnih prostorih. Legalizacija je že vnaprej predvidena na način, kot so si jo zamislili predlagatelji in na način, da pride do razlastitve nasprotne udeleženke. Sodišče zgrešeno navaja, da nadomestitev soglasja ne legalizira stanja, ampak udeležencem zgolj odpira vrata v upravni postopek. Nasprotna udeleženka ne soglaša z ugotovitvijo, da predlagatelji niso povzročili protipravnega stanja objekta z namenom dosega lastne koristi in niso vplivali na investitorja, da gradi drugače, kot je predvideno v gradbenem dovoljenju. Za vsebino gradbenega dovoljenja so vedeli, vedeli so, da pritličje stavbe ne služi za stanovanjske in bivanjske prostore, a so kljub temu na takšno stanje pristali in imajo namen v tem postopku doseči legalizacijo. Res je, da je investitor izigral vse stranke tega postopka, a predlagatelji takšno protipravno ravnanje udejanjajo v nadaljnjih postopkih, tudi v tem. Legalizacija je možna in pravno dopustna le na način, da bo stavba skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem.

4.Predlagatelji na pritožbo niso odgovorili.

Presoja pritožbenega sodišča

5.Pritožba ni utemeljena.

6.Predlagatelji in nasprotna udeleženka so etažni lastniki stavbe 0000 - 898, ki stoji na nepremičninah ID znak parcela 0000 852/1 in ID znak parcela 0000 852/2. Na stavbi je bila s pravnomočnim sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani II N 90/2015 z dne 29. 3. 2019 vzpostavljena etažna lastnina. Pri stavbi gre za neskladen objekt oziroma neskladno gradnjo, zaradi česar nima uporabnega dovoljenja. Predlagatelji so v upravnem postopku skušali doseči legalizacijo objekta. Ker nasprotna udeleženka za tak postopek ni dala soglasja, je upravni organ vlogo za izdajo odločbe o legalizaciji zavrgel. Predlagatelji so zato predlagali, da njeno soglasje na podlagi tehničnega poročila in dokumentacije za legalizacijo, ki jo je izdelala družba A., d. o. o., nadomesti sodišče.

7.Sodišče prve stopnje se je po ugotovitvi, da legalizacija neskladne gradnje predstavlja posel, ki presega redno upravljanje in se zato zanj zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov, pri presoji utemeljenosti predloga oprlo na 4. odst. 29. čl. SZ-1. Ugotovilo je, da predlagatelji razpolagajo z več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih stavbe in so zato legitimirani za vložitev predloga. Odločitev, s katero je predlogu ugodilo, pa je oprlo na ugotovitev, da je legalizacija in pridobitev uporabnega dovoljenja za stavbo pogoj, da se objekt lahko uporablja oziroma pogoj, da etažni lastniki, vključno z nasprotno udeleženko, svojo lastninsko pravico sploh lahko izvršujejo. Uporaba objekta v obstoječem pravnem stanju lahko vodi tudi do z zakonom predvidenih sankcij. Legalizacija in pridobitev uporabnega dovoljenja je zato tudi nasprotni udeleženki v korist. Tega, da bi predlagatelji zakrivili obstoječe stanje, nasprotna udeleženka ni dokazala. Predlagatelji s tem, da se stavba gradi v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, v času gradnje in ob sklepanju kupnih pogodb za stanovanja niso bili seznanjeni. Gradnja je bila v izključni domeni investitorja G. G. Predlagatelji imajo v lasti zgolj dele nepremičnin, ki so jih kupili. Korist, ki jo bo imela nasprotna udeleženka od legalizacije, bo večja kot eventuelne negativne posledice. Vprašanje, ali je bilo z neskladno gradnjo poseženo v lastninsko pravico nasprotne udeleženke, je ocenilo za nerelevantno.

8.Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v okviru 6. in 7. tč. te odločbe povzeto dejansko stanje s pritožbo izpodbijano le v pogledu ugotovitve, da vzrok za to, da je obstoječa stavba zgrajena neskladno z izdanim gradbenim dovoljenjem, ni ravnanje predlagateljev. Sodišču prve stopnje v posledici drugačne materialnopravne presoje smiselno očita tudi nepopolno ugotovljeno dejansko stanje v smeri zatrjevanega posega v njeno lastninsko pravico. Pritožbeno sodišče ji ne more slediti.

