Jedro

Po določbi 9. člena SZ-1 določbe o upravljanju veljajo tudi za večstanovanjske stavbe v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, posamezni deli pa še niso vpisani v zemljiško knjigo. Skladno s pravno teorijo se v praksi pojavljajo tri oblike dejanske etažne lastnine – izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina. V obravnavanem primeru gre za tako imenovano izvenknjižno etažno lastnino, ko niti stavba niti njeni posamezni deli (še) niso evidentirani v nepremičninskih evidencah.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v 1. odstavku izreka obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 31594/2012 z dne 16. 3. 2012 (I. točka izreka) in toženi stranki naložilo v plačilo 102,36 EUR tožnikovih pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmote uporabe materialnega prava pravočasno pritožuje tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, tožeči stranki pa naloži v plačilo celotne pravdne stroške tožene stranke.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče soglaša z zaključkom prvostopenjskega, da je tožena stranka dejanski (etažni) lastnik poslovnega prostora v poslovno-stanovanjski stavbi z ID št. ..., kljub temu, da slednja ni vpisana v zemljiško knjigo. Pritožbeni očitki, da tožena stranka ni etažni lastnik stavbe, za katero tožeča stranka kot upravnik zahteva plačilo stroškov, ker ta ni vpisana v zemljiško knjigo, glede na dokaze, na katere se sklicuje že sodišče prve stopnje, niso utemeljeni. Poleg tega poskuša tožena stranka z njimi izpodbiti dejansko stanje, ugotovljeno s strani sodišča prve stopnje. Ker obravnavana zadeva predstavlja gospodarski spor majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP), zmotno ali nepopolno ugotovljeno dejansko stanje ni dovoljen pritožbeni razlog (prvi odstavek 458. člena ZPP). To pomeni, da je višje sodišče pri odločanju vezano na dejanske ugotovitve, ki jih je zavzelo sodišče prve stopnje. Zgoraj povzeti pritožbeni ugovori tako niso le neutemeljeni, temveč tudi nedopustni. Prav tako so nedopustni ugovori, da pravdni stranki nista v pogodbenem odnosu.(1)

6. Neutemeljeni pa so ugovori, da ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožena stranka dejanska etažna lastnica stavbe (in da je torej vzpostavljena dejanska etažna lastnina), presega trditveno podlago tožeče stranke. Ta je zatrjevala, da sporna stavba ni vpisana v zemljiško knjigo, da pa je iz drugih listin razvidno, da je tožena stranka solastnica spornega objekta, da je med solastniki obstajal sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino ter da iz tega sporazuma, elaborata za vpis stavbe v kataster stavb in pogodbe o medsebojnih odnosih izhaja, da je tožena stranka lastnica poslovnega prostora v stavbi ter solastnica 2,27% deleža skupnih delov stavbe. Iz takšnih trditev jasno izhaja, da je na sporni zgradbi etažna lastnina dejansko bila vzpostavljena (čeprav v zemljiško knjigo še ni vpisana).

7. Na tako ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določilo 9. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1), po katerem določbe o upravljanju veljajo tudi za večstanovanjske stavbe v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, posamezni deli pa še niso vpisani v zemljiško knjigo. Skladno s pravno teorijo se v praksi pojavljajo tri oblike dejanske etažne lastnine – izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina. V obravnavanem primeru gre za tako imenovano izvenknjižno etažno lastnino, ko niti stavba niti njeni posamezni deli (še) niso evidentirani v nepremičninskih evidencah.(2) Enako pojem dejanske etažne lastnine razlaga tudi sodna praksa.(3) S stališčem, da uporaba 9. člena SZ-1 ni mogoča, če stavba (še) ni vpisana v zemljiško knjigo, se tako višje sodišče ne more strinjati. Posledično je takšne ugovore kot neutemeljene zavrnilo.

8. Pravilen (in neizpodbojen) je tudi (dejanski) zaključek sodišča prve stopnje, da je bila pogodba o upravljanju veljavno sklenjena, saj jo je podpisala zadostna večina etažnih lastnikov. Iz te pogodbe izhaja, da med naloge tožeče stranke med drugim spada tudi plačevanje računov zunanjim dobaviteljem in izvajalcem (obratovalni stroški). Tudi za plačevanje obratovalnih stroškov je torej tožeča stranka imela pogodbeno podlago (kar je trdila v prvi pripravljalni vlogi, tožena stranka pa temu ni ugovarjala). Ker tožena stranka ni ugovarjala niti višini terjatve in dejstvu, da je tožeča stranka te stroške dejansko plačevala, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka upravičena do plačila celotne terjatve.

9. S pritožbo uveljavljeni pritožbeni razlogi tako niso utemeljeni. Ker višje sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere skladno z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

10. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Kljub temu ni odveč dodati, da tožena stranka sama priznava, da je Pogodbo o prevzemu poslov upravljanja in vzdrževanja skupnih delov, prostorov in naprav poslovno stanovanjske zgradbe M. (v nadaljevanju pogodba o upravljanju), podpisala. S tem je prišla v pogodbeno razmerje s tožečo stranko, ki je prav tako podpisnik pogodbe.

Op. št. (2): Tako Jure Debevec: Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ (t. i. dejanska etažna lastnina), Pravna praksa, 2012, št. 43, str. 9. Op. št. (3): Npr. VSL v sodbi II Cpg 419/2013.