Jedro

Etažni lastniki so enotni materialni sosporniki pri tožbi na ugotovitev, da je pogodba o upravljanju (ne) veljavna.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi, izpodbijana sodba in sklep se v I., II. ter IV. točki izreka razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se sodba in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani, a nerazveljavljeni III. točki izreka potrdi.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom pod I. točko izreka kot neutemeljenega zavrnilo tožbeni zahtevek, da se ugotovi, da Pogodba št. 18-2005/US o opravljanju upravniških storitev z dne 30.3.2005 med etažnimi lastniki stanovanjske stavbe na J., in upravnikom E. d.o.o. ni veljavno odpovedana in je še vedno v veljavi, ter da se ugotovi, da je sklep o odpovedi z dne 14.12.2010, s katerim so etažni lastniki objekta na J. tožniku odpovedali pogodbo št. 18-2005/US o opravljanju upravniških storitev z dne 30.3.2005 neveljaven, pod II. točko izreka je zavrglo tožbo v delu, da se ugotovi, da je pogodba o upravljanju z dne 23.3.2011 št. 102-NJ1/2011, sklenjena med toženci, neveljavna, pod III. točko izreka je zavrglo tožbo v delu, v kolikor je ta v I. točki izreka naperjen nasproti toženim strankam A.P., J.Š. in A.Š., pod IV. točko izreka pa je tožeči stranki naložilo v povrnitev toženi stranki pravdne stroške v znesku 2.584,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas zamude.

2. Zoper sodbo in sklep se je v roku pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov, ki smiselno predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano odločbo v I., III. in IV. točki izreka spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi s stroškovnimi posledicami, sklep o zavrženju pod II. točko izreka pa razveljavi ter zadevo v tem obsegu vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, podrejeno, da jo v celoti razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Navaja, da je zmoten zaključek sodišča prve stopnje, da naj bi sklep o odpoklicu tožene stranke sprejelo več kot 50 % lastniških deležev. Sodišče prve stopnje je namreč spregledalo, da je v predlogu sklepa (priloga A5) že v drugi koloni, kjer se navaja lastnik, le ta napačno naveden, ker je naveden samo eden od solastnikov. Če je naveden le eden od solastnikov, je ta lahko glasoval le za sebe in za svoj delež solastništva, ne pa tudi za drugega solastnika, saj ta na predlogu sklepa ni bil niti predstavljen. Tako je pri stanovanju št. 11 P. B. lastnica 1/2, glasovala pa je za celotno stanovanje. Enako je pri stanovanju št. 40, kjer je za celotno stanovanje glasoval takratni lastnik do 2/8 B.M. Pri stanovanju št. 60 je kot lastnik naveden A.Š., čeprav je solastnica tudi T.J., in pri stanovanju št. 85, kjer je kot edina lastnica navedena A.V., čeprav je do 1/2 solastnik tudi M.V. Nikakor se ne more šteti, da je s tem, ko je solastnik izjavil voljo za celoten stanovanjski delež, to storil s soglasjem drugega solastnika. Takšen zaključek sodišča nima podlage v nobenem pozitivnem predpisu. To še zlasti velja, če drug solastnik sploh ni naveden. Pritožba opozarja na peti odstavek 67. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), po katerem je določitev upravitelja solastne stvari posel preko rednega upravljanja in je zanj potrebno soglasje vseh solastnikov. Pritožba očita napačno uporabo 70. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ker na glasovnici oziroma izjavah o glasovanju pri nobenem od solastnikov, ki sedaj trdijo, da so glasovali, ni navedeno, da glasujejo preko pooblaščencev. Torej je bilo glasovanje po pooblaščencih neveljavno, na kar je tožena stranka že pojasnjevala v pripravljalni vlogi pred sodiščem prve stopnje. To velja za stanovanja pod št. 11, 40, 60, 63 in 85, kar pomeni, da pri teh stanovanjih ne bi smeli priznati celotnega lastninskega deleža 5,8699 %, ampak le 2,603 %,torej je preveč upoštevano 3.2669 % lastniškega deleža. Pri stanovanjih št. 12, 17, 33, 52, 53, 64, 65 in 71 so listino podpisale osebe, ki sploh niso lastniki stanovanja. Glede tega izpodbijana odločba nima obrazložitve, tako kot tudi ne v delu, ko sodišče ugotavlja, da je sklep o odpoklicu tožeče stranke sprejelo več kot 50 % lastniških deležev. V kolikor sodišče sledi navedbi tožene stranke, da so vsi ti glasovi veljavni zaradi naknadno podanih izjav (pooblastil lastnikov), pritožba opozarja na zmotno ugotovljeno dejansko stanje, ker za stanovanja št. 17, 33, 53, 64 in 71 takih navedb ni, za stanovanja št. 9, 12, 52 in 85 pa so naknadno dane izjave datirane z dnem 10.5.2011, katerih ni mogoče upoštevati. Po 75. členu OZ je, če je po zakonu predpisana oblika za pogodbo ali drug pravni posel, takšna oblika potrebna tudi za pooblastilo za sklenitev te pogodbe oziroma za ta posel, pooblaščenec pa lahko zastopa pooblastitelja šele od danega pooblastila dalje. Ker so izjave dane po poteku trimesečnega roka iz 35. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1), so neveljavne tudi iz tega razloga.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo prereka pritožbene navedbe, pojasnjuje, zakaj so podpisi na predlogu sklepa pri posameznih stanovanjih upoštevni, potrjuje pravilnost odločitve sodišča prve stopnje in predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Tožeča stranka s pritožbo izpodbija sodbo in sklep sodišča prve stopnje v celoti, torej tudi v III. točki izreka, čeprav glede odločitve v tem delu ne navaja pritožbenih razlogov. Zato je pritožbeno sodišče izpodbijano odločbo v odločitvi pod III. točko izreka preizkusilo le v razlogih, na katere pazi v skladu z drugim odstavkom 350. člena v zvezi s prvim odstavkom 366. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), po uradni dolžnosti. Ker pri takem preizkusu ni ugotovilo kršitev, je pritožbo glede III. točke izreka kot neutemeljeno zavrnilo in v tem delu potrdilo izpodbijano sodbo in sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP).