9.Pritožnica v pritožbi ne pojasni, kateri izvedeni dokazi potrjujejo, da so predlagatelji sodelovali z investitorjem in dosegli izgradnjo treh dodatnih stanovanj v pritličju; niti se konkretizirano ne sooči z razlogi, ki jih je v tč. 13 izpodbijanega sklepa navedlo sodišče prve stopnje. To pa dvoma v pravilnost sporne ugotovitve, ki ima podlago v skrbni in natančni dokazni oceni, preverljivo obrazloženih razlogih, ki so tudi logično in življenjsko prepričljivi, ne more vzbuditi. Inšpekcijska odločba, ki jo pritožnica omenja, ne vodi v drugačen zaključek. Neposreden razlog, da je bila izdana, je bila ugotovitev, da stavba nima uporabnega dovoljenja. To pa ne pove nič o tem, kdo je za to odgovoren.

10.Pritožbeno sodišče soglaša, da vprašanje, ali je bilo z neskladno gradnjo, izvedeno po volji investitorja (in kasnejšega prodajalca), še preden so nasprotna udeleženka in predlagatelji kupili stanovanja, ter nato tudi s prodajo dodatno zgrajenih stanovanj v pritličju stavbe predlagateljem, morda poseženo v lastninska upravičenja nasprotne udeleženke, za presojo utemeljenosti konkretnega predloga, ni pomembno. Kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, bi morala nasprotna udeleženka morebitne zahtevke iz tega naslova uveljaviti v drugih postopkih, a tega ni storila. Prav tako ni pomembno, ali so bili predlagatelji ob nakupu pritličnih stanovanj z gradbenim dovoljenjem seznanjeni in so (oziroma bi lahko) vedeli, da gre za neskladno gradnjo in torej kupujejo stvar s pravno napako. To bi lahko vplivalo le na utemeljenost njihovih jamčevalnih zahtevkov do prodajalca, ne more pa to vplivati na vprašanje, ali so izpolnjeni pogoji, da sodišče nadomesti soglasje nasprotne udeleženke za legalizacijo. Ker ne gre za odločilna dejstva, je posledično neutemeljen tudi smiselno zatrjevan očitek, da je bilo dejansko stanje v tem pogledu nepopolno ugotovljeno.

11.Brez podlage je nadalje pritožbena navedba, da sodišče prve stopnje pravne podlage za svojo odločitev ni navedlo, saj je ta v točkah 5 do 7 sklepa podrobno predstavljena. Drži sicer, da so predlagatelji predlog utemeljevali tudi na določilih SPZ, a je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je odločitev oprlo na določila SZ-1, konkretno na 29. čl. tega zakona. Gre namreč za večstanovanjsko stavbo, na kateri je bila s (pravnomočnim) sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani II N 90/2015 z dne 29. 3. 2019 vzpostavljena etažna lastnina.

12.Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da predmet tega postopka ni presoja, ali so pogoji, ki jih ZGO-1 predpisuje za legalizacijo, v konkretnem primeru izpolnjeni, saj bo o tem (ko bodo predlagatelji vložili popolno vlogo) odločal upravni organ. Nadomestitev soglasja zato neskladne gradnje še ne legalizira, ampak predlagateljem zgolj omogoča, da postopek, v katerem bo o tem odločeno, sprožijo. Izpodbijani sklep zato že zaradi svojega dometa v zatrjevana solastninska upravičenja nasprotne udeleženke na prostorih v pritličju stavbe v ničemer ne posega. Pritožbeno sodišče pa ob tem dodaja, da do tega ne bo prišlo niti z morebitno odločbo o legalizaciji. Z legalizacijo se namreč ureja le pravno stanje objekta, ki je bil zgrajen v nasprotju s pogoji v gradbenem dovoljenju tako, da se po uspešno zaključenem postopku vzpostavi zakonska domneva, da objekt ni neskladen in da ima uporabno dovoljenje oziroma se zanj uporabno dovoljenje lahko izda. Predmet tega postopka torej ne bo vprašanje, kdo je lastnik stavbe in njenih delov, ampak vprašanje, ali so za vzpostavitev te domneve izpolnjeni pogoji, ki jih določa ZGO-1. Nasprotna udeleženka s tako odločitvijo, v pogledu svojih zatrjevanih solastninskih upravičenj na prostorih v pritličju, ne bo v ničemer prikrajšana. Celo nasprotno. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, bo taka ureditev pravnega stanja objekta tudi nasprotni udeleženki v korist, saj v uporabi ne bo več omejena, ne bodo ji grozile nadaljnje sankcije, poleg tega pa bodo v stavbi obstoječi deli lahko vključeni v pravni promet z upoštevanjem ustrezne vrednosti.

