Jedro

Upnica sicer utemeljeno navaja, da izločitvene pravice z opustitvijo vložitve tožbe v roku enega meseca dni ni izgubila, vendar pa se je s tem izpostavila tveganju, da bo premoženje prodano.

Način prodaje z zvišanjem izhodiščne cene na javni dražbi bo omogočal višanje izklicne cene, v kolikor bodo obstajali za to zainteresirani dražitelji.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom sklenilo, da se prodaja nepremičnin v lasti stečajnega dolžnika k. o. ..., stavba 928, del stavbe 2 (ID 0001) opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, da se izklicna cena določi v višini 179.500,00 EUR ter da se varščina določi v višini 17.950,00 EUR.

2. Zoper navedeni sklep je vložila A. A. pravočasno pritožbo. Smiselno uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in zmotno oziroma nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje.

3. Pritožnica je v tem stečajnem postopku prijavila izločitveno pravico, ki je bila prerekana. Ne glede na to, da tožbe za uveljavitev prerekane izločitvene pravice v pravdi v roku enega meseca dni ni vložila, izločitvene pravice ni izgubila. Z njeno prijavo je zato pridobila procesno legitimacijo upnika v tem postopku (prvi odstavek 57. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju_,_ ZFPPIPP).1

4. Pritožba upnice A. A. je dovoljena, ni pa utemeljena.

5. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da se prodaja premoženje stečajnega dolžnika, ki v naravi predstavlja poslovni prostor – gostinski lokal na naslovu B. Sodišče je pri določitvi izhodiščne cene upoštevalo predlog upravitelja in oceno vrednosti nepremičnin, ki jo je v cenitvenem poročilu podal pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin C. C. Cenilec je ocenil, da tržna vrednost nepremičninskih pravic ocenjevanje nepremičnine, v deležu 1/1, na dan 27. 5. 2020 znaša 179.500,00 EUR (brez davščin), ocenjena likvidacijska vrednost te nepremičnine pa 130.200,00 EUR (brez davščin). Po presoji sodišča prve stopnje je določena izklicna cena v višini tržne vrednosti primerno pogajalsko izhodišče, pri kateri lahko razumno pričakujemo udeležbo potencialnih kupcev.

6. V tem stečajnem postopku je upnica prijavila izločitveno pravico2 na polovičnem deležu nepremičnine, ki je predmet prodaje v izpodbijanem sklepu ter navedla, da predstavlja nepremičnina skupno premoženje, ki sta ga s stečajnim dolžnikom pridobila v okviru zunajzakonske zveze. Kot je razvidno iz sklepa o preizkusu izločitvenih pravic – prvi dodatni z dne 16. 9. 2021, katerega sestavni del je prvi dodatni končni seznam preizkušenih terjatev z dne 16. 9. 2021 (PD 90), se je stečajni upravitelj o prijavljeni izločitveni pravici izjavil tako, da jo je prerekal. Navedel je, da nepremičnina ni del skupnega premoženja zakoncev (2. točka drugega odstavka 69. člena ZFPPIPP v zvezi s prvim odstavkom 67. člena ZFPPIPP). Sodišče prve stopnje je nato s sklepom o preizkusu terjatev odločilo, da se na drug postopek napoti A. A. (4. točka drugega odstavka 69. člena ZFPPIPP). V primeru, da je izločitvena pravica prerekana, mora izločitveni upnik v enem mesecu po objavi sklepa o preizkusu terjatev vložiti tožbo, s katero uveljavlja zahtevek iz prvega odstavka 309. člena ZFPPIPP, če ni v 311. ali 312. členu ZFPPIPP drugače določeno (prvi odstavek 310. člena ZFPPIPP). Pritožnica pojasnjuje, da je ta rok sicer že potekal, vendar pa zaradi slabega premoženjskega položaja tožbe za ugotovitev deleža na skupnem premoženju še ni vložila.

