Jedro

Overitev zemljiškoknjižnega dovolila na pogodbah o prenosu nepremičnin ni namenjena le dokazovanju, temveč so strožji oblični predpisi namenjeni varovanju prodajalcev nepremičnin pred nepremišljenimi odsvojitvami, poleg tega pa mora notar pred overitvijo podpisa preveriti pogoje iz 23. do 38. člena ZZK-1.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni, tako da se tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožeča stranka postala lastnica nepremičnin s parc. št. 631/1, 631/2 in 634 v k.o. R. in tožbeni zahtevek, po katerem mora tožena stranka tožeči izstaviti oziroma izročiti primerno zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim dovoljuje vknjižbo na prej citiranih nepremičninah na tožečo stranko, sicer bo dovolilo nadomestila ta sodba, ter zahtevek na povračilo pravdnih stroškov, zavrnejo.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške postopka na prvi stopnji in pritožbenega postopka v skupnem znesku 1.478,17 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne zamude do plačila.

Obrazložitev

1. Višje sodišče v Kopru je v tem gospodarskem sporu pristojno za odločanje o pritožbi na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča RS, št. Su 877/2015 z dne 25.3.2015. 2. Z izpodbijano sodbo je Okrožno sodišče v Mariboru ugotovilo, da je tožeča stranka na nepremičninah, naštetih v izreku, pridobila lastninsko pravico in toženi stranki naložilo, da tožeči izstavi primerno listino za vpis v zemljiško knjigo. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da sta pravdni stranki 22.7.2011 sklenili (in podpisali) kupoprodajno pogodbo za predmetne nepremičnine, ki je vsebovala tudi zemljiškoknjižno dovolilo, da je tožeča stranka v celoti izpolnila svoje obveznosti po pogodbi, tožena stranka pa pred začetkom stečaja nad njo (13.5.2014) ni overila svojega podpisa na zemljiškoknjižnem dovoljenju. Lastninska pravica tožeče stranke sicer še ni bila vpisana v zemljiško knjigo, vendar po novejši sodni praksi vpis v zemljiško knjigo nima več absolutnih učinkov, do prenosa lastninske pravice med pridobiteljem in odsvojiteljem pride že prej. Ker je pridobitev lastninske pravice v polnem obsegu, kot v predmetni zadevi, bila odvisna izključno od odsvojitelja, to je tožene stranke, so lastninska upravičenja na podlagi sklenjene pogodbe in izstavljenega dovolila (ne glede na to, da dovolilo še ni bilo overjeno) prešla na tožečo stranko. Overitev podpisa ima tudi sicer le dokazno moč, ni pa sporno, da je pogodbo podpisal zakoniti zastopnik tožene stranke (izpoved tožnika, ki je bil v spornem obdobju zakoniti zastopnik tožene stranke in je kupoprodajno pogodbo podpisal kot prodajalec in kot kupec).

3. Zoper sodbo se tožena stranka pritožuje. Meni, da je sodišče napačno uporabilo materialno pravo. V trenutku začetka stečaja je imela tožeča stranka nedenarni zahtevek na overitev podpisa. Z začetkom stečaja pa se je nedenarni zahtevek spremenil v denarnega in tožeča stranka overitve podpisa po začetku stečaja ne more več izposlovati (v skladu z načelom enakopravnega obravnavanja upnikov). Začetek stečajnega postopka je sicer ovira za vknjižbo v zemljiško knjigo, razen če je bilo dovolilo overjeno pred začetkom stečaja. Ne drži, da bi imela notarska overitev prodajalca zgolj dokazno moč, saj tudi novejša pravna znanost ne odstopa od stališča, da morata biti za veljavnost zemljiškoknjižnega dovolila izpolnjeni dve predpostavki, poleg nepogojnosti dovolila tudi njegova overitev. Če podpis ni overjen, razpolagalni posel med strankama ni začel učinkovati. Odločitev sodišča zato ni le nezakonita, temveč vnaša v pravni red tudi nevarnost in neenakopravno obravnavanje, kar je v nasprotju z Ustavo.

4. V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka pritrdila razlogom sodišča prve stopnje in predlagala zavrnitev pritožbe.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Odločilno dejansko stanje v tej zadevi ni sporno. Pravdni stranki sta 22.7.2011 sklenili (in podpisali) kupoprodajno pogodbo za predmetne nepremičnine, ki je vsebovala tudi zemljiškoknjižno dovolilo, ki ga tožena stranka do začetka stečaja nad njo ni overila. Tožeča stranka je v celoti izpolnila svoje obveznosti po pogodbi.

7. Novejša sodna praksa je res relativizirala absolutnost pogoja, da se lastninska pravica na nepremičnini s pravnim poslom pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo. V razmerju med pogodbenima strankama preidejo lastninska upravičenja takoj, ko pridobitelj razpolaga z veljavnim zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom. V predmetni zadevi je za pritožnika sporno materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da je veljavni razpolagalni posel že izstavljeno in še neoverjeno zemljiškoknjižno dovolilo. Tako stališče je tudi po mnenju pritožbenega sodišča napačno. Vsebino in obliko zemljiškoknjižnega dovolila določa 23. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in sicer določa tudi, da mora biti zemljiškoknjižno overjeno. Overitev zemljiškoknjižnega dovolila na pogodbah o prenosu nepremičnin ni namenjena le dokazovanju (1), temveč so strožji oblični predpisi namenjeni varovanju prodajalcev nepremičnin pred nepremišljenimi odsvojitvami, poleg tega pa mora notar pred overitvijo podpisa preveriti pogoje iz 23. do 38. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1). Da je overitev pogoj za veljavnost razpolagalnega posla je razvidno tudi iz številnih odločb, s katerimi so sodišča, vključno z Ustavnim, sploh relativizirala pomen vpisa v zemljiško knjigo. Tako je v odločbi Up 591/10, na katero se sklicuje tudi sodišče prve stopnje, Ustavno sodišče zapisalo, da začne v razmerju med pravdnima strankama prenos lastninske pravice učinkovati že s tem, ko prenositelj izstavi (in izroči) pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo z vsebino, določeno v 23. členu SPZ, na katerem je prenositeljev podpis overjen. Šele z izročitvijo overjenega podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu pridobitelj pridobi tako imenovano lastninsko pravico v pričakovanju, ki je ustavno varovana. Tako stališče je logično, saj predpostavlja, da sta obe stranki v celoti izpolnili pogodbo, da je torej pogodba že bila realizirana, manjka le vpis v zemljiški knjigi (ki bi ga ob predpostavki, da razpolaga s "perfektnim" zemljiškoknjižnim dovolilom, pridobitelj lahko dosegel kadarkoli). Enako stališče je razvidno iz odločb VS RS II Ips 135/2012 z dne 10.2.2015, II Ips 243/2013 z dne 22.1.2015, III Ips 35/2015 z dne 22.4.2016 in III Ips 128/2014 z dne 22.4.2016. Kot pravilno opozarja pritožnica, je imela tožeča stranka v trenutku začetka stečaja le obligacijsko pravico zahtevati izpolnitev pogodbe, to je overitev podpisa. Bila je torej v enakem položaju kot drugi morebitni upniki z nedenarnimi terjatvami. To pa po določbi 253. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) pomeni, da se je njena nedenarna terjatev pretvorila v denarno in da nima več stvarnopravnih zahtevkov. Tožbeni zahtevek je zato ob pravilni uporabi materialnega prava neutemeljen. V vsakem primeru je neutemeljen tudi tožbeni zahtevek na izstavitev ustrezne listine. Če bi bil utemeljen stvarnopravni zahtevek, bi bil zahtevek na izstavitev listine nesklepčen (ni mogoče zahtevati izstavitve listine od nelastnika). Ker pa je tudi stvarnopravni zahtevek neutemeljen, je obligacijski zahtevek neutemeljen na podlagi 253. člena ZFPPIPP. Pritožbeno sodišče je na podlagi povedanega moralo pritožbi ugoditi in sodbo spremeniti, tako da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne (5. alineja 358. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP).

8. Ker je tožeča stranka v pravdi izgubila, je potrebno spremeniti tudi odločitev o stroških postopka na prvi stopnji. Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 88,80 EUR (potni stroški). Prav tako mora tožeča strank toženi povrniti tudi stroške pritožbenega postopka v znesku 1.389,37 (za sodno takso 873 EUR in za sestavo pritožbe 516,37 EUR). Skupaj mora tako tožeča stranka toženi povrniti 1.478,17 EUR stroškov postopka.

op. št. 1: Sodišče prve stopnje se sklicuje na osamljeno sodno prakso