13.Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu 2. odst. 350. čl. ZPP v zvezi z 42. čl. ZNP-1 pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in na podlagi 353. čl. ZPP v zvezi z 42. čl. ZNP-1 sklep sodišča prve stopnje potrdilo.

14.Do povračila priglašenih pritožbenih stroškov za zastopanje po odvetniku nasprotna udeleženka ni upravičena. Do tega ni upravičena že zato, ker 40. čl. ZNP-1 določa, da vsak udeleženec krije svoje stroške, razen če zakon določa drugače. Takšne določbe ZNP-1 v poglavju, ki se nanaša na urejanje razmerij med solastniki, ne vsebuje. Čeprav gre pri plačilu takse za pritožbeni postopek za skupen strošek, pa nasprotna udeleženka, kljub določbi 153. čl. ZNP-1, ni upravičena niti do povračila tega stroška. Tudi v nepravdnem postopku se namreč smiselno uporabljajo določbe ZPP o povračilu stroškov po kriteriju uspeha (154. čl. ZPP). Ker s pritožbo ni uspela, do povračila ni upravičena.

-------------------------------

1Sklep je glede na uradni zaznamek v prilogi A12 in predložen sklep VSL I Cp 1340/2019 (del priloge A14) postal pravnomočen 11. 9. 2019.

2Stanovanjski zakon. 4. odst. 29. čl. določa, da lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, če pri odločanju o poslih iz 2. odst. te določbe (to je poslih, za katere se zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov, op. sodišča) ni doseženo soglasje, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.

3Sodišče prve stopnje je pri tem opozorilo na že izdano inšpekcijsko odločbo z dne 18. 3. 2019 (priloga A9), s katero je bilo vsem etažnim lastnikom naloženo, da v roku 6 mesecev od vročitve odločbe prenehajo z uporabo. V njej je tudi opozorilo o možnosti začetka postopka izvršbe s prisilitvijo. Da je bila izvršba že sprožena, izkazuje sodba Upravnega sodišča RS z dne 18. 4. 2023 (A15).

4Stvarnopravni zakonik.

5Zakon o graditvi objektov.

6Zakon o nepravdnem postopku.

7Upoštevati je namreč treba, da ureditev, ki jo v pogledu stroškov vsebuje 153. čl. ZNP-1 izhaja iz spoznanja, da v nepravdnem postopku ne gre za to, katera stranka bo v postopku uspela, ampak je v ospredje postavljen interes udeležencev, da se njihova pravna razmerja uredijo. Zato velja, da mora praviloma vsak udeleženec dokončno sam trpeti svoje stroške, skupni stroški pa se porazdelijo med udeležence postopka sorazmerno njihovim solastnim deležem na stvari. V kolikor pa pride do zavrnitve predloga (ali do zavrnitve pritožbe), tak interes ni bil uresničen, zato tudi uporaba 153. čl. ZNP-1 ne bi bila primerna. V takšnem položaju je zato treba na podlagi 42. čl. ZNP-1 smiselno uporabiti 154. čl. ZPP. Glej tudi načelno pravno mnenje občne seje VSS 21. in 22. 12. 1992, objavljeno v Poročilu VSS 2/92, stran 23 in dostopno tudi v bazi sodne prakse.

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 29, 29/4 Zakon o nepravdnem postopku (2019) - ZNP-1 - člen 153

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.