Jedro

Pravilen izločitveni zahtevek v tožbi je zahtevek na ugotovitev obstoja lastninske pravice izločitvenega upnika oz. na ugotovitev, da je izločitveni upnik pridobil lastninsko pravico na nepremičnini.

Izbrisna tožba je stvarnopravna tožba, s katero upravičenec uveljavlja zahtevek, da sodišče ugotovi neveljavnost vknjižbe in odloči, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisov, če je vknjižba določene pravice neveljavna iz materialnopravnega razloga.

Zaradi svoje stvarnopravne narave zahtevek iz izbrisne tožbe ne predstavlja nedenarne terjatve iz drugega odstavka 20. člena ZFPPIPP.

Nepremičnine, ki je že priposestvovana, ni mogoče ponovno priposestvovati.

Posojilojemalcem (četudi so bili nepremišljeni, nezadostno skrbni ali celo neodgovorni) ni mogoče odreči sodnega varstva, če so bili pri tem žrtev nepoštenih in nedopustnih ravnanj s strani posojilodajalca.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo (1.) primarni tožbeni zahtevek, da se ugotovi, da obstoji izločitvena pravica tožečih strank v stečajnem postopku zoper toženo stranko, na nepremičnini ID znak: del stavbe ..., stanovanje št. 11, na naslovu ..., pri čemer znaša lastniški delež tožeče stranke A. A. 3/4 in delež tožeče stranke B. B. 1/4 od celote te nepremičnine, ter da je tožena stranka dolžna tožečima strankama izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim bo dovolila vknjižbo lastninske pravice na navedeni nepremičnini v korist A. A. do 3/4 od celote in v korist B. B. do 1/4 od celote te nepremičnine, v nasprotnem primeru pa bo zemljiškoknjižno dovolilo nadomestila ta sodba. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi oba podredna zahtevka tožeče stranke; (2.) zahtevek na ugotovitev, da v stečajnem postopku tožene stranke obstoji izločitvena pravica tožečih strank na navedeni nepremičnini iz naslova priposestvovanja v navedenih deležih, in (3.) zahtevek na ugotovitev, da obstoji denarna terjatev tožečih strank do tožene stranke v stečaju nad premoženjem izbrisane pravne osebe v višini 78.701,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 10. 2014 dalje. Tožečima strankama je še naložilo, da sta dolžna toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 2.613,24 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo sta se pritožili tožeči stranki iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP. Pritožbenemu sodišču predlagata, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugodi primarnemu zahtevku, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Priglašata tudi pritožbene stroške. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

3. Pritožba zoper odločitev o primarnem tožbenem zahtevku je utemeljena.

4. Med strankami je sporna lastninska pravica na stanovanju na naslovu ..., ki si ga lastijo vse pravdne stranke. Zemljiškoknjižna lastnica stanovanja je od l. 2007 tožena stranka, ki je bila dne 31. 3. 2011 izbrisana iz sodnega registra. V letu 2014 se je začel stečajni postopek nad pozneje najdenim premoženjem izbrisane tožene stranke, ki ga predstavlja le stanovanje v ... . Tožeči stranki sta prijavili izločitveno pravico na stanovanju, ki jo je stečajni upravitelj prerekal in sta na podlagi napotitvenega sklepa stečajnega sodišča vložili predmetno tožbo.