7. Zakon določa, da v primeru, če izločitveni upnik v enem mesecu po objavi sklepa o preizkusu terjatev ne vloži tožbe v skladu s prvim in drugim odstavkom tega člena, njegova izločitvena pravica preneha (tretji odstavek 310. člena ZFPPIPP).

8. V postopku za oceno ustavnosti je Ustavno sodišče na seji dne 7. novembra 2019 odločilo, da je tretji odstavek 310. člena ZFPPIPP v neskladju z Ustavo (odločba Ustavnega sodišča RS št. U-I-44/18-6 z dne 7. 11. 2019). Poudarilo je, da so pravila o prijavi in preizkusu izločitvenih pravic namenjena uresničevanju načela koncentracije postopka. Vendar pa prenehanje izločitvene pravice na splošno ni pogoj za začetek postopka prodaje premoženja. Upniki, ki izločitvene pravice v zakonskem roku treh mesecev ne prijavijo, tvegajo le, da bo premoženje prodano, s čimer bodo na podlagi petega odstavka 299. člena ZFPPIPP izločitveno pravico izgubili. Po oceni Ustavnega sodišča ni razlogov, da zakonodajalec ne bi mogel določiti smiselno enake ureditve tudi v primeru, ko upnik v enem mesecu po objavi sklepa o preizkusu terjatev ne bi vložil tožbe, s katero bi uveljavljal izločitveno pravico v pravdnem postopku (tretji odstavek 310. člena ZFPPIP). Zamudo roka za ustrezno uveljavljanje izločitvene pravice v pravdi bi tako lahko določil le kot predpostavko za dovoljenost prodaje. Izločitvena pravica v tem primeru ne bi prenehala, upniki pa bi jo, enako kot v primeru, ko izločitvene pravice sploh ne prijavijo, izgubili šele, ko bi upravitelj v skladu z ZFPPIPP prodal premoženje, ki je predmet izločitvene pravice. Z zamudo roka za ustrezno uveljavitev izločitvene pravice v pravdi, bi torej izločitveni upniki, enako kot tisti, ki izločitvene pravice ne prijavijo, sprejeli le tveganje, da bo premoženje prodano.

9. Ustavno sodišče je določilo še način izvršitve odločitve o ugotovitvi protiustavnosti presojane ureditve (3. točka izreka odločbe Ustavnega sodišča RS št. U-I-44/18-6 z dne 7. 11. 2019). V načinu izvršitve je določilo, da izločitvena pravica v primeru, ko upnik ne vloži tožbe na ugotovitev prerekane izločitvene pravice v zakonsko predvidenem roku enega meseca, preneha šele, ko upravitelj v skladu z zakonom proda premoženje, ki je predmet izločitvene pravice (1. alineja 3. točke izreka). Hkrati je odločilo, da je prodajo dopustno začeti po izteku roka iz prvega odstavka 310. člena ZFPPIPP (2. alineja 3. točke izreka). V navedenem obsegu se torej ne uporablja prepoved začetka prodaje iz tretjega odstavka 330. člena ZFPPIPP.

10. Kot izhaja iz navedenega, upnica sicer utemeljeno navaja, da izločitvene pravice z opustitvijo vložitve tožbe v roku enega meseca dni ni izgubila, vendar pa se je s tem izpostavila tveganju, da bo premoženje prodano. Zaradi zamude enomesečnega roka za uveljavljanje izločitvene pravice v pravdi ni več ovire za začetek prodaje navedenega premoženja, saj se v tem obsegu ne uporablja prepoved začetka prodaje iz tretjega odstavka 330. člena ZFPPIPP. S pritožbenim očitkom, da se prodaja premoženje, ki je vsaj delno njeno, zato upnica sklepa sodišča prve stopnje ne more uspešno izpodbiti.