6. V preostalem delu pa je pritožba utemeljena, zlasti, ko ta smiselno očita absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP s tem, ko v izpodbijani odločbi ni potrebnih razlogov, s katerimi bi se odločitev sodišča prve stopnje lahko preizkusila. Tožeča stranka je namreč v svojih vlogah pred sodiščem prve stopnje opredeljeno in argumentirano pojasnjevala, zakaj na predlogu sklepa (priloga A5) ni podpisov potrebnega 50 % lastniškega deleža etažnih lastnikov. Tako se sklicuje na dejstvo, da pri točno določenih stanovanjih v drugi koloni ni navedeno solastništvo stanovanja, ampak je naveden le eden od solastnikov, da so pri določenih stanovanjih predlog sklepa podpisali nelastniki, da za določena stanovanja ni bilo naknadnih izjav o pooblastilih, da so določene izjave dane po poteku trimesečnega roka iz 35. člena SZ-1. O vseh teh argumentiranih in opredeljenih navedbah tožeče stranke se sodišče prve stopnje v izpodbijani odločbi opredeli pavšalno, brez razlogov, ki bi omogočali preizkus pravilnosti odločitve. Tako glede trditve tožeče stranke o podpisu predloga sklepa s strani nelastnikov stanovanj navede, da o teh trditvah tožeča stranka ni podala nobenega dokaza in torej teh trditev ni dokazala. Vendar pa se je tožena stranka na te trditve tožeče stranke odzvala in s svojimi dokazi potrjevala lastništvo podpisnikov predloga sklepa oziroma, da so ti podpisniki predlog podpisali po pooblastilu lastnika. Zato bi se sodišče prve stopnje v tem delu moralo določneje opredeliti. Glede ugotovitve, da so predlog sklepa (priloga A5) podpisali etažni lastniki s preko 50 % lastniškim deležem, pa se sklicuje na predlog sklepa v prilogi A5, ob pojasnilu in utemeljitvi, zakaj so naknadno oddane izjave po pooblastilih upoštevne, ne da bi se z razlogi konkretneje opredeljevalo o opredeljenih trditvah tožeče stranke, zlasti, da v drugi koloni sklepa (priloga A5) pri določenih stanovanjih niso navedeni vsi solastniki, da pri določenih stanovanjih ni bilo naknadnih izjav po pooblastilih in da so bile določene izjave podane (datirane) po poteku roka iz 35. člena SZ-1. 7. Pritožbeno sodišče je moralo pritožbi, v kolikor ta izpodbija I., II. in IV. točko izreka izpodbijane odločbe, ugoditi že iz razloga zgoraj pojasnjene absolutne bistvene kršitve določb postopka, v tem delu odločitev razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo odločanje (prvi odstavek 354. člena ZPP). Ko bo sodišče prve stopnje ponovno odločalo o še preostalem tožbenem zahtevku, bo moralo glede svoje odločitve podati potrebne razloge o s strani strank zatrjevanih pravnorelevantnih dejstvih tako, da bo pravilnost odločitve s podanimi razlogi možno preizkusiti. Kot neobvezno naj pritožbeno sodišče, glede na pritožbene trditve, še pojasni, da nima pomislekov v pravilnost razlogovanja sodišča prve stopnje o upoštevanju in možnosti naknadne odobritve dejanja oziroma naknadne izdaje pooblastila za podpis predloga sklepa. Nadalje pritožba očitno spregleda določbo drugega odstavka 118. člena SPZ, po kateri je določitev upravnika nepremičnine z več etažnimi lastniki posel rednega upravljanja, in da določba 75. člena OZ glede oblike pooblastila velja le za primere, pri katerih je po zakonu predpisana določena oblika za sklenitev pogodbe oziroma posla. Zlasti pa se pritožbenemu sodišču porajajo pomisleki, ali je v obravnavani pravdi tožena prava stranka, o čemer pa se ne more opredeliti, ker ni razjasnjenih potrebnih dejstev v tej smeri, je pa to vprašanje materialnega prava, na kar pazi sodišče v smislu drugega odstavka 350. člena ZPP po uradni dolžnosti. Vsi etažni lastniki nepremičnine naslova J. so namreč enotni materialni sosporniki in se zato štejejo za enotno pravdno stranko v tej pravdi (196. člen ZPP), saj so vsi stranke pogodb o upravljanju stanovanjske stavbe J., katere ugotovitev obstoja se v tej pravdi zahteva (priloga A3) oziroma katere ugotovitev neveljavnosti se zahteva (priloga A4), posledično čemur je možno spor rešiti samo na enak način za vse etažne lastnike te zgradbe. Če torej s tožbo niso zajeti vsi etažni lastniki, ni tožena prava stranka, posledično čemur je potrebno tožbeni zahtevek kot neutemeljenega zavniti. Da z obstoječo tožbo niso zajeti vsi etažni lastniki, bi se dalo sklepati iz dejstva, da je tožba zavržena glede treh že umrlih etažnih lastnikov, na mestu katerih pa ni njihovih dedičev. Tudi predlog sklepa v prilogi A5 nakazuje na zaključek, da so etažni lastniki še druge osebe od v tožbi zaobseženih.

8. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP in je ta pridržana za končno odločbo, da bo o njih lahko odločilo sodišče prve stopnje glede na končni uspeh strank v pravdi.