5. Dejstva, ki predstavljajo dejansko podlago spora, so naslednja. Prvotožeča stranka in njen pokojni mož C. C. (v čevlje katerega je po njegovi smrti v l. 2017 kot univerzalni pravni naslednik vstopil sin - drugotožnik - pritožbeno sodišče v nadaljevanju pod tožečima strankama pojmuje prvotožnico in pravnega prednika drugotožnika) sta stanovanje dne 27. 5. 1986 kupila od prodajalca D. (A7), vsak od njiju do 1/2. Vpis v zemljiško knjigo zaradi še ne oblikovane etažne lastnine v stavbi ni bil mogoč vse do leta 2007. Tožeči stranki sta s prodajno pogodbo z dne 15. 11. 2001 stanovanje prodali družbi E., d. o. o. (A11). Pogodbo je v imenu in na račun tožečih strank kot prodajalcev sklenil pooblaščenec - družba F., d. o. o., ki sta ga tožeči stranki pooblastili s podpisom pooblastila 24. 9. 2001, na katerem je njun podpis overil notar (priloga k A11). E., d. o. o., je stanovanje s pogodbo z dne 20. 4. 2006 prodala toženi stranki (A12). Po vzpostavitvi etažne lastnine v letu 2007 sta tožeči stranki dne 21. 3. 2007 sklenili pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z G., d. o. o. (A10), ki se je kot prvi lastnik tega stanovanja vpisal v zemljiško knjigo in ki je predmetno stanovanje v l. 1975 prodal D.-u. S to pogodbo je G., d. o. o., tožečima strankama priznal lastninsko pravico na stanovanju. Dne 15. 3. 2007 je G., d. o. o., sklenil pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja tudi s toženo stranko (A15) in tudi njej priznal lastninsko pravico na stanovanju. Tožena stranka se je na podlagi te pogodbe vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica. Tožeči stranki sta trdili, da sta šele v l. 2007, ko se je v zemljiško knjigo vpisala tožena stranka, zvedeli za prodajo tega stanovanja, da pooblastila za prodajo nista podpisali oziroma da sta s pooblastilom stanovanje izročili zgolj v zavarovanje svojega dolga do družbe H., d. o. o., ki sta ga kasneje v celoti poplačali. Prav tako sta plačali vse svoje obveznosti po prodajni pogodbi z D. iz l. 1986. Trdili sta, da sta bili žrtvi goljufov, ki so ustanovili mrežo povezanih podjetij (med njimi tudi vse udeležene pravne osebe) in jim v zameno za posojila z oderuškimi obrestmi pobrali vse premoženje. Pooblastilo in pogodbi sta nični, ker predstavljata nedovoljen komisoričen dogovor, saj za stanovanje nista prejeli nobene kupnine, čeprav sta odplačali vse dolgove. V stanovanju stanujeta in nemoteno izvršujeta lastniško posest že več kot 30 let, zato sta lastninsko pravico pridobili tudi na podlagi priposestvovanja.

6. Sodišče prve stopnje je tožbene zahtevke zavrnilo na podlagi nosilnega zaključka, da sta besedili obeh prodajnih pogodb povsem jasni in nedvoumni, da je jasno tudi pooblastilo tožečih strank, s katerim sta pooblastili družbo F., d. o. o., tudi za prodajo predmetnega stanovanja. Ni našlo opore za trditve tožečih strank o prepovedanem komisoričnem dogovoru, niti da je šlo za nasprotovanje prisilnim predpisom in morali. Ker sta tožeči stranki stanovanje že leta 2001 prodali, nista izkazali dobrovernosti pri posesti tega stanovanja, zato je zavrnilo zahtevek tudi na podlagi zatrjevanega priposestvovanja.

**V zvezi s temeljem in oblikovanjem tožbenih zahtevkov**

7. Sodišče prve stopnje ni problematiziralo tožbenih zahtevkov, ki sta jih tožeči stranki uveljavljali s tožbo. Ker je sodba v celoti zavrnilna, to morda niti ni bilo nujno potrebno. Če pa obstaja možnost ugoditve kateremu od njih, ki se odpira po odločitvi pritožbenega sodišča, pa je treba paziti na to, da so zahtevki ustrezno oblikovani in da se z njimi zahteva tista pravna posledica, ki stranki glede na ugotovljeno dejansko stanje po materialnem pravu pripada.

8. Izločitvena pravica je pravica osebe, ki je s priposestvovanjem ali na drug izviren način pridobila lastninsko pravico na nepremičnini, pri kateri je kot lastnik vpisan insolventni dolžnik, od insolventnega dolžnika zahtevati, da prizna njeno lastninsko pravico na nepremičnini (2. točka prvega odstavka 22. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju - ZFPPIPP). Izločitvena pravica se torej že v stečajnem postopku uveljavlja kot zahteva po priznanju lastninske pravice. Pravilen izločitveni zahtevek v tožbi je zahtevek na ugotovitev obstoja lastninske pravice izločitvenega upnika oz. na ugotovitev, da je izločitveni upnik pridobil lastninsko pravico na nepremičnini (310. člen v zvezi z 2. točko prvega odstavka 309. člena ZFPPIPP). Tožeči stranki sta izločitveno pravico na podlagi priposestvovanja uveljavljali v prvem podrednem zahtevku (2.), v katerem bi morali zahtevati ugotovitev obstoja lastninske (in ne izločitvene) pravice. Izločitveni zahtevek je zgolj ugotovitvene narave, saj se vknjižba pravic dovoli na podlagi pravnomočne sodne odločbe, s katero sodišče ugotovi obstoj lastninske pravice, na podlagi 3. točke prvega odstavka 40. člena ZZK-1 (četrti odstavek 309. člena ZFPPIPP).

9. Primarni tožbeni zahtevek (1.) glede na dejansko podlago, na katero ga tožeči stranki opirata, po materialnem pravu ni izločitveni zahtevek. Kot že pojasnjeno, je izločitveno pravico na nepremičninah v stečajnem postopku mogoče uveljavljati le na podlagi izvirne pridobitve. Če upnik svojo lastninsko pravico utemeljuje na kakršnikoli drugi podlagi (pravnoposlovni, ali kot v konkretnem primeru, ničnostni podlagi), nima izločitvene pravice, pač pa ima na voljo druga pravna sredstva oz. upravičenja. Na zatrjevani dejanski podlagi (nično pooblastilo, nične prodajne pogodbe) se kot primerno pravno sredstvo izkazuje izbrisna tožba po prvem odstavku 243. člena Zakona o zemljiški knjigi ZZK-1. Izbrisna tožba je stvarnopravna tožba, s katero upravičenec uveljavlja zahtevek, da sodišče ugotovi neveljavnost vknjižbe in odloči, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisov, če je vknjižba določene pravice neveljavna iz materialnopravnega razloga. Zahtevek iz izbrisne tožbe je utemeljen, če je izpodbijana vknjižba iz materialnopravnega razloga (npr. ničnosti pogodb) nepravilna, če tožbo uveljavlja oseba, ki izkaže, da so s to vknjižbo kršene njene pravice na nepremičnini, pri čemer se ne zahteva, da je knjižna prednica in, če je tožba vložena zoper osebo, v korist katere je bila z izpodbijano vknjižbo vknjižena pridobitev pravice, ki pa ni izkazala dobre vere pridobitelja (tretji odstavek 244. člena ZZK-1). Zaradi svoje stvarnopravne narave zahtevek iz izbrisne tožbe ne predstavlja nedenarne terjatve iz drugega odstavka 20. člena ZFPPIPP (glej VSL I Cp 1010/2019), kar pomeni, da tudi ne podleže pravilu o koncentraciji stečajnega postopka (227. člen ZFPPIPP). "Terjatve" iz izbrisne tožbe zato ni potrebno prijavljati v stečajnem postopku in se stečajni upravitelj o njej tudi ne izreka.

10. Primarni tožbeni zahtevek, kakor ga je oblikovala tožeča stranka, je neprimeren in mu takšnemu ni mogoče ugoditi. Tožeči stranki nista pridobili izločitvene pravice na podlagi zatrjevane ničnosti prodajne pogodbe. Tudi izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila se lahko (utemeljeno) zahteva le od osebe, ki bi bila takšen razpolagalni pravni posel po materialnopravni podlagi dolžna opraviti (VSRS III Ips 94/2015). Tega, da bi bi bila tožena stranka na kakršnikoli podlagi zavezana k takšni izpolnitvi, pa tožeči stranki nista izkazali.

11. Pritožbeno sodišče še opozarja, da obravnavanih zahtevkov zaradi njihove neustreznosti ni mogoče zavrniti brez predhodnega opozorila tožečima strankama. Tako pri stvarnopravnih kot izločitvenih zahtevkih gre za razmeroma zapletene pravne institute. Sodna praksa je že izoblikovala stališče, da lahko sodišče v takšnih primerih v okviru materialnoprocesnega vodstva vzpodbudi stranke tudi za spremembe stvarnih tožbenih predlogov, ki ostajajo v okviru tožbenega zahtevka, ki ga je postavil tožnik (sklep VSRS II Ips 1213/2008, II Ips 172/2016). Povedano drugače: da se doseže isti cilj, kot ga je tožnik zasledoval s sicer nepravilno formuliranim tožbenim zahtevkom, mu je treba dati možnost, da ga ustrezno popravi. V tem primeru poprava tožbenega predloga ne pomeni spremembe tožbe. Namen razjasnjevanja s strani sodišča je preprečiti, da bi stranka izgubila pravdo in prišla ob pravno varstvo samo zaradi nepravilnega predloga.