11. Upnica v pritožbi nadalje navaja, da je izklicna cena za nepremičnino prenizka. Kot navaja, je bila nakupna cena za nepremičnino 250.000,00 EUR, s stečajnim dolžnikom pa sta v opremo lokala vložila vsaj še 50.000,00 EUR. Nepremičnina je stara manj kot 10 let. Poudarja, da je leta 2021 cena nepremičnin v državi zrasla za 15,3 %, cena stanovanjskih nepremičnin na območju D. pa je samo v prvi polovici leta 2022 zrasla še za 15 %. Ker je bila cenitev napravljena leta 2020, brez upoštevanja vrednosti opreme in lokacije ter brez upoštevanja izrednega povišanja cen nepremičnin na širšem območju D. in še posebej na konkretni mikrolokaciji, nasprotuje predlagani prodaji zaradi prenizko ocenjene vrednosti nepremičnine.

12. Po presoji pritožbenega sodišča se je sodišče prve stopnje pri določitvi izhodiščne cene pravilno oprlo na oceno tržne vrednosti nepremičnine, ki jo v cenitvenem poročilu podal pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin. Starost nepremičnine je bila upoštevana v okviru ugotavljanja fizičnega stanja predmetne nepremičnine, izvedenec pa je pri ugotavljanju njene vrednosti upošteval tudi podatke za primerljive nepremičnine. V cenitvenem poročilu je bila tako navedena višina tržne najemnine za gostinske lokale v okolici (v občinah E. in D.), mikrolokacija nepremičnine pa je bila upoštevana tudi pri prikazu primerljivih prodaj, saj je bila opravljena dodatna prilagoditev zaradi lokacije. Izvedenec je glede na obseg podatkov in boljšo razvitost najemnega trga kot končno vrednost upošteval vrednost na donosu zasnovanega načina, vendar pa tudi rezultat, dobljen po drugi metodi, ni bistveno odstopal od tako ugotovljene vrednosti. Upnica se v pritožbi nadalje sklicuje na nakupno ceno predmetne nepremičnine, ki pa glede na navedeno ni relevantna, saj je izvedenec kot način ocenjevanja vrednosti uporabil na donosu zasnovan način. Dvoma v pravilnost opravljene cenitve ne zaseje niti navedba, da je bilo v opremo lokala vloženih še dodatnih 50.000,00 EUR, saj iz cenitve izhaja, da oprema lokala ni predmet cenitve. Glede zvišanja cen nepremičnin v državi oziroma na območju D. se pritožnica sklicuje na članka, iz katerih izhaja rast cen stanovanjskih nepremičnin, med tem ko je predmet prodaje poslovna nepremičnina. Ugotovitev glede rasti cen stanovanj je zato del opisa razmer na trgu nepremičnin, ni pa mogoče le-te ugotovitve enostavno preslikati na trg poslovnih nepremičnin. Nenazadnje pa tudi iz članka z dne 19. 10. 2022 izhaja predvidevanje, da je slovenski nepremičninski trg dosegel vrh nepremičninskega cikla in prehaja v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga. Pritožnica, glede na navedeno, dvoma v pravilnost opravljene cenitve s pritožbenimi navedbami ni uspela zasejati.

13. Pritožbeno sodišče še dodaja, da se bo prodaja opravila na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene. Način prodaje z zvišanjem izhodiščne cene na javni dražbi bo omogočal višanje izklicne cene, v kolikor bodo obstajali za to zainteresirani dražitelji. Izklicna cena v višini ocenjene tržne vrednosti tudi zato predstavlja primerno izhodišče za prodajo. Očitki pritožnice, da je izklicna cena določena prenizko, se ob povedanem izkažejo kot neutemeljeni.

14. Pritožba torej ni utemeljena. Prav tako ni podan noben od pritožbenih razlogov, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

1 Primerjaj Cst 68/2022, Cst 40/2013, Cst 573/2020. 2 Izločitvena pravica je pravica lastnika ali imetnika druge premoženjske pravice, da se iz stečajne mase izloči premoženje, ki ne pripada stečajnemu dolžniku.