**V zvezi z absolutno bistveno kršitvijo določb postopka (zavrnitev dokaznih predlogov tožečih strank)**

12. Pritožba uveljavlja absolutno bistveno kršitev postopka, ker sodišče prve stopnje ni izvedlo dokaznih predlogov tožečih strank niti ni obrazložilo njihove zavrnitve. Načeloma ima sicer pritožba prav, da pritožbeno sodišče ne more samo nadomestiti manjkajočih razlogov za neizvedbo dokaza, vendar pa lahko v okviru materialnopravne presoje oceni relevantnost dejstva, ki ga želi stranka dokazati (saj v nasprotnem pritožbeno sodišče ne bi imelo pravice naložiti nižjemu sodišču izvedbe dodatnih dokazov). V zvezi z dokaznim predlogom tožečih strank za zaslišanje podpisnikov pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dne 15.3.2007 (I. I. in J. J.), pritožbeno sodišče v trditveni podlagi tožečih strank ne najde razlogov, zaradi katerih bi bile pomembne okoliščine, v katerih je prišlo do skoraj hkratne sklenitve dveh pogodb o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim in kaj si prizadevata tožeči stranki s tem dokazati. Če tožeči stranki problematizirata zgolj dejstvo, ali je bil J. J. podpisnik te pogodbe, potem je treba opozoriti, da se na nepravilnosti v zastopanju stranke pri sklenitvi pogodbe ne more (uspešno) sklicevati niti nasprotna pogodbena stranka, kaj šele tretja oseba, ki pri pogodbi sploh ni sodelovala. Zaradi določbe 73. člena OZ, na podlagi katere lahko stranka, tudi če je bila nepravilno zastopana, vselej naknadno odobri pogodbo, ki jo je sklenil nekdo, ki za zastopanje ni bil upravičen, lahko vse morebitne nepravilnosti pri zastopanju tožene stranke sanira naknadna izjava tožene stranke, da pogodbo priznava. Tretji osebi pa izpodbijanje veljavnosti zastopanja ene pogodbene stranke preprečuje tudi soglasje sopogodbenika k pogodbi, saj se upravičeno predpostavlja, da je ta vedel, s kom sklepa pogodbo (iz tega razloga se pri pogodbah, s katerimi se razpolaga s stvarjo, praviloma overja le podpis razpolagalca/odsvojitelja). Poleg tega je bila predmetna pogodba tudi v celoti izvršena in so bili na njeni podlagi opravljeni vpisi v zemljiško knjigo, veljavnosti katerih nihče ni izpodbijal. **V zvezi s podrednimi zahtevki**

13. Kljub temu, da odločitve sodišča prve stopnje o podrednih zahtevkih tožečih strank zaradi razveljavitve odločitve o primarnem zahtevku, niso aktualne, pritožbeno sodišče odgovarja tudi na pritožbene razloge zoper zavrnitev le-teh. V zvezi s prvim podrednim zahtevkom na ugotovitev, da sta tožeči stranki lastninsko pravico pridobili s priposestvovanjem, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je navedeno dejstvo (da sta tožeči stranki pridobili lastninsko pravico na predmetnem stanovanju s priposestovanjem) kot nesporno že vključeno v dejansko podlago primarnega zahtevka in zato ne more biti predmet samostojnega zahtevka (ki ga je bilo treba že iz tega razloga zavrniti). Če tožeči stranki ne bi bili lastnici stanovanja, ga v letu 2001 ne bi mogli prodati oz. veljavno pooblastiti nekoga za njegovo prodajo. Do l. 2001 pa lastninske pravice na stanovanju drugače kot s priposestvovanjem nista mogli pridobiti, saj pravnoposlovna pridobitev, ki zahteva tudi izvedbo razpolagalnega posla - vpisa v zemljiško knjigo, ni bila mogoča. Zavezovalni posel je bil opravljen v l. 1986, ko sta tožeči stranki s pogodbo odkupili navedeno stanovanje od prodajalca D. Ne glede na to, da je bilo v pogodbi dogovorjeno obročno plačevanje kupnine v obdobju 15 let, je bila njuna posest že od sklenitve kupne pogodbe zakonita in dobroverna (43. člen SPZ, 28. in 72. člen ZTLR), kar pomeni, da se je priposestvovalna doba po obeh zakonskih podlagah iztekla po desetih letih. Tožeči stranki sta torej lastninsko pravico na predmetnem stanovanju na podlagi priposestvovanja pridobili že v letu 1996. Nepremičnine, ki je že priposestvovana, ni mogoče ponovno priposestvovati. Dobra vera tožečih strank po tem, ko sta lastninsko pravico že pridobili s priposestvovanjem, tudi ni več relevantna. Vprašanje, ki je pomembno za odločitev v tej zadevi torej ni, ali sta tožeči stranki svojo lastninsko pravico na stanovanju priposestvovali, pač pa le, ali sta jo v letu 2001 z opisanimi ravnanji in nadaljnjimi pravnimi posli izgubili, to vprašanje pa je predmet le primarnega zahtevka (če bo ta ustrezno postavljen).

14. V zvezi z drugim podrednim zahtevkom tožečih strank (na ugotovitev obstoja denarne terjatve) pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je neodpravljivo nesklepčen. Kot je pritožbeno sodišče že pojasnilo, tožeči stranki do tožene stranke nimata zahtevka na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila oziroma nista izkazali niti dejanske niti materialnopravne podlage za utemeljenost tozadevnega zahtevka zoper toženo stranko, zato ta zahtevek tudi ni mogel konvertirati v denarno terjatev.

**V zvezi z ničnostjo prodajnih pogodb in pooblastila**

15. Pritožba pa utemeljeno opozarja, da je pri odločitvi v zvezi s primarnim zahtevkom na ugotovitev obstoja lastninske pravice na podlagi verige ničnih pogodb (ki bi moral biti sicer uveljavljan z izbrisno tožbo) sodišče prve stopnje prezrlo nosilne trditve tožečih strank, s katerimi sta utemeljevali primarni zahtevek oz. jih je zavrnilo brez argumentov. Da sta besedili obeh prodajnih pogodb, tako z dne 15. 11. 2001 (A11) in z dne 20. 4. 2006 (A12), jasni in nedvoumni (vsaj glede namena in poslovne volje prodajalca), niti ni bilo sporno. Navedeno dejstvo ne predstavlja relevantne okoliščine, na kateri sta tožeči stranki gradili dejansko podlago svojega zahtevka. Zaključku sodišča prve stopnje, da v besedilu navedenih pogodb ni najti opore za trditev o prepovedanem komisoričnem dogovoru, pa ni mogoče slediti, saj pogodbi ne vsebujeta prav nobenih podatkov o domnevni višini dolga tožečih strank niti o temelju in višini terjatve tožene stranke, s katero naj bi se poravnala kupnina za stanovanje, in sta torej s tega vidika popolnoma nepreizkusljivi. Četudi sta tožeči stranki navedli, da sta bili prevarani, tožbe nista utemeljevali na pravni podlagi napak volje, zaradi katerih bi lahko uspeli le z zahtevkom na razveljavitev navedenih pogodb, ki bi jih bilo treba vložiti v prekluzivnih zakonskih rokih.

16. Tožeči stranki sta zatrjevali predvsem ničnost pooblastila z dne 24. 9. 2001, ki je v posledici povzročila tudi ničnost navedenih prodajnih pogodb. Ničnost pooblastila (in posledično pogodb) se torej v obravnavani zadevi zastavlja kot predhodno vprašanje, s katerim se sodišče prve stopnje vsebinsko ni soočilo in je tožeči stranki odpravilo z zaključkom, da tožena stranka ni bila udeležena niti pri pooblastitvi niti pri prvi prodajni pogodbi. To drži, vendar pri izbrisni tožbi vmesni ugotovitveni zahtevek na ugotovitev ničnosti pravnega posla, na podlagi katerega je bila opravljena neveljavna vknjižba, ni potreben (VSL I Cp 1178/2017). Če se ničnost pogodbe ugotavlja kot predhodno vprašanje, z učinkom zgolj v tej pravdi, je irelevantno, da tožena stranka ni bila pogodbenica prve prodajne pogodbe z dne 15. 11. 2001 oziroma da ni bila udeležena pri sklepanju pooblastilnega razmerja z družbo F., d. o. o. Kot predhodno vprašanje se lahko ugotavlja tudi ničnost tujega pravnega posla, tj. posla, v katerem pravdne stranke niso bile udeležene, saj sodna odločba, izdana v tem postopku, na položaj tretjih oseb ne bo imela nikakršnega učinka.

17. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe je sicer mogoče izluščiti dodatne razloge, ki so sodišče prve stopnje vodili k sprejetim zaključkom. Pritožbeno sodišče dopušča, da bi v drugačnih dejanskih okoliščinah lahko tudi upravičevali (takšno) odločitev prvostopnega sodišča. Nedvomno drži ugotovitev sodišča, da pooblastilo, ki sta ga tožeči stranki podpisali, vsebuje (med drugim) tudi povsem določno in jasno izjavo tožečih strank, da lahko pooblaščenec v njunem imenu sklene kupoprodajno pogodbo za to stanovanje, da jo overi pri notarju, da sprejme kupnino, sklene kompenzacijsko listino in da uredi vse davčne obveznosti. Niti laična oseba oz. celo oseba s podpovprečnim znanjem, izkušnjami in sposobnostmi ni mogla spregledati ali se ne zavedati, kakšne pristojnosti je s podpisom tega pooblastila podelila pooblastitelju. Res je tudi, da sta tožeči stranki z (očitno neresničnimi) trditvami, da pooblastila za sklenitev prodajne pogodbe nista podpisali, vzbudili dvom v lastno kredibilnost. Le ta je bila še dodatno omajana s pravilno ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da sta tožeči stranki, vsaka v svojem osebnem stečajnem postopku, zamolčali lastništvo oz. imetništvo tega stanovanja, čeprav bi morali svojima stečajnima upraviteljema poročati o vseh okoliščinah v zvezi z njim. Pritožbena novota, da sta tožeči stranki tožbo z enakim zahtevkom vložili dne 3. 3. 2016, med postopkom osebnega stečaja, ki je bila zavržena zaradi nesoglasja njunih stečajnih upraviteljev k vodenju pravde, pa v bistvenem tudi ne izpodbija pravilnosti ugotovitve prvostopnega sodišča, da tožeči stranki od leta 2007, ko sta bili seznanjeni s spornimi pogodbami, pa vse do vložitve tožbe (ne glede na to, ali se upošteva ta tožba ali tožba iz l. 2016) nista izpodbijali teh pogodb, s čimer sta prispevali tudi k temu, da je zaradi poteka časa, izbrisanih pravnih subjektov na strani tožene stranke, smrti in bolezni na strani tožečih strank, ugotavljanje dejanskega stanja v spornem razmerju oteženo.

18. Vendar pa je po oceni pritožbenega sodišča sodišče prve stopnje ravnanja oz. opustitve tožečih strank presojalo prestrogo. Ni upoštevalo, da je šlo za starejši osebi slabega zdravstvenega in finančnega stanja in da je povsem pričakovano, da človeka prav zavedanje, da je sam prispeval k temu, kar se mu je pripetilo, kvečjemu zavira ali celo ohromi pri aktivnostih v smeri odpravljanja lastnih "napak". Še zlasti pa je sodišče prve stopnje v okoliščinah, ko se toženi stranki oz. njenim pravnim prednikom in subjektom, ki so potrditvah tožečih strank (za katere sta predlagali tudi dokaze) povezano sodelovali v spornih razmerjih, očitajo tako hude nepravilnosti, zlorabe, celo ustvarjanje hudodelske združbe za doseganje premoženjskih koristi z goljufivimi nameni, bistveno nesorazmerno obremenilo tožeči stranki in jima naprtilo celotno odgovornost za izgubo njunega (edinega) premoženja, ki jima poleg tega predstavlja še eksistenčno nujnost. V znani aferi Orion (v katerih so posojilodajalci s posojilojemalci sklepali t.i. sale and lease back posle) so sodišča že na načelni ravni zavzela jasno stališče, da posojilojemalcem (četudi so bili nepremišljeni, nezadostno skrbni ali celo neodgovorni) ni mogoče odreči sodnega varstva, če so bili pri tem žrtev nepoštenih in nedopustnih ravnanj s strani posojilodajalca (VSRS sklep II Ips 427/2003). Tudi dejstvo, na katerega je opozorila tožena stranka, da imata tožeči stranki zaradi vknjižene hipoteke v korist hipotekarnega upnika, ki ga varuje načelo zaupanja v zemljiško knjigo, predvidoma skromne možnosti, da dejansko obdržita predmetno stanovanje (če bi v tej pravdi uspela), ne more vplivati na obstoj njunega pravnega interesa v tej pravdi.

19. Ker sodba sodišča prve stopnje nima razlogov o odločilnih dejstvih oz. se je sodišče prve stopnje o njih izjavilo le pavšalno in brez tehtnih argumentov, kar predstavlja kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje upošteva, da sta tožeči stranki prepovedan komisorični dogovor zatrjevali na naslednjih relevantnih dejstvih: da sta tožeči stranki podpisali pooblastilo z dne 24. 9. 2001 zgolj z namenom zavarovanja plačila dolga, ki ga je imel pokojni C. C. do družbe H., d. o. o., ki se je prenašal iz družbe na družbo in da je prvotožeča stranka zadnjega upnika v tej verigi poslov poplačala z najemom kredita v letu 2004; da sta tožeči stranki v celoti odplačali kupnino za predmetno stanovanje; da so bile vse družbe, ki so prevzemale predmetno terjatev in sodelovale v spornih transakcijah (H., d. o. o., F., d. o. o., E., d. o. o., tožena stranka), povezane družbe, saj so jih ustanavljale oziroma v njih opravljale funkcijo zakonitih zastopnikov osebe, ki so delovale v kriminalni združbi; da je pooblastilo z dne 24. 9. 2001 neobičajno in nerazumljivo; da tožeči stranki nikoli nista prejeli kupnine za navedeno stanovanje; da sta tožeči stranki za prodajno pogodbo z dne 15. 11. 2001 zvedeli šele leta 2007, ko se je v zemljiško knjigo na tem stanovanju kot lastnica vknjižila tožena stranka; da tožeči stranki nikoli nista sklenili najemne pogodbe z novim lastnikom; da od njiju nihče od kupcev ni terjal niti najemnine niti izselitve iz stanovanja. Pritožba utemeljeno opozarja, da prvostopno sodišče ni obrazložilo in pojasnilo svojega zaključka, da so bile navedbe tožečih strank v smeri domnevne neveljavnosti prodajnih pogodb nelogične in v nasprotju s kronološkim potekom dogodkov. S strani tožečih strank zatrjevana causa pooblastila se zdi pritožbenemu sodišču povsem logična in smiselna, v skladu z njo je bilo "jasno" pooblastilo za prodajo stanovanja dano le za primer, če tožeči stranki dolga ne bi poravnali. Sicer pa sodišče prve stopnje morebitnega drugačnega namena (cause) tožečih strank za podpis pooblastila za prodajo stanovanja sploh ni ugotovilo, pač pa je le (neprepričljivo) zavrnilo razlago namena tožečih strank. Dejstvo, da se je zavarovanje dolga z zastavo nepremičnin, ki niso bile vpisane v zemljiški knjigi, lahko zagotovilo tudi drugače (z ustreznim zapisom na originalni prodajni pogodbi), je povsem irelevantno, če je bilo ekonomske učinke zavarovanja terjatev mogoče doseči tudi s takšnim pooblastilom upniku, oziroma z njim povezanim subjektom, kot je bilo dano v obravnavanem primeru. Že citirana odločba Vrhovnega sodišča RS je kot prepovedan lex commisoria, ki varuje zastavnega dolžnika pred tem, da bi upnik v primeru neizpolnitve dolžnikove obveznosti prejel stvar, vredno več od njegove terjatve do dolžnika, štelo ne samo komisorične dogovore iz 132. člena SPZ, pač pa je kot nedovoljene in zato nične opredelilo kakršnekoli dogovore ali pravne konstrukcije, ki omogočajo enak ekonomski rezultat, kot bi ga imel komisorični dogovor (enako tudi sodba VSRS III Ips 55/2019, sodba II Ips 159/2009). Za veljavnost katerihkoli pogodb oziroma njihovih kombinacij z različnimi posli, ki lahko predstavljajo nedovoljen komisorični dogovor, je zato nujno, da je dolžnik zaščiten pred možnostjo, da bi upnik (ali z njim na kakršenkoli način povezana oseba) na podlagi pogodb, ki predstavljajo zavarovanje njegove terjatve, prejel več, kot znaša sama terjatev. Takšni pravni posli morajo vsebovati varovalke, ki izključujejo možnost izigravanja namena prepovedi iz 132. člena SPZ oziroma 69. člena ZTLR.

20. Ena takšnih varovalk bi lahko bila denimo tudi v omejitvi pooblastila za razpolaganje z nepremičnino s klavzulami, ki varujejo pooblastitelja pred čisto vsemi dejanji, ki bi se jih pooblaščenec utegnil kadarkoli spomniti. Pritožbeno sodišče ponuja za primerjavo vpogled v obvezne sestavine pooblastila za razpolaganje z nepremičnino, če ga sestavi notar (drugi odstavek 64.a člena Zakona o notariatu). Pooblastilo za sklenitev pravnega posla, katerega predmet je nepremičnina, mora obsegati navedbo pravnega posla z bistvenimi elementi (ceno) ter navedbo obveznosti pooblaščenca, da bo pooblastitelja predhodno seznanjal s posli, ki jih bo sklepal v okviru pooblastila. Pooblastila za prodajo nepremičnine z nižjo stopnjo zaščite pooblastitelja, kot jih zakon zahteva, če pooblastilo overi notar, sicer niso nujno neveljavna, vendar nosijo v sebi visoko stopnjo tveganja za neveljavnost, ki je obratno sorazmerna z razumnimi omejitvami pooblaščenca v pooblastilu, če se pooblastitelj naknadno ne bo strinjal s poslom, ki ga je pooblaščenec sklenil v njegovem imenu.

21. Tožena stranka res ni bila udeležena niti pri vzpostavitvi pooblastilnega razmerja tožečih strank z družbo F., d. o. o., niti ni bila stranka prve pogodbe, s katero je bilo stanovanje prodano družbi E., d. o. o. Zgolj zaradi ničnosti prodajne pogodbe z dne 15. 11. 2001 ni nična tudi pogodba z dne 20. 4. 2006. Položaj kupcev je podoben kot pri dvojni prodaji iste nepremičnine. Nadaljnjega kupca nepremičnine, to je toženo stranko, varuje splošno načelo dobre vere ob sklenitvi prodajne pogodbe z E., d. o. o., katero pa sta tožeči stranki v postopku na prvi stopnji izpodbijali. Ob tem je treba opozoriti, da se tožena stranka na načelo dobre vere na podlagi zaupanja v podatke iz zemljiške knjige (ki je kvalificirana oblika dobre vere) ne more sklicevati, saj prodajalec E., d. o. o., ni bil zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine. Pri neknjižnih prenosih pa se je vsak nadaljnji kupec nepremičnine dolžan seznaniti z vsemi predhodnimi kupnimi pogodbami in tudi s tem, na kakšen način so bile sklenjene in realizirane. Gotovo pa edino tožena stranka ve oz. mora vedeti, s čim in na kakšen način je ona sama poravnala kupnino za stanovanje, ki ga je kupila od svojega prodajalca.

22. V skladu z navedenimi napotki in po potrebi z izvedbo dodatnih predlaganih dokazov naj sodišče o zahtevku potem, ko bo tožeči stranki pozvalo k njegovi popravi, ponovno odloči